Provimento CNJ 255/2026: o que muda nos leilões judiciais de imóveis
O Provimento CNJ 255/2026 mudou a forma como os imóveis penhorados são vendidos pela Justiça no Brasil. Para quem compra em leilão, três novidades importam mais que as outras: os leilões eletrônicos passam a acontecer em uma plataforma nacional única, chamada PNAJ; cada tribunal terá uma Central de Alienações Judiciais com juiz designado para resolver problemas durante a própria sessão; e nenhum bem entra na plataforma sem um checklist de documentos e fotografias preenchido por completo.
A regra geral entra em vigor 30 dias depois da publicação do ato, ocorrida em 20 de agosto de 2026. Já o uso obrigatório da plataforma tem prazo próprio: 120 dias contados da homologação da PNAJ pelo CNJ. Ou seja, existe um período de transição em que os sistemas atuais dos tribunais continuam funcionando. Este texto explica, em linguagem simples, o que muda na prática para quem pretende arrematar um imóvel.
Neste artigo:
- O que é o Provimento CNJ 255/2026
- Como funciona um leilão judicial de imóveis, passo a passo
- PNAJ: a plataforma única dos leilões judiciais
- Centrais de Alienações Judiciais: decisões durante o leilão
- O checklist do art. 67 e a informação sobre o bem
- Quem paga as dívidas do imóvel arrematado
- O que muda para os leiloeiros credenciados
- Alienação por iniciativa particular ganha preferência
- Quando cada regra passa a valer
- Riscos que continuam existindo mesmo com as novas regras
- Como se preparar para arrematar um imóvel
- Perguntas frequentes
O que é o Provimento CNJ 255/2026
O Provimento nº 255, assinado em 19 de agosto de 2026 pela Corregedoria Nacional de Justiça e publicado no Diário da Justiça eletrônico do CNJ no dia seguinte, criou a Consolidação Nacional da Execução Efetiva. São 119 artigos que reúnem, em um só documento, as diretrizes nacionais para a fase de execução.
Execução é a etapa em que o credor já venceu a discussão e precisa transformar a decisão em dinheiro. É nela que entram a penhora de bens, a avaliação e, quando o devedor não paga, a venda judicial. O Provimento organiza todo esse caminho: pesquisa de patrimônio, reunião de execuções contra o mesmo devedor, tratamento de grandes devedores, uso de tecnologia, criação do Banco Nacional de Penhoras e, no ponto que interessa ao mercado de leilões, a disciplina completa das alienações judiciais.
Por que o CNJ criou essa consolidação
A razão é conhecida por qualquer pessoa que já tenha acompanhado um processo até o fim. O gargalo do Judiciário brasileiro raramente está em conseguir a sentença. Está em receber o que a sentença reconheceu. Os relatórios do próprio CNJ mostram, ano após ano, que a taxa de congestionamento é maior na execução do que na fase de conhecimento.
A resposta do Provimento é tratar a execução como política permanente do Judiciário, com planejamento, metas, indicadores e acompanhamento de resultado, e não como o capítulo final e esquecido do processo. Isso explica por que a norma se preocupa tanto com dados, integração de sistemas e padronização de procedimentos.
O que o Provimento não mudou
Vale registrar o limite do ato, porque ele evita mal-entendidos. O Provimento não altera o Código de Processo Civil. Os arts. 879 a 903 continuam sendo a base legal da adjudicação, da alienação por iniciativa particular e do leilão judicial. Também continuam valendo as regras sobre preço vil, que o art. 891 do Código fixa em patamar não inferior a metade do valor da avaliação, salvo decisão fundamentada em sentido diverso.
O que a norma faz é organizar a operação: onde o leilão acontece, quem coordena, quais documentos são exigidos, quem decide o que e em quanto tempo. É uma mudança de infraestrutura, não de direito material.
