Renúncia de Benfeitorias no Aluguel Vale para Novas Construções?

A cláusula de renúncia de benfeitorias em contrato de aluguel pode alcançar as acessões, ou seja, as novas construções erguidas pelo inquilino, mas isso não é automático. Em agosto de 2026, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por três votos a dois, que a renúncia abrangia também as construções feitas em um terreno vazio, porque o contexto do contrato já previa aquelas obras.

O ponto que quase nenhum conteúdo sobre o tema informa é o seguinte: essa não é a posição consolidada do tribunal. Menos de três anos antes, a 3ª Turma do STJ havia decidido exatamente o contrário, no REsp 1.931.087, sustentando que a renúncia a benfeitorias não pode ser ampliada para alcançar acessões. Quem assina um contrato de locação hoje, portanto, não está diante de uma regra estável, e sim de um cenário em que a redação da cláusula é o que efetivamente define o risco.

Neste artigo:

• Benfeitoria e acessão: o que a lei realmente distingue
• A cláusula de renúncia é válida? O que diz a Súmula 335 do STJ
• O impasse dentro do STJ: duas Turmas, duas respostas opostas
• Por que os dois julgamentos podem conviver
• O que isso significa na prática para locador e locatário
• Como redigir a cláusula de renúncia com segurança jurídica
• Erros que mais geram disputa judicial
• Se a disputa já existe: o que pesa na análise do caso
• Conclusão: contrato claro vale mais do que jurisprudência favorável

Benfeitoria e acessão: o que a lei realmente distingue

Benfeitoria é a obra ou despesa realizada em um bem que já existe, com a finalidade de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. Pintar a fachada, trocar o piso, reformar um banheiro e instalar ar-condicionado são exemplos. O Código Civil classifica as benfeitorias em três tipos, nos artigos 96 e 97.

• Necessárias: indispensáveis para conservar o bem ou evitar que ele se deteriore, como refazer um telhado comprometido
• Úteis: aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como abrir uma nova porta de acesso
• Voluptuárias: servem ao deleite ou ao embelezamento, sem aumentar a utilidade, como um espelho decorativo de parede

Acessão é coisa diversa. Trata-se da incorporação de algo novo ao imóvel, e não do aperfeiçoamento de algo preexistente. Erguer uma edificação inteira em um terreno vazio é o exemplo mais claro. O Código Civil trata a acessão como forma de aquisição originária da propriedade imóvel, no artigo 1.248, inciso V, o que revela a diferença de natureza: a benfeitoria acompanha um bem que já é do proprietário, enquanto a acessão faz nascer propriedade nova em favor dele.

Essa diferença tem consequência direta. A Lei do Inquilinato disciplina expressamente as benfeitorias, mas silencia sobre as acessões. Quando o inquilino constrói, a discussão migra da Lei 8.245/1991 para o Código Civil, especialmente para os artigos 1.255 e 1.256, que tratam de quem edifica em terreno de outra pessoa e do direito à indenização quando houve boa-fé.

Na prática contratual, porém, a palavra benfeitorias é usada de forma genérica, para designar qualquer obra feita pelo locatário. Contratos elaborados por imobiliárias raramente separam os dois institutos. É justamente desse descompasso entre a técnica jurídica e o costume contratual que nascem as disputas.

A cláusula de renúncia é válida? O que diz a Súmula 335 do STJ

A regra legal é dispositiva, isto é, admite acordo em sentido contrário. O artigo 35 da Lei 8.245/1991 prevê que, salvo disposição contratual expressa em sentido diverso, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário são indenizáveis mesmo sem autorização do locador, e as úteis são indenizáveis desde que autorizadas, permitindo em ambos os casos o exercício do direito de retenção.

Já o artigo 36 estabelece que as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário ao final da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Porque a regra é dispositiva, as partes podem afastá-la. Foi o que consolidou a Súmula 335 do STJ, segundo a qual, nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. A súmula foi publicada em 2007 e permanece aplicada de forma pacífica pelos tribunais.

Fixe este ponto, porque ele evita confusão: não se discute a validade da cláusula de renúncia. Ela é válida. O que está em disputa é o seu alcance, ou seja, se uma cláusula que fala apenas de benfeitorias também consegue afastar a indenização por construções novas.

O impasse dentro do STJ: duas Turmas, duas respostas opostas

Aqui está o núcleo do problema, e a razão pela qual nenhum locador ou locatário deveria tratar o tema como resolvido. Duas Turmas do STJ examinaram a mesma questão jurídica e chegaram a conclusões opostas, sem que houvesse até o momento uniformização pela Segunda Seção.

A posição da 3ª Turma: a renúncia não se estende

No REsp 1.931.087/SP, julgado em 24 de outubro de 2023 sob a relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, um empresário locou imóvel para instalar academia e realizou obras de valor elevado. O funcionamento nunca foi viabilizado, porque o alvará dependia de regularização a cargo da locadora. Despejado por inadimplência, o locatário buscou ressarcimento pelo que havia construído.

