Como funciona a Isenção de ITBI em Holding?

A criação de uma holding é uma estratégia voltada para a otimização da administração dos negócios e bens, ao planejamento sucessório, à proteção patrimonial e ao planejamento tributário. A Isenção do ITBI em Holding é uma das vantagens atreladas a estratégia.

Dentro do campo fiscal, existem inúmeros benefícios com a criação de uma empresa holding. Todos eles oferecem uma considerável economia na arrecadação de tributos, e estão plenamente dentro da legalidade.

No artigo de hoje iremos falar sobre mais uma das vantagens fiscais com a criação de uma empresa holding. Abordaremos especificamente a situação do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI.

O que é uma holding familiar?

A holding não é um tipo societário específico. Na verdade, trata-se de uma estratégia empresarial que consiste na criação de uma empresa e na integralização em seu capital social de bens que são de propriedade dos seus sócios. Geralmente são criadas no âmbito de um grupo familiar, com o objetivo de proteção do capital e planejamento sucessório.

Seria o caso, por exemplo, de uma família que detenha ações de diversas outras empresas, dividindo a titularidade entre os seus membros. Então, há a criação da holding e a integralização em seu capital social de todas as ações pertencentes às pessoas físicas. A proprietária passa então a ser a pessoa jurídica, e os familiares passam a ser proprietários de cotas dessa nova empresa, a holding.

Essa é uma das possibilidades que surgem com a criação de uma empresa holding, nesse caso para uma melhor gestão administrativa dos bens da família utilizada como exemplo.

Holding e planejamento tributário: é possível pagar menos tributos com a criação da holding?

Já dissemos que a criação de uma empresa holding pode estar atrelada a busca de alguns objetivos pelo seu instituidor. Um deles é a economia com a arrecadação de tributos.

Sabe-se que no Brasil a alta carga tributária é um fator que dificulta e muita a atividade empresarial, em qualquer setor que se possa imaginar. A holding é uma ferramenta que pode auxiliar o empresário a enfrentar o mercado com uma redução dos custos do seu negócio.

Tanto na questão administrativa como no planejamento sucessório, existem benefícios fiscais que merecem destaque e que podem ser usufruídos por aqueles que realizam o planejamento por meio da holding.

Dentro do Direito das Sucessões, com o planejamento sucessório por meio da holding há uma economia significativa não só com tributos, mas também com taxas e emolumentos do Poder Judiciário e de Cartórios, ao invés do inventário tradicional.

Mesmo para quem busca a proteção patrimonial e a gestão administrativa mais eficaz com a holding, os benefícios fiscais podem ser acessados.

A integralização de bens imóveis ao capital social da empresa holding

O início da criação da empresa holding se dá com o registro de seus atos constitutivos na Junta Comercial. Nestes momentos iniciais haverá a definição do objeto social, a criação de um estatuto e a integralização de bens ao capital social.

É muito comum, principalmente dentro das holdings familiares, que o instituidor integralize os bens imóveis de sua propriedade visando a proteção do patrimônio e o planejamento sucessório.

Os bens imóveis deixarão de ser de sua propriedade e passarão a ser de propriedade da empresa holding, da qual será titular de cotas do seu capital. E ainda, as poderá distribuir como melhor entender.

Os tipos de imóveis a serem integralizados podem ser dos mais variados. Imóveis rurais destinados ao cultivo da grãos, imóveis residências, e imóveis que sejam destinados à exploração do setor imobiliário, como o mercado de aluguéis, dos quais o proprietário aufere renda.

Por exemplo, o proprietário de apartamentos no litoral destinados à locação por turistas. Ele pode criar uma empresa holding, que será a proprietária dos bens diretamente, e então o recebimento dos alugueis e o recolhimentos dos tributos será feito por meio da holding, representando uma enorme economia.

A seguir estudaremos especificamente a questão do ITBI, analisando algumas peculiaridades sobre esse imposto no contexto da empresa holding.

O que é o ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é um imposto de competência municipal que incide sobre a transferência onerosa de bens imóveis entre pessoas vivas a qualquer título. Sua previsão está no Art. 156 da Constituição Federal, que assim dispõe:

Art. Compete aos Municípios instituir imposto sobre:
[…]
II – Transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Como regra, sempre que ocorrer a transmissão de propriedade de bens imóveis entre pessoas vivas, haverá a incidência do ITBI. Contudo, no âmbito da holding existem circunstâncias relacionadas a não obrigatoriedade de pagamento deste tributo que merecem ser analisadas em conjunto a um advogado especialista em Holding.

Como funciona a Isenção de ITBI em Holding

A isenção do ITBI está prevista na continuação do dispositivo constitucional que o instituiu:

§ 2º O imposto previsto no inciso II:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desse bens e direitos, locação de bens imóveis e arrendamento mercantil;
Podemos ainda citar o disposto no Código Tributário Nacional (CTN):
Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior:
I – quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;
II – quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.

A holding familiar começa com a criação de uma empresa e com a integralização em seu capital social dos bens de propriedade do seu instituidor.

Por conta da imunidade tributária criada pela Constituição Federal, essa transferência de bens da pessoa física para a pessoa jurídica estará livre da necessidade de recolhimento do ITBI. Ressaltando que caso atividade preponderante da holding for a compra e venda desse bens e direitos, locação de bens imóveis e arrendamento mercantil haverá incidência de ITBI.

