Dívida de Condomínio: Quem Paga, Vendedor ou Comprador?

A dívida de condomínio de um imóvel que já foi vendido, mas ainda não foi registrado, é paga em regra por quem está na posse. Pela tese que o STJ fixou em 2015, o promitente comprador que recebeu as chaves responde pelas cotas do período em que ocupa a unidade, desde que o condomínio tenha sido comunicado da venda.

Esse desenho está em revisão. No Tema Repetitivo 1.349, o STJ vai decidir se o vendedor, que continua como proprietário na matrícula, pode ser cobrado junto com o comprador, mesmo depois de entregar a posse e mesmo que o condomínio saiba da transação. Enquanto a tese não é firmada, quem compra e quem vende precisa trabalhar com o cenário mais conservador.

Neste artigo:

• Quem paga a dívida de condomínio hoje
• O que o STJ decidiu em 2015 (Tema 886)
• A virada de 2025 e a abertura do Tema 1.349
• Obrigação propter rem: a diferença entre dever e responder
• Dívida de condomínio: o que muda para quem compra
• Dívida de condomínio: o que muda para quem vende
• Financiamento, alienação fiduciária e imóvel de leilão
• Prescrição, execução e penhora: os limites da cobrança
• Dívida de condomínio: passo a passo para se proteger
• Erros comuns que geram cobrança indevida
• Documentos que você precisa reunir
• Conclusão e próximos passos

Quem paga a dívida de condomínio hoje

Hoje, a cobrança recai em regra sobre quem exerce a posse do imóvel e se beneficia dos serviços do condomínio. Se o comprador já foi imitido na posse e o condomínio sabe da negociação, é dele a responsabilidade pelas cotas vencidas a partir da entrega das chaves. Enquanto essas duas condições não se cumprem, o condomínio continua cobrando de quem consta como proprietário no registro de imóveis.

A confusão nasce de um descompasso comum no mercado imobiliário brasileiro: a posse muda de mãos muito antes da propriedade. O comprador assina o compromisso de compra e venda, recebe as chaves e passa a morar no apartamento, mas a escritura e o registro só saem meses depois. Às vezes anos, quando há financiamento, inventário pendente ou irregularidade documental. Quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura, o caminho é a adjudicação compulsória.

Nesse intervalo, o condomínio tem uma dívida real para cobrar e duas pessoas possíveis para acionar. A despesa condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação que acompanha a coisa: ela adere ao imóvel e segue com ele, independentemente de quem seja o titular no papel. O art. 1.345 do Código Civil é claro ao dizer que o adquirente de unidade responde pelos débitos do antigo dono, inclusive multas e juros moratórios.

Por isso, tanto o comprador quanto o vendedor precisam de assessoria jurídica desde a assinatura do contrato. O que parece um detalhe burocrático, comunicar formalmente a venda ao síndico, é justamente o elemento que a jurisprudência utiliza para definir quem será processado.

Três respostas rápidas

• Comprador com as chaves e condomínio avisado: paga o comprador, a partir da imissão na posse.
• Comprador com as chaves e condomínio não avisado: o condomínio pode cobrar o vendedor, que depois cobra o comprador em regresso.
• Dívida de condomínio anterior à compra: acompanha o imóvel e pode ser exigida do novo adquirente, na forma do art. 1.345 do Código Civil.

O que o STJ decidiu em 2015 (Tema 886)

Em 2015, ao julgar o Tema Repetitivo 886, o STJ fixou dois requisitos para afastar a responsabilidade do promitente vendedor: a efetiva imissão do comprador na posse do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação. Presentes os dois, o vendedor sai da relação de cobrança.

A tese tem três partes. A primeira define que o critério não é o registro do compromisso, e sim a relação jurídica material com o imóvel. A segunda reconhece que, sem registro, a responsabilidade pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, conforme as circunstâncias. A terceira estabelece que, comprovadas a imissão na posse e a ciência do condomínio, afasta-se a legitimidade passiva do vendedor pelo período em que a posse foi exercida pelo comprador.

A lógica do julgamento foi econômica antes de ser formal. O tribunal entendeu que a responsabilidade não deveria ser decidida apenas por quem figura como proprietário na matrícula, mas pela relação material com o imóvel: quem mora, usa o elevador, a piscina, a portaria e a limpeza é quem deve pagar por esses serviços.

