Tudo que você precisa saber sobre Locação de imóveis
24 de novembro de 2021
Post por: Daniel Frederighi

Tudo que você precisa saber sobre Locação de imóveis

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A locação de imóveis faz parte do dia a dia do brasileiro, afinal, o Brasil é o maior país da América do Sul e a maior parte da população do país vive nas cidades. Na verdade, cerca de 82 em cada 100 brasileiros residem em ambientes urbanos.

Sendo assim, vamos entender um pouco mais sobre aluguéis, afinal, boa parde da população brasileira precisa dele. Lembrando que ter o suporte de um advogado especialista em contratos é essencial para sua segurança em um contrato.

Índice do artigo:

  1. Locação comercial
  2. Qual é o menor prazo de locação comercial?
  3. Que garantias podem ser exigidas para aluguéis comerciais?
  4. Locação Residencial
  5. Como funciona Ação Renovatória?
  6. Qual a finalidade da ação renovatória
  7. Indenização de benfeitorias no imóvel
  8. Como funciona ação de Despejo em caso de Inadimplemento de locação?
  9. O que é Denúncia Vazia?
  10. Notificação Premonitória em denúncia Vazia conforme STJ
  11. O que é Denúncia Cheia?
  12. O que acontece quando o contrato de locação é menor que 30 meses?
  13. Outras questões e outros reforços sobre contrato de locação
  14. Como funcionam os depósitos?
  15. Quais são os direitos dos locadores e inquilinos no Brasil, principalmente quanto à duração do contrato e ao despejo?
  16. Quão rápido é o sistema jurídico brasileiro em ações de despejo?
  17. Onde encontro a Legislação referente a locação?
  18. Breve história: Mudanças recentes na lei brasileira de senhorios e inquilinos

 

 

Locação comercial

A locação comercial é aquela que visa a apuração de atividades econômicas que possam ser desenvolvidas por meio do comércio, indústria, escritório, depósito ou qualquer outro tipo de atividade.

Lei nº 8.245 / 91 (também conhecida como “Lei do Aluguel”),  em seus artigos 51 a 57, dispõem sobre os aluguéis não residenciais.

Qual é o menor prazo de locação comercial?

No caso de locações não residenciais, a lei não estipula o prazo mínimo para a celebração do contrato, podendo as partes acordar livremente.

No entanto, se o prazo do aluguel mercantil for igual ou superior a cinco anos, o locatário (ou seja, a pessoa que aluga o imóvel) pode solicitar a prorrogação obrigatória do contrato. Não deixe de procurar um advogado especialista em direito imobiliário para sanar todas as suas dúvidas.

Que garantias podem ser exigidas para aluguéis comerciais?

A lei do aluguel lista três tipos de garantias que podem ser exigidas em um aluguel. No entanto, é proibido usar múltiplas garantias no mesmo contrato. Veja o que são:

1- Pode dar garantias de bens móveis, imóveis e dinheiro. Se for em dinheiro, não pode exceder o triplo do aluguel do contrato e deve ser devolvido ao locatário no final do contrato;

2- Fiador, ou seja, o responsável pelas dívidas do locatário quando este violar o contrato;

3- Seguro garantido fornecido por uma seguradora.

Ressaltamos a importância de ter a assessoria de um advogado especialista em contratos de locação para que possa ter sua segurança jurídica totalmente protegida.

Ainda com dúvidas? Fale agora com um advogado especialista. Somos o escritório certo pra lhe atender.

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Locação Residencial

Este é o tipo mais comum e famoso. De acordo com o ordenamento jurídico, o aluguel comercial pode ser ajustado verbalmente ou por escrito, com prazo fixo ou irregular, sendo o prazo inferior ou superior a 30 meses.

Nos contratos de aluguel com contrato escrito com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, o locador pode solicitar ao locatário a saída sem justa causa do imóvel. Decorrido o prazo, é denominado “denúncia vazia”. No final do contrato, o locador só pode recuperar a propriedade tomando ações de despejo adequadas em violação da lei ou do contrato, quando o locatário não paga aluguel e despesas para realizar reparos de emergência determinados pela autoridade pública.

