Juros de Obra Após o Atraso na Entrega: O Que a Construtora Devolve

Se a construtora atrasou a entrega do imóvel além do prazo do contrato, já somada a tolerância, a cobrança de juros de obra após o atraso na entrega é indevida. O comprador tem direito a receber esses valores de volta. O STJ firmou esse entendimento no Tema Repetitivo 996, que orienta os tribunais de todo o país.

A restituição, porém, alcança apenas os juros de evolução de obra e os encargos equivalentes. Amortização do saldo devedor, seguros e tarifas do financiamento só entram na conta em dois casos: se a sentença os incluir expressamente ou se houver prova de dano específico.

A seguir, você vai entender quando a cobrança deixa de ser devida e quem paga a conta. Também vai ver se a devolução pode ser em dobro e como reunir as provas para receber o valor correto.

O que são juros de obra e por que eles existem

Juros de obra são os juros que o banco cobra do comprador sobre o dinheiro já liberado para a construtora durante a construção. Eles também se chamam juros de evolução de obra ou taxa de evolução de obra.

Eles aparecem principalmente em financiamentos de imóveis na planta, como os da Caixa e do Banco do Brasil. Os contratos do programa Minha Casa, Minha Vida também entram nesse grupo.

Como os juros de obra funcionam na fase de construção

O mecanismo funciona assim: o comprador assina o financiamento antes de a obra terminar. O banco repassa os recursos à construtora em etapas, conforme o avanço físico da construção. Sobre cada parcela liberada, o banco cobra juros do comprador.

Nessa fase, as prestações mensais costumam cobrir juros e encargos, mas pouco ou nada reduzem a dívida principal. Em linguagem simples: o comprador paga pelo uso do dinheiro que o banco já entregou, mas ainda não começou a quitar o imóvel.

A virada acontece com a conclusão da obra, a expedição do habite-se e a averbação da construção na matrícula. Só então o contrato passa para a fase de amortização. A partir daí, cada prestação passa a abater de fato o saldo devedor.

Por que o atraso transforma uma cobrança lícita em prejuízo

Durante o prazo normal da obra, a lei permite a cobrança dos juros de obra. Ela faz parte da estrutura do financiamento e está prevista no contrato. O problema não é a cobrança em si, e sim quanto tempo ela dura.

Quando a obra atrasa, o comprador continua pagando uma prestação que quase não reduz a dívida. E faz isso sem ter recebido as chaves. É esse custo adicional, provocado pelo atraso da construtora, que a Justiça manda devolver.

Nos extratos e boletos, essa cobrança pode aparecer com nomes diferentes: juros de obra, juros de evolução da obra ou taxa de evolução da obra. São as mesmas expressões que o próprio STJ usou ao julgar o tema. O nome muda; o que importa é a natureza da cobrança.

Quando a cobrança de juros de obra se torna indevida

A cobrança de juros de obra se torna indevida no dia seguinte ao fim do prazo de entrega do contrato, já somada a tolerância. O STJ firmou esse entendimento no Tema Repetitivo 996. Para o tribunal, é ilícito cobrar do comprador juros de obra, ou encargo equivalente, depois da data combinada para a entrega das chaves.

O fundamento é simples: o comprador não pode arcar com as consequências financeiras de um atraso que não causou. Se a construtora descumpriu o prazo, cabe a ela suportar o custo de manter o financiamento na fase de obra por mais tempo.

As três datas que definem o valor

Para saber a partir de quando os valores são indevidos, é preciso identificar três datas:

• Prazo de entrega do contrato: a data prometida para a conclusão da obra ou para a entrega das chaves. O STJ exige um prazo certo e claro. Ele não pode depender da liberação do financiamento nem de qualquer outro evento.
• Prazo de tolerância: o art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, admite até 180 dias corridos de tolerância. Para valer, o contrato precisa prevê-la de forma clara e destacada.
• Data da efetiva entrega: o momento em que o imóvel foi de fato disponibilizado ao comprador, em condições de uso.

Uma dica prática: desde a Lei 13.786/2018, os contratos de imóvel na planta devem trazer um quadro-resumo. Nele aparecem o prazo final para obter o habite-se e as consequências do atraso. É o primeiro lugar onde vale procurar essas datas.

