ITBI em empresa imobiliária: o que muda com o Tema 1.348

A empresa imobiliária não paga ITBI quando recebe imóveis dos sócios para formar ou aumentar o capital social. A regra vale para incorporadoras, loteadoras, SPEs e administradoras de bens próprios. Vale também quando a maior parte da receita vem da venda ou do aluguel de imóveis. Foi o que o Supremo Tribunal Federal decidiu em outubro de 2026, no Tema 1.348 da repercussão geral.

A decisão, porém, não livra a empresa imobiliária do ITBI em todas as operações. A imunidade vale só até o valor que entra no capital e cai se houver simulação ou fraude. Na fusão, na incorporação, na cisão e na extinção de sociedades, a regra antiga continua de pé. Nesses casos, a prefeitura ainda pode cobrar o imposto quando a atividade imobiliária for preponderante.

Neste artigo:

• ITBI em empresa imobiliária: o quadro por tipo de operação
• O que o STF decidiu sobre empresas imobiliárias
• Quem é empresa imobiliária para o ITBI
• Terreno integralizado em incorporadora ou SPE: como fica o ITBI
• Fusão, incorporação e cisão: onde o teste dos 50% continua valendo
• Quando a empresa imobiliária paga ITBI sobre o excedente
• Simulação e fraude: quando a empresa imobiliária perde a imunidade
• Como a empresa imobiliária pede a imunidade no município
• ITBI já pago: o que a empresa imobiliária pode revisar
• Erros comuns de empresas imobiliárias com o ITBI
• Perguntas frequentes

ITBI em empresa imobiliária: o quadro por tipo de operação

O ITBI em empresa imobiliária depende do tipo de operação, e não só do ramo da empresa. Depois do Tema 1.348, a pergunta "a empresa é imobiliária?" perdeu força. A pergunta certa passou a ser "como o imóvel entra no patrimônio dela?".

O quadro abaixo resume as operações mais comuns de incorporadoras, loteadoras e imobiliárias:

Com esse mapa em mente, fica mais fácil entender o alcance da decisão. Também fica claro onde a empresa imobiliária ainda precisa de cuidado.

O que o STF decidiu sobre empresas imobiliárias

O STF decidiu que a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada. Por isso, ela não depende da atividade preponderante da empresa que recebe o imóvel. A ressalva da Constituição sobre a atividade imobiliária atinge apenas a fusão, a incorporação, a cisão e a extinção de pessoa jurídica.

O STF julgou o caso no Recurso Extraordinário 1.495.108, com repercussão geral reconhecida. O julgamento terminou na sessão virtual do Plenário encerrada em 19 de outubro de 2026. A maioria seguiu o voto do relator, ministro Edson Fachin, que também preside o Tribunal. Os dados constam do andamento oficial do processo no portal do STF.

Segundo os registros oficiais do julgamento, acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Cármen Lúcia e Alexandre de Moraes. Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Para eles, a restrição da atividade imobiliária também deveria alcançar a integralização de capital.

A tese do STF passa a orientar todos os casos semelhantes no Judiciário. Este é o texto fixado:

"A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão."

O caso que chegou ao Supremo

Uma empresa administradora de bens levou o recurso ao STF contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo. O TJSP havia validado a cobrança de ITBI pela Prefeitura de Piracicaba. O imposto recaía sobre um imóvel integralizado ao capital da empresa, por causa da sua atividade imobiliária. As informações estão na notícia oficial do STF sobre o julgamento.

Para o relator, a imunidade na integralização busca incentivar o empreendedorismo. Ela também facilita o uso de imóveis para capitalizar empresas. Por sugestão do ministro Cristiano Zanin, a tese deixou claro que artificialidade, simulação ou fraude invalidam o benefício.

Como foi o andamento do julgamento

O caminho até a decisão final foi longo. Estes foram os principais momentos, conforme o andamento oficial do processo:

Quem é empresa imobiliária para o ITBI

Para o ITBI, empresa imobiliária é aquela cuja receita operacional vem, na maior parte, de imóveis. Contam a venda, a locação e a cessão de direitos relativos à aquisição de imóveis. O critério é a receita efetiva, e não apenas o objeto social escrito no contrato.

A regra está no artigo 37 do Código Tributário Nacional. Pelo § 1º, a atividade é preponderante quando mais de 50% da receita operacional vem dessas transações. A conta considera os dois anos anteriores e os dois anos seguintes à aquisição.

O § 2º trata da empresa nova. Se ela começou a funcionar depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, a análise considera os três primeiros anos seguintes à aquisição.

