Adjudicação Compulsória: Herdeiros Devem Cumprir Promessa de Venda de Imóvel

Sim, os herdeiros são obrigados a cumprir a promessa de venda. A morte do proprietário não cancela o compromisso de compra e venda de imóvel firmado em vida, porque a obrigação de transferir o bem passa automaticamente aos sucessores. Se o preço foi pago e o contrato é válido, o comprador pode buscar a adjudicação compulsória do imóvel, ainda que o espólio se recuse a assinar a escritura definitiva.

E existe um detalhe que muita gente ainda não sabe: desde 2022, esse caminho não passa necessariamente por um processo judicial. A adjudicação compulsória extrajudicial pode ser pedida diretamente no registro de imóveis, com regras nacionais definidas pelo Provimento 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça, inclusive na situação específica em que o vendedor já faleceu.

Neste artigo:

• O que é a adjudicação compulsória de imóvel
• A promessa de venda continua válida após o falecimento do vendedor?
• Adjudicação compulsória extrajudicial: a via de cartório criada pela Lei 14.382/2022
• Como funciona a notificação quando o vendedor já faleceu
• Passo a passo da adjudicação compulsória extrajudicial
• Quais são os requisitos para conseguir a adjudicação compulsória
• Via extrajudicial ou judicial: como escolher o caminho certo
• O que o espólio pode e não pode fazer com o imóvel prometido à venda
• O que decidiu o TJ-SC no caso do espólio que se recusou a assinar a escritura
• Adjudicação compulsória não é usucapião: entenda a diferença
• Custos, tributos e exigências que não podem ser feitas ao comprador

O que é a adjudicação compulsória de imóvel

A adjudicação compulsória é o instrumento usado por quem comprou um imóvel e pagou o preço, mas não conseguiu registrar a propriedade em seu nome porque o vendedor, ou o espólio dele, se recusa a assinar a escritura definitiva. Em vez de ficar dependendo dessa assinatura, o comprador obtém uma decisão que supre a vontade de quem deveria assinar e determina o registro.

O fundamento legal está nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil. O artigo 1.418 garante ao promitente comprador o direito de exigir a outorga da escritura definitiva e, se houver recusa, de requerer a adjudicação do imóvel.

Vale registrar um ponto que gera confusão frequente. A adjudicação compulsória não cria a propriedade do zero: ela reconhece um direito que já existia desde a quitação do contrato e apenas remove o obstáculo formal que impedia o registro. Por isso é comum dizer que sua natureza é declaratória.

Outro ponto que costuma travar compradores desinformados: não é preciso ter registrado o contrato em cartório. A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça afirma que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. Um contrato particular, acompanhado da prova de pagamento, é suficiente para fundamentar o pedido.

Esse tipo de situação aparece com frequência em assessoria jurídica imobiliária, sobretudo quando o vendedor original morre antes de formalizar a escritura e os herdeiros, muitas vezes sem conhecer os detalhes do negócio, hesitam ou resistem.

A promessa de venda continua válida após o falecimento do vendedor?

Sim, continua válida. Pelo princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil, a herança se transmite aos herdeiros no exato momento da abertura da sucessão. E o que se transmite não são apenas os bens: são também as obrigações assumidas pelo falecido, inclusive a de cumprir contratos regularmente celebrados em vida.

Em outras palavras, os herdeiros não recebem o direito de desistir de um contrato válido. Eles recebem a posição contratual da pessoa falecida, com todos os direitos e deveres que ela tinha, incluindo o dever de entregar o imóvel a quem já pagou por ele.

Na prática, isso significa que a morte do vendedor não extingue o direito do comprador e nem o suspende. Ela apenas muda o endereço da obrigação: em vez de cobrar do vendedor, o comprador passa a cobrar do espólio, quando existe inventário em curso, ou diretamente dos herdeiros, quando não existe inventário aberto.

Identificar corretamente contra quem o pedido deve ser dirigido é uma das etapas mais sensíveis dessas causas. Um erro nesse ponto pode inviabilizar todo o procedimento, judicial ou extrajudicial.

Adjudicação compulsória extrajudicial: a via de cartório criada pela Lei 14.382/2022

Durante décadas, a única saída para o comprador era ajuizar uma ação. Isso mudou com a Lei 14.382/2022, que inseriu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos. O dispositivo autoriza, sem prejuízo da via jurisdicional, que a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão seja efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel.

A lei criou a possibilidade, mas deixou o procedimento em aberto. Essa lacuna foi preenchida em setembro de 2023, quando a Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento 150, acrescentando ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial um capítulo inteiro sobre o tema, com regras válidas em todo o território nacional.