Exemplo de contagem dos juros de obra indevidos

Veja como a contagem funciona em um exemplo hipotético:

Em regra, o comprador recebe de volta os juros de obra pagos entre o fim da tolerância e a efetiva entrega.

Um ponto de atenção: o STJ julgou o Tema 996 a partir de contratos do Minha Casa, Minha Vida, nas faixas de renda 1,5, 2 e 3. Em outros contratos, os tribunais costumam aplicar raciocínio semelhante. Mesmo assim, vale analisar o caso concreto e a redação do contrato.

Quem deve devolver os juros de obra: a construtora, o banco ou os dois?

Em regra, quem devolve os juros de obra pagos durante o atraso é a construtora. Foi o atraso na entrega, causado por ela, que prolongou a cobrança. Isso vale mesmo que o dinheiro tenha ido para o banco.

Os tribunais reconhecem essa responsabilidade porque a causa do pedido é o atraso, e não o financiamento em si. O STJ tem mantido decisões que confirmam a legitimidade da construtora para responder por esse prejuízo.

Quando o banco também responde

O banco é outra história. A resposta depende do papel que ele assumiu no contrato:

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina tem decisões que afastam a responsabilidade da Caixa como mero agente financeiro. Nesses casos, ela não participava da execução nem da fiscalização da obra.

Já o Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) reconhece a responsabilidade solidária da Caixa em outra situação. É quando o contrato lhe dá poderes de fiscalizar prazos e de substituir a construtora.

Essa escolha tem consequências práticas. A Caixa é empresa pública federal, então incluí-la no processo leva a ação para a Justiça Federal. Por outro lado, deixar o banco de fora quando ele tinha dever de fiscalização pode significar perder um devedor a mais.

A orientação da equipe de direito imobiliário do escritório Daniel Frederighi Advogados Associados é começar pelo contrato de financiamento. Vale ler as cláusulas de fiscalização e de substituição da construtora antes de decidir contra quem agir. Se o seu contrato foi transferido, entenda também o que muda quando a construtora cede o contrato ao banco.

O que a construtora deve devolver e o que não deve

A construtora deve devolver os juros de evolução de obra e os encargos equivalentes pagos após o prazo de entrega. Isso não inclui, automaticamente, tudo o que o comprador pagou ao banco durante o atraso. Esse ponto gera muitas discussões, principalmente na hora de calcular o valor devido.

A prestação mensal do financiamento pode reunir parcelas de natureza muito diferente. Mesmo quando aparecem somadas em um único boleto ou extrato, cada uma tem uma função própria:

Por que a amortização fica de fora

A amortização merece atenção especial. Imagine que o comprador recebesse da construtora o valor que usou para abater a própria dívida. Ele ficaria com o saldo devedor menor e, ao mesmo tempo, com o dinheiro de volta.

Segundo o art. 944 do Código Civil, a indenização se mede pela extensão do dano. Ela não serve para gerar um ganho sem relação com o prejuízo.

Isso não significa que seguros e tarifas estejam sempre fora. Se o pedido incluiu essas parcelas e a sentença reconheceu o direito, a construtora deve pagá-las. O que a Justiça não admite é tratá-las como juros de obra só porque o banco as cobrou no mesmo período.

Vale um cuidado extra: a forma como o banco monta o encargo da fase de obra varia. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), por exemplo, já mandou restituir todos os encargos da parcela de juros de obra paga durante a mora. A decisão se baseou na planilha de evolução emitida pela própria Caixa. Por isso, o que entra na conta depende de como cada parcela aparece nessa planilha.

A devolução dos juros de obra pode ser em dobro?

A devolução em dobro é possível, mas não é automática. Ela depende de quem fez a cobrança e de como essa cobrança aconteceu.

A regra vem do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Quem paga quantia cobrada indevidamente tem direito a receber o dobro do excesso, com correção e juros. A exceção é o engano justificável.

