Imposto na arrematação de imóvel em leilão: o que muda com IBS e CBS

O imposto na arrematação de imóvel em leilão deixa de ser teoria em 1º de janeiro de 2027. A partir dessa data, parte das arrematações em leilão judicial passa a ter IBS e CBS, os dois tributos criados pela reforma tributária do consumo. Quem paga é o próprio arrematante, mesmo quem compra um único imóvel e não atua no mercado imobiliário.

A cobrança, porém, não é automática. Ela depende de um dado do imóvel chamado redutor de ajuste. Sem redutor vinculado ao bem, não há incidência. Com redutor, o imposto recai apenas sobre a diferença entre o valor do lance e esse redutor. Por isso, a partir de 2027, consultar a situação fiscal do imóvel passa a ser tão decisivo quanto ler o edital e a matrícula.

Neste artigo:

• Quem compra imóvel em leilão vai pagar imposto novo
• O redutor de ajuste explicado em linguagem simples
• Quando a cobrança começa a pesar de verdade
• Sobre qual valor o imposto é calculado
• Quanto o imposto pode pesar no lance: simulação
• Por que duas pessoas pagam valores diferentes pelo mesmo imóvel
• Nem todo leilão de imóvel segue a mesma regra
• O que mudou no leilão judicial além dos tributos
• Checklist: o que verificar antes de dar o lance
• Perguntas frequentes

Quem compra imóvel em leilão vai pagar imposto novo

Sim, em parte dos casos. A Lei Complementar 214/2025 incluiu expressamente a arrematação em leilão judicial, a adjudicação e a remição entre as operações alcançadas pelo novo sistema, e colocou o adquirente na posição de contribuinte (art. 263, inciso IV).

Isso é uma novidade real. Até agora, comprar imóvel em leilão não gerava tributo sobre consumo. A conta do arrematante tinha ITBI, comissão do leiloeiro, custas, emolumentos de cartório e, mais adiante, imposto de renda sobre eventual ganho na revenda. Nenhum desses deixa de existir. O que surge é uma linha nova.

O § 1º do mesmo artigo resolve a questão com um critério único, e é aqui que mora a resposta prática:

• Imóvel com redutor de ajuste vinculado: a arrematação é tributada como se fosse uma venda feita por contribuinte do regime regular. Há IBS e CBS.
• Imóvel sem redutor de ajuste vinculado: a arrematação recebe o tratamento de venda feita por não contribuinte. Não há incidência.

Três consequências disso merecem atenção de quem investe em leilão.

1. Qualquer pessoa pode virar contribuinte naquela compra específica. Nas operações imobiliárias comuns, a pessoa física só se torna contribuinte se houver habitualidade, com critérios de quantidade de imóveis e prazo. Na arrematação judicial, não. Basta arrematar.

2. O que importa é o imóvel, não o devedor. Deixa de ser relevante saber se o executado era pessoa física ou empresa. A pergunta passa a ser o que consta no cadastro fiscal do bem.

3. A informação precisa estar na mão antes do lance. Se um dado cadastral define se haverá imposto, descobri-lo depois de assinar o auto de arrematação é tarde demais.

O redutor de ajuste explicado em linguagem simples

O redutor de ajuste é um valor colado ao imóvel, não ao dono. Ele serve para abater a base de cálculo do IBS e da CBS quando o bem é vendido.

A razão de existir é de justiça na transição. Um imóvel comprado em 2010 já passou por toda a tributação do sistema antigo. Seria injusto que, ao ser vendido em 2028, o novo imposto incidisse sobre o valor cheio, como se toda a valorização tivesse acontecido no sistema novo. O redutor corta essa parte antiga da conta.

Em uma frase: o novo imposto deve alcançar apenas a valorização gerada depois da reforma.

