Reforma Tributária: Novas Notas Fiscais para Imóveis em 2026

Quem vende, aluga ou administra imóveis passa a conviver com um conjunto de regras novas: nota fiscal própria, alíquotas reduzidas, redutores de base de cálculo e um critério legal que define quem é contribuinte do IBS e da CBS. Este guia explica cada uma delas.

O foco aqui não é o anúncio, e sim a aplicação. Quem procura apenas as datas de obrigatoriedade e o que a Receita Federal determinou encontra o resumo em Receita Federal cria nota fiscal obrigatória para venda de imóvel a partir de dezembro.

Abaixo estão os pontos que decidem quanto se paga e o que precisa ser feito: o enquadramento da pessoa física, as reduções de alíquota de 50% e 70%, o redutor de ajuste e o redutor social, a regra da hotelaria para aluguel de curta duração, a opção de transição dos contratos antigos e o impacto sobre holdings patrimoniais.

Neste artigo:

• O que muda com a reforma tributária no mercado imobiliário
• Quais documentos fiscais passam a ser obrigatórios
• Quem precisa se adaptar
• Pessoa física: quando o proprietário vira contribuinte
• Alíquotas efetivas: as reduções de 50% e de 70%
• Redutor de ajuste e redutor social: a base de cálculo encolhe
• Locação por até 90 dias: a regra da hotelaria
• Contratos antigos de locação: o regime de transição do art. 487
• Holding patrimonial e o Cadastro Imobiliário Brasileiro
• Impactos em contratos de compra, venda e locação
• Como se preparar: passo a passo
• Erros comuns que você deve evitar

O que muda com a reforma tributária no mercado imobiliário

A base de tudo é a substituição gradual de PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois tributos sobre o consumo: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado entre estados e municípios. O IPI também é esvaziado, e surge o Imposto Seletivo.

A mudança foi instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, posteriormente alterada pela Lei Complementar nº 227/2026. Quem consulta apenas o texto original da LC 214 corre o risco de trabalhar com redação desatualizada em pontos sensíveis do regime imobiliário.

Operações que muitas vezes sequer geravam documento fiscal, como a venda de um imóvel por uma incorporadora ou a cobrança da taxa condominial, passam a ter nota fiscal própria, padronizada e cruzada automaticamente com as declarações do contribuinte.

A Lei Complementar nº 214/2025 criou, nos arts. 251 a 271, um regime específico para operações com bens imóveis, com alíquotas reduzidas e mecanismos de redução da base de cálculo. O novo modelo não significa necessariamente pagar mais. Significa apurar corretamente, emitir o documento certo e documentar cada operação.

Quais documentos fiscais passam a ser obrigatórios

Três modelos de nota fiscal eletrônica concentram o impacto sobre o setor imobiliário e de saneamento:

• NF-e ABI, modelo 77: Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis. Nota fiscal nova, específica para a venda de imóveis por contribuintes do IBS e da CBS.
• NFS-e: Nota Fiscal de Serviços Eletrônica, aplicada às locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis, e também à cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício.
• NFAg, modelo 75: Nota Fiscal de Água e Saneamento Eletrônica, voltada ao fornecimento de água e aos serviços de saneamento.

Construtoras e incorporadoras sem inscrição de ICMS seguem uma data própria, detalhada em Receita Federal cria nota fiscal obrigatória para venda de imóvel a partir de dezembro.

Quem precisa se adaptar

Precisa emitir nota fiscal quem realiza operações imobiliárias de forma habitual ou empresarial e se enquadra como contribuinte do IBS e da CBS. Os perfis mais afetados são:

• construtoras e incorporadoras;
• loteadoras e empresas de urbanização;
• imobiliárias, administradoras de imóveis e corretores;
• holdings patrimoniais que alugam, cedem ou vendem imóveis;
• condomínios edilícios, quanto a taxas e demais receitas;
• prestadoras de serviços de água e saneamento;
• pessoas físicas que ultrapassem os limites do art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025.

