Imóvel financiado no divórcio: Quem paga as parcelas?
Quando o imóvel financiado ainda não foi pago por completo, o divórcio não resolve automaticamente o contrato com o banco. Na maioria dos casos, se o imóvel foi comprado durante o casamento ou a união estável em comunhão parcial de bens, ele entra na partilha, e o casal precisa decidir quem vai pagar as parcelas, se o imóvel será vendido, ou se um dos ex-cônjuges compra a parte do outro. Tudo isso sempre com a aprovação do banco.
Neste artigo:
- Imóvel financiado entra na partilha do divórcio?
- A dívida do financiamento também é dividida?
- Quem paga as parcelas após o divórcio?
- E se o financiamento começou antes do casamento?
- O que diz a lei e o que já decidiu o STJ
- Soluções mais comuns para o imóvel financiado
- O acordo de divórcio obriga o banco?
- O erro mais comum: manter os dois nomes no financiamento
Imóvel financiado entra na partilha do divórcio?
Sim. Na maioria dos casos, os direitos sobre o imóvel financiado entram na partilha, mesmo que o saldo devedor ainda não esteja quitado. Muita gente pensa que, como ainda existe dívida com o banco, o assunto está "resolvido" e não precisa entrar na conversa, mas não é assim. O que se discute na partilha não é a propriedade plena do imóvel (que só passa a ser do casal depois da quitação), e sim o conjunto de direitos e valores construídos ao longo do casamento.
Na prática, um advogado especialista costuma olhar para três pontos ao analisar esse tipo de caso:
- Quanto já foi pago durante a união;
- Quais direitos o casal já adquiriu sobre o imóvel;
- Quanto ainda falta pagar ao banco.
Ou seja, a pergunta certa não é só "quem fica com o imóvel", mas também quem vai assumir o que falta pagar, e se o banco vai aceitar a mudança que o casal propõe.
Vale lembrar que essa regra vale para a comunhão parcial de bens, que é o regime mais comum no Brasil. Se o casal escolheu a comunhão universal de bens, a lógica muda: nesse regime, todo o patrimônio entra na partilha, mesmo o que foi comprado antes do casamento, inclusive um imóvel que já estava sendo financiado quando a relação começou.
A dívida do financiamento também é dividida no divórcio?
Sim, a dívida do financiamento normalmente entra na conversa junto com a partilha do imóvel. O ponto mais importante aqui é simples: o acordo entre os ex-cônjuges vale entre eles, mas não obriga o banco a fazer nada automaticamente.
É bem comum o casal combinar que só uma das partes vai ficar com o imóvel e continuar pagando as parcelas. O problema é que, enquanto o banco não aprovar essa mudança oficialmente e retirar o nome de um dos dois do contrato, os dois continuam devendo ao banco, caso ambos estejam no financiamento original.
Quem paga as parcelas do financiamento após o divórcio?
Isso depende do acordo entre as partes e de como o financiamento foi contratado. Na prática, existem quatro caminhos mais comuns:
- Um dos ex-cônjuges fica com o imóvel e assume as parcelas;
- O imóvel é vendido e o saldo devedor é pago com o valor da venda;
- Um dos dois compra a parte do outro, compensando-o de alguma forma;
- O casal mantém, por um tempo, a responsabilidade dos dois até definir uma solução final.
O caminho mais seguro é deixar essa decisão bem clara na partilha e, ao mesmo tempo, já procurar o banco para regularizar o contrato, sem deixar esse passo "para depois", sem prazo e sem pedido formal à instituição.
Um exemplo prático ajuda a entender o cálculo. Imagine um imóvel de R$ 450.000, financiado em R$ 350.000, dos quais R$ 140.000 já foram pagos até a data do divórcio, restando R$ 210.000 de saldo devedor. Em regra, os R$ 140.000 já pagos representam o patrimônio construído pelo casal e são divididos igualmente: R$ 70.000 para cada um. Se um dos cônjuges quiser ficar com o imóvel, ele compensa o outro nesse valor e assume, sozinho, a responsabilidade pelos R$ 210.000 que ainda faltam pagar ao banco, sempre condicionado à aprovação da instituição financeira.