O que mudou com o Tema 929 do STJ

Em setembro de 2026, a Corte Especial do STJ concluiu o julgamento do Tema Repetitivo 929. O tribunal fixou que a restituição em dobro não depende de prova de má-fé do fornecedor. Basta que a cobrança indevida contrarie a boa-fé objetiva, isto é, o padrão de conduta leal e transparente esperado nas relações de consumo.

Pela tese, a omissão ou a recusa do fornecedor diante de uma reclamação prévia do consumidor já é indício suficiente para o pedido em dobro. Os votos indicam ainda que a Corte afastou o corte temporal de 30/03/2021, aplicado até então a esse tipo de pedido. O acórdão, porém, ainda aguarda publicação.

Como isso se aplica aos juros de obra

No caso dos juros de obra, há uma particularidade importante. Quem cobra os juros é o banco. A construtora, em regra, responde por indenizar o prejuízo do atraso. Por isso, o pedido em dobro tende a ser mais forte quando o banco também responde no processo.

Os tribunais ainda divergem nesse ponto. Em 2025, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso negou a devolução em dobro dos juros de obra por falta de prova de má-fé da construtora. Já o TRF4 admitiu o dobro para os juros de obra cobrados indevidamente a partir de 30/03/2021. Com o Tema 929, a tendência é que o critério da boa-fé objetiva prevaleça.

Na prática, uma reclamação formal com protocolo, enviada à construtora e ao banco antes do processo, pode fazer diferença no resultado.

Outros direitos do comprador quando a obra atrasa

Além da devolução dos juros de obra, quem sofreu com o atraso na entrega do imóvel na planta pode ter direito a outras reparações. Elas não se confundem com a restituição dos encargos do financiamento.

Indenizações pelo tempo de atraso

• Indenização pela privação do uso do imóvel: no próprio Tema 996, o STJ reconheceu que o prejuízo do comprador é presumido quando a construtora descumpre o prazo de entrega. Os juízes costumam fixar essa indenização como um aluguel mensal de imóvel semelhante, até a entrega das chaves. No TRF4, é comum o parâmetro de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso.
• Troca do índice de correção do saldo devedor: após o prazo de entrega, sai o índice da construção civil (como o INCC) e entra o IPCA. A exceção é quando o IPCA for mais desfavorável ao consumidor.
• Multa contratual: se o contrato prevê multa pelo atraso, o comprador pode cobrá-la. No Tema 970, o STJ entendeu que essa multa, quando equivale ao aluguel, não se soma à indenização por lucros cessantes.
• Condomínio e IPTU antes das chaves: tribunais como o TRF4 atribuem à construtora essas despesas no período anterior à entrega. Veja também quem paga a dívida de condomínio na venda de um imóvel.
• Danos morais: o simples atraso, em regra, não gera dano moral. A Justiça pode reconhecê-lo quando o atraso é muito longo ou traz consequências graves, o que depende de prova. O TRF4, por exemplo, adota como referência atrasos superiores a seis meses.

Rescindir ou manter o contrato: o que diz o art. 43-A

• Rescisão do contrato: pelo art. 43-A, § 1º, da Lei 4.591/1964, ultrapassada a tolerância, o comprador pode desistir do negócio. Ele recebe de volta tudo o que pagou, com correção, mais a multa do contrato, em até 60 dias corridos. Veja quanto o comprador recebe de volta em um distrato.
• Indenização de 1% ao mês, se mantiver o contrato: pelo § 2º, o comprador em dia que prefere ficar com o imóvel recebe uma indenização na entrega das chaves. Ela equivale a 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, proporcional aos dias e corrigida. O § 3º proíbe somar essa indenização à multa da rescisão.

Cada um desses pedidos precisa constar da ação. O que o comprador não pedir, e a sentença não reconhecer, dificilmente poderá ser cobrado depois.

Na execução, vale o que a sentença decidiu

Depois que a sentença reconhece o direito, o comprador cobra o valor na fase de cumprimento de sentença. O cálculo precisa seguir exatamente o que a decisão determinou. O art. 509, § 4º, do Código de Processo Civil proíbe rediscutir o processo ou modificar a sentença na fase de liquidação.