Alguns pontos definidos pelo Provimento merecem destaque, porque respondem justamente às dúvidas que travam compradores na prática:

• Quem pode pedir: qualquer adquirente ou transmitente, além de cedentes, cessionários e sucessores. O requerente precisa estar assistido por advogado ou defensor público, com procuração específica.
• Onde tramita: no ofício de registro de imóveis da situação atual do imóvel. Se o registro ainda estiver em circunscrição anterior, o requerente apresenta a certidão correspondente.
• O documento central: a ata notarial, lavrada por tabelião de notas escolhido pelo próprio requerente, que reúne a descrição do imóvel, o histórico dos negócios, a prova da quitação e a caracterização do inadimplemento.
• Processo judicial em curso: a existência de ação de adjudicação compulsória não bloqueia a via de cartório, desde que se demonstre a suspensão do processo por no mínimo 90 dias úteis.
• Cláusula de arrependimento: se ainda for exercitável, em regra impede a adjudicação. A exceção alcança imóveis oriundos de parcelamento do solo urbano, nos termos da Lei 6.766/1979, e de incorporação imobiliária com prazo de carência vencido, na forma da Lei 4.591/1964.
• Fraude não passa: a qualificação notarial ou registral será negativa sempre que se verificar ilicitude, fraude à lei ou simulação, em qualquer momento do processo.

Como fica claro, a via extrajudicial não é um atalho que dispensa provas. Ela é um procedimento formal, com controle técnico do tabelião e do registrador, e com o Judiciário preservado como instância de revisão sempre que houver impugnação relevante.

Como funciona a notificação quando o vendedor já faleceu

Este é o ponto que interessa diretamente a quem comprou de alguém que depois morreu, e é onde o Provimento 150/2023 foi bastante preciso. A regra distingue duas situações.

Quando não existe inventário aberto. Podem ser notificados os herdeiros legais, desde que estejam comprovados três elementos: a qualidade de herdeiro de cada um deles, o óbito do vendedor e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial. Cada herdeiro é notificado individualmente.

Quando existe inventário em curso. Nesse caso, basta notificar o inventariante, que é quem representa o espólio para todos os fins. O procedimento se simplifica de forma considerável.

Há ainda uma terceira hipótese muito comum na vida real: herdeiros dispersos, desinteressados ou impossíveis de localizar. Se as tentativas de notificação pessoal se mostrarem infrutíferas e o requerente demonstrar que esgotou os meios ordinários de localização, o oficial procede à notificação por edital, publicado duas vezes, com intervalo de 15 dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico.

Também é possível notificação por edital quando fica provado que o requerido reside fora do país e não tem procurador com poderes para outorgar o título de transmissão.

E o silêncio tem consequência. A notificação precisa advertir expressamente que a falta de manifestação no prazo pode implicar a presunção de que a alegação de inadimplemento é verdadeira. Herdeiro que ignora a notificação não paralisa o procedimento.

Passo a passo da adjudicação compulsória extrajudicial

O caminho de cartório segue uma sequência definida. Conhecer as etapas ajuda o comprador a entender o que esperar e a organizar a documentação antes de começar.

1. Reúna a documentação do negócio. Contrato de compromisso de compra e venda ou de cessão, procuração usada na assinatura, comprovantes de pagamento, certidão de óbito do vendedor e certidão que demonstre a existência ou não de inventário.
2. Constitua advogado com procuração específica. A exigência é do próprio Provimento e não admite dispensa. Quem não tem condições de arcar com os custos pode recorrer à Defensoria Pública.
3. Notifique o requerido para constituí-lo em mora. A notificação extrajudicial é um dos elementos que o tabelião pode usar para constatar o inadimplemento na ata notarial.
4. Lavre a ata notarial. O tabelião de notas descreve o imóvel com seus ônus, identifica os negócios que fundamentam o pedido, registra as provas de quitação, aponta as providências que o requerido deveria ter adotado e indica o valor venal do imóvel. Comprovantes bancários, mensagens em que se reconhece o pagamento, recibos com autoria confirmável e informações de declaração de imposto de renda podem servir como prova.
5. Protocole o requerimento no registro de imóveis. O pedido é apresentado ao oficial da circunscrição do imóvel, diretamente ou pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos, instruído pela ata notarial e pelo instrumento contratual. Os efeitos da prenotação se prorrogam até o deferimento ou a rejeição.
6. Aguarde a notificação do requerido. O oficial notifica quem deve ser notificado, com prazo de 15 dias úteis para anuir à transmissão ou impugnar o pedido.
7. Acompanhe eventual impugnação. Se houver, o requerente é chamado a se manifestar em 15 dias úteis e o oficial decide em 10 dias úteis. Impugnações manifestamente protelatórias, ou que versem matéria estranha à adjudicação, são indeferidas. Persistindo a controvérsia, os autos vão ao juízo, que examina apenas a procedência da impugnação.
8. Comprove o imposto de transmissão e obtenha o registro. Deferido o pedido, o requerente comprova o pagamento do imposto no prazo de 5 dias úteis contados da notificação para esse fim, e o oficial lavra o registro do domínio em nome do promitente comprador.