Na prática, costumam ultrapassar esse limite empresas como:

• Incorporadoras: vendem as unidades dos empreendimentos que lançam, e essa venda é a principal fonte de receita;
• SPEs de incorporação: sociedades de propósito específico criadas para um único empreendimento, que vivem da venda das unidades;
• Loteadoras: faturam com a venda dos lotes do parcelamento do solo;
• Administradoras de bens próprios: recebem aluguéis dos imóveis que possuem, como a empresa do caso julgado pelo STF;
• Empresas de compra e venda de imóveis: adquirem imóveis para revender, inclusive em leilões.

Já a construtora que apenas presta serviços de obra para terceiros, sem vender imóveis próprios, em regra não tem receita imobiliária no sentido do artigo 37. O enquadramento como empresa imobiliária para o ITBI depende sempre da receita real.

Por que esse enquadramento gerava tantas cobranças

Antes do Tema 1.348, muitos municípios aplicavam o teste dos 50% a qualquer transferência de imóvel para empresa. A integralização de capital entrava nessa conta. Para uma incorporadora ou SPE, isso significava pagar ITBI ao receber o terreno dos próprios sócios.

O § 3º do artigo 37 do CTN agravava o problema. Ele prevê que, verificada a preponderância, o imposto se torna devido pela lei e pelo valor da data da aquisição. Assim, algumas prefeituras reconheciam a imunidade de forma provisória. Anos depois, quando a receita imobiliária aparecia nos balanços, voltavam a cobrar.

Com a decisão do STF, esse raciocínio perdeu fundamento na integralização de capital. A receita da empresa imobiliária deixou de ser critério para negar a imunidade nessa operação.

Terreno integralizado em incorporadora ou SPE: como fica o ITBI

O terreno que o sócio transfere para integralizar o capital de uma incorporadora ou SPE é imune ao ITBI. A imunidade vale até o valor do capital integralizado, mesmo que a empresa viva da venda das unidades. Esse é o efeito mais direto do Tema 1.348 para o setor.

Um exemplo ajuda a visualizar. Dois sócios criam uma SPE para erguer um edifício residencial. Um deles é dono do terreno e o transfere à SPE para pagar a sua parte no capital. A SPE vai faturar quase só com a venda dos apartamentos.

Antes do Tema 1.348, muitas prefeituras exigiriam o ITBI nessa entrada. Agora, a atividade imobiliária da SPE não basta para justificar a cobrança.

Quando o dono do terreno não vira sócio

A imunidade só existe quando o terreno paga o capital subscrito pelo sócio. Se o proprietário vende o terreno à incorporadora ou à SPE, a operação é uma compra e venda comum. Nesse caso, o ITBI incide normalmente.

Por isso, a empresa imobiliária e o proprietário precisam definir a forma de entrada do terreno antes de qualquer contrato. Integralizar ou vender gera efeitos diferentes no ITBI, no imposto de renda e na posição do proprietário no empreendimento. Quando a negociação envolve troca do terreno por unidades, vale ler também nosso guia sobre permuta imobiliária.

O que acontece quando a SPE é encerrada

O parágrafo único do artigo 36 do CTN trata da devolução do imóvel. Pela regra, o imposto não incide quando os bens voltam aos mesmos sócios que os incorporaram ao capital. Quando o imóvel sai da empresa para outra pessoa, a análise muda.

Esse ponto pesa no encerramento de SPEs e na redução de capital. A extinção da sociedade é uma das hipóteses em que a ressalva da atividade imobiliária continua valendo. Por isso, a empresa deve planejar a saída do imóvel junto com a entrada.

Fusão, incorporação e cisão: onde o teste dos 50% continua valendo

Nas reorganizações societárias, a empresa imobiliária ainda pode pagar ITBI. O STF manteve a ressalva da atividade preponderante para a fusão, a incorporação, a cisão e a extinção de pessoa jurídica.

Assim, a empresa imobiliária com mais de 50% de receita vinda de imóveis pode pagar ITBI ao receber imóveis nessas operações. O município aplica as regras do artigo 37 do CTN. O Tema 1.348 não alterou esse cenário.

Cuidado com a palavra "incorporação"

No setor imobiliário, a palavra "incorporação" tem dois sentidos diferentes. A incorporação imobiliária é a atividade de promover e vender um empreendimento em construção. A incorporação de sociedades é a operação em que uma empresa absorve outra, que deixa de existir.

Para o ITBI, a ressalva da Constituição se refere à incorporação de sociedades. A incorporadora que recebe um terreno em integralização de capital está protegida pelo Tema 1.348. Já a incorporadora que absorve outra empresa dona de imóveis entra na regra das reorganizações.

A exceção da totalidade do patrimônio

O § 4º do artigo 37 do CTN traz uma regra importante para as reorganizações. Segundo ele, o artigo não se aplica quando a transmissão ocorre junto com a da totalidade do patrimônio da sociedade alienante.