Na prática, o Tema 886 trouxe dois efeitos imediatos:

• Para o vendedor: a possibilidade de ser excluído da ação de cobrança apresentando o contrato, o comprovante de entrega das chaves e a notificação enviada ao condomínio.
• Para o condomínio: a necessidade de manter um cadastro atualizado dos ocupantes, sob pena de ajuizar a ação contra a pessoa errada e perder tempo com uma discussão de legitimidade.

A tese parecia encerrar o assunto. Mas a divergência interna começou a se formar quando parte dos ministros passou a ler o Tema 886 com cautela, à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional. Essa leitura, associada ao entendimento do falecido Ministro Paulo de Tarso Sanseverino no REsp 1.442.840, sustentava que o repetitivo não havia enfrentado a questão pela ótica da natureza propter rem das cotas. Estava aberta a divergência que atravessaria a década seguinte.

A virada de 2025 e a abertura do Tema 1.349

A discussão voltou porque o STJ passou a decidir de formas incompatíveis entre si, e a própria Corte reconheceu isso.

REsp 1.910.280: a legitimidade concorrente

Em 24 de abril de 2025, ao julgar o REsp 1.910.280, a Segunda Seção do STJ, sob relatoria da Ministra Maria Isabel Gallotti, confirmou a legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador para responder à ação de cobrança de taxas de condomínio posteriores à imissão do comprador na posse, na hipótese de contrato não registrado em cartório.

O raciocínio central é processual antes de ser patrimonial. Para a relatora, a promessa de compra e venda é um acordo entre as partes e não pode vincular o condomínio, que é terceiro em relação a esse contrato. Condicionar a legitimidade do proprietário à ausência de imissão na posse e à ausência de ciência da transação seria fazer exatamente isso.

A ministra registrou também que o proprietário, ainda que não tenha se beneficiado dos serviços, garante o adimplemento com o próprio imóvel que gerou a dívida, por ser titular do direito real. É a natureza propter rem operando no plano da garantia, e não no plano do consumo dos serviços.

Tema 1.349: o que está em jogo

No mês seguinte, em 26 de maio de 2025, a Segunda Seção afetou os Recursos Especiais 2.015.740/SP e 2.100.395/SP como paradigmas e criou o Tema Repetitivo 1.349, também sob relatoria da Ministra Isabel Gallotti. A questão submetida a julgamento é a proposta de revisão do Tema 886 para definir se há legitimidade concorrente entre promitente vendedor e promitente comprador no polo passivo da cobrança de débitos posteriores à imissão na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.

A decisão de afetação determinou a suspensão da tramitação dos recursos especiais e dos agravos em recurso especial sobre a matéria, tanto nos tribunais de segunda instância quanto no próprio STJ. Não se trata de possibilidade: quem tem recurso sobre esse tema aguardando julgamento provavelmente já está com o processo sobrestado.

O tema segue pendente de julgamento, sem tese firmada. Enquanto isso, os processos em primeira instância continuam sendo decididos com base em entendimentos conflitantes, o que aumenta a insegurança de quem já está sendo cobrado.

Por que a revisão gera desconforto

Uma tese firmada em recurso repetitivo existe justamente para orientar casos semelhantes e permitir que as pessoas organizem seus contratos com previsibilidade. Quando ela muda dez anos depois, milhares de negócios celebrados sob a regra antiga passam a conviver com uma dúvida nova.

Contratos redigidos entre 2015 e 2025 foram desenhados assumindo que a notificação ao condomínio bastava para exonerar o vendedor. Se a tese mudar, essa premissa cai, e cláusulas de responsabilidade que pareciam suficientes deixam de ser. É um daqueles pontos em que a orientação de um escritório especializado em direito imobiliário faz diferença concreta na estratégia processual. É esse tipo de leitura antecipada de cenário que o Daniel Frederighi Advogados Associados aplica na revisão de contratos e carteiras imobiliárias.

Obrigação propter rem: a diferença entre dever e responder

O centro técnico da discussão é a chamada teoria da dualidade do vínculo obrigacional, que separa duas figuras normalmente tratadas como uma só: o débito e a responsabilidade.