A 3ª Turma reconheceu o direito à indenização. O raciocínio partiu do porte do investimento, que superava o que se esperaria de simples adaptação, para concluir que houve acessão e não benfeitoria. Sendo acessão, aplicou-se o artigo 114 do Código Civil, pelo qual os negócios jurídicos benéficos e a renúncia se interpretam estritamente. A cláusula falava de benfeitorias, logo não podia ser ampliada. O colegiado somou a esse fundamento o artigo 1.255 do Código Civil, que assegura indenização a quem constrói de boa-fé em terreno alheio, e registrou que a locadora acompanhou as obras sem impugná-las.

A posição da 4ª Turma: a renúncia alcança as construções

No REsp 1.899.963, julgado em agosto de 2026, o cenário fático era outro. O objeto da locação era um terreno sem qualquer edificação, e o contrato descrevia as obras que o locatário pretendia executar: movimentação de terra, estrutura esportiva, área de apoio e sanitários. Ao devolver o imóvel, o locatário pediu retenção até ser indenizado.

O relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, votou por acolher o recurso, na mesma linha da 3ª Turma, invocando o artigo 114. Ficou vencido. Prevaleceu a divergência aberta pela ministra Isabel Gallotti, acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha e Raul Araújo, no sentido de que o artigo 113 do Código Civil, que manda interpretar o negócio conforme a boa-fé, os usos e as circunstâncias de sua celebração, conduzia a solução diferente naquele caso concreto. Como as duas partes sabiam de antemão que a locação de um terreno vazio implicaria construir, o termo benfeitorias, no uso corrente daquele contrato, abrangia todas as obras. Pesou ainda o fato de o locatário ter removido parte substancial do que edificou, o que indicava utilidade voltada à sua própria atividade e não acréscimo permanente ao patrimônio do locador.

Por que os dois julgamentos podem conviver

A leitura apressada é a de que a decisão de 2026 revogou a de 2023. Não é o caso, e entender por quê é o que permite avaliar risco de forma correta.

Os dois julgados aplicaram regras de interpretação contratual, não regras sobre benfeitorias. Um privilegiou o artigo 114, que protege quem renuncia contra interpretações ampliativas. O outro privilegiou o artigo 113, que manda ler o contrato no contexto real em que foi celebrado. Nenhum dos dois dispositivos é excepcional ou secundário: ambos convivem no Código Civil, e a escolha de qual prevalece é sensível aos fatos.

Três circunstâncias de fato foram decisivas na diferença de resultado:

1. O estado do imóvel na assinatura. Imóvel já construído sugere adaptação. Terreno vazio sugere edificação, e essa expectativa era compartilhada pelas partes
2. A descrição das obras no contrato. Quando o instrumento enumera o que será construído, fica difícil ao locatário sustentar que não sabia do destino daquelas obras
3. O que aconteceu com as construções no fim. Obras aproveitadas pelo proprietário ou por novo inquilino apontam para enriquecimento sem causa. Obras removidas pelo próprio locatário apontam para o contrário

Enquanto não houver julgamento uniformizador pela Segunda Seção do STJ, a consequência prática é direta: o resultado de uma eventual disputa dependerá menos da regra abstrata e mais do que estiver escrito no contrato e documentado ao longo da locação.

O que isso significa na prática para locador e locatário

A divergência não paralisa ninguém, mas redistribui responsabilidades. Quem redige o contrato passa a ter mais poder sobre o resultado do que quem invoca jurisprudência depois.

Para o locador: confiar em cláusula genérica de renúncia deixou de ser suficiente. Se o imóvel será adaptado ou construído, a cláusula precisa dizer isso com todas as letras. Vale lembrar que o julgado favorável de 2026 apoiou-se em um contrato que descrevia as obras, e não apenas em uma fórmula padrão de renúncia.

Para o locatário: antes de investir capital relevante em imóvel de terceiro, é necessário saber a que exatamente se está renunciando. Investimentos de porte pedem tratamento contratual próprio, seja pela ressalva expressa do direito à indenização, seja pela compensação em aluguel, prazo de carência ou direito de preferência na aquisição do imóvel.

Para ambos: a documentação vale mais do que a intenção. Estado do imóvel antes e depois, autorizações, projetos, notas fiscais e registro fotográfico são o que sustenta a versão de qualquer das partes se a discussão chegar ao Judiciário.