Na prática, isso funciona para os dois lados:

• Se a sentença mandou devolver apenas os juros de obra, o comprador não pode incluir no cálculo toda a prestação do período de atraso. Amortização, seguros e tarifas ficam de fora.
• Se a sentença mandou devolver todos os encargos do financiamento no período, a construtora não pode excluir parcelas na execução alegando outra natureza. A decisão transitada em julgado obriga as duas partes.

É comum que o comprador apresente um cálculo somando todos os valores pagos ao banco depois do prazo de entrega. Quando a sentença se limita aos juros de obra, a construtora costuma impugnar esse cálculo. O processo pode então se arrastar por meses em discussões contábeis, às vezes com perícia.

Por isso, a redação do pedido na petição inicial faz diferença. Um pedido bem delimitado identifica cada encargo e a razão de cada um. Isso evita surpresas na execução e acelera o recebimento.

Correção monetária e juros: Selic e IPCA

Os índices de correção e de juros também seguem a sentença e a lei. No Tema Repetitivo 1.368, o STJ definiu que a Selic já era a taxa de juros de mora das dívidas civis antes da Lei 14.905/2024. Como a Selic embute a correção monetária, ela não se soma a outro índice no mesmo período.

Desde a Lei 14.905/2024, o Código Civil prevê essa regra de forma expressa. A correção segue o IPCA, e os juros seguem a taxa legal, que é a Selic descontada a correção. Conferir esses índices evita erros que só aparecem quando o dinheiro já deveria estar na conta.

Como reunir os documentos e calcular o valor

O cálculo correto depende de separar, mês a mês, a parte de cada prestação que corresponde a juros de obra. Para isso, o comprador deve reunir:

• o contrato de compra e venda com a construtora, incluindo o quadro-resumo, o prazo de entrega e a cláusula de tolerância;
• o contrato de financiamento com o banco;
• a planilha de evolução do financiamento, que discrimina juros, amortização, seguros e tarifas em cada mês;
• os comprovantes de pagamento das prestações;
• o termo de entrega das chaves, o habite-se e a certidão de averbação da construção na matrícula;
• as reclamações enviadas à construtora e ao banco, com as respostas ou os números de protocolo.

Quando o extrato não separa as parcelas

Muitos extratos mostram apenas o valor total da prestação, sem separar as rubricas. Nesses casos, o comprador pode solicitar ao banco o histórico detalhado do financiamento. Se o banco não fornecer, é possível pedir ao juiz que determine a exibição dos documentos.

A falta de detalhamento não autoriza presumir que toda a prestação era juros de obra. Mas também não serve de desculpa para negar um crédito que a Justiça já reconheceu. O juiz aplica as regras sobre quem deve provar cada fato e o dever de cooperação entre as partes.

Com os documentos em mãos, o cálculo considera o período da sentença e a data de cada pagamento. Considera também a natureza de cada parcela e os índices fixados na decisão.

Passo a passo para pedir a devolução dos juros de obra

1. Encontre as datas. Localize no contrato e no quadro-resumo o prazo de entrega e a tolerância. Anote também a data real da entrega das chaves.
2. Peça a planilha de evolução. Solicite ao banco o histórico completo do financiamento, mês a mês, com cada rubrica separada.
3. Separe as parcelas. Marque os meses posteriores ao fim da tolerância. Em cada um, identifique juros de obra, amortização, seguros e tarifas.
4. Registre a reclamação. Envie à construtora e ao banco um pedido formal de devolução. Guarde o protocolo e a resposta, se houver.
5. Defina contra quem agir. Verifique se o banco tinha dever de fiscalizar a obra. Isso muda quem entra no processo e onde ele tramita.
6. Delimite os pedidos. Liste cada valor pretendido: juros de obra, aluguel do período de atraso e troca do INCC pelo IPCA. Inclua também a multa ou a indenização do art. 43-A e, se couber, a devolução em dobro.

Erros comuns que reduzem ou travam a restituição

Os erros mais frequentes acontecem antes mesmo da ação, e muitos só aparecem na hora de receber.