O débito é de quem usufrui dos serviços, ou seja, o comprador que ocupa o imóvel. A responsabilidade, por essa leitura, alcançaria também o titular do direito de propriedade, ou seja, o vendedor que ainda consta na matrícula.

Traduzindo para o cotidiano: mesmo que a dívida seja do comprador, o condomínio poderia executar o patrimônio do vendedor para receber, deixando para ele a tarefa de cobrar depois o valor de quem realmente gastou.

A crítica: isso é solidariedade disfarçada?

É aqui que aparece a objeção mais forte à revisão. O efeito prático da legitimidade concorrente se aproxima muito de uma solidariedade passiva, em que o credor escolhe de quem cobrar e cobra o total. Só que o art. 265 do Código Civil determina que a solidariedade não se presume: ela precisa resultar da lei ou da vontade das partes. Não há, no Código Civil, dispositivo que estabeleça expressamente essa solidariedade entre promitente vendedor e promitente comprador.

A resposta que se extrai do REsp 1.910.280 é outra. Não se trata de solidariedade obrigacional, e sim de responsabilidade real: o proprietário responde porque o imóvel responde, e ele é o titular do direito sobre o imóvel. A distinção é sutil no discurso e pesada no bolso.

Duas consequências merecem atenção:

• Direito de regresso: o vendedor que pagar poderá cobrar o comprador, mas isso significa um segundo processo, com custo, tempo e risco de o comprador não ter patrimônio para responder.
• Garantias imobiliárias: bancos, incorporadoras e loteadoras precisam reavaliar cláusulas de contratos padrão, porque o passivo condominial pode retornar a quem já se considerava fora da relação.

Dívida de condomínio: o que muda para quem compra

Para o comprador, a mudança de cenário reforça algo que já era verdade e passava despercebido: a dívida de condomínio acompanha o imóvel, não a pessoa. Quem compra, compra também o passivo.

Antes de assinar

A verificação da dívida de condomínio deveria ter o mesmo peso que a análise da matrícula. Peça à administradora a declaração de débitos atualizada, não apenas o boleto do mês. Ela integra o mesmo conjunto de certidões que todo comprador deve levantar antes de fechar negócio. Cheque também as atas das últimas assembleias, porque uma obra aprovada e ainda não cobrada é um passivo futuro que vai chegar em forma de cota extraordinária.

Se houver dívida de condomínio, existem três caminhos possíveis: abater o valor do preço, condicionar parte do pagamento à quitação comprovada, ou reter uma parcela em garantia até a apresentação da certidão negativa. O que não funciona é confiar na promessa verbal de que o vendedor vai quitar depois.

Depois de receber as chaves

A partir da imissão na posse, o comprador é o devedor natural das cotas. O que ele precisa fazer é produzir prova de quando isso aconteceu e garantir que o condomínio saiba. Sem isso, o comprador pode ser cobrado por período anterior ao que efetivamente ocupou, e o vendedor pode ser cobrado por período posterior.

A regra prática é simples: o mesmo documento que protege o vendedor protege o comprador. O termo de entrega de chaves com data certa delimita os dois lados da linha.

Dívida de condomínio: o que muda para quem vende

Para quem vende, o risco da dívida de condomínio é o oposto e mais silencioso. Ele entrega as chaves, considera o negócio encerrado e descobre anos depois, por uma citação, que continua no polo passivo de uma cobrança.

A notificação ao condomínio é o ato central

Sob o Tema 886, notificar o condomínio é o que exonera o vendedor. Se o Tema 1.349 confirmar a legitimidade concorrente, a notificação deixa de ser suficiente para exonerar, mas continua sendo essencial por outro motivo: é ela que fixa o marco temporal da responsabilidade do comprador e sustenta a futura ação de regresso.

Em qualquer cenário, portanto, o vendedor que notificou está em posição melhor do que o vendedor que não notificou. O custo do ato é baixo e o benefício não depende do resultado do julgamento.

Se a cobrança já chegou

Ignorar a citação é o pior caminho. A revelia pode levar à penhora do imóvel, e a dívida de condomínio não encontra a proteção do bem de família. Há defesas possíveis, e a escolha depende do que os documentos permitem sustentar:

• Pedir a exclusão do polo passivo com base na prova da imissão na posse e da ciência do condomínio.
• Requerer a suspensão do processo, quando cabível, em razão da afetação do Tema 1.349.
• Denunciar o comprador à lide, para que a discussão do regresso ocorra no mesmo processo.
• Pagar e ajuizar ação de regresso, quando a exclusão não for viável e houver risco de constrição patrimonial.