Nos contratos orais e nos contratos firmados com duração inferior a 30 (trinta) meses, o locador só poderá exercer o direito de denúncia vazia após o prazo do aluguel ser de 5 anos. Nesse caso, o locador só pode retomar a propriedade no prazo de 5 anos e tomar as medidas de despejo adequadas, mas apenas se:

• Violar a lei ou o contrato;

• Deixar de pagar aluguel e despesas;

• Conduzir reparos de emergência confirmada por autoridade pública, que geralmente não podem ser realizados enquanto o inquilino estiver na propriedade, ou podem se recusar a concordar;

• Devido à rescisão do contrato de trabalho, a ocupação do imóvel pelo inquilino está relacionada ao seu emprego;

• Os idosos ou descendentes que não possuam imóvel residencial próprio com o cônjuge ou companheiro, usem para uso próprio ou para residência

Como funciona a Ação Renovatória?

Uma ação renovatória é uma ação movida pelo locatário contra o locador no caso de um contrato de aluguel. O objetivo dessa ação é forçar a renovação do contrato de locação para atingir o valor de mercado, ainda que contra a vontade do locador. Desta forma, o empresário (inquilino) pode dar continuidade ao seu negócio neste ponto de venda.

Em resumo, se o locador e o locatário não conseguirem chegar a uma renovação amigável dentro de um período razoável, o locatário pode aproveitar essa prorrogação obrigatória. Essa ação é, na verdade, um contrato assinado pelo tribunal porque há espaço para discutir todo o novo local.

É importante dizer que atualizar o próprio comportamento envolve uma discussão sobre o novo valor do aluguel. Frequentemente, o único mal-entendido entre as duas partes é exatamente esse. Portanto, se a disputa processual continuar, as evidências adequadas – geralmente apuraddas por um perito – serão obtidas para determinar o valor “justo” (com base no mercado imobiliário da área à época).

Qual a finalidade da ação renovatória?

A ação renovatória resolveu um problema específico: o risco do ponto de venda da empresa.

Normalmente, os empreendedores iniciam seus negócios em imóveis alugados. Após um período de trabalho, ele conseguiu desenvolver seus clientes. O ponto de negócios da sua empresa é “maduro”.

Com isso, o empresário corre o risco de “perder” tempo e trabalho, pois o proprietário pode não querer renovar o contrato. Ou você até quer reformar, mas o preço é mais alto que o do mercado imobiliário (ou seja, caro demais).

Diante dessa situação, os legisladores criaram um mecanismo para proteger o ponto de venda por meio de atividades de reforma estipuladas pela lei de aluguel. A lei estipula que os contratos podem ser renovados em regime de obrigatoriedade, mesmo contra a vontade do senhorio / proprietário.

 

Indenização de benfeitorias no imóvel

O locatário é responsável por manter o imóvel locado em bom estado de conservação e devolver o imóvel, ao final do contrato, no mesmo estado em que o locatário o recebeu, salvo desgaste normal ou razoável ( Lei Federal nº 8.245 / 1991 ).

O locador é responsável pelo seguro contra incêndio do imóvel locado, salvo acordo em contrário entre as partes.

Todas as benfeitorias feitas pelo locatário são propriedade do locador, exceto quando acordado de outra forma pelas partes:

• As benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, mesmo que não sejam autorizadas pelo locador, devem ser indenizadas por este.

• As benfeitorias úteis realizadas pelo locatário devem ser indenizadas, desde que autorizadas pelo locador.

O inquilino não será indenizado pelas benfeitorias voluptuárias realizadas na propriedade. Caso tenha dúvida, não deixe de procurar um advogado especialista em contratos.

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Como Funciona ação de Despejo em caso de Inadimplemento de locação de imóveis?

O principal recurso à disposição do locador pela quebra do contrato de locação de imóveis por parte do locatário é a ação de despejo para recuperar a posse do imóvel. O locador também pode fazer valer a fiança do locador concedida pelo locatário, reclamar as penalidades previstas no contrato de locação e obter uma indenização mediante comprovação do locador.

Geralmente, de acordo com os termos do contrato de aluguel, o não pagamento do aluguel e dos encargos do aluguel pelo inquilino constitui uma violação contratual e legal. Nesse caso, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo imediatamente e rescindir o contrato de locação. Além disso, o locador pode, junto ao advogado de locação, cobrar judicialmente o aluguel não pago, encargos de aluguel, as penalidades contratuais e quaisquer outros danos.