Vale notar que os serviços de administração e de intermediação imobiliária também integram o regime específico. Eram tradicionalmente tributados pelo ISS e passam a ser alcançados pelo IBS e pela CBS, com regras próprias de alíquota.

Pessoa física: quando o proprietário vira contribuinte

Este é o ponto que mais gera confusão, e onde circula mais informação imprecisa. A regra geral é clara: quem vende o próprio imóvel ou aluga um apartamento de forma eventual não emite nota fiscal e não se torna contribuinte do IBS e da CBS.

O art. 251, § 1º, da Lei Complementar nº 214/2025 define três hipóteses de enquadramento da pessoa física. Na locação, cessão onerosa e arrendamento, os requisitos do inciso I são cumulativos, e não alternativos.

É preciso que, no ano-calendário anterior, a receita total com essas operações exceda R$ 240.000,00 e que elas tenham por objeto mais de três bens imóveis distintos.

A consequência prática é relevante: quem aluga dez imóveis e recebe R$ 100.000,00 por ano não é contribuinte. Quem aluga um único imóvel por R$ 300.000,00 por ano também não é. Só o encontro dos dois critérios produz o enquadramento.

Quando a venda de imóveis gera o enquadramento

As outras duas hipóteses tratam de alienação. O inciso II alcança quem alienou ou cedeu direitos de mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, considerados apenas os imóveis que estavam no patrimônio há menos de cinco anos. O inciso III alcança quem alienou ou cedeu direitos de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores.

Enquadramento no próprio ano-calendário

Há ainda uma regra de enquadramento imediato. Pelo § 2º do art. 251, a pessoa física passa a ser contribuinte no próprio ano-calendário quando a locação, a cessão onerosa ou o arrendamento superar em 20% o limite de receita, ou quando as alienações excederem os limites dos incisos II e III.

Por fim, o § 5º determina que o valor de R$ 240.000,00 seja atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei. O número da lei é referência, não teto congelado.

Alíquotas efetivas: as reduções de 50% e de 70%

O art. 261 da Lei Complementar nº 214/2025 é direto. As alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações do regime específico de bens imóveis ficam reduzidas em 50%. E o parágrafo único vai além: nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, a redução é de 70%.

Essas reduções estão fixadas em lei como percentual, e não como número absoluto. Isso significa que elas se aplicam qualquer que seja a alíquota padrão definida ao final do período de transição, o que dá previsibilidade ao setor mesmo enquanto a alíquota de referência não está consolidada.

Um alerta necessário: alíquota não é carga tributária. A alíquota reduzida incide sobre a base de cálculo, e essa base pode ser bem menor que o valor da operação depois dos redutores. Avaliar o impacto olhando apenas o percentual é o erro de leitura mais comum neste tema, tão frequente quanto subestimar a adequação da nota fiscal.

Redutor de ajuste e redutor social: a base de cálculo encolhe

A Lei Complementar nº 214/2025 criou dois mecanismos que reduzem a base de cálculo nas alienações de imóveis.

O redutor de ajuste, previsto nos arts. 257 e 258, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte do regime regular a partir de 1º de janeiro de 2027. Ele serve exclusivamente para reduzir a base de cálculo nas alienações.

Para imóveis já de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o valor inicial corresponde ao valor de aquisição atualizado ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência do imóvel.

Como o redutor de ajuste reduz a base

O efeito é econômico e relevante: o IBS e a CBS tendem a incidir sobre a valorização do bem, não sobre o capital originalmente investido. O redutor é corrigido pelo IPCA até a data em que os tributos forem devidos. Na alienação, ele é mantido quando o adquirente também é contribuinte do regime regular, e extinto nos demais casos.

Redutor social: R$ 100 mil por imóvel residencial novo

O redutor social, do art. 259, aplica-se à alienação de imóvel residencial novo ou de lote residencial por contribuinte do regime regular. São R$ 100.000,00 por imóvel residencial novo e R$ 30.000,00 por lote residencial, deduzidos da base de cálculo após o redutor de ajuste, até o limite dessa base.