O impacto de uma decisão pela legitimidade concorrente se distribui de forma desigual entre os envolvidos:

Financiamento, alienação fiduciária e imóvel de leilão

Três situações concentram a maior parte das surpresas envolvendo dívida de condomínio, e nenhuma delas é rara.

Imóvel arrematado em leilão

Como a dívida de condomínio acompanha o bem, o arrematante pode ser chamado a pagar débitos pretéritos, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, salvo se o edital ou a decisão judicial dispuser de forma diversa. A padronização documental trazida pelas novas regras dos leilões judiciais tende a reduzir surpresas desse tipo, mas não elimina a conferência. A leitura do edital é decisiva: alguns preveem expressamente que os débitos condominiais correm por conta do arrematante, outros determinam a quitação com o produto da arrematação.

Antes de dar o lance, é indispensável levantar o passivo condominial junto à administradora, e depois da arrematação vale conhecer os próximos passos de quem arremata em leilão e confrontar esse valor com o desconto aparente do leilão. Um imóvel com trinta por cento de deságio e dois anos de cotas em aberto pode não ser o negócio que parecia.

Imóvel com alienação fiduciária

O STJ já admitiu a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de débitos condominiais incidentes sobre o próprio bem, sob o entendimento de que o credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel, ocupa em última análise a posição de condômino. A comparação usada pelo tribunal foi com a locação: não se exonera o locador nem o imóvel locado quando o locatário deixa de pagar as cotas.

Para o comprador financiado, isso significa que o banco tem interesse direto na regularidade das cotas, e esse interesse costuma aparecer em cláusulas contratuais de vencimento antecipado. O ponto se agrava quando a construtora cede o contrato ao banco.

Preferência sobre o crédito hipotecário

A Súmula 478 do STJ estabelece que, na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário. Na prática, se o imóvel for levado a hasta pública, o condomínio recebe antes do credor hipotecário. É um dado que muda a avaliação de risco de quem compra imóvel com dívida de condomínio e garantia real simultâneas.

Imóvel de condomínio em recuperação judicial

Em maio de 2026, ao julgar tema afetado ao rito dos repetitivos, a Segunda Seção do STJ firmou o entendimento de que os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais e não se submetem ao juízo da recuperação, podendo ser executados no juízo cível competente. A decisão reforça a leitura de que a cota condominial ocupa posição privilegiada no sistema de cobrança brasileiro.

Prescrição, execução e penhora: os limites da cobrança

Saber quem paga a dívida de condomínio é metade da questão. A outra metade é saber por quanto tempo e com que instrumentos o condomínio pode cobrar.

O prazo é de cinco anos

O STJ fixou, em recurso repetitivo, que é quinquenal o prazo prescricional para o condomínio exercer a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, contado do dia seguinte ao vencimento de cada prestação. O fundamento é o art. 206, §5º, I, do Código Civil, que trata da cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. O mesmo prazo de cinco anos aparece em outra discussão ligada à cota condominial, a da restituição do Imposto de Renda pago pelo síndico dispensado da taxa.

A contagem é individual por parcela. Isso significa que, em uma cobrança de dez anos de cotas em aberto, as parcelas mais antigas podem estar prescritas enquanto as recentes não. A prescrição, porém, não apaga a dívida: ela retira a exigibilidade judicial, e a cobrança administrativa pode continuar.

Execução direta, sem fase de conhecimento

O crédito condominial é considerado dívida líquida e permite execução direta, com base no art. 784, X, do Código de Processo Civil, desde que documentado nas atas e nas previsões orçamentárias aprovadas em assembleia. Isso significa cobrança rápida, sem a fase de conhecimento, e é mais um motivo para não deixar a situação se acumular.

O bem de família não protege

A impenhorabilidade do bem de família não é absoluta. O art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 admite a penhora para cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar, hipótese em que a jurisprudência enquadra as despesas condominiais, justamente pela sua natureza propter rem. O apartamento onde a família mora pode ser penhorado para pagar as cotas daquele mesmo apartamento. Situação distinta, mas de efeito parecido, é a de quem atrasa o financiamento e vê o imóvel ir a leilão.