Como funciona um leilão judicial de imóveis, passo a passo
Antes de entrar nas mudanças, vale entender o caminho que um imóvel percorre até ser vendido pela Justiça. Conhecer as etapas ajuda a saber em que momento você está entrando e o que já aconteceu no processo.
- Penhora. O juiz determina a constrição do bem para garantir o pagamento da dívida reconhecida na execução.
- Avaliação. O imóvel recebe um valor de referência, que servirá de base para os lances e para o cálculo do preço vil.
- Tentativas anteriores ao leilão. O credor pode pedir a adjudicação do bem para si, e a lei prevê ainda a alienação por iniciativa particular, hoje tratada como preferencial pelo Provimento.
- Edital. É o documento que descreve o bem, o valor da avaliação, os ônus que recaem sobre ele, as datas das praças e as condições de pagamento. É a peça mais importante para quem vai dar lance.
- Intimações. A lei exige que o executado, o credor hipotecário, o coproprietário e outros interessados sejam comunicados. Falha nessa etapa é uma das principais causas de anulação posterior.
- Primeira praça. Os lances não podem ficar abaixo do valor da avaliação.
- Segunda praça. Se ninguém arrematar na primeira, o bem volta a leilão com lance mínimo reduzido. Aqui entra o limite do preço vil: conforme o art. 891 do Código de Processo Civil, não havendo preço mínimo fixado pelo juiz, considera-se vil o valor inferior a 50% da avaliação.
- Arrematação e auto. Vencido o lance e feito o pagamento, o auto de arrematação é assinado. É esse ato que torna a aquisição perfeita, acabada e irretratável.
- Carta de arrematação e registro. A carta é o título que se leva ao registro de imóveis para transferir a propriedade.
- Entrega do bem. Se o imóvel estiver ocupado, ainda será necessário o mandado de entrega e, se houver resistência, a imissão na posse.
É possível arrematar imóvel parcelado?
Sim, e essa é uma possibilidade pouco conhecida por quem está começando. O art. 895 do Código de Processo Civil permite ao interessado apresentar, por escrito, proposta de aquisição em prestações: até o início do primeiro leilão, por valor não inferior ao da avaliação; até o início do segundo, por valor que não seja considerado vil.
A proposta deve conter, em qualquer hipótese, oferta de pagamento de pelo menos 25% do valor do lance à vista, com o restante parcelado em até 30 meses. Tratando-se de imóvel, a garantia é a hipoteca do próprio bem. Em caso de atraso em qualquer prestação, o § 4º prevê multa de 10% sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas.
Dois detalhes práticos merecem atenção: a apresentação de proposta parcelada não suspende a realização do leilão, e a proposta de pagamento à vista tem preferência sobre a parcelada. Havendo mais de uma proposta parcelada, o juiz decide pela mais vantajosa.
PNAJ: a plataforma única dos leilões judiciais
A PNAJ, sigla de Plataforma Nacional de Alienações Judiciais, foi instituída pelo art. 63 como ambiente oficial para divulgação, gestão, acompanhamento e realização das alienações judiciais em todo o Poder Judiciário. Dois parágrafos desse artigo concentram o efeito prático mais forte: os leilões judiciais eletrônicos serão realizados exclusivamente por intermédio da PNAJ, e a divulgação do bem na plataforma passa a ser requisito obrigatório para a realização do leilão eletrônico.
Traduzindo: quando a exigência entrar em vigor, bem que não estiver publicado na PNAJ não vai a leilão eletrônico.
O que a plataforma deve oferecer ao comprador
Hoje as oportunidades estão espalhadas por dezenas de sites de leiloeiros e por sistemas próprios de cada tribunal, cada um com sua forma de buscar e de apresentar o bem. Muito investidor perde negócio simplesmente por não saber onde procurar.
O art. 64 determina que a plataforma observe requisitos de interoperabilidade, acessibilidade, transparência, rastreabilidade, segurança da informação, proteção de dados pessoais e auditoria das operações. Prevê ainda que a PNAJ se integre, sempre que tecnicamente possível, aos sistemas processuais dos tribunais, e que gere de forma automatizada editais, autos de arrematação, certidões e demais documentos da alienação.