Cada imóvel pode usá-lo uma única vez, e o valor também é atualizado mensalmente pelo IPCA.

Atenção a um limite pouco divulgado: não há previsão legal para aplicar os redutores de ajuste e social às atividades de administração e de intermediação de bens imóveis.

Locação por até 90 dias: a regra da hotelaria

O art. 253 da Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que a locação, a cessão onerosa ou o arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte do regime regular, por período não superior a 90 dias ininterruptos, é tributado pelas mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.

A regra atinge diretamente quem opera aluguel por temporada em plataformas digitais, inclusive quanto à nota fiscal devida.

E há um detalhe trazido pela Lei Complementar nº 227/2026: o § 1º do art. 253 passou a explicitar que, para esse fim, consideram-se contribuintes do regime regular as pessoas físicas que se enquadrem no art. 251, § 1º, I, e § 2º, II.

Ou seja, a equiparação à hotelaria pressupõe que a pessoa física já seja contribuinte pelos critérios de receita e de número de imóveis. Não transforma em contribuinte quem aluga um imóvel por temporada de forma isolada.

Contratos antigos de locação: o regime de transição do art. 487

Quem tem contratos de locação por prazo determinado firmados antes da nova lei encontra no art. 487 uma alternativa de transição frequentemente ignorada.

O contribuinte que realiza locação, cessão onerosa ou arrendamento decorrente desses contratos pode optar pelo recolhimento do IBS e da CBS com base na receita bruta recebida, em montante equivalente a 3,65%, percentual confirmado pela redação dada pela Lei Complementar nº 227/2026.

Requisitos por finalidade do contrato

A opção tem requisitos distintos conforme a finalidade do contrato:

• Finalidade não residencial: vale pelo prazo original do contrato, desde que firmado até a data de publicação da lei, com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e desde que registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS nos termos do regulamento.
• Finalidade residencial: vale pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que firmado até a publicação da lei, com data comprovada por firma reconhecida, assinatura eletrônica ou comprovação de pagamento até o último dia do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.

O que a opção do art. 487 custa

Duas consequências merecem atenção. A opção afasta qualquer outra forma de incidência do IBS e da CBS sobre a operação, e veda a apropriação de créditos relacionados ao imóvel submetido ao regime opcional. Nem sempre é a escolha mais vantajosa, e a comparação deve ser feita contrato a contrato.

Holding patrimonial e o Cadastro Imobiliário Brasileiro

Muitas holdings patrimoniais foram estruturadas sob a lógica de PIS, Cofins e ISS, quando a locação de imóveis não sofria incidência de tributos sobre o consumo. Com o regime específico, mudam as alíquotas aplicáveis, a formação da base de cálculo, a possibilidade de crédito e as obrigações acessórias.

A revisão não significa desmontar a estrutura. Significa recalcular e organizar a emissão de nota fiscal. Uma holding que aluga imóveis passa a apurar IBS e CBS com redução de 70% na alíquota, mas também passa a emitir NFS-e e a integrar o cruzamento de dados do fisco.

Em contrapartida, o inquilino pessoa jurídica no regime regular poderá se creditar do tributo, o que torna o locador formalizado mais competitivo em contratos corporativos.

O CIB como identificador único do imóvel

Nesse cenário entra o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Pelo art. 265 da Lei Complementar nº 214/2025, os bens imóveis urbanos e rurais devem ser inscritos no CIB, que integra o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. O código passa a funcionar como identificador único do imóvel no âmbito nacional, ao lado do CPF e do CNPJ para pessoas.

O art. 266 fixa os prazos de adequação: 12 meses para os órgãos federais, os serviços notariais e registrais e as capitais dos Estados e o Distrito Federal, e 24 meses para os órgãos estaduais e os demais municípios.

O § 2º do art. 265 acrescenta que o CIB deverá constar obrigatoriamente de todos os documentos relativos a obra de construção civil expedidos pelo município.

A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 iniciou a implantação prática, determinando que cartórios adotem o código e compartilhem informações sobre operações imobiliárias. Na prática, a rastreabilidade das operações aumenta de forma significativa, e a organização documental do patrimônio deixa de ser tarefa acessória.

