STF: inventário de patrimônio cultural não impede demolição

A decisão recente da 2ª Turma do Supremo Tribunal Federal esclarece quando a inscrição de um bem em inventário ou registro de patrimônio cultural passa a limitar o exercício do direito de propriedade. O julgamento do ARE 1.479.746 AgR-segundo/RS reafirmou que apenas a notificação formal do proprietário sobre o processo de tombamento gera efeitos restritivos, nos termos do artigo 216, §1º, da Constituição Federal. A definição do marco temporal e do requisito formal tem consequências imediatas para demolições, operações imobiliárias e políticas municipais de preservação.

Índice do artigo:

1. 1. O que muda na prática
2. 2. Fundamento jurídico da decisão
3. 3. Impactos para proprietários e incorporadores
4. 4. Procedimentos que municípios e órgãos de preservação devem adotar
5. 5. Riscos de litígio e recomendações processuais
6. 6. Como conduzir due diligence imobiliária após o julgamento
7. 7. Perguntas Frequentes
8. 8. Encerramento prático

1. O que muda na prática

A 2ª Turma do STF, com relatoria do ministro Nunes Marques, reafirmou que a mera inclusão de imóvel em inventário ou registro de patrimônio cultural não produz, por si só, as limitações típicas do tombamento. O acórdão examinou o ARE 1.479.746 AgR-segundo/RS e confirmou o entendimento adotado no RE 1.499.300 AgR, concluindo que a notificação formal do proprietário é condição para que incidam as restrições decorrentes do tombamento.

Na prática, isso significa que proprietários que nunca foram formalmente notificados podem dispor do imóvel — inclusive promover demolição — sem que o registro ou inventário sozinho configure óbice automático. Para agentes econômicos e advogados, a decisão realça a importância de comprovar a existência de ato administrativo de comunicação válido antes de considerar o imóvel sujeito a limitações.

2. Fundamento jurídico da decisão

O Tribunal fundamentou-se na interpretação do artigo 216, §1º, da Constituição Federal, que disciplina o regime jurídico do patrimônio cultural, e nas formas previstas no Decreto-Lei 3.365/1941, em especial o procedimento de notificação previsto no art. 9º e no art. 10 do diploma. Complementam a análise os princípios constitucionais do devido processo legal (art. 5º, LIV) e do contraditório e ampla defesa (art. 5º, LV).

A Corte considerou que o registro ou o inventário são elementos informativos sobre o interesse público na preservação, mas que a imposição de restrições patrimoniais exige forma legítima e ciência efetiva do proprietário. No julgamento houve divergência do ministro Edson Fachin, que via possibilidade de que inventário e registro pudessem, em certas circunstâncias, tornar ilícita a demolição por conhecimento prévio do processo pela proprietária; entretanto, a decisão foi majoritária, com voto de acompanhamento do ministro Luiz Fux.

3. Impactos para proprietários e incorporadores

Proprietários que não receberam notificação formal ganham margem de ação que antes poderia ter sido discutida em termos práticos. Isso reforça a segurança jurídica imediata para quem pretende tratar o imóvel, desde que não haja ato administrativo de comunicação regularmente comprovado.

Incorporadores e investidores devem, contudo, evitar decisões precipitadas. A ausência de notificação formal não elimina o risco de questionamento judicial posterior, especialmente quando o processo de tombamento se encontra em curso e existir prova de conhecimento efetivo por quem age sobre o imóvel. Recomenda-se documentar diligências e obter certidões atualizadas junto aos órgãos municipais de preservação e cartório imobiliário.

4. Procedimentos que municípios e órgãos de preservação devem adotar

Órgãos municipais responsáveis pela preservação do patrimônio cultural precisarão reforçar e formalizar seus procedimentos de notificação, observando o Decreto-Lei 3.365/1941 e as garantias constitucionais do devido processo. A exigência prática é que a comunicação ao proprietário seja efetiva e oportunamente registrada, para que as restrições do tombamento se façam produzidas juridicamente.