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Todos os tipos de Holding têm isenção de ITBI?

A isenção do ITBI prevê uma ressalva, que será analisada neste título. Observemos novamente o dispositivo constitucional que prevê a isenção:

§ 2º O imposto previsto no inciso II:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desse bens e direitos, locação de bens imóveis e arrendamento mercantil;

A isenção do ITBI está atrelada a uma condicionante, qual seja, o não exercício de atividade preponderantemente relacionada ao setor imobiliário. Ou seja, se a holding for criada com o objetivo de explorar esta atividade imobiliária, haverá sim a incidência do imposto sobre a transmissão dos bens imóveis.

Para definir quando a empresa exerce atividade preponderantemente ligada ao setor imobiliário, a lei criou um parâmetro objetivo, disposto no CTN:

Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.

Veja bem que a realização de transações envolvendo os imóveis integrantes do capital social da holding, por si só, não faz com que ela perca a isenção do ITBI. É necessário se buscar um advogado especialista em Holding para analisar o caso concreto, avaliando a receita total da holding em comparação com as transações imobiliárias.

Como funciona o ITBI se a empresa holding tiver em seu objeto social a previsão da realização de atividades no setor imobiliário?

Em matéria de Direito Tributário, devemos sempre observar o Princípio da Legalidade. Os tributos somente podem ser exigidos de acordo com a expressa previsão legal, ou seja, precisa estar escrito na lei.

Sendo assim, ainda que o objeto social da empresa holding seja a exploração do mercado imobiliário, se essa atividade não for responsável por mais de 50% da receita da empresa a imunidade se mantém.

O fator determinante, então, não é a especificação no contrato social e sim a realidade da origem do faturamento da empresa. Isso por que pode haver circunstâncias em que os negócios imobiliários não sejam a única fonte de receitas da empresa holding.

E se mais de 50% da receita da empresa vierem dos negócios imobiliários, ainda vale a pena a criação da holding?

Retornemos ao exemplo acima citado, do proprietário de bens imóveis no litoral, e que são destinados à locação. Nesse caso, a receita obtida por seu proprietário será 100% originária da exploração do setor imobiliário.

Nesse caso, ela não será isenta do ITBI quando ocorrer algumas das circunstâncias previstas como fato gerador deste tributo. Como por exemplo, no caso de extinção da empresa. Os imóveis retornarão à esfera patrimonial dos sócios sem que haja incidência do ITBI. Entretanto, há outra vantagem fiscal a ser considerada.

Como os bens pertencem à holding e não mais à pessoa física, o imposto de renda incidirá sobre a renda da pessoa jurídica. A tributação sobre locação de imóveis de pessoa física é de 27,5%, enquanto a pessoa jurídica é de 11,33%.

Portanto, mesmo que se perca a isenção do ITBI os benefícios fiscais com a abertura de uma empresa holding ainda permanecem.

A imunidade do ITBI em Holding não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado

O mundo jurídico é cheio de detalhes técnicos que precisam sempre ser observados, e o caso da holding não é uma exceção. Por isso a necessidade de que o processo de criação seja acompanhado por um profissional com o conhecimento suficiente, garantindo assim que os benefícios sejam usufruídos por seus sócios.

Recentemente o Supremo Tribunal Federal (STF) julgou o Recurso Extraordinário (RE) 796.376/SC, o qual tinha como objeto o artigo 156, § 2º, da Constituição Federal, que prevê a imunidade do ITBI para a integralização de bens imóveis no capital social da empresa.

O caso paradigma é originário do Estado de Santa Catarina. Os sócios de uma empresa promoveram a integralização ao capital social da empresa de uma série de bens imóveis conjuntamente avaliados em mais de R$ 800 mil. Porém, o capital social da empresa foi fixado em R$ 24 mil.

A decisão do STF foi no sentido de que a imunidade tributária não alcança os bens que excederem o limite do capital social da empresa, e a questão da atividade preponderante da empresa estaria relacionada apenas aos casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica.

A decisão proferida pela Corte Suprema é alvo de inúmeras críticas por parte dos estudiosos do Direito Tributário. Mas constitui um aspecto importante a ser observado no momento de constituição da empresa e integralização do capital social.

Conclusão

A criação de uma empresa holding é uma estratégia muito eficiente para quem busca um planejamento fiscal, de modo que a carga tributária sobre seus bens e seus rendimentos se torne menor.

A holding oferece hipóteses em que há a isenção do recolhimento do ITBI, no momento da integralização dos imóveis no capital social da empresa. Porém, é necessário que se observe o novo entendimento do STF sobre o tema, no sentido de que haverá cobrança do tributo sempre que a integralização ultrapassar o valor estipulado como capital social da empresa, a consulta a um advogado especialista em Holding é necessária para a avaliação do caso.

Mesmo sem a isenção do ITBI, para aquelas holdings que auferem mais de 50% de seu faturamento com a realização de negócios envolvendo imóveis ou com a sua locação, a opção se torna viável por conta da economia em relação a outros tributos.

Antes de realizar a abertura de uma holding, é preciso que haja um complexo projeto de viabilidade. É preciso que se procure um advogado especialista em holding, com o conhecimento técnico suficiente para que os benefícios sejam integralmente usufruídos, e não ocorram circunstâncias fora da zona de previsibilidade.

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