Um alerta importante sobre prazos: a inércia do requerente em qualquer ato, depois de esgotado o prazo fixado pelo oficial, leva à extinção do processo. E se o requerimento inicial estiver incompleto, há 10 dias úteis para emendá-lo, sob pena de extinção com cancelamento da prenotação.

Quais são os requisitos para conseguir a adjudicação compulsória

Seja pela via judicial ou pela extrajudicial, a espinha dorsal do pedido é a mesma. Três elementos precisam estar demonstrados ao mesmo tempo.

• Contrato válido de compromisso de compra e venda ou de cessão, assinado pelo proprietário ou por procurador com poderes expressos, sem vícios como fraude, simulação ou falsidade, e sem direito de arrependimento exercitável.
• Quitação integral do preço, com comprovantes que sustentem efetivamente essa quitação. Este costuma ser o ponto mais frágil em negócios antigos e informais.
• Recusa ou inércia em outorgar a escritura definitiva por parte do vendedor, de seus sucessores ou do espólio.

Presentes esses três elementos, o comprador tem base para buscar um advogado especialista e escolher o caminho mais adequado ao caso. O fato de o imóvel constar provisoriamente arrolado entre os bens do inventário não impede o pedido: essa relação tem finalidade administrativa, de preservação do acervo hereditário, e não decide por si só a titularidade do bem.

Vale destacar algumas facilidades pouco conhecidas. Direitos reais, ônus e gravames que não impeçam atos de disposição voluntária da propriedade não obstam a adjudicação. Uma anotação de indisponibilidade não bloqueia a instauração do processo, embora precise ser cancelada até a decisão final. E bens da massa falida podem ser adjudicados, desde que o negócio jurídico seja anterior ao reconhecimento judicial da falência, com as ressalvas legais.

Via extrajudicial ou judicial: como escolher o caminho certo

Não existe uma resposta única. As duas vias continuam abertas e a escolha depende sobretudo da qualidade da prova disponível e do nível de resistência esperado do outro lado.

Onde o pedido tramita. A via extrajudicial corre no ofício de registro de imóveis da situação atual do bem, com atuação prévia de um tabelião de notas na lavratura da ata notarial. A via judicial corre na vara cível competente, aberta por petição inicial. Em ambas, a presença de advogado é obrigatória, e o Provimento admite também a atuação da Defensoria Pública para quem não pode arcar com os custos.

O tempo de resposta do outro lado. No cartório, o requerido tem 15 dias úteis para anuir à transmissão ou impugnar o pedido, e o silêncio pode gerar a presunção de que a alegação de inadimplemento é verdadeira. Na Justiça, o prazo é o de contestação do Código de Processo Civil, e a ausência de resposta leva à revelia, com presunção de veracidade dos fatos alegados. A lógica é parecida, mas o calendário do cartório costuma ser mais previsível, porque não depende de pauta nem de distribuição.

O que acontece se houver resistência real. Aqui está a diferença mais importante. No cartório, uma impugnação com razões concretas não encerra o caminho: os autos são encaminhados ao juízo, que examina apenas a procedência daquela impugnação e devolve o processo ao registrador se ela for rejeitada. Ou seja, a discussão fica delimitada. Na via judicial, o caso segue a instrução processual completa, com produção de provas e recursos sobre todo o mérito.

Como isso orienta a escolha. Quanto mais organizada a documentação e mais evidente a quitação, mais atrativa fica a via de cartório, sobretudo quando os herdeiros estão dispersos, desinteressados ou simplesmente não respondem. É o cenário em que a notificação, o edital e a presunção decorrente do silêncio resolvem sem litígio.

Quando existe disputa real sobre a validade do contrato, quando a prova de pagamento é frágil e vai depender de testemunhas ou de perícia, ou quando já há litígio instalado entre as partes, a via judicial tende a ser o terreno mais adequado. Nesses casos, insistir no cartório costuma custar tempo e emolumentos para terminar diante do juiz de todo modo.

