FGTS: “Novas regras podem flexibilizar compra de imóvel”
Nenhuma regra do FGTS mudou até agora. O que existe é o PL 481/2026, projeto de lei que propõe substituir o critério territorial que hoje impede o uso do FGTS na compra de imóvel residencial por um critério de distância física de 50 quilômetros. O texto tramita na Câmara dos Deputados em regime de urgência e ainda depende de aprovação nas duas Casas e de sanção presidencial.
Neste artigo:
O que propõe o PL 481/2026 · Como funciona hoje a regra territorial do FGTS · O que mudaria com o critério de 50 quilômetros · Em que fase o projeto está · O que continua valendo enquanto o projeto tramita · O que fazer se você tem uma compra em andamento · Perguntas frequentes
O que propõe o PL 481/2026
O projeto, apresentado em fevereiro de 2026 pela deputada licenciada Renata Abreu, altera a Lei 8.036/1990 para afastar o impedimento ao uso do FGTS quando o imóvel residencial que o trabalhador já possui estiver a mais de 50 quilômetros do município onde ele reside ou exerce a ocupação principal. A distância seria medida pela malha viária, ou seja, pelas vias de acesso efetivamente disponíveis, e não em linha reta.
A justificativa apresentada pela autora sustenta que o recorte administrativo em vigor desconsidera a realidade do deslocamento urbano e compromete o acesso à moradia próxima ao trabalho. O argumento é geográfico: região metropolitana é uma divisão definida em lei estadual, não uma medida de proximidade real.
O texto do projeto encerra o dispositivo com a expressão "nos termos da regulamentação", o que significa que a forma de medir e comprovar a distância não está definida na proposta. Esse detalhamento caberia posteriormente ao Conselho Curador do FGTS e ao Manual da Moradia Própria, operado pela Caixa Econômica Federal como agente operador do fundo.
É possível consultar a íntegra do PL 481/2026 no portal da Câmara dos Deputados.
Como funciona hoje a regra territorial do FGTS
A regra atual impede o uso do FGTS na compra de imóvel residencial por quem já é proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, localizado em determinadas áreas. E são duas áreas somadas, não apenas uma.
O impedimento alcança o imóvel situado:
no mesmo município onde o trabalhador exerce a ocupação laboral principal, incluindo municípios limítrofes e os integrantes da mesma região metropolitana;
no mesmo município da residência do trabalhador, também incluindo limítrofes e a mesma região metropolitana.
É essa soma que amplia o alcance da restrição. Uma pessoa que mora em uma cidade e trabalha em outra fica sujeita aos dois recortes ao mesmo tempo, cada um com o seu próprio conjunto de municípios vizinhos. Na prática, um único imóvel herdado ou adquirido anos antes pode bloquear o uso do fundo em uma região inteira.
A operacionalização desses critérios está no Manual da Moradia Própria, publicado pela Caixa como agente operador do FGTS a partir das diretrizes do Conselho Curador. É o documento que os bancos consultam na análise de enquadramento, e é nele que a mudança proposta precisaria ser refletida caso o projeto vire lei. Em operações desse tipo, contar com assessoria jurídica antes da assinatura evita retrabalho na fase de crédito.
O que mudaria com o critério de 50 quilômetros
Mudaria apenas a análise do imóvel que o trabalhador já possui. Pelo texto do projeto, a titularidade desse imóvel deixaria de ser impeditiva quando ele estivesse a mais de 50 quilômetros do município de residência ou de trabalho, ainda que os dois imóveis estejam em municípios limítrofes ou na mesma região metropolitana.
Há dois pontos de leitura que costumam gerar confusão.
O primeiro é o ponto de referência da medição. O projeto fala em distância em relação ao município onde o trabalhador reside ou exerce a ocupação principal, não em relação ao endereço exato da casa ou do escritório. Em municípios de grande extensão territorial, essa diferença é relevante e provavelmente exigirá definição na regulamentação.
O segundo é o alcance da flexibilização. O projeto não altera a exigência de localização do imóvel que se pretende comprar. Esse imóvel continua tendo de estar no município onde o trabalhador reside ou trabalha, ou em município limítrofe ou da mesma região metropolitana. Em outras palavras, a proposta trata do imóvel que a pessoa já tem, não de onde ela pode comprar o próximo.
Em que fase o projeto está
O PL 481/2026 está apensado ao PL 462/2020, tramita em regime de urgência e figura como pronto para pauta no Plenário da Câmara dos Deputados. Nenhuma dessas condições significa aprovação.