Para quem compra, isso significa três ganhos concretos: busca nacional em um só lugar, documentos gerados a partir dos dados do processo (o que reduz erro de edital) e histórico auditável dos lances.
O efeito colateral: mais concorrência
Mais gente vendo o mesmo imóvel significa mais lances e, provavelmente, deságios menores do que os praticados hoje em praças de baixa visibilidade. É bom para o credor e para o devedor, que recebem mais pelo bem. Para o investidor, muda o jogo: a margem deixa de vir do desconto fácil e passa a vir da velocidade e da qualidade da análise.
Na prática, quem arremata precisará de um parecer confiável em poucos dias, não em semanas, sobre matrícula, ônus, situação processual e ocupação do imóvel.
O que ainda não está definido
Há um ponto aberto de peso. Não está claro se a exclusividade da PNAJ substituirá por completo os ambientes eletrônicos mantidos hoje pelos leiloeiros ou se a plataforma funcionará como núcleo oficial interoperável com esses sistemas. A resposta afeta custeio, publicidade e responsabilidade pela condução dos lances, e deverá vir na regulamentação complementar do CNJ.
Centrais de Alienações Judiciais: decisões durante o leilão
O art. 66 determina que cada tribunal institua uma Central de Alienações Judiciais, que pode funcionar de forma autônoma ou vinculada às Centrais de Apoio à Execução. A Central é responsável pela coordenação administrativa e operacional das alienações feitas por meio da PNAJ.
Entre as atribuições listadas estão conferir os requisitos formais para inclusão dos bens em pauta, organizar os calendários e cronogramas de alienação, supervisionar editais, dar suporte técnico às sessões e manter a plataforma atualizada.
O juiz que acompanha a sessão
A mudança mais concreta está no art. 68: as Centrais contarão com magistrado ou magistrados designados para atuar durante a realização dos leilões. A esse juiz cabe acompanhar a sessão pública, decidir os incidentes que surgirem durante o leilão e deliberar sobre cancelamento, reabertura ou convalidação de lances.
Pense no que isso resolve. Uma dúvida sobre a validade de um lance ou uma impugnação de última hora, situações que hoje podem parar o negócio por semanas, passam a ter alguém com competência para decidir no mesmo dia.
O que continua no juízo de origem
A Central não absorve o processo. A penhora, a avaliação, o depósito do bem e a decisão dos incidentes anteriores ao encaminhamento continuam com o juízo em que a execução tramita. O art. 65 prevê justamente o encaminhamento do bem à Central como um dos atos da fase anterior.
O ponto de atenção para quem arremata
Aqui vale um alerta prático. O Provimento deixa a cada tribunal a definição de qual juízo cuida dos incidentes posteriores à arrematação: impugnação, pedido de invalidação, expedição da carta de arrematação, mandado de entrega e imissão na posse.
É justamente a etapa mais sensível para o comprador, e ela poderá variar de tribunal para tribunal. Antes de dar o lance, é prudente saber onde você discutirá a entrega do bem se algo der errado, porque isso determina quanto tempo levará para receber o imóvel.
O checklist do art. 67 e a informação sobre o bem
O art. 67 condiciona o ingresso do bem na PNAJ ao preenchimento integral de um checklist e à apresentação de documentos obrigatórios. Entre eles estão fotografias de boa qualidade, matrícula imobiliária atualizada e o processo integral, ou ao menos as peças essenciais, em arquivo pesquisável.
É a resposta a um problema real e cotidiano: imóvel anunciado com uma foto ruim de fachada, descrição genérica, matrícula de dez anos atrás e autos que ninguém consegue pesquisar.