Na prática, a operação que transfere o patrimônio inteiro de uma sociedade escapa do teste da atividade preponderante. Isso costuma ocorrer na incorporação de sociedades. Na cisão parcial, que transfere só parte do patrimônio, o teste continua relevante. Os municípios ainda discutem a aplicação concreta dessa regra, e cada caso exige análise própria.

O quadro a seguir compara as situações mais comuns:

Quando a empresa imobiliária paga ITBI sobre o excedente

A imunidade na integralização alcança apenas o valor do imóvel que entra no capital social. O valor que exceder esse limite paga ITBI. É o que acontece quando a empresa leva a diferença para uma reserva de capital.

O STF fixou esse limite em 2020, no Tema 796 da repercussão geral (RE 796.376). A decisão do Tema 1.348 reafirmou o limite de forma expressa. Para a empresa imobiliária, que lida com terrenos de alto valor, esse é o ponto de maior risco depois da decisão.

Imagine que o sócio transfere à SPE um terreno avaliado em R$ 3.000.000. Ele integraliza apenas R$ 1.200.000 de capital e destina o restante a uma reserva. O cálculo fica assim:

O efeito da LC 227/2026 sobre o excedente

A Lei Complementar 227/2026, publicada em janeiro de 2026 na reforma tributária, alterou regras do CTN sobre o ITBI. Uma delas está no artigo 38, que trata da base de cálculo. A nova redação definiu o valor venal como valor de mercado e deu aos municípios meios para estimar esse valor. Essa lei também trouxe mudanças no ITCMD, explicadas no artigo sobre ITBI e ITCMD na holding familiar.

A lei não mudou a imunidade da Constituição. Mas a base de cálculo ficou mais próxima do valor de mercado. Com isso, tende a crescer a diferença entre o valor de integralização e o valor avaliado pela prefeitura. Quanto maior essa diferença, maior o excedente que a prefeitura pode questionar.

Por isso, a empresa imobiliária deve escolher com cálculo prévio o valor pelo qual o terreno entra no capital. A escolha afeta o ITBI sobre o excedente. Afeta também o imposto de renda sobre eventual ganho de capital do sócio.

Simulação e fraude: quando a empresa imobiliária perde a imunidade

O município ainda pode cobrar o ITBI na integralização quando demonstrar simulação ou fraude à lei. A ressalva vale para operações feitas para usar a imunidade de forma indevida, e faz parte da própria tese do Tema 1.348.

A atividade imobiliária, sozinha, não é indício de fraude. O que derruba o benefício é a artificialidade da operação, demonstrada pelas provas do caso. Estas situações costumam chamar a atenção do fisco municipal:

• Venda disfarçada: o imóvel entra na empresa e, pouco depois, os sócios vendem as quotas a um terceiro, quando o objetivo real era vender o imóvel;
• Empresa sem propósito: os sócios criam a sociedade só para receber o imóvel, sem atividade, contabilidade ou estrutura que justifique a operação;
• Entrada e saída em sequência: o imóvel entra na empresa e logo depois segue para outra pessoa, em operações encadeadas sem razão empresarial;
• Valores incoerentes: o valor de integralização fica muito distante da realidade, sem laudo ou justificativa.

Para a empresa imobiliária, a melhor defesa contra a cobrança de ITBI é a coerência dos documentos. Contrato social claro, propósito empresarial demonstrável e contabilidade compatível com o empreendimento reduzem o risco.

Como a empresa imobiliária pede a imunidade no município

Em regra, a empresa imobiliária pede o reconhecimento da imunidade à prefeitura onde fica o imóvel. O pedido acontece antes do registro da transferência no cartório de registro de imóveis. Cada município define o seu procedimento, mas o caminho costuma seguir estas etapas:

1. Ato societário: o contrato social ou a alteração contratual descreve o imóvel, a matrícula, o valor atribuído e o capital integralizado;
2. Registro na Junta Comercial: a Junta arquiva o ato, que passa a servir como título para a transferência do imóvel;
3. Requerimento à prefeitura: a empresa protocola o pedido com o ato societário, a matrícula atualizada e os documentos exigidos pelo município;
4. Análise e documento de imunidade: a prefeitura avalia o pedido e, se o deferir, emite o documento que comprova a não incidência;
5. Registro no cartório: com esse documento, o cartório registra a transferência do imóvel para a empresa.

A empresa imobiliária com terrenos em várias cidades precisa pedir a imunidade de ITBI em cada município. As respostas podem chegar em prazos diferentes. Vale montar um cronograma com esses prazos antes do lançamento do empreendimento.

A prefeitura pode negar a imunidade com base na atividade imobiliária. Nesse caso, a tese do Tema 1.348 é o principal fundamento para recorrer na esfera administrativa. Conforme a situação, a empresa também pode levar o caso ao Judiciário, inclusive por mandado de segurança.

