Receita Federal cria Nota Fiscal obrigatória para venda de imóvel a partir de dezembro.
A Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS definiram a data em que o mercado imobiliário passa a emitir nota fiscal com destaque dos novos tributos. O marco é 1º de dezembro de 2026.
A definição veio pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial da União em 31 de julho e em vigor desde então. A norma fixa as datas de obrigatoriedade dos documentos fiscais eletrônicos previstos no art. 112 dos regulamentos do IBS e da CBS.
Quais notas fiscais passam a ser exigidas
Três modelos alcançam diretamente o setor imobiliário, da construção e do saneamento, todos a partir de 1º de dezembro de 2026:
- NF-e ABI, modelo 77: documento novo, criado para a venda de imóveis por contribuintes do IBS e da CBS.
- NFS-e: aplicada a locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis, e também à cobrança de taxas e demais valores condominiais pelo condomínio edilício.
- NFAg, modelo 75: voltada ao fornecimento de água e aos serviços de saneamento.
Construtoras sem inscrição de ICMS também entram em dezembro
Um ponto do ato costuma passar despercebido. Pelo § 4º do art. 1º, o sujeito passivo do IBS e da CBS que não seja contribuinte do ICMS e realize fornecimentos sujeitos aos novos tributos, movimentações de bens materiais ou devoluções passa a emitir NF-e em 1º de dezembro de 2026.
A data é diferente da regra geral da NF-e, que começou em 3 de agosto de 2026. A distinção importa para construtoras e incorporadoras, sobretudo na remessa de materiais entre obras.
Simples Nacional tem prazo até janeiro de 2027
Para os contribuintes optantes pelo Simples Nacional, o § 1º do art. 1º do ato adia o início da obrigatoriedade para 1º de janeiro de 2027, qualquer que seja o documento fiscal. O prazo adicional reconhece a estrutura contábil e tecnológica mais enxuta dessas empresas.
O programa de conformidade já foi publicado
O art. 2º do Ato Conjunto nº 4/2026 previa a edição, em até 30 dias, de um programa de conformidade para a emissão de documentos fiscais em 2026. Esse prazo foi cumprido.
Em 13 de agosto de 2026, a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS divulgaram o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 5, de 2026, que regulamenta o Programa Nacional de Conformidade Tributária para 2026, com caráter orientador. O programa é voltado a contribuintes que demonstrem conduta cooperativa no cumprimento das obrigações acessórias, concedendo prazo adicional para regularização.
Entre os critérios de permanência estão o aumento contínuo da emissão de documentos com o correto registro dos campos de IBS e CBS, o atendimento tempestivo às intimações, a retificação das inconsistências até 31 de dezembro de 2026 e a indicação de profissional da contabilidade responsável pela conformidade fiscal.
O que fazer até dezembro
A obrigatoriedade recai sobre os fatos geradores ocorridos a partir de cada data, e não sobre a data do contrato. Isso pesa em operações de ciclo longo, comuns no setor.
Empresas, administradoras e condomínios devem confirmar com o fornecedor de software o suporte à NF-e ABI e ao leiaute vigente da NFS-e, e realizar testes em ambiente de homologação antes do início da obrigatoriedade. Condomínios precisam envolver síndico, administradora e conselho fiscal, já que a cobrança de taxas passa a exigir nota fiscal própria.
Esta matéria cobre o calendário e os documentos exigidos. Para o enquadramento do contribuinte, as alíquotas efetivas, os redutores de base de cálculo e a transição dos contratos de locação, consulte o guia IBS e CBS em imóveis: alíquotas, redutores e quem paga.