Por que isso muda a análise do investidor
Matrícula atualizada permite ver averbações, ônus, penhoras concorrentes e a cadeia dominial completa. Processo pesquisável permite localizar decisões sobre ocupação, embargos, valor atualizado da dívida e eventuais recursos pendentes. Fotografia decente permite estimar estado de conservação e custo de reforma.
Junto, isso reduz a chance de surpresa depois da arrematação e diminui o espaço para discussão sobre vício de informação no edital.
O que o checklist não resolve
O checklist organiza a informação, não interpreta o risco. Ao leiloeiro cabe informar com precisão e transparência, mas não lhe cabe resolver controvérsia jurídica nem responder pela regularidade da execução como um todo.
Continua sendo tarefa do comprador, apoiado por assessoria jurídica, avaliar se aquela averbação da matrícula representa risco real, se existe ação anulatória em curso, se há ocupação que dificulte a imissão na posse e se o edital reflete fielmente o que consta dos autos.
O Anexo I ainda não foi divulgado
Existe um problema imediato de aplicação. O Anexo I referido pelo art. 67, que traz o conteúdo detalhado do checklist, não acompanhou o texto oficial do Provimento e não foi divulgado separadamente. Como o checklist condiciona o ingresso do bem na plataforma e pode servir de base para sanção ao leiloeiro, é difícil sustentar sua exigência enquanto o conteúdo não for publicado.
Quem paga as dívidas do imóvel arrematado
Esta é a dúvida mais comum de quem pensa em arrematar, e a resposta mudou nos últimos anos. É preciso separar tributos de outros débitos, porque o tratamento jurídico é diferente.
Tributos: o Tema 1.134 do STJ
Em julgamento de recurso repetitivo, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou tese no Tema 1.134: diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.
Os processos que originaram a tese foram os Recursos Especiais 1.914.902/SP, 1.944.757/SP e 1.961.835/SP, e o acórdão foi publicado em 24 de outubro de 2024. A lógica é que a arrematação judicial é forma originária de aquisição: os débitos tributários anteriores se sub-rogam no preço pago, conforme o art. 908 do Código de Processo Civil, e são quitados com o produto da venda.
O efeito prático é direto. Se o edital disser que o arrematante assume o IPTU atrasado, essa cláusula não tem validade. O art. 886, inciso VI, do Código de Processo Civil exige que o edital mencione os ônus que recaem sobre o bem, mas mencionar não é o mesmo que transferir.
Condomínio e outros ônus
Com o condomínio a leitura é diferente. A cota condominial é obrigação que acompanha o imóvel, e o tratamento depende do que consta do edital, do momento do débito e das circunstâncias do caso. Não existe resposta automática, e é por isso que o valor do débito condominial precisa ser levantado antes do lance e considerado no cálculo do investimento.
O mesmo cuidado vale para taxas de melhoria, débitos de água e energia vinculados à unidade e eventuais pendências registrais que exijam regularização depois da carta de arrematação.
O que muda para os leiloeiros credenciados
O art. 75 estabelece que o credenciamento dos leiloeiros oficiais será permanente, ficará a cargo de cada tribunal e observará os requisitos da Consolidação e dos atos complementares da Corregedoria Nacional de Justiça. O credenciamento vale por 36 meses, com renovação mediante atualização cadastral e documental.
Um esclarecimento importante, porque circula informação equivocada sobre o ponto: o Provimento manteve expressamente o sorteio digitalizado de leiloeiros previsto no art. 9º, § 1º, da Resolução CNJ 236/2016. Credenciamento permanente e sorteio para atuação em cada caso são coisas distintas e continuam convivendo. O que mudou foi a lógica do cadastro, não a forma de distribuição dos leilões.
Exigência de estrutura
O § 2º do art. 75 exige que o leiloeiro comprove infraestrutura compatível com a atividade, o que inclui depósito, galpão, sistemas de segurança, monitoramento, recursos tecnológicos e as demais estruturas necessárias à guarda e à alienação dos bens. É uma barreira de entrada mais alta, que tende a profissionalizar o setor.