De acordo com a legislação de insolvência, um inquilino insolvente pode tentar reestruturar suas operações ou enfrentar processos de falência de liquidação involuntária de seus credores. A reestruturação pode ocorrer por meio de recuperação judicial ou extrajudicial. A insolvência do inquilino não provoca automaticamente a rescisão do contrato de aluguel, a menos que o contrato de locação estabeleça a rescisão do contrato em caso de insolvência ou falência. No entanto, um administrador judicial pode decidir se o contrato de aluguel deve ser rescindido ou não de acordo com os interesses da falência.

Em caso de alienação do imóvel locado, o contrato pode ser rescindido pelo comprador nos primeiros 90 dias após o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Para tanto, o locador deve comunicar ao locatário o prazo de 90 dias para a entrega do imóvel. O direito de rescisão do comprador não é aplicável se o aluguel vigorar por prazo determinado, quando estipula que vigorará em caso de alienação e esteja registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Lembre-se de consultar um advogado especialista em contratos de locação para te auxiliar em todo o processo.

O que é denúncia vazia?

Enquanto o aluguel expirar, o locador (proprietário) tem o direito de requerer a saída do imóvel sem apresentar quaisquer razões legítimas. Se o aluguel for para fins de habitação, o período do contrato não deve ser inferior a 30 meses. Se você tiver menos de 30 meses, a denúncia vazia não se aplicará.

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Notificação premonitória em denúncia vazia conforme STJ

Embora não haja nenhum requisito legal claro para a validade das ações de despejo subsequentes, o locatário deve ser notificado com antecedência para rescindir o contrato devido a reivindicações inválidas (ou não razoáveis). A única exceção que exige notificação prévia é a instauração de um processo de expulsão no prazo de 30 dias após a rescisão do contrato.

O acordo foi firmado pela terceira turma do Supremo Tribunal Federal (STJ) e manteve a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) ao anunciar que o despejo foi indeferido por falta de provas de comunicação prévia com o inquilino.

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O que é denuncia cheia?

Entende-se por denúncia cheia aquela em que o locador deseja rescindir o contrato de locação com justificativa, conforme disposto na Lei 8.245/91:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

O que acontece quando o contrato de locação é menor que 30 meses?

Nessa modalidade de locação com duração inferior a 30 (trinta) meses, entendemos que há maior proteção para o locatário. Quando o prazo do aluguel é em um prazo menor de 30 meses, a locação do imóvel terá efeito por tempo indeterminado. O locador só poderá recuperar o imóvel, nesse caso, após provar que seu pedido é razoável (denúncia cheia).

Portanto, a reintegração de posse só pode ocorrer em certas circunstâncias previstas na lei (artigo 47 da Lei do Inquilino). Por outro lado, o locatário pode entregar o imóvel quando esta locação passa a ter efeito indeterminado, bastando avisar o locador com 30 dias de antecedência da previsão de vacância.

Outras questões e outros reforços sobre contrato de locação

O valor inicial do aluguel pode ser livremente pactuado entre o locador e o locatário. O valor monetário do aluguel deve ser especificado em reais, não em moeda estrangeira, e não pode estar vinculado à variação da taxa de câmbio de uma moeda estrangeira, nem ao valor do salário mínimo.

Qualquer reajuste do aluguel pactuado contratualmente deve ocorrer anualmente, com base em índice estipulado em contrato. O índice estipulado no contrato de reajuste do aluguel não pode ultrapassar as taxas oficiais. Caso o contrato seja omisso quanto à taxa, ou haja desacordo quanto ao valor alcançado, tanto o proprietário quanto o locatário podem solicitar judicialmente sua revisão com base no preço justo de mercado, desde que tenha decorrido três anos da data de celebração em que o contrato foi assinado. Observe que a revisão pode aumentar ou, alternativamente, diminuir o aluguel.

O locador não pode exigir que o aluguel seja adiantado, exceto nos casos de arrendamento temporário, que não pode ultrapassar 90 dias. Sempre que realizar um contrato de locação peça o auxilio de um advogado especialista em locação para analisar o contrato de aluguel, garantindo a sua sergurança e a conformidade com a lei.

 

Como funcionam os depósitos?

O depósito é geralmente equivalente a três meses do valor estipulado do aluguel e será devolvido ao locatário no final do contrato.