Impactos em contratos de compra, venda e locação

A reforma afeta a redação e a execução dos contratos imobiliários. Instrumentos firmados antes da mudança frequentemente não preveem quem emite a nota fiscal nem quem arca com os novos tributos, nem como fica o preço quando a carga tributária se altera.

Nos contratos de compra e venda na planta, com pagamento parcelado ao longo de anos, a questão é mais sensível, porque parcelas podem ser pagas já sob o novo regime. Na locação, especialmente comercial e de longo prazo, convém verificar se há cláusula de reajuste ou de repasse de encargos capaz de alcançar a CBS e o IBS.

O Código Civil admite a revisão contratual diante de desequilíbrio decorrente de fatos supervenientes, nos arts. 317 e 478 a 480. O caminho mais seguro, porém, é preventivo: revisar os contratos vigentes, avaliar a opção do art. 487 quando cabível e padronizar cláusulas tributárias nos novos instrumentos.

Vale incluir cláusula sobre a responsabilidade pela emissão do documento fiscal e sobre o fornecimento das informações necessárias, já que a NFS-e é condição para que o inquilino contribuinte se aproprie do crédito.

Como se preparar: passo a passo

A preparação para a nova nota fiscal envolve três frentes: sistemas, contabilidade e contratos. Um roteiro prático:

• 1. Mapeie as operações. Liste vendas, locações, cessões, arrendamentos, intermediações e receitas condominiais realizadas pela empresa ou pelo patrimônio.
• 2. Confirme o enquadramento. Verifique se há condição de contribuinte do IBS e da CBS e em qual regime, regular ou Simples Nacional. Para pessoa física, aplique os dois critérios do art. 251 em conjunto.
• 3. Levante o histórico de aquisição dos imóveis. O valor de aquisição documentado é o que forma o redutor de ajuste a partir de 2027. Documento perdido é base de cálculo maior.
• 4. Atualize o sistema emissor. Confirme com o fornecedor de software o suporte à NF-e ABI, modelo 77, e ao leiaute vigente da NFS-e, e faça testes em homologação antes de dezembro.
• 5. Verifique a inscrição dos imóveis no CIB. A identificação correta do bem é pressuposto da emissão da nota fiscal.
• 6. Alinhe com a contabilidade. Defina quem emite, quando emite e como os valores são apurados, incluindo alíquotas reduzidas e redutores.
• 7. Revise os contratos. Avalie a opção do art. 487 para contratos antigos e inclua cláusulas tributárias nos novos.
• 8. Treine a equipe. Áreas comercial, financeira e administrativa precisam entender o novo fluxo.

Condomínios devem envolver síndico, administradora e conselho fiscal, já que a cobrança de taxas passa a exigir nota fiscal própria e o condomínio não costuma ter estrutura fiscal montada.

Erros comuns que você deve evitar

O erro mais comum é deixar para a última hora. Ajustes no sistema de nota fiscal e nos processos internos não se resolvem em poucos dias. Outros equívocos frequentes:

• ler os requisitos da pessoa física como alternativos, quando a lei os exige em conjunto na locação;
• avaliar o impacto apenas pela alíquota, ignorando os redutores que reduzem a base de cálculo;
• não reunir a documentação do valor de aquisição dos imóveis antes de 31 de dezembro de 2026;
• optar pelo regime do art. 487 sem calcular a perda do direito a crédito;
• emitir a nota fiscal errada, por exemplo NFS-e em venda de imóvel, que exige NF-e ABI;
• presumir que a data de agosto vale para toda a empresa, sem verificar as hipóteses de dezembro;
• manter contratos de longo prazo sem cláusula de reequilíbrio diante da mudança tributária;
• trabalhar com a redação original da LC 214/2025, sem considerar a LC 227/2026.

Cada um desses pontos pode gerar autuação, glosa de créditos ou insegurança em negociações imobiliárias.