Como o valor inicial é formado

O art. 258 da LC 214/2025 define o ponto de partida conforme o momento em que o imóvel entrou no patrimônio do contribuinte:

• Imóveis que já eram do contribuinte até 31/12/2026: em regra, o valor de aquisição atualizado ou o valor de referência do bem, conforme as condições do regulamento. A escolha precisa ser feita até o fim de 2026.
• Imóveis em construção em 31/12/2026: a soma do valor do terreno com os custos de bens e serviços já aplicados na obra.
• Imóveis adquiridos a partir de 1º/01/2027: o valor da aquisição.

A esse valor somam-se, pelo § 6º do art. 258, o ITBI, o laudêmio e as contrapartidas urbanísticas e ambientais pagas ao poder público, como a outorga onerosa do direito de construir, todos corrigidos pelo IPCA.

A lei também traz uma regra antielisiva. Se o imóvel for revendido em menos de três anos da aquisição, tiver sido comprado de contribuinte e não houver comprovação do recolhimento de imposto de renda sobre ganho de capital e de ITBI, o redutor fica limitado ao valor de aquisição corrigido pelo IPCA.

Vale registrar que a LC 227/2026 alterou a LC 214/2025 e ajustou pontos da aplicação do redutor, entre eles as situações de permuta, de imóveis em construção em 31/12/2026 e de imóveis adquiridos de não contribuinte a partir de 2027.

As duas funções do redutor no leilão

No leilão judicial, o redutor trabalha em dois papéis ao mesmo tempo.

Ele funciona como chave de entrada, porque sua simples existência define se a arrematação será ou não tributada. E funciona como desconto, porque o valor atualizado é subtraído do preço do lance para formar a base de cálculo, que nunca fica negativa.

Na prática, dois imóveis idênticos, arrematados pelo mesmo preço, podem gerar desembolsos totais bem diferentes. Tudo depende de haver redutor e de quanto ele vale.

Onde procurar essa informação

O ponto de partida é o CIB, o Cadastro Imobiliário Brasileiro, código nacional que identifica o imóvel dentro do Sinter, o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. O CIB identifica o bem, mas não resolve sozinho: é preciso saber se existe redutor vinculado e qual o valor atualizado dele na data do leilão.

O redutor social, que pode somar

Além do redutor de ajuste, existe o redutor social do art. 259. Ele é um desconto fixo: R$ 100.000 por imóvel residencial novo e R$ 30.000 na alienação de lote residencial. Em imóvel de uso misto, aplica-se proporcionalmente à área residencial.

A ordem importa. Primeiro desconta-se o redutor de ajuste, depois o redutor social. Em leilão o redutor social é menos frequente, mas pode aparecer, por exemplo, em unidades de incorporadoras em recuperação judicial ou falência.

Quando a cobrança começa a pesar de verdade

O marco é 1º de janeiro de 2027, data em que cada imóvel de contribuinte do regime regular passa a ter redutor de ajuste vinculado. Mas a carga total só chega ao patamar final em 2033.

O IBS e a CBS formam um imposto sobre valor agregado dividido em dois. A CBS é federal e substitui PIS e Cofins. O IBS é compartilhado entre estados, Distrito Federal e municípios, e substitui ICMS e ISS. A transição segue este calendário:

• 2026: ano de teste, com alíquotas simbólicas de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, compensáveis com PIS e Cofins.
• 2027: a CBS passa a ser cobrada na alíquota cheia, PIS e Cofins são extintos e começa a valer o redutor de ajuste dos imóveis.
• 2027 e 2028: o IBS segue em patamar de calibragem, com 0,05% estadual e 0,05% municipal.
• 2029 a 2032: ICMS e ISS caem gradualmente e o IBS sobe na mesma proporção.
• 2033: ICMS e ISS são extintos e o sistema novo opera por completo.

Para quem arremata, isso significa duas coisas. Arrematações feitas a partir de 2027 já seguem a nova regra de incidência. E a carga efetiva nos primeiros anos será bem menor do que a do sistema maduro, porque a parcela do IBS ainda estará reduzida.