Dívida de condomínio: passo a passo para se proteger

A proteção começa no contrato e termina na comunicação formal ao condomínio. Não basta combinar verbalmente com o síndico ou avisar por mensagem: é preciso deixar prova documental de que o condomínio foi cientificado da transferência de posse, com data certa.

1. Peça a declaração de débitos antes de fechar. Solicite à administradora a posição atualizada da unidade e condicione o pagamento de parcela relevante à sua apresentação.
2. Leia as atas das últimas assembleias. Obras aprovadas e ainda não lançadas viram cota extraordinária no colo de quem estiver lá quando o boleto sair.
3. Inclua cláusula expressa de responsabilidade pelas cotas no contrato, entre os demais cuidados na celebração do contrato de compra e venda, com marco temporal definido, previsão de multa e direito de regresso caso a outra parte deixe de pagar.
4. Assine o termo de entrega de chaves com data, assinatura das partes e, se possível, duas testemunhas. É esse documento que prova o marco inicial da responsabilidade.
5. Notifique o condomínio por escrito logo após a imissão na posse, anexando cópia do contrato e o termo de chaves, com protocolo de recebimento ou envio por carta com aviso de recebimento.
6. Atualize o cadastro na administradora para que os boletos passem a ser emitidos no nome de quem ocupa a unidade.
7. Registre a escritura sem demora. Se a compra foi feita por contrato de gaveta, a regularização precisa entrar na frente. Enquanto a matrícula não muda, o vendedor segue vulnerável e o comprador segue sem a propriedade formal.
8. Guarde tudo em um só lugar. Contrato, termo de chaves, protocolo da notificação e comprovantes de pagamento formam o conjunto probatório que decide a discussão anos depois.

Condomínios também precisam de cuidado. Ajuizar a cobrança contra a parte errada custa tempo e pode gerar prescrição de parcelas enquanto se discute legitimidade. Manter cadastro atualizado dos ocupantes e exigir a comunicação de qualquer transferência de posse é uma medida simples de gestão, e faz parte do escopo da consultoria jurídica na administração de condomínio.

Erros comuns que geram cobrança indevida

A maioria dos litígios sobre dívida de condomínio não nasce de má-fé, e sim de falhas de documentação que poderiam ser evitadas em poucos minutos. O erro mais frequente é presumir que a assinatura do contrato, por si só, transfere a responsabilidade ao comprador.

• Entregar as chaves sem termo assinado. Sem prova da data da imissão na posse, o vendedor não consegue delimitar o período de sua responsabilidade.
• Avisar o condomínio informalmente. Conversa com o porteiro ou mensagem no grupo de moradores raramente é aceita como ciência inequívoca.
• Deixar o boleto no nome antigo por anos. Isso reforça, perante o condomínio, a aparência de que o vendedor continua responsável.
• Comprar sem checar o passivo. A dívida acompanha o imóvel, e o comprador desavisado herda o problema para só depois descobrir que precisa cobrar o antigo dono.
• Confiar apenas na certidão negativa antiga. Um documento emitido há três meses não diz nada sobre as cotas vencidas nesse intervalo.
• Ignorar a citação da ação de cobrança. A revelia pode gerar penhora do imóvel, que não é protegido pela impenhorabilidade do bem de família quando a dívida de condomínio é a cota daquela mesma unidade.
• Não pedir a suspensão quando ela é cabível. Com o Tema 1.349 afetado, há recursos que devem estar sobrestados e seguem tramitando por falta de provocação.

Documentos que você precisa reunir

Em qualquer dos cenários, a análise depende dos documentos. É o mesmo levantamento que estrutura uma due diligence imobiliária completa. Reunir esse material antes da primeira conversa com um advogado acelera bastante a definição da estratégia.

• Contrato de compra e venda ou compromisso, com todas as cláusulas sobre encargos e posse.
• Termo de entrega de chaves ou qualquer documento que fixe a data da imissão na posse.
• Notificação enviada ao condomínio, com protocolo, aviso de recebimento ou confirmação de leitura.
• Matrícula atualizada do imóvel, para verificar a titularidade registral e eventuais gravames.
• Histórico de boletos e comprovantes de pagamento, que mostram em nome de quem a cobrança foi emitida ao longo do tempo.
• Declaração de débitos da administradora, com o detalhamento de cotas ordinárias, extraordinárias, multas e juros.
• Atas de assembleia que aprovaram as despesas cobradas, especialmente as extraordinárias.
• Cópia da ação de cobrança, se já houver processo em curso.

