Distrato de Imóvel: Quanto o Comprador Recebe de Volta?
Em caso de distrato de imóvel na planta, a incorporadora pode reter apenas um percentual razoável dos valores pagos pelo comprador, nunca a totalidade. A jurisprudência do STJ tem fixado esse percentual entre 10% e 25%, e uma decisão de 2025 da própria Corte estabeleceu ainda um teto global de 25% para a soma de todas as retenções, com base nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, e não em um número fixo previsto em contrato.
Neste artigo:
- O que é distrato de imóvel
- Quem pode pedir o distrato: comprador ou incorporadora
- Quanto a incorporadora pode reter
- O teto de 25% fixado pelo STJ em 2025
- O caso julgado em Guarulhos: retenção limitada a 10%
- Comissão de corretagem: cabe devolução?
- Taxa de fruição: quando é cobrada
- Correção monetária e juros na devolução
- Erros comuns ao pedir o distrato
- Conclusão: quando procurar um advogado
O que é distrato de imóvel
Distrato é o instrumento jurídico que desfaz um contrato de compra e venda de imóvel ainda em construção ou na planta, devolvendo as partes à situação anterior à assinatura. Ele pode ser feito de comum acordo entre comprador e incorporadora ou, quando não há consenso, exigido judicialmente por qualquer uma das partes que não consegue mais cumprir o contrato.
Na prática, o distrato mais comum envolve o próprio comprador desistindo do negócio, seja por dificuldade financeira, insatisfação com o andamento da obra, ou, como no caso julgado recentemente pela 2ª vara Cível de Guarulhos/SP, pela demora na escrituração do imóvel. Quando isso acontece, surge a discussão central: quanto do dinheiro já pago o comprador tem direito de reaver?
É nesse ponto que um escritório especializado em direito imobiliário se torna essencial, já que a resposta depende da análise conjunta do contrato, da data de assinatura e da conduta de cada parte durante a negociação.
Quem pode pedir o distrato: comprador ou incorporadora
Tanto o comprador quanto a incorporadora podem tomar a iniciativa de rescindir o contrato, mas as consequências financeiras mudam conforme quem deu causa ao rompimento. Se a incorporadora atrasa a obra além do prazo de tolerância contratual ou não entrega o imóvel nas condições prometidas, o comprador pode pedir a rescisão com devolução integral dos valores, além de eventual indenização.
Já quando é o comprador quem desiste (por não conseguir mais pagar as parcelas, por mudança de planos ou, como no caso de Guarulhos, por insegurança quanto à regularização do imóvel), a incorporadora tem o direito de reter parte dos valores para cobrir despesas administrativas e de corretagem. O ponto central da discussão jurídica não é se há retenção, mas quanto pode ser retido sem caracterizar enriquecimento sem causa por parte da incorporadora.
Quanto a incorporadora pode reter
A regra de referência hoje é a Lei 13.786/18, conhecida como lei do distrato, que estabelece o teto de retenção em 25% dos valores pagos para incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação, chegando a 50% em casos de loteamento. Esse detalhe, porém, muitos compradores desconhecem: essa lei só se aplica a contratos firmados após novembro de 2018.
- Contratos anteriores a 2018 seguem sendo analisados pelo CDC e pela jurisprudência do STJ, sem percentual fixo em lei;
- Nesses casos, o juiz define o percentual de retenção caso a caso, considerando razoabilidade e proporcionalidade;
- Cláusulas contratuais que fixam retenção acima de 25% a 30% costumam ser consideradas abusivas pelos tribunais, mesmo fora do alcance da lei 13.786/18;
- Fatores como posse do imóvel, tempo de contrato e culpa pela rescisão influenciam diretamente o percentual final.
Por isso, mesmo com uma cláusula contratual expressa, o comprador não está automaticamente sujeito ao percentual ali previsto: ele pode questionar judicialmente esse valor, especialmente se a retenção parecer desproporcional ao prejuízo real da incorporadora.
O teto de 25% fixado pelo STJ em 2025
Em setembro de 2025, a 3ª Turma do STJ decidiu que, sempre que houver relação de consumo, a soma de todas as retenções aplicadas pela incorporadora (cláusula penal, comissão de corretagem, taxas administrativas e até taxa de fruição) não pode ultrapassar 25% do total pago pelo comprador. É um teto global, não um teto por rubrica.