Também será necessário uniformizar fluxos internos de tramitação, prova documental das comunicações e integração entre cadastros públicos para evitar que registros informativos deem a aparência de restrição sem o formalismo exigido. A adoção de rotinas que garantam a ciência do proprietário reduzirá disputas judiciais e dará previsibilidade a agentes do mercado.

5. Riscos de litígio e recomendações processuais

A confirmação pelo STF de que o marco temporal é a notificação formal deve levar a um incremento de ações contestatórias envolvendo demolições realizadas sem observância desse formalismo. A principal linha de demanda deverá versar sobre a nulidade dos atos de demolição ou sobre responsabilidades administrativas e indenizatórias, conforme o caso.

Do ponto de vista preventivo, recomenda-se que administradores públicos documentem minuciosamente as comunicações, com protocolo e certificação de recebimento, e que particulares mantenham cópia das certidões e documentos expedidos por órgãos de patrimônio antes de efetivar obras de demolição ou reformas de grande impacto.

6. Como conduzir due diligence imobiliária após o julgamento

Para operações imobiliárias, a verificação do inventário ou registro de patrimônio cultural deve ser combinada com a busca pela existência de notificações formais, processos administrativos em curso e certidões negativas junto ao órgão municipal competente. A diligência deve incluir consulta a autos administrativos e eventual entrevista com o órgão de preservação quando houver dúvidas sobre a suficiência da comunicação ao proprietário.

Além disso, contratos podem prever cláusulas específicas sobre responsabilidade por decisões administrativas posteriores e mecanismos de alocação de risco (garantias, escrow, indenização por vícios ocultos). Essas medidas reduzem a exposição do comprador e do vendedor em operações que envolvem bens potencialmente afetados pelo tombamento.

7. Perguntas Frequentes

O que significa o entendimento do STF sobre inventário e tombamento?
Resposta: Significa que registro ou inventário de patrimônio cultural não são suficientes, por si só, para impor restrições ao imóvel; é necessária a notificação formal do proprietário conforme previsão do Decreto-Lei 3.365/1941 e os princípios do devido processo.

Uma demolição pode ser considerada ilícita se o imóvel estiver em inventário?
Resposta: Depende. Se houver notificação formal exigida por lei e a demolição violar restrição já efetivada, poderá ser ilícita. Na ausência de notificação válida, a demolição não será automaticamente vedada apenas pelo inventário ou registro.

Quais dispositivos legais são relevantes para esse tema?
Resposta: Destacam-se o artigo 216, §1º, da Constituição Federal, o Decreto-Lei 3.365/1941 (arts. 9º e 10) e os princípios constitucionais do devido processo legal (art. 5º, LIV) e do contraditório e ampla defesa (art. 5º, LV).

O que os municípios precisam fazer após a decisão?
Resposta: Reforçar procedimentos de notificação, registrar comprovantes de ciência do proprietário e aperfeiçoar rotinas internas de tramitação para que eventual tombamento produza efeitos jurídicos válidos.

Como o mercado imobiliário deve reagir?
Resposta: Incrementando due diligence, exigindo certidões e provas de notificação formal em operações, e prevendo cláusulas contratuais que tratem da eventualidade de tombamento formalizado após a negociação.

Que riscos existem para demolições já realizadas?
Resposta: Pode haver aumento de litígios que busquem anular demolições ou obter indenização, sobretudo quando se alega defeito no procedimento de notificação. A análise deverá ser caso a caso, com exame dos autos administrativos e da prova de comunicação ao proprietário.

8. Encerramento prático

A decisão do STF traz maior clareza sobre o marco temporal que ativa as restrições decorrentes de tombamento, reforçando a centralidade da notificação formal. Para proprietários, incorporadores e governos locais, o caminho é trabalhar com procedimentos documentados e estratégias contratuais que reflitam esse entendimento.

Para orientações específicas sobre operações imobiliárias, diligências ou atuação em processos administrativos e judiciais relacionados ao tombamento, consulte um advogado com experiência em direito imobiliário e urbanístico.