E se o financiamento começou antes do casamento?
Quando o financiamento começou antes do casamento ou da união estável, a análise muda: em regra, o imóvel pode ser considerado bem particular de quem comprou, e o outro não tem, automaticamente, direito à metade do bem.
Mas existe uma exceção importante: se as parcelas foram pagas durante o casamento com dinheiro dos dois, pode existir direito à partilha sobre esse valor pago no período. Ou seja, a discussão não é sobre o imóvel todo, mas sobre o quanto ele "cresceu" de valor durante a união, o que depende do regime de bens, de onde veio o dinheiro e da documentação do financiamento.
O que diz a lei e o que já decidiu o STJ sobre o tema
O financiamento imobiliário no Brasil segue, na maioria dos casos, o regime da alienação fiduciária, previsto na Lei 9.514/1997. Na prática, isso significa que o banco continua sendo o proprietário do imóvel até a última parcela ser paga, e o casal tem apenas a posse e os direitos que vai construindo com cada pagamento.
Já as regras de partilha em si vêm do Código Civil, principalmente dos artigos 1.658 a 1.661, que tratam da comunhão parcial de bens, o regime mais comum entre os casais no Brasil. E o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já enfrentou esse tema mais de uma vez:
- Em uma decisão de dezembro de 2021, o STJ entendeu que valores pagos com dinheiro que já pertencia a um dos cônjuges antes do casamento não entram na partilha.
- Em outro julgamento, de 2022, o STJ reforçou que, quando não há prova de que o pagamento veio de recursos exclusivos de uma das partes, presume-se que o esforço foi dos dois, e o valor pago durante a união entra na conta da partilha.
Na prática, essas decisões mostram algo importante: quem quer provar que uma parte do imóvel é só sua precisa de documentação: extratos bancários, comprovantes, escritura com cláusula específica. Sem isso, a Justiça tende a presumir que o esforço foi de ambos.
Passo a passo para regularizar o financiamento junto ao banco depois da partilha:
- Reúna a certidão de casamento ou união estável com a averbação do divórcio;
- Leve o formal de partilha (ou a escritura, se o divórcio foi extrajudicial) ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar na matrícula do bem;
- Informe o banco sobre a nova situação e sobre quem ficará responsável pelo imóvel e pelas parcelas;
- Aguarde a análise de crédito de quem vai assumir o financiamento sozinho, se for esse o acordo;
- Formalize a alteração contratual por meio de sub-rogação, cessão de direitos ou outro instrumento exigido pelo banco.
Enquanto esse processo não termina, o contrato original continua valendo perante o banco, com os dois nomes nele.
Quais são as soluções mais comuns para o imóvel financiado?
Na prática, três caminhos costumam resolver a situação do imóvel financiado no divórcio, cada um com suas próprias exigências junto ao banco.
Um dos cônjuges assume o financiamento sozinho. Não basta escrever isso no acordo de divórcio: o banco vai fazer uma nova análise de crédito de quem quer assumir a dívida por conta própria, seja por sub-rogação, cessão de direitos ou outro formato que a instituição exigir. Se o banco não aprovar, o nome do outro ex-cônjuge continua no contrato.
O imóvel é vendido e a dívida é quitada com o valor da venda. Essa costuma ser a saída mais simples quando nenhum dos dois quer ficar com o imóvel, ou quando o banco não aprova a transferência exclusiva. Antes de decidir, vale a pena checar o saldo devedor atualizado, eventuais taxas de quitação e o valor de mercado do imóvel.