Na prática, isso significa que a incorporadora não pode somar vários descontos separados (multa de 20%, mais corretagem, mais taxa de administração) e chegar a uma retenção total de 40% ou 50% sob a justificativa de que cada item, isoladamente, seria válido. O STJ deixou claro que essa soma tem um limite: o art. 53 do CDC veda a perda integral das parcelas pagas, e o teto de 25% funciona como a garantia mínima de devolução de 75% ao comprador em relações de consumo.
Esse entendimento vale mesmo quando o contrato já prevê expressamente vários descontos distintos: se a soma ultrapassar 25%, a cláusula que gerar o excesso pode ser anulada judicialmente.
O caso julgado em Guarulhos: retenção limitada a 10%
Um exemplo recente e didático dessa lógica é a decisão da 2ª vara Cível de Guarulhos/SP, que limitou a retenção da incorporadora a apenas 10% dos valores pagos, determinando a devolução dos outros 90% em parcela única. O contrato havia sido assinado em janeiro de 2018, antes da lei do distrato entrar em vigor, o que obrigou o juiz a decidir com base nos princípios gerais do direito do consumidor, e não em um percentual legal fixo.
Os compradores pediam a rescisão por causa da demora na escrituração do imóvel. A incorporadora, por sua vez, comprovou que as providências para a escrituração estavam em andamento, inclusive já com o habite-se expedido, o que afastou a alegação de que ela teria dado causa ao desfazimento do negócio. Ainda assim, o juiz entendeu que a incorporadora não demonstrou prejuízo concreto que justificasse reter mais do que 10%, já que os compradores nunca chegaram a ocupar o imóvel e a unidade retornaria ao estoque para nova venda.
Esse é um ponto importante: mesmo quando a culpa não é da incorporadora, isso não significa retenção automática de um grande percentual. O ônus de provar o prejuízo é de quem quer reter mais.
Comissão de corretagem: cabe devolução?
Um dos pontos mais discutidos em qualquer distrato é a comissão de corretagem: o valor pago ao corretor pela intermediação da venda. No caso de Guarulhos, o pedido de devolução da corretagem foi considerado prescrito, mas o juiz também analisou o mérito e concluiu que, mesmo que não houvesse prescrição, a devolução não seria devida.
Essa conclusão segue o entendimento fixado pelo STJ no Tema 938 dos recursos repetitivos: é legítimo transferir o custo da corretagem ao comprador, desde que ele tenha sido informado de forma prévia e destacada sobre essa cobrança no momento da contratação. Ou seja, se a corretagem constava claramente no contrato ou em documento anexo, dificilmente o comprador conseguirá reavê-la, mesmo obtendo êxito no pedido principal de rescisão.
Taxa de fruição: quando é cobrada
A taxa de fruição funciona como um aluguel retroativo cobrado do comprador que já ocupou o imóvel antes do distrato ser formalizado. Ela remunera o uso do bem durante o período em que o comprador morou ou utilizou o imóvel sem ainda ter concluído o pagamento.
O ponto central é que a fruição só é devida se houve posse e uso efetivos do imóvel. O STJ confirmou esse entendimento em outubro de 2025, inclusive para terrenos não edificados: quem comprou na planta, está na fase de obra e nunca ocupou a unidade não deve pagar taxa de fruição alguma. Comparadores que assinaram o contrato, mas nunca receberam as chaves nem exerceram posse (como no caso de Guarulhos) ficam fora dessa cobrança.
Correção monetária e juros na devolução
Além de definir quanto será devolvido, a Justiça também precisa definir como esse valor será atualizado entre a data de cada pagamento e o efetivo depósito ao comprador. Na decisão de Guarulhos, ficou definido que os valores seriam corrigidos pelo IPCA desde cada desembolso até o trânsito em julgado da sentença, passando a incidir a taxa Selic a partir desse momento.