O regime de urgência define o rito de tramitação, dispensando algumas formalidades e permitindo que a matéria vá diretamente ao Plenário. Ele não antecipa o resultado nem estabelece prazo para a votação. Depois de eventual aprovação na Câmara, o texto ainda precisaria passar pelo Senado Federal e pela sanção presidencial.
Mesmo com sanção, restaria a etapa regulamentar. Como o próprio texto remete à regulamentação, a aplicação prática dependeria de deliberação do Conselho Curador do FGTS e de atualização do Manual da Moradia Própria. É nessa etapa que se define se o novo critério funciona de forma simples ou se acaba convertido em mais uma exigência documental na análise de crédito.
O que continua valendo enquanto o projeto tramita
Enquanto não houver lei publicada e regulamentação correspondente, todas as condições atuais permanecem integralmente aplicáveis. Um escritório de advocacia que acompanha operações imobiliárias costuma verificar esses requisitos antes mesmo da proposta de compra.
Continuam valendo, entre outras exigências:
o critério territorial atual, com os recortes de residência e de ocupação laboral;
a vedação a financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação em qualquer parte do território nacional;
o mínimo de três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados períodos consecutivos ou não;
o intervalo mínimo de três anos desde o uso anterior do fundo na aquisição de imóvel, contado do registro na matrícula;
a destinação do imóvel à moradia própria do titular, em área urbana;
o enquadramento do imóvel nos limites de valor de avaliação estabelecidos para a operação.
Vale registrar que o projeto não amplia o rol de hipóteses de movimentação da conta vinculada previsto no art. 20 da Lei 8.036/1990. Ele atua sobre uma condição específica de enquadramento, não sobre a finalidade do fundo.
O que fazer se você tem uma compra em andamento
Quem está negociando um imóvel agora deve refazer o cálculo pelo critério em vigor. Planejamento financeiro construído sobre projeto de lei é planejamento sobre hipótese, e a constatação do erro costuma chegar na fase de análise de crédito, quando prazos contratuais já estão correndo.
Alguns cuidados reduzem o risco de a operação travar:
Levante a titularidade real. Imóvel recebido em herança, fração de imóvel, promessa de compra e venda e usufruto também entram na análise, não apenas a propriedade plena registrada.
Verifique os dois recortes. Confira o município de residência e o de trabalho, com seus limítrofes e a respectiva região metropolitana definida em lei estadual.
Cheque o financiamento ativo. A vedação vale para todo o território nacional, independentemente de onde o contrato foi assinado.
Confirme o intervalo de três anos. A contagem parte do registro na matrícula do imóvel adquirido anteriormente com o fundo.
Não condicione a proposta a mudança legislativa. Cláusulas que dependem de aprovação de projeto de lei geram insegurança para as duas partes.
A avaliação prévia por advogados especializados permite identificar o impedimento antes da assinatura do compromisso, quando ainda há espaço para estruturar a operação de outra forma.
Perguntas Frequentes
A regra do FGTS já mudou?
Não. O PL 481/2026 é um projeto de lei em tramitação na Câmara dos Deputados. Enquanto não for aprovado nas duas Casas, sancionado e regulamentado, o critério territorial atual continua valendo integralmente.
Posso usar o FGTS se já tenho imóvel em outra cidade?
Depende de onde essa cidade está. Se o imóvel estiver em município diferente daquele em que você reside e trabalha, e fora dos limítrofes e da mesma região metropolitana, não há impedimento por esse critério. Os demais requisitos continuam sendo exigidos.
Como seriam medidos os 50 quilômetros?
Pela malha viária, considerando as vias de acesso disponíveis, e não em linha reta. A metodologia de cálculo e a forma de comprovação não constam do texto do projeto e dependeriam de regulamentação posterior.
O projeto libera o FGTS para comprar um segundo imóvel como investimento?
Não. A finalidade do fundo na aquisição continua sendo a moradia própria do titular. O projeto trata apenas do impedimento decorrente da titularidade de imóvel anterior.
O imóvel que eu quero comprar pode ficar em qualquer lugar?
Não. Ele continua tendo de estar no município onde você reside ou exerce a ocupação principal, ou em município limítrofe ou integrante da mesma região metropolitana. O projeto não altera esse ponto.
Quando o projeto seria votado?
Não há data definida. O regime de urgência e a condição de pronto para pauta indicam que a matéria pode ser levada ao Plenário, mas não estabelecem prazo nem garantem aprovação.
Vai usar o FGTS na compra de um imóvel?
Os advogados de Daniel Frederighi Advogados Associados analisam o enquadramento da operação, a titularidade de imóveis anteriores e a documentação exigida antes da assinatura do contrato. Entre em contato pelo WhatsApp e converse com um advogado sobre o seu caso. 👉 Falar com um advogado agora: https://wa.me/5531984351476