Qualquer simulação feita com a alíquota cheia, como a que vem mais adiante, serve para entender a mecânica do cálculo. Não serve para prever o imposto de um ano específico.

Sobre qual valor o imposto é calculado

A base de cálculo do IBS e da CBS na arrematação é o preço alcançado no leilão e homologado pelo juiz. O art. 255, inciso I, da LC 214/2025 determina que a base é o valor da operação, e na arrematação judicial esse valor é o lance vencedor.

A lei também prevê um valor de referência estimado pela administração tributária (art. 256). Esse valor não substitui o preço do leilão. Ele só pode ser usado como prova em eventual arbitramento, e apenas nas hipóteses excepcionais do art. 13 da lei complementar, como falta de documentos, documentação inidônea ou declaração muito abaixo do valor de mercado.

Esse ponto dá segurança a quem compra em leilão, porque uma venda judicial não é uma venda comum. O imóvel é vendido no estado em que se encontra, muitas vezes ocupado. Nem sempre é possível visitá-lo antes do lance. Pode haver pendências processuais. O prazo de pagamento costuma ser curto.

Todos esses fatores são precificados por quem dá o lance. Por isso o desconto típico do leilão em relação ao valor de mercado não autoriza presumir subfaturamento. Fraude, conluio ou simulação precisam ser provados.

O leilão judicial ainda tem salvaguardas que a venda particular não tem: avaliação judicial prévia, edital público, ampla divulgação, disputa entre interessados, controle do juízo e proibição de preço vil, que é o lance abaixo do mínimo fixado no edital ou, na falta dele, abaixo de 50% da avaliação (art. 891 do Código de Processo Civil).

O STJ já aplica raciocínio semelhante ao ITBI há décadas. No REsp 1.188.655, julgado pela Primeira Turma em 2010 sob relatoria do ministro Luiz Fux, firmou-se que, na arrematação judicial, a base de cálculo do imposto de transmissão é o valor alcançado no leilão, e não a avaliação judicial ou o valor venal atribuído pelo município.

Mais recentemente, no REsp 1.996.625/PR, julgado pela Segunda Turma em junho de 2023 sob relatoria do ministro Francisco Falcão, o tribunal estendeu a mesma lógica à arrematação extrajudicial decorrente de alienação fiduciária. O entendimento é que a base deve medir as proporções econômicas reais do fato, ou seja, o valor efetivamente obtido no leilão.

São tributos diferentes e a conclusão não se transporta automaticamente, mas a lógica conversa bem com a regra do art. 255 da LC 214/2025.

Quanto o imposto pode pesar no lance: simulação

Quando há redutor de ajuste, o cálculo tem três passos. Do preço da arrematação subtrai-se o redutor de ajuste atualizado e, quando couber, o redutor social. Sobre o resultado aplicam-se as alíquotas do IBS e da CBS para operações imobiliárias, que têm redução de 50% em relação às alíquotas gerais (art. 261 da LC 214/2025).

A alíquota de referência ainda não está fixada em definitivo. A estimativa oficial mais recente consta da Resolução CGIBS nº 14/2026, que projetou a alíquota de referência conjunta em 27,91% para fins de projeção da arrecadação de 2027. Com a redução de 50%, a alíquota efetiva sobre a operação imobiliária fica em torno de 13,96%.

Veja o efeito em um imóvel arrematado por R$ 500.000:

Dois cuidados ao ler a simulação.

Essa não é a carga de 2027. Nos primeiros anos o IBS ainda estará em calibragem e o peso será bem menor. O exemplo mostra a estrutura do cálculo, não o imposto de um ano determinado.

O imposto não substitui as outras despesas. ITBI, comissão do leiloeiro, que pela Resolução CNJ 236/2016 é de no mínimo 5% sobre o valor da arrematação, custas e emolumentos de cartório continuam na conta.