Esse detalhe costuma passar despercebido, mas faz grande diferença no valor final recebido, especialmente em contratos de longa duração, com pagamentos feitos ao longo de vários anos. Um cálculo mal feito pode significar milhares de reais a menos na devolução, por isso vale a pena conferir a memória de cálculo apresentada pela incorporadora antes de aceitar qualquer proposta de acordo.
Erros comuns ao pedir o distrato
Muitos compradores cometem erros que reduzem suas chances de reaver um percentual maior dos valores pagos. Conhecer essas armadilhas ajuda a negociar (ou litigar) em melhores condições.
- Aceitar a proposta de distrato amigável da incorporadora sem verificar se o percentual de retenção é compatível com a jurisprudência;
- Assinar termo de quitação geral antes de calcular corretamente a correção monetária devida;
- Não guardar comprovantes de todos os pagamentos feitos, o que dificulta o cálculo do valor total a ser restituído;
- Achar que a lei do distrato (13.786/18) se aplica a qualquer contrato, sem verificar a data de assinatura;
- Não somar corretamente todas as retenções cobradas para verificar se, juntas, ultrapassam o teto de 25% fixado pelo STJ;
- Deixar de buscar orientação jurídica antes de negociar diretamente com a incorporadora.
Contar com assessoria jurídica desde o início da negociação evita que o comprador assine acordos desvantajosos apenas para acelerar a devolução do dinheiro.
Conclusão: quando procurar um advogado
Não existe um percentual único e automático de retenção em casos de distrato: tudo depende da data do contrato, de quem deu causa à rescisão, da existência de prejuízo comprovado pela incorporadora e da análise judicial de razoabilidade. O caso de Guarulhos mostra que, mesmo sem culpa da incorporadora, o comprador pode conseguir a devolução de até 90% dos valores pagos quando a retenção contratual se mostra desproporcional, e a decisão do STJ de 2025 reforça que a soma de todas as retenções, corretagem e taxas incluídas, tem um teto de 25% em qualquer relação de consumo.
Se você está pensando em desistir de um imóvel na planta, ou já recebeu uma proposta de distrato da incorporadora, o ideal é avaliar o contrato antes de assinar qualquer termo de quitação. Um advogado especialista em direito imobiliário consegue identificar se o percentual oferecido está de acordo com a jurisprudência atual e, se necessário, buscar judicialmente a diferença.
Perguntas Frequentes
O que é distrato de imóvel na planta?
É o desfazimento do contrato de compra e venda de um imóvel ainda em construção, feito por acordo entre as partes ou por decisão judicial, com devolução de parte ou da totalidade dos valores pagos ao comprador.
Quanto a incorporadora pode reter em caso de distrato?
Para contratos posteriores a novembro de 2018, a lei 13.786/18 permite reter até 25% (ou 50% em loteamentos), mas desde 2025 o STJ entende que essa soma, com corretagem e taxas incluídas, não pode ultrapassar 25% do total pago em relações de consumo. Para contratos anteriores, não há percentual fixo em lei, e o juiz define o valor com base em razoabilidade e proporcionalidade, podendo ser bem menor que 25%.
A lei do distrato se aplica a todos os contratos de compra de imóvel?
Não. A lei 13.786/18 só vale para contratos firmados a partir de sua entrada em vigor, em novembro de 2018. Contratos anteriores são analisados pelo Código de Defesa do Consumidor e pela jurisprudência do STJ.
É possível recuperar a comissão de corretagem no distrato?
Em regra, não, se o pagamento da corretagem foi informado de forma prévia e destacada ao comprador no momento da contratação, conforme entendimento do STJ no Tema 938 dos recursos repetitivos.
O que é a taxa de fruição e quando ela é cobrada?
É um valor semelhante a um aluguel retroativo, cobrado apenas de quem chegou a ocupar o imóvel antes do distrato. Quem nunca recebeu as chaves ou não exerceu posse sobre o bem não deve pagar essa taxa, conforme confirmado pelo STJ em outubro de 2025.
Quanto tempo leva para receber o valor de volta após o distrato?
Em acordos amigáveis, a devolução costuma ocorrer em semanas. Em processos judiciais, o prazo varia conforme a complexidade do caso e pode levar de meses a alguns anos, sendo os valores corrigidos monetariamente durante todo esse período.
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