• Contar o prazo errado: esquecer a tolerância muda todo o cálculo. O mesmo vale para usar a data do habite-se no lugar da data prevista no contrato.
• Pedir a devolução de "tudo o que foi pago": pedidos genéricos geram sentenças genéricas e longas discussões na execução.
• Não pedir a indenização pela privação do uso: o aluguel presumido é um direito autônomo. Muitas vezes, vale mais que os próprios juros de obra.
• Deixar de pedir a troca do INCC pelo IPCA: corrigir o saldo pelo índice da construção após o atraso aumenta a dívida do comprador.
• Ignorar o papel do banco: se o banco fiscalizava a obra, deixá-lo de fora pode excluir um devedor que também responderia.
• Não registrar reclamação formal: depois do Tema 929, o silêncio do fornecedor a um pedido prévio reforça o pedido em dobro.
• Não guardar os comprovantes: sem a planilha de evolução e os comprovantes, a prova fica mais difícil e demorada.
• Esperar demais: o direito de cobrar está sujeito a prazo de prescrição. Quanto mais tempo passa, mais difícil fica reunir os documentos.

Um advogado especializado em direito imobiliário consegue analisar o contrato e identificar todos os direitos do caso. Ele também estrutura o pedido para que a sentença seja clara e a execução, rápida. Se ainda está para comprar, veja por que analisar o contrato de compra e venda antes de assinar evita esse tipo de problema.

Em resumo: o que fazer se você pagou juros de obra após o atraso

Confira o prazo de entrega e a tolerância no contrato. Peça a planilha de evolução ao banco e separe os juros de obra das demais parcelas. Depois, registre uma reclamação formal antes de ir à Justiça.

Com essas informações organizadas, o pedido de devolução dos juros de obra pagos após o atraso na entrega fica mais preciso. A sentença sai mais clara, e o recebimento tende a ser mais rápido.

Perguntas frequentes

Sobre a cobrança e a devolução

A construtora atrasou a obra. Posso parar de pagar os juros de obra?
Não é recomendável. O banco é quem cobra os juros, e deixar de pagar pode gerar inadimplência no financiamento. O caminho seguro é continuar pagando e pedir a restituição à construtora na Justiça. Entenda o que pode acontecer quando o financiamento deixa de ser pago.

A partir de quando os juros de obra se tornam indevidos?
A partir do fim do prazo de entrega do contrato, somada a tolerância. Ela pode chegar a 180 dias, se estiver prevista no contrato. Os juros pagos depois dessa data e até a entrega das chaves podem ser restituídos.

Posso pedir de volta toda a prestação que paguei ao banco durante o atraso?
Em regra, não. A restituição alcança os juros de obra e encargos equivalentes. A amortização reduziu sua própria dívida. Seguros e tarifas só entram se a sentença os incluir ou se houver prova de abuso ou dano específico.

A devolução dos juros de obra pode ser em dobro?
Pode, quando a cobrança indevida contraria a boa-fé objetiva, segundo o Tema 929 do STJ, sem necessidade de provar má-fé. Como quem cobra os juros é o banco, o pedido em dobro é mais forte quando ele também responde no processo. Uma reclamação prévia sem resposta reforça o pedido.

Sobre outros direitos e o processo

Além dos juros de obra, tenho direito a mais alguma indenização?
Sim. O comprador pode pedir indenização pela privação do uso, normalmente no valor de um aluguel mensal, e a troca do INCC pelo IPCA. Conforme o caso, cabe ainda a multa contratual ou a rescisão com devolução dos valores pagos.

Quem deve ser processado: a construtora ou o banco?
Em regra, a construtora, porque o atraso é de responsabilidade dela. O banco pode responder junto quando o contrato lhe dá o dever de fiscalizar a obra e o poder de substituir a construtora. Se o banco for a Caixa, a ação passa a tramitar na Justiça Federal. A análise depende do contrato.

O Tema 996 vale para quem não comprou pelo Minha Casa, Minha Vida?
A tese vale para contratos do Minha Casa, Minha Vida, nas faixas de renda 1,5, 2 e 3. Em outros contratos, os tribunais costumam aplicar raciocínio semelhante para devolver os juros de obra pagos após o atraso. A resposta, porém, depende da redação do contrato.