E vale lembrar que a escolha não é definitiva em qualquer direção. Um processo judicial já em curso não bloqueia a via extrajudicial, desde que se demonstre sua suspensão por no mínimo 90 dias úteis. Além disso, a ata notarial não perde utilidade se o caso acabar migrando para a Justiça: o próprio tabelião deve consignar que ela pode ser aproveitada em processo judicial.

O que o espólio pode e não pode fazer com o imóvel prometido à venda

O espólio é o conjunto de bens, direitos e dívidas deixados pelo falecido, administrado pelo inventariante até a partilha. Essa administração serve para preservar o patrimônio, não para reabrir discussões sobre contratos regularmente celebrados em vida.

Na prática, isso significa que:

• o espólio pode manter o imóvel provisoriamente listado no inventário, para fins de organização e prestação de contas;
• o espólio pode discutir, entre os próprios herdeiros, o que fazer com o dinheiro já recebido pela venda;
• o espólio pode impugnar o pedido, apresentando razões concretas e documentos, tanto na via judicial quanto na extrajudicial;
• o espólio não pode se recusar a assinar a escritura apenas porque discorda do negócio feito pelo falecido, se o contrato é válido e o preço foi pago;
• o espólio não pode usar o inventário como forma de atrasar indefinidamente a transferência ao comprador de boa-fé;
• o espólio não pode transformar em obstáculo uma discussão que pertence à esfera interna da sucessão, como o destino dos valores recebidos pela venda.

Quando a resistência vem sem justificativa jurídica válida, o comprador tem instrumentos para que a transferência aconteça independentemente da concordância do espólio.

O que decidiu o TJ-SC no caso do espólio que se recusou a assinar a escritura

Um julgamento recente ilustra bem como esse conflito é resolvido. Em agosto de 2026, a 4ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina manteve sentença que reconheceu o direito de compradores à adjudicação compulsória de um imóvel, na Apelação Cível 5003960-48.2020.8.24.0028, sob relatoria do desembargador Gustavo Henrique Aracheski.

A proprietária havia outorgado procuração pública com poderes específicos para alienar bens imóveis, celebrar contratos e receber valores. O compromisso de compra e venda foi firmado ainda em vida, por meio desse procurador, e o preço foi integralmente quitado. Após o falecimento da vendedora, o espólio se recusou a outorgar a escritura definitiva.

O tribunal considerou que não havia prova de falsidade, simulação, fraude ou qualquer outro vício capaz de comprometer a validade do negócio. Firmou dois entendimentos que interessam a qualquer comprador na mesma situação.

Primeiro: a discussão sobre o destino de valores recebidos por uma das herdeiras é matéria interna da sucessão, a ser resolvida no inventário, sem repercussão sobre a validade do contrato firmado com terceiros de boa-fé.

Segundo: a permanência do imóvel provisoriamente arrolado entre os bens inventariados não constitui obstáculo ao reconhecimento da adjudicação compulsória, porque a decisão tomada no inventário se limitou à administração e preservação do acervo hereditário, sem declarar nulidade do contrato nem resolver definitivamente a controvérsia sobre a titularidade do bem.

Demonstrados o compromisso, a quitação e a resistência do espólio, o colegiado concluiu, por unanimidade, que estavam preenchidos os requisitos do artigo 1.418 do Código Civil.

Adjudicação compulsória não é usucapião: entenda a diferença

Essa confusão aparece com frequência e leva compradores a escolherem o caminho errado, perdendo anos no processo.

A adjudicação compulsória parte de um contrato celebrado com o titular do domínio e conduz a uma aquisição derivada da propriedade: existe um título anterior e a cadeia dominial é respeitada. O procedimento apenas supre a manifestação de vontade que faltou.

A usucapião dispensa qualquer título anterior e conduz a uma aquisição originária, fundada na posse prolongada com os requisitos legais. Ela não depende de contrato nem de prova de pagamento.

Quem tem contrato e comprovante de pagamento em mãos raramente precisa da usucapião. O instrumento adequado, quase sempre, é a adjudicação compulsória, que tende a ser mais rápido e exige menos tempo de posse.

Custos, tributos e exigências que não podem ser feitas ao comprador

Há custos envolvidos e é melhor conhecê-los antes de começar. Enquanto os Estados e o Distrito Federal não editarem legislação própria sobre emolumentos para a adjudicação compulsória extrajudicial, a ata notarial e o processamento do pedido pelo registrador seguem a forma de cobrança da usucapião extrajudicial, ressalvados os atos de notificação e de registro. As despesas de notificação, em qualquer modalidade, ficam por conta do requerente.