O Provimento também institui avaliação de desempenho do leiloeiro por critérios de eficiência, transparência, produtividade, qualidade e efetividade. Sair de um cadastro puramente formal para um acompanhamento qualitativo é positivo, mas exigirá indicadores bem construídos: boa parte do que determina o sucesso de um leilão está fora do controle do leiloeiro, como avaliação judicial acima do mercado, imóvel ocupado, pendência no registro e decisões que suspendem o certame.
Comissão do leiloeiro
O art. 76 reafirma que o leiloeiro faz jus à comissão sobre o valor da arrematação, na forma da legislação aplicável e dos atos normativos da Corregedoria Nacional de Justiça e do CNJ. A Resolução 236/2016 segue preservada no que for compatível.
Continua válida, portanto, a distinção entre dois momentos que costumam ser confundidos. O arrematante antecipa a comissão para que o ato se realize, e essa antecipação não define automaticamente quem suporta o custo em definitivo. Quando o produto da venda supera o crédito e as despesas da execução, há espaço para discutir ressarcimento considerando quem deu causa ao processo.
Alienação por iniciativa particular ganha preferência
O art. 70 declara a alienação por iniciativa particular como modalidade preferencial, a ser priorizada quando se mostrar adequada à satisfação célere e eficiente do crédito, antes do leilão tradicional. E determina que sua divulgação e formalização, na forma do art. 880, § 3º, do Código de Processo Civil, ocorram exclusivamente na PNAJ.
A preferência já existia na lei, nos arts. 879 e 880 do Código, mas na prática costuma ser ignorada: não havendo adjudicação, o processo salta da avaliação direto para o leilão.
Como funciona essa modalidade
Nessa via, a venda pode ser promovida pelo próprio credor ou intermediada por corretor ou leiloeiro credenciado. Os institutos não se confundem: no leilão há disputa organizada por lances; na iniciativa particular há captação de propostas dentro das condições que o juiz fixou, cabendo a ele autorizar a venda e homologar o termo.
As propostas recebidas e as tentativas frustradas passam a integrar o histórico do bem na plataforma e podem orientar o leilão posterior, o que é uma informação valiosa para quem for dar lance depois.
A oportunidade para quem investe
Para o investidor, abre-se uma via de negociação hoje pouco explorada: apresentar proposta antes de o bem chegar à praça, em condições eventualmente mais previsíveis e sem a disputa aberta de lances. É um caminho que exige diálogo direto com o credor e com o juízo, além de formulação técnica cuidadosa da proposta para que ela seja autorizada e homologada.
Quando cada regra passa a valer
É preciso separar duas coisas que costumam ser misturadas: a vigência da norma e a obrigatoriedade das plataformas.
A Consolidação entra em vigor 30 dias após a publicação. Já a PNAJ e o Banco Nacional de Penhoras só se tornam obrigatórios 120 dias depois de cada plataforma ser homologada e validada pelo CNJ, em ato próprio. Enquanto essa homologação não ocorrer, os sistemas atuais não são substituídos automaticamente.
A janela de transição
Na prática, existe um período em que conviverão o novo Provimento, a Resolução CNJ 236/2016 e as regras próprias de cada tribunal. Os pontos que mais tendem a gerar dúvida nesse intervalo são credenciamento, sorteio, comissão, publicidade e sanções, temas em que os textos se sobrepõem e precisarão ser harmonizados pelo CNJ.
Para quem compra, a recomendação é simples: durante a transição, confirme em qual ambiente o leilão está efetivamente correndo e compare edital e plataforma antes de dar o lance.
Banco Nacional de Penhoras
O Banco Nacional de Penhoras segue o mesmo cronograma da PNAJ. A proposta é reunir informações sobre bens constritos que hoje estão espalhadas por diferentes processos e ramos da Justiça, reduzindo conflitos entre penhoras que ninguém consegue cruzar.