O que a tabela deixa claro é o peso do redutor: cada real de redutor é um real a menos na base tributável. No sistema novo, o lance bem calculado começa pela consulta ao cadastro fiscal do imóvel.

Por que duas pessoas pagam valores diferentes pelo mesmo imóvel

Pagar IBS e CBS na arrematação nem sempre significa ter um custo definitivo. Depende da situação fiscal de quem compra. E aqui aparece a diferença mais relevante, e menos comentada, do novo sistema.

Antes, é preciso separar três coisas que costumam ser confundidas:

• Créditos do antigo dono: os créditos de IBS e CBS que o executado acumulou na atividade dele são dele e não passam para o arrematante. A lei proíbe a transferência de créditos a terceiros.
• Redutor de ajuste: é característica do imóvel, não da pessoa, e está disciplinado nos arts. 257 e 258 da LC 214/2025.
• Crédito do próprio arrematante: depende de ele ser ou não contribuinte do regime regular.

Em resumo: o crédito segue a pessoa, o redutor segue o imóvel.

As regras gerais de IBS e CBS no mercado imobiliário, fora do contexto do leilão, estão reunidas em IBS e CBS em imóveis: alíquotas, redutores e quem paga.

Os dois cenários de quem arremata

Pessoa física que arremata para morar ou para investimento pessoal. Ela recolhe o imposto porque a lei a torna contribuinte naquela operação, mas não entra no sistema geral de créditos. Para ela, o IBS e a CBS tendem a ser custo puro.

Arrematante do regime regular, como uma incorporadora que compra um terreno, um fundo imobiliário ou uma empresa que vai usar o imóvel na atividade. Ela pode aproveitar o crédito do imposto pago, desde que cumpra as condições do art. 47 da lei complementar, entre elas a comprovação por documento fiscal eletrônico e o uso do bem fora do consumo pessoal.

O detalhe que muitos não percebem

Há ainda um segundo efeito, previsto no § 4º do art. 257. Quando o imóvel é alienado a adquirente que não é contribuinte do regime regular, o redutor de ajuste se extingue. Quando o adquirente é contribuinte regular, o redutor permanece vinculado ao imóvel.

Aplicado ao leilão, o resultado é direto. O arrematante eventual paga o tributo na entrada, não se credita e ainda perde o redutor que abateria a base de uma venda futura daquele imóvel. O arrematante do regime regular paga, pode se creditar e mantém o redutor no bem.

Por isso dois interessados que disputam o mesmo imóvel, pelo mesmo valor, não têm o mesmo custo líquido. Quem não recupera o que paga precisa, matematicamente, ofertar menos pelo mesmo bem.

O tema é discutido e há quem defenda, na doutrina especializada, que o redutor deveria ser transferido ao arrematante em vez de extinto, já que corresponde a um custo vinculado ao imóvel e não à pessoa do proprietário. Como a transição começa em 2027, ainda há espaço para ajuste por via regulamentar.

A conclusão prática não muda: a análise de viabilidade do lance nunca deve presumir que o crédito existe. É preciso avaliar o regime fiscal de quem compra, a destinação que será dada ao imóvel e quando o crédito poderá ser usado.

Nem todo leilão de imóvel segue a mesma regra

A regra do art. 263, IV, que torna o arrematante contribuinte, vale para alienações judiciais: adjudicação, remição e arrematação em leilão judicial. Ela não se estende automaticamente aos leilões extrajudiciais, ainda que conduzidos por leiloeiro oficial.

O caso mais comum é o leilão de imóvel retomado por banco em alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), presente na maior parte dos financiamentos imobiliários. Para esses casos, a regulamentação de 2026, trazida pelo Decreto 12.955/2026 e pela Resolução CGIBS 6/2026, definiu que:

• a consolidação da propriedade em nome do banco credor não sofre incidência de IBS e CBS;
• na venda seguinte, o tratamento depende da situação fiscal do devedor que deu o imóvel em garantia;
• se esse devedor não era contribuinte do regime regular, não há incidência;
• se era contribuinte, aplicam-se as regras que valeriam se ele mesmo vendesse o imóvel.