Por outro lado, o Provimento 150/2023 eliminou algumas exigências que costumavam travar procedimentos. Vale conhecer, porque a exigência indevida pode e deve ser questionada:

• Regularidade fiscal do transmitente não é condição para o deferimento e o registro da adjudicação compulsória extrajudicial. Dívidas fiscais do vendedor falecido não bloqueiam o pedido.
• Cotas condominiais em atraso não impedem a adjudicação de unidades autônomas em condomínios edilícios, porque não se exige prova prévia de pagamento das despesas comuns.
• Falhas de especialidade podem ser supridas: o processo é admitido mesmo com ausência de alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança na identificação do imóvel e dos proprietários que constam do registro.

O imposto de transmissão, esse sim, precisa ser comprovado antes da lavratura do registro, no prazo de 5 dias úteis contados da notificação enviada pelo oficial. Sem o pagamento, o processo é extinto. Os requisitos formais do requerimento inicial seguem, no que couber, o artigo 319 do Código de Processo Civil.

Perguntas Frequentes

Os herdeiros são obrigados a cumprir uma promessa de venda feita pelo falecido?
Sim. Pelo princípio da saisine, previsto no artigo 1.784 do Código Civil, a herança se transmite no momento da abertura da sucessão com todos os direitos e deveres do falecido. A obrigação de outorgar a escritura definitiva continua exigível contra o espólio ou contra os herdeiros.

O que é adjudicação compulsória?
É o mecanismo que permite ao comprador que já pagou o preço, mas não recebeu a escritura definitiva, obter o registro da propriedade em seu nome sem depender da assinatura do vendedor. Pode ser buscada na Justiça ou, desde a Lei 14.382/2022, diretamente no registro de imóveis.

Dá para fazer a adjudicação compulsória em cartório, sem processo judicial?
Sim. O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos autoriza a adjudicação compulsória extrajudicial no registro de imóveis da situação do bem, e o Provimento 150/2023 do CNJ detalhou o procedimento. É preciso ata notarial, assistência de advogado ou defensor público e notificação do requerido.

O imóvel estar listado no inventário impede a adjudicação compulsória?
Não. A inclusão do bem entre os inventariados tem finalidade de administração e preservação do acervo hereditário. Ela não decide a titularidade do imóvel nem afasta o direito do comprador que cumpriu sua parte no contrato.

Preciso registrar o contrato em cartório para pedir a adjudicação compulsória?
Não. A Súmula 239 do STJ é expressa: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. O que precisa estar demonstrado é a existência do contrato e a quitação integral do preço.

Preciso esperar o fim do inventário para transferir o imóvel?
Não. A adjudicação compulsória discute uma obrigação contratual assumida em vida, não a partilha da herança. Ela pode correr em paralelo ao inventário, tanto na via judicial quanto na extrajudicial.

E se os herdeiros simplesmente não responderem?
Na via extrajudicial, a notificação adverte que o silêncio no prazo de 15 dias úteis pode levar à presunção de que a alegação de inadimplemento é verdadeira, permitindo o prosseguimento do pedido. Quando o endereço é desconhecido e os meios ordinários de localização foram esgotados, cabe notificação por edital.

O cartório pode exigir certidão negativa de débitos do vendedor falecido?
Não. O Provimento 150/2023 do CNJ prevê expressamente que a comprovação da regularidade fiscal do transmitente não é condição para o deferimento e o registro da adjudicação compulsória extrajudicial.

A adjudicação compulsória prescreve?
O entendimento predominante é de que se trata de direito potestativo, sujeito a decadência apenas quando há prazo previsto em lei, o que não existe nesse caso. Ainda assim, a demora costuma dificultar muito a prova do pagamento e a localização dos herdeiros, e por isso não é recomendável esperar.

Existe cláusula de arrependimento no contrato. Ainda posso pedir a adjudicação?
Se o direito de arrependimento ainda for exercitável, ele em regra impede a adjudicação. Há exceções relevantes: quando o imóvel decorre de parcelamento do solo urbano ou de incorporação imobiliária com prazo de carência já vencido, a existência da cláusula não bloqueia o pedido.

Precisa resolver uma questão sobre imóvel de espólio ou inventário?

Comprou um imóvel de alguém que faleceu antes de assinar a escritura, ou está do outro lado, na condição de herdeiro, e quer entender quais são seus deveres e limites? Cada caso depende da documentação disponível e do estágio do inventário, e a escolha entre a via de cartório e a via judicial faz diferença real no tempo e no custo.

Os advogados do escritório Daniel Frederighi Advogados Associados atuam em direito imobiliário e sucessório e podem analisar sua situação concreta.

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