ITBI já pago: o que a empresa imobiliária pode revisar

A empresa imobiliária que pagou ITBI na integralização por causa da atividade preponderante pode avaliar a restituição, com apoio jurídico. Em regra, o prazo para pedir a devolução de tributo pago indevidamente é de cinco anos.

Três situações merecem análise prioritária:

• pedidos de imunidade negados ou ainda pendentes na prefeitura com base na receita imobiliária;
• imunidades concedidas de forma provisória e cobradas depois da apuração da receita, como permitia a leitura do § 3º do artigo 37 do CTN;
• processos administrativos ou judiciais em andamento que discutem a atividade preponderante na integralização.

A decisão oficial do STF não trata de modulação de efeitos. Mesmo assim, as partes ainda podem apresentar embargos de declaração contra o acórdão. Por isso, cada pedido de restituição deve considerar o andamento do processo e as particularidades do caso.

Erros comuns de empresas imobiliárias com o ITBI

Mesmo com a decisão do STF, alguns erros com o ITBI continuam custando caro para a empresa imobiliária, seja incorporadora, loteadora ou imobiliária:

• Tratar reorganização como integralização: fusão, incorporação e cisão de sociedades seguem a regra antiga, com o teste dos 50%;
• Confundir incorporação imobiliária com incorporação de sociedades: são operações diferentes, com efeitos diferentes no ITBI;
• Vender o terreno quando a ideia era integralizar: a compra e venda paga ITBI normalmente, mesmo entre partes que depois se associam;
• Ignorar o excedente: levar parte do valor do terreno à reserva de capital sem calcular o ITBI sobre essa diferença;
• Registrar sem o documento da prefeitura: avançar no cartório sem o reconhecimento formal da imunidade gera exigências, atrasos e risco de autuação;
• Esquecer a saída do imóvel: não planejar o encerramento da SPE ou a redução de capital, que podem gerar ITBI;
• Documentação genérica: contrato social sem descrição precisa do imóvel, da matrícula e dos valores dificulta a análise e enfraquece a defesa.

O imóvel também pode ir para uma holding familiar, e não para uma empresa operacional do setor. Os cuidados são parecidos, mas o foco muda para sucessão e ITCMD. Nesse caso, veja nosso artigo sobre quando a holding paga ITBI depois da decisão do STF e o guia sobre como funciona a holding familiar.

Perguntas frequentes

Empresa imobiliária paga ITBI ao receber imóvel do sócio?
Não, quando o imóvel serve para integralizar o capital social. O STF decidiu no Tema 1.348 que essa imunidade é incondicionada. Ela não depende da atividade preponderante da empresa, mas respeita o limite do capital integralizado.

Incorporadora paga ITBI ao receber o terreno do sócio?
Não, se o terreno entra como integralização de capital da incorporadora ou da SPE, até o valor integralizado. Se a empresa compra o terreno, a operação é uma compra e venda comum, e o ITBI incide normalmente.

A regra dos 50% da receita imobiliária ainda vale?
Vale, mas só para fusão, incorporação, cisão ou extinção de sociedades. Na integralização de capital, o município não pode mais usar o critério do artigo 37 do CTN para negar a imunidade.

Cisão de empresa imobiliária tem imunidade de ITBI?
Depende. A cisão é uma reorganização societária, então a ressalva da atividade imobiliária continua aplicável. O artigo 37, § 4º, do CTN afasta o teste só quando a transmissão envolve a totalidade do patrimônio da sociedade alienante.

A imunidade vale para todo o valor do terreno?
Não. A imunidade alcança só o valor usado para integralizar o capital. O excedente, como a parcela levada à reserva de capital, paga ITBI, conforme o Tema 796 do STF.

A prefeitura ainda pode cobrar ITBI na integralização?
Pode, se demonstrar simulação ou fraude à lei para usar a imunidade de forma indevida. A atividade imobiliária, sozinha, não justifica a cobrança.

Empresa imobiliária que já pagou ITBI pode pedir a devolução?
Pode avaliar o pedido, se a prefeitura exigiu o imposto por causa da atividade imobiliária e o pagamento ocorreu nos últimos cinco anos. A restituição depende da análise do caso e, em regra, de pedido administrativo ou ação judicial.

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Fontes: Supremo Tribunal Federal, RE 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral, relator ministro Edson Fachin, decisão de julgamento da sessão virtual de 9 a 19/10/2026 e notícia oficial de 21/10/2026; RE 796.376/SC, Tema 796 da repercussão geral; Constituição Federal, art. 156, § 2º, I e II; Código Tributário Nacional, arts. 36, 37 e 38; Lei Complementar 227/2026. Conteúdo informativo; não substitui a análise jurídica de um caso concreto.