Perguntas frequentes

Quando começa a obrigatoriedade das novas notas fiscais no setor imobiliário?
Em 1º de dezembro de 2026 para os contribuintes do regime regular. Para os optantes pelo Simples Nacional, a obrigatoriedade se inicia em 1º de janeiro de 2027, conforme o § 1º do art. 1º do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026.

O que é a NF-e ABI?
É a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77. Trata-se de documento fiscal novo, criado para registrar a venda de imóveis por contribuintes do IBS e da CBS, com destaque desses tributos. Sua obrigatoriedade começa em 1º de dezembro de 2026.

Condomínio vai precisar emitir nota fiscal?
Sim. A cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício, bem como outras receitas do condomínio, passa a exigir a emissão de NFS-e a partir de 1º de dezembro de 2026. A regra está na alínea "f" do inciso III do art. 1º do Ato Conjunto nº 4/2026.

Pessoa física que aluga imóvel precisa emitir nota fiscal?
Na maioria dos casos, não. A pessoa física só se torna contribuinte na locação quando, no ano-calendário anterior, cumprir os dois requisitos ao mesmo tempo: receita superior a R$ 240.000,00 com essas operações e mais de três bens imóveis distintos. Atender a apenas um deles não gera a obrigação.

O limite de R$ 240.000,00 é fixo?
Não. O § 5º do art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025 determina que esse valor seja atualizado mensalmente pelo IPCA, ou por outro índice que venha a substituí-lo, a partir da publicação da lei. O valor nominal da lei serve de referência, não de teto permanente.

Quem vende imóveis como pessoa física pode virar contribuinte?
Pode. Além da regra da locação, o art. 251 prevê o enquadramento quando houver alienação ou cessão de direitos de mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior, ou de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à alienação.

A reforma tributária vai aumentar o imposto sobre imóveis?
Não necessariamente. As alíquotas do IBS e da CBS nas operações do regime específico de bens imóveis são reduzidas em 50%, e em 70% nas locações, cessões onerosas e arrendamentos. Somam-se a isso os redutores que diminuem a base de cálculo. O efeito final depende do tipo de operação e do enquadramento.

O que é o redutor de ajuste?
É um valor vinculado a cada imóvel de contribuinte do regime regular, a partir de 1º de janeiro de 2027, usado exclusivamente para reduzir a base de cálculo nas alienações. Em regra, corresponde ao valor de aquisição atualizado, de modo que a tributação recaia sobre a valorização e não sobre o investimento original.

Existe algum benefício para imóvel residencial novo?
Sim. O art. 259 da Lei Complementar nº 214/2025 prevê o redutor social de R$ 100.000,00 por bem imóvel residencial novo e de R$ 30.000,00 por lote residencial, deduzido da base de cálculo após o redutor de ajuste. Cada imóvel pode usar esse redutor uma única vez.

Aluguel por temporada tem tratamento diferente?
Tem. A locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por contribuinte do regime regular, por período não superior a 90 dias ininterruptos, é tributada pelas mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.

Contratos de locação antigos ficam sujeitos às novas regras?
Nem sempre. O art. 487 da Lei Complementar nº 214/2025 permite optar pelo recolhimento equivalente a 3,65% da receita bruta recebida em contratos por prazo determinado firmados até a publicação da lei, observados os requisitos de forma e de registro previstos na norma. A opção afasta a apropriação de créditos.

Minha holding patrimonial precisa ser revista?
É recomendável. Muitas holdings foram estruturadas sob a lógica de PIS, Cofins e ISS. Com o regime específico de bens imóveis, mudam as alíquotas aplicáveis, a formação da base de cálculo e as obrigações acessórias, o que pode alterar a eficiência da estrutura e exige avaliação individualizada.

Precisa adequar sua empresa, seu condomínio ou seu patrimônio às novas regras?

Os advogados do escritório Daniel Frederighi Advogados Associados acompanham a regulamentação da reforma tributária aplicada ao setor imobiliário e podem avaliar o seu caso concreto. Fale com um especialista e entenda o que muda para você.

Falar com um advogado