Conclusão e próximos passos

Enquanto o STJ não julga o Tema 1.349, quem compra ou vende imóvel deve trabalhar com a hipótese mais conservadora: a de que o vendedor pode continuar sendo cobrado até o registro da transferência. Documentar a entrega das chaves e comunicar o condomínio por escrito continua sendo a melhor defesa disponível, qualquer que seja o resultado do julgamento.

Se você já está sendo cobrado por cotas de um imóvel que vendeu, existem caminhos: pedir a exclusão do polo passivo com base na prova da imissão na posse, requerer a suspensão do feito quando cabível, denunciar o comprador à lide ou ajuizar ação de regresso pelos valores pagos. Se você comprou e recebeu cobrança de débitos antigos, é possível discutir a responsabilidade pelo período anterior à posse e buscar o ressarcimento junto ao vendedor.

A definição do melhor caminho depende da leitura conjunta dos documentos e do estágio do processo. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes de tomar qualquer decisão sobre pagamento ou acordo.

Perguntas Frequentes

Quem paga a dívida de condomínio antes do registro da escritura?
Em regra, paga quem já está na posse do imóvel, desde que o condomínio tenha sido formalmente comunicado da venda. Sem essa comunicação, a cobrança tende a recair sobre quem consta como proprietário na matrícula.

O vendedor pode ser cobrado mesmo depois de entregar as chaves?
Pode, se o condomínio não foi cientificado da transação ou se prevalecer a tese da legitimidade concorrente em discussão no Tema 1.349 do STJ. Por isso a notificação por escrito continua sendo essencial em qualquer cenário.

Comprei um imóvel com dívida de condomínio. Sou obrigado a pagar?
Sim. O art. 1.345 do Código Civil determina que o adquirente responde pelos débitos do antigo proprietário, incluindo multas e juros. Depois de pagar, é possível cobrar o valor do vendedor por ação de regresso.

A dívida de condomínio prescreve em quantos anos?
O STJ fixou em recurso repetitivo que o prazo é de cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada cota, com base no art. 206, §5º, I, do Código Civil. A contagem é feita parcela por parcela.

O condomínio pode penhorar o apartamento por dívida de cotas?
Sim. O art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 traz uma exceção à impenhorabilidade do bem de família para taxas e contribuições devidas em função do imóvel, o que permite a penhora do próprio apartamento.

O que é o Tema 1.349 do STJ?
É o recurso repetitivo que vai revisar a tese de 2015 e definir se vendedor e comprador respondem de forma concorrente pelas cotas condominiais, independentemente de o condomínio saber da venda. Foi afetado em maio de 2025, sob relatoria da Ministra Isabel Gallotti, e segue pendente de julgamento.

Meu processo pode ficar parado por causa do Tema 1.349?
Sim. A decisão de afetação determinou a suspensão da tramitação dos recursos especiais e dos agravos em recurso especial sobre a matéria, na segunda instância e no próprio STJ.

Como comprovar que o condomínio soube da venda?
Com notificação escrita protocolada na administradora ou enviada por carta com aviso de recebimento, acompanhada do contrato e do termo de entrega de chaves. E-mail com confirmação de leitura também costuma ser aceito.

Quem paga o condomínio de imóvel arrematado em leilão?
Como a dívida acompanha o bem, o arrematante pode responder por débitos anteriores, salvo se o edital ou a decisão judicial previr o contrário. A leitura do edital antes do lance é indispensável.

O crédito do condomínio vem antes do banco?
Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário, conforme a Súmula 478 do STJ.

O inquilino não deveria pagar o condomínio?
Na relação com o condomínio, o proprietário responde pelas cotas, ainda que o contrato de locação atribua o encargo ao inquilino. O contrato produz efeitos entre locador e locatário, e o direito de regresso é exercido depois.

Vale a pena fazer acordo com o condomínio?
Depende do valor em discussão, da existência de parcelas prescritas e do risco de constrição do imóvel. A análise da planilha de débito antes de assinar qualquer acordo evita o reconhecimento de valores que já não eram exigíveis.

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