Ele não substitui a matrícula do imóvel, a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, os sistemas registrais nem a leitura do processo. É uma camada adicional de informação, e sua utilidade dependerá de as penhoras, baixas e cancelamentos serem lançados em tempo real.
Prazos para os tribunais se organizarem
O Provimento também fixa prazos internos de estruturação. Os tribunais têm até 24 de setembro de 2026 para regulamentar seus Núcleos de Pesquisa Patrimonial, conforme o art. 24, § 2º. Vale acompanhar, além disso, a publicação do Anexo I e as regulamentações locais, que definirão calendários de leilão, competência para os incidentes posteriores e detalhes do credenciamento em cada tribunal.
Riscos que continuam existindo mesmo com as novas regras
A padronização trazida pelo Provimento reduz problemas de informação, mas não elimina os riscos próprios da aquisição em hasta pública. Vale conhecê-los antes de decidir.
Imóvel ocupado
É o risco mais frequente. O bem pode estar ocupado pelo antigo proprietário, por inquilino ou por terceiro. A assinatura do auto resolve a propriedade, não a posse física. Quando há resistência, o arrematante precisa da carta de arrematação, do mandado de entrega e, se necessário, do pedido de imissão na posse. Esse tempo precisa entrar no cálculo do investimento.
Anulação da arrematação
O art. 903 do Código de Processo Civil trata da estabilidade do ato, mas o seu § 1º prevê hipóteses em que a arrematação pode ser invalidada, entre elas o preço vil, a falta de intimação do credor hipotecário e o não pagamento do preço ou a não prestação da caução. É por isso que a conferência das intimações e do valor do lance importa tanto.
Estado físico do bem
Nem sempre é possível visitar o imóvel antes da sessão. O checklist do art. 67 melhora esse cenário ao exigir fotografias de boa qualidade, mas fotografia não substitui vistoria. O orçamento de reforma deve ser estimado com margem.
Prazos curtos e penalidades
Lance, comissão e saldo têm prazos definidos no edital, em geral curtos. O descumprimento pode gerar perda de valores já pagos e responsabilização do arrematante. Não existe espaço para renegociação depois do lance vencedor, porque a arrematação não é uma proposta: é um ato que vincula.
Plataformas falsas
Com a digitalização dos leilões, aumentaram os golpes com sites que imitam plataformas legítimas. A concentração dos leilões judiciais eletrônicos na PNAJ deve reduzir esse risco justamente por criar um endereço oficial único, mas até a implantação completa a conferência do ambiente e do leiloeiro credenciado continua sendo responsabilidade de quem dá o lance.
Como se preparar para arrematar um imóvel
O período de transição é ao mesmo tempo uma oportunidade e um momento de atenção redobrada. A tendência é de mais concorrência e mais informação padronizada, o que reduz alguns riscos clássicos e comprime as margens de deságio.
Alguns cuidados ganham peso com o novo regime:
- Confira onde o bem está publicado. Durante a transição, verifique se o leilão corre no sistema atual do tribunal ou já na PNAJ, e se edital e plataforma trazem exatamente a mesma informação.
- Leia a matrícula atualizada. O checklist tende a melhorar a qualidade do que é disponibilizado, mas a conferência continua sendo responsabilidade de quem compra.
- Verifique a ocupação do imóvel. A arrematação se aperfeiçoa com o auto; a posse efetiva depende de carta, mandado de entrega e, se necessário, imissão na posse.
- Separe tributos dos demais débitos. Tributos anteriores não são transferidos ao arrematante, conforme o Tema 1.134 do STJ. Condomínio e outros ônus exigem análise específica e entram no cálculo do investimento.
- Descubra onde se discutem os incidentes posteriores. Cada tribunal definirá isso, e é o que determina quanto tempo você levará para receber o imóvel.
- Confirme os prazos de pagamento do edital. Lance, comissão e saldo têm prazos curtos e o descumprimento gera penalidade, então o recurso precisa estar disponível antes da sessão.