Um dos dois compra a parte do outro. A compensação pode ser em dinheiro, em outro bem da partilha, ou em outro formato combinado entre as partes. Mesmo assim, ainda é preciso regularizar o financiamento junto ao banco. Do contrário, quem saiu do imóvel continua vinculado à dívida. Em casos assim, um escritório de advocacia especializado em direito de família costuma orientar o casal sobre qual caminho tem mais chance de aprovação junto ao banco, considerando o histórico de crédito de cada parte.
| Solução | Depende de aprovação do banco? | Indicada quando |
|---|---|---|
| Um assume o financiamento sozinho | Sim, com nova análise de crédito | Um dos dois quer ficar no imóvel e tem renda comprovada |
| Venda do imóvel | Sim, para quitar o saldo devedor na venda | Nenhum dos dois quer manter o bem, ou o banco não aprova a transferência exclusiva |
| Um compra a parte do outro | Sim, para regularizar o contrato | Há acordo sobre a compensação e condições de crédito favoráveis |
O acordo de divórcio obriga o banco?
Não. O acordo de divórcio resolve a relação entre os ex-cônjuges, mas não obriga o banco a retirar automaticamente o nome de nenhuma das partes do financiamento. Afinal, a instituição financeira não participou nem do casamento, nem do divórcio.
Por isso, a escritura pública ou a sentença de divórcio resolve as coisas entre o ex-casal, mas a mudança no financiamento depende de um processo próprio junto ao banco. É esse descompasso que faz muitos divórcios "aparentemente resolvidos" continuarem dando dor de cabeça anos depois: a pessoa sai do imóvel, acredita que não tem mais responsabilidade nenhuma, mas o nome dela ainda está no contrato, e se a outra parte atrasar as parcelas, ela pode ser cobrada também.
O erro mais comum: manter os dois nomes no financiamento
Deixar os dois nomes no contrato "por enquanto" é um dos erros mais frequentes em divórcios com imóvel financiado, e esse "por enquanto" pode durar anos, deixando os dois expostos a risco financeiro, dificuldade para conseguir crédito novo e problemas caso as parcelas atrasem.
O ideal é que, já no momento da partilha, o casal defina uma solução clara para o financiamento, com prazo, forma de pagamento, quem é responsável pelas parcelas e quais providências serão tomadas junto ao banco. A equipe do escritório Daniel Frederighi Advogados Associados costuma reforçar esse ponto com os clientes: resolver o financiamento junto com a partilha, e não depois, evita que o problema simplesmente seja adiado. Contar com assessoria jurídica nesse momento faz toda a diferença.
Perguntas Frequentes
Imóvel financiado entra na partilha mesmo sem estar quitado?
Sim. Quando o imóvel foi comprado durante o casamento ou a união estável em comunhão parcial de bens, os direitos sobre ele entram na partilha, mesmo que ainda exista saldo devedor com o banco.
O banco é obrigado a aceitar o acordo de divórcio sobre o financiamento?
Não. O acordo vale entre os ex-cônjuges, mas o banco precisa aprovar formalmente qualquer mudança no contrato, como a retirada de um dos nomes do financiamento.
Quem paga as parcelas do financiamento depois do divórcio?
Depende do acordo entre as partes: pode ficar com quem assumir o imóvel, ser pago com o valor da venda do bem, ou ser dividido conforme a compensação combinada na partilha.
O que acontece se o financiamento começou antes do casamento?
O imóvel pode ser considerado bem particular de quem comprou, mas o outro cônjuge pode ter direito à parte do valor pago durante a união, se as parcelas foram pagas com dinheiro dos dois.
O que o STJ já decidiu sobre esse assunto?
O STJ já decidiu que valores pagos com recursos exclusivos de um dos cônjuges, anteriores ao casamento, não entram na partilha. Mas, sem prova disso, presume-se que o pagamento foi feito com esforço dos dois, e o valor pago durante a união entra na partilha.
É possível resolver a questão do financiamento sem processo judicial?
Sim. Quando há consenso entre as partes, é possível formalizar a solução de forma extrajudicial, com escritura pública e providências diretas junto ao banco, desde que haja planejamento e documentação correta.
Precisa resolver a partilha de um imóvel financiado no divórcio?
Os advogados do escritório Daniel Frederighi estão prontos para orientar você. Entre em contato agora mesmo pelo WhatsApp e tire suas dúvidas com um especialista.