Outros tipos de garantias relacionadas ao aluguel de bens imóveis incluem o fiança e a utilização de fiador, ou seja, terceiro responsável pelo pagamento de eventuais dívidas de aluguel não pagas do locatário. Tanto empresas quanto pessoas físicas têm o direito de serem fiadores, mas, devido ao risco, geralmente é um amigo próximo ou um membro da família do locatário. O fiador deve possuir pelo menos dois bens imóveis.

Por lei, o locador não pode exigir mais de um tipo de garantia do locatário, sob pena de nulidade da cláusula.

Quais são os direitos dos locadores e inquilinos no Brasil, principalmente quanto à duração do contrato e ao despejo?

Os contratos de arrendamento residencial costumam ter uma duração mínima de 30 meses. Findo esse prazo, o titular pode recuperar o seu bem sem justificação e não está obrigado a renovar o contrato. No entanto, se o inquilino permanecer no imóvel após esse prazo por mais de 30 dias, sem aviso prévio do proprietário, o contrato é automaticamente renovado, mas por tempo indeterminado.

Pode-se concordar que o aluguel dura menos de 30 meses, embora isso raramente aconteça. Nesse caso, se a desocupação do imóvel não for solicitada por escrito, o arrendamento é renovado automaticamente e a recuperação do imóvel só pode ocorrer nos seguintes casos especiais:

• Por necessidade de recuperar o bem para uso pessoal ou familiar, desde que seja propriedade exclusiva;

• Para demolição determinada pelo poder público ou reconstrução licenciada que irá aumentar a área construída do imóvel em pelo menos 20% ou para transformar em hotel ou outro negócio similar que irá aumentar a área construída em 50%;

• Se o arrendamento foi mantido por mais de 5 anos;

• Por acordo mútuo;

• Por falta de pagamento ou violação de contrato.

As partes também podem estipular multa pecuniária pela violação do contrato de arrendamento, normalmente no valor equivalente a três meses de aluguel. Também muito comum é acordar que o inquilino ficará isento da pena por sair do imóvel antes do período contratado se já tiver passado pelo menos um ano da assinatura do contrato.

A legislação brasileira dá direito de primeira opção ao inquilino, caso o proprietário deseje vender o imóvel. Portanto, o proprietário deve avisar o inquilino, dando-lhe 30 dias para manifestar o seu interesse.

O inquilino deve certificar-se de que o seu contrato está inscrito no cartório de registro de imóveis, devido à possibilidade de o imóvel ser vendido enquanto ainda estiver locado. Se não for cadastrado, o novo comprador não será obrigado a honrar o contrato de locação, bastando dar ao locatário um aviso prévio de 90 dias para a entrega do imóvel.

EVICÇÃO POR NÃO PAGAMENTO DE ALUGUEL

– Duração até a conclusão do serviço de processo: 30 dias

– Duração do julgamento: 60 dias

– Duração da aplicação: 30 dias

– Total de dias para despejar o inquilino: 120 dias

Quão rápido é o sistema jurídico brasileiro em ações de despejo?

A duração dos processos judiciais relativos ao despejo de inquilinos varia de acordo com o estado. Os tribunais no Brasil tendem a ficar saturados devido ao volume de ações judiciais.

Em alguns casos, o despejo pode ser determinado por uma liminar que dará 15 dias para o inquilino sair, por exemplo, no caso de o inquilino original morre deixando pessoas não autorizadas na propriedade.

Onde encontro a legislação referente à locação?

As normas para locação de imóveis urbanos e seus trâmites legais encontram-se na lei 8.245 / 911. O Código Civil também pode ser usado como fonte subsidiária de legislação.

Breve história: Mudanças recentes na lei brasileira de senhorios e inquilinos

Em 1991, a presente legislação consolidou em uma lei todas as questões relativas ao aluguel de imóveis urbanos, incluindo seus trâmites legais pela lei 8.245 / 91, conhecida como Lei do Inquilinato.

Anteriormente, as normas estavam enraizadas no Código Civil e em várias outras leis, como o decreto-lei 24.150 / 1934, a lei 6.239 / 1975 e a lei 6.698 / 1979.

Por fim, ressaltamos a necessidade do suporte de um advogado especialista em locação ao realizar esse tipo de contrato imobiliário.

 

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