Depois de assinado o auto, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável, ressalvadas as hipóteses do art. 903 do Código de Processo Civil. Essa estabilidade é o que torna o leilão um investimento viável, e é exatamente por isso que a análise precisa acontecer antes do lance, não depois.
Perguntas frequentes
O Provimento CNJ 255/2026 já está valendo?
A Consolidação Nacional da Execução Efetiva entra em vigor 30 dias depois da publicação, que ocorreu no Diário da Justiça eletrônico do CNJ de 20 de agosto de 2026. A obrigatoriedade da PNAJ e do Banco Nacional de Penhoras, porém, é separada: começa a contar 120 dias depois de cada plataforma ser homologada e validada pelo CNJ em ato próprio. Até que essa homologação aconteça, os sistemas usados hoje pelos tribunais continuam valendo.
Todos os leilões judiciais passarão a ser feitos na PNAJ?
Sim, os leilões judiciais eletrônicos serão realizados exclusivamente por intermédio da PNAJ, e a divulgação do bem na plataforma passa a ser requisito obrigatório para a realização do certame. Ainda está em aberto se a plataforma vai substituir por completo os ambientes eletrônicos dos leiloeiros ou funcionar como núcleo oficial integrado a eles.
O que é o checklist do art. 67?
É a relação de documentos e informações que precisam estar completos para o bem entrar na plataforma, incluindo fotografias de boa qualidade, matrícula imobiliária atualizada e o processo integral ou as peças essenciais em arquivo pesquisável. O conteúdo detalhado consta do Anexo I do Provimento, que não havia sido divulgado junto com o texto oficial.
Quem arremata imóvel em leilão judicial paga o IPTU atrasado?
Não. O Superior Tribunal de Justiça fixou, no Tema 1.134, a tese de que é inválida a previsão em edital atribuindo ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação. Esses valores são pagos com o produto da venda. A cláusula de edital que diz o contrário não tem validade.
E as dívidas de condomínio?
A situação do condomínio é diferente da dos tributos e exige leitura caso a caso, porque a cota condominial é obrigação que acompanha o imóvel. Por isso a existência e o valor do débito condominial precisam ser levantados antes do lance e considerados no cálculo do investimento.
O Provimento mudou o Código de Processo Civil?
Não. O Provimento é ato normativo da Corregedoria Nacional de Justiça e organiza a operação das alienações judiciais. As regras legais da adjudicação, da alienação por iniciativa particular e do leilão continuam nos arts. 879 a 903 do Código de Processo Civil.
O sorteio de leiloeiros deixou de existir?
Não. O credenciamento passa a ser permanente em cada tribunal, com validade de 36 meses, mas o Provimento manteve expressamente o sorteio digitalizado de leiloeiros previsto na Resolução CNJ 236/2016. Credenciamento e sorteio são etapas distintas e continuam convivendo.
Comprar em leilão vai ficar mais caro?
A divulgação nacional em uma plataforma única tende a ampliar o número de interessados e a competitividade dos lances, o que pode reduzir os deságios em relação à avaliação. Em compensação, o comprador passa a ter acesso a informação mais completa e padronizada sobre o bem antes de dar o lance.
Depois de arrematar, quando o imóvel é realmente meu?
A arrematação se torna perfeita, acabada e irretratável com a assinatura do auto, ressalvadas as hipóteses do art. 903 do Código de Processo Civil. A posse física, porém, depende da carta de arrematação, do mandado de entrega e, quando o imóvel está ocupado, da imissão na posse.
Ainda preciso de advogado para arrematar um imóvel em leilão?
Sim. O checklist melhora a qualidade da informação disponível, mas não faz a análise de risco do caso concreto. Leitura da matrícula, ônus registrados, débitos que acompanham o bem, situação de ocupação e viabilidade da imissão na posse continuam exigindo avaliação jurídica antes do lance.
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