Ou seja, não existe resposta única para todo anúncio de leilão de imóvel. O primeiro passo do interessado, antes mesmo de procurar o redutor de ajuste, é identificar a natureza do leilão: judicial, fiduciário ou outra modalidade extrajudicial.

Cada um leva a uma regra própria de incidência, de quem paga e de aproveitamento de crédito. Confundir as modalidades tende a ser fonte frequente de disputa nos primeiros anos do sistema novo.

O que mudou no leilão judicial além dos tributos

Em paralelo à reforma tributária, o leilão judicial passa por uma reorganização própria. O Provimento CN-CNJ nº 255, de 19 de agosto de 2026, instituiu a Consolidação Nacional da Execução Efetiva e criou a PNAJ, a Plataforma Nacional de Alienações Judiciais.

Um esclarecimento necessário, porque circula informação imprecisa: essas regras ainda não estão valendo. O Provimento CN-CNJ nº 256, de 15 de setembro de 2026, ampliou a vacância de 30 para 180 dias, e a Consolidação passa a vigorar em 16 de fevereiro de 2027. O uso obrigatório da plataforma depende ainda de homologação pelo CNJ.

Detalhamos os prazos e o que muda para quem arremata em dois textos específicos: o adiamento das regras de execução do CNJ e o que muda para quem arremata durante a transição da PNAJ.

Por que isso interessa a quem calcula tributo: a mesma plataforma que vai padronizar editais e documentos é o lugar natural para que a informação fiscal do imóvel passe a circular de forma organizada.

Checklist: o que verificar antes de dar o lance

A partir de 2027, a análise prévia de um imóvel em leilão ganha três verificações, que se somam aos cuidados tradicionais com edital, matrícula, ocupação, dívidas de condomínio e IPTU.

1. Identifique o tipo de leilão. Confirme se a venda é judicial. Só a alienação judicial torna o arrematante contribuinte pelo art. 263, IV, da LC 214/2025. Leilão de alienação fiduciária segue outra regra.

2. Investigue a situação fiscal do imóvel. A partir do CIB, verifique se há redutor de ajuste vinculado e qual o valor atualizado. Esse dado define se haverá imposto e quanto.

3. Avalie a sua própria situação. Confira se você é ou não contribuinte do regime regular e qual será a destinação do imóvel. Isso define se o imposto vira crédito aproveitável ou custo definitivo, e se o redutor se extingue na operação.

Depois da arrematação, há outra sequência de providências, que explicamos em comprei um imóvel em leilão, qual o próximo passo.

4. Monte o custo total, não só o lance. Some lance, IBS e CBS quando houver, ITBI, comissão do leiloeiro, custas processuais, emolumentos de registro e os custos previsíveis de desocupação e reforma.

5. Reveja o seu teto de lance. Se houver imposto sem direito a crédito, o valor máximo que faz o negócio valer a pena é menor do que era antes da reforma.

Uma lacuna que ainda existe no edital

O art. 886 do CPC exige que o edital traga a descrição do bem, a avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento e os ônus existentes. A lista foi escrita antes da reforma e não menciona o redutor de ajuste.

Já existe defesa, na doutrina especializada, de que o edital passe a informar o CIB e a situação do redutor, com apoio no dever de transparência do leilão judicial e na função pública do leiloeiro. É tema que pode ganhar regulamentação pelas corregedorias estaduais.

Enquanto isso não vira regra, a responsabilidade de investigar é do interessado. Vale consultar os autos do processo, o cadastro do Sinter e, se necessário, pedir esclarecimento ao juízo antes de concluir que se conhece o custo total da compra.

O imposto na arrematação de imóvel em leilão tornou a análise do negócio mais técnica. Comparar o lance com a avaliação judicial deixou de ser suficiente.

A viabilidade do negócio passa a depender de compor corretamente o custo fiscal total da operação, o que exige domínio conjunto do processo de execução e das novas regras do IBS e da CBS. Quem calcula apenas o preço do lance corre o risco de descobrir o resto da conta depois de assinar o auto de arrematação.

Contar com assessoria jurídica especializada em leilões desde a leitura do edital é a forma mais segura de evitar surpresas.

Perguntas frequentes

Quem arremata imóvel em leilão judicial vai pagar IBS e CBS
Depende do imóvel. A partir de 2027, se houver redutor de ajuste vinculado ao bem, a arrematação é tributada e o arrematante é o contribuinte, conforme o art. 263, IV, da LC 214/2025. Se não houver redutor vinculado, não há incidência.

O que é o redutor de ajuste
É um valor vinculado ao imóvel no cadastro fiscal, previsto nos arts. 257 e 258 da LC 214/2025, que é abatido do preço da venda para formar a base de cálculo do IBS e da CBS. Na arrematação judicial, ele define se haverá imposto e quanto será pago.

A base de cálculo é o valor do lance ou o valor de referência do imóvel
É o valor do lance vencedor homologado pelo juiz, nos termos do art. 255, I, da LC 214/2025. O valor de referência da administração tributária só pode ser usado como prova em arbitramento, nas hipóteses excepcionais do art. 13 da mesma lei.

Pessoa física que arremata imóvel pode aproveitar crédito de IBS e CBS
Em regra, não. A pessoa física que se torna contribuinte apenas por causa da arrematação recolhe o imposto, mas não entra no sistema geral de créditos, de modo que o tributo tende a ser custo. Empresas e investidores do regime regular podem se creditar se cumprirem os requisitos do art. 47 da lei.

O que acontece com o redutor de ajuste depois da arrematação
Se o arrematante é contribuinte do regime regular, o redutor continua vinculado ao imóvel. Se não é, o redutor se extingue na operação, conforme o § 4º do art. 257 da LC 214/2025. Isso afeta a tributação de uma venda futura do mesmo bem.

A regra vale também para leilão de imóvel de banco por alienação fiduciária
Não da mesma forma. A regra do arrematante contribuinte vale para leilões judiciais. Nos leilões de alienação fiduciária, o tratamento depende da situação fiscal do devedor que deu o imóvel em garantia: se ele não era contribuinte do regime regular, não há incidência.

Como descobrir se o imóvel do leilão tem redutor de ajuste
O ponto de partida é o CIB, o Cadastro Imobiliário Brasileiro, integrante do Sinter. Como o edital ainda não é obrigado a trazer essa informação, vale verificar os autos do processo e, se necessário, pedir esclarecimento ao juízo antes de dar o lance.

O IBS e a CBS substituem o ITBI na arrematação
Não. O ITBI é imposto municipal sobre a transmissão e continua sendo devido normalmente. O IBS e a CBS são tributos sobre consumo e, quando incidem, somam-se ao ITBI e às demais despesas da arrematação.

Qual a alíquota do IBS e da CBS na arrematação de imóvel
As operações imobiliárias têm redução de 50% sobre as alíquotas gerais, por força do art. 261 da LC 214/2025. A alíquota de referência ainda não foi fixada em definitivo; a Resolução CGIBS nº 14/2026 projetou a alíquota conjunta em 27,91% para fins de projeção de arrecadação de 2027, o que levaria a uma efetiva próxima de 13,96% no sistema completo.

Vale menos a pena comprar imóvel em leilão a partir de 2027
Não necessariamente. O leilão continua sendo uma via de aquisição com desconto relevante. O que muda é que o cálculo do lance passa a exigir uma variável a mais, e quem ignorar essa variável pode superestimar o retorno do negócio.

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