Como redigir a cláusula de renúncia com segurança jurídica

Uma cláusula bem construída não elimina o litígio, mas reduz de forma significativa o espaço de interpretação divergente. Estes são os cuidados que a experiência em contencioso locatício recomenda:

• Nomeie os dois institutos. A cláusula deve mencionar expressamente benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias e também acessões, construções, edificações e plantações
• Descreva as obras previstas. Se já se sabe o que será feito, anexe memorial, projeto ou descrição sumária ao contrato
• Defina o destino das obras ao final. Estabeleça se as construções ficam incorporadas ao imóvel sem indenização, se devem ser removidas pelo locatário, ou se o locador poderá escolher entre as duas soluções em prazo determinado
• Trate do direito de retenção separadamente. Renunciar à indenização e renunciar à retenção são atos distintos, e a Súmula 335 alcança ambos quando previstos
• Registre o estado inicial do imóvel. Vistoria com fotos datadas e laudo descritivo evita a discussão sobre o que já existia
• Preveja autorização formal para obras futuras. Exigir anuência escrita e específica protege o locador contra intervenções não desejadas e dá segurança ao locatário quanto ao que foi consentido
• Considere a contrapartida econômica. Em locações que dependem de investimento pesado, prazo mínimo, carência de aluguel ou multa compensatória por rescisão antecipada equilibram a renúncia

Erros que mais geram disputa judicial

Os padrões de conflito se repetem com frequência notável. Reconhecê-los antecipadamente é o modo mais econômico de evitá-los.

• Usar modelo de contrato genérico em locação que envolverá construção, sem qualquer adaptação ao caso
• Tratar benfeitorias como sinônimo automático de qualquer obra, sem prever o destino das edificações novas
• Executar obras relevantes com autorização apenas verbal, ou por troca informal de mensagens
• Não documentar o estado do imóvel na entrada, o que transforma a discussão em disputa de versões
• Remover construções ao final sem registrar o processo, perdendo prova útil a ambos os lados
• Presumir que a decisão mais recente do STJ resolve o caso, ignorando que a divergência entre Turmas segue aberta
• Deixar de negociar a exclusão ou a limitação da cláusula antes de assinar, quando ainda há margem para isso

Se a disputa já existe: o que pesa na análise do caso

Quando o contrato já foi assinado e a controvérsia se instalou, a análise deixa de ser preventiva e passa a ser probatória. Alguns elementos concentram peso desproporcional no exame do caso:

1. Natureza técnica da obra. Perícia que caracterize a intervenção como edificação nova, e não como adaptação, aproxima o caso da linha da 3ª Turma
2. Contexto da contratação. Terreno vazio, obras descritas no instrumento e ciência mútua aproximam o caso da linha da 4ª Turma
3. Boa-fé e anuência. Autorização do locador para construir é elemento central quando se invoca o artigo 1.255 do Código Civil
4. Aproveitamento econômico. Verificar se o proprietário ou um novo inquilino passou a usar a estrutura construída, o que fundamenta a alegação de enriquecimento sem causa
5. Situação da inadimplência. O locatário em atraso enfrenta obstáculo adicional, já que a jurisprudência do STJ tem restringido o direito de retenção nessa hipótese

Cada um desses pontos exige prova, e prova se constrói ao longo da relação, não no momento da petição inicial. É por isso que a atuação de um escritório de advocacia com prática em direito imobiliário costuma ser mais decisiva na fase contratual do que na fase judicial.

Conclusão: contrato claro vale mais do que jurisprudência favorável

A pergunta que abre este artigo não tem resposta única, e essa é a informação mais útil que um locador ou locatário pode levar consigo. A cláusula de renúncia de benfeitorias é válida, conforme a Súmula 335 do STJ, mas o seu alcance sobre novas construções depende do contexto da contratação e ainda divide as Turmas do próprio tribunal.

Diante de duas linhas jurisprudenciais em vigor, apostar em qual delas prevalecerá é estratégia frágil. O caminho consistente é diverso: escrever o contrato de modo que o resultado não dependa da interpretação. Cláusula que nomeia benfeitorias e acessões, descreve as obras previstas, define quem fica com elas ao final e é acompanhada de vistoria documentada retira do juiz a necessidade de escolher entre o artigo 113 e o artigo 114.

Se você está prestes a locar imóvel que passará por obras, ou já vive um impasse sobre indenização por construções, a revisão do contrato por advogados especializados em direito imobiliário é o passo que melhor protege o seu patrimônio. Consulte um advogado especializado antes de assinar ou de litigar.

Perguntas Frequentes

O inquilino tem direito a indenização por obras feitas no imóvel alugado?
Depende do tipo de obra e do que o contrato prevê. Pelo artigo 35 da Lei do Inquilinato, as benfeitorias necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, e as úteis apenas quando autorizadas. Se o contrato contiver cláusula de renúncia, esse direito é afastado, porque a Súmula 335 do STJ reconhece a validade dessa cláusula.

Qual a diferença entre benfeitoria e acessão?
Benfeitoria é a obra feita em algo que já existe, para conservar, melhorar ou embelezar. Acessão é a criação de algo novo incorporado ao terreno, como erguer uma edificação onde antes não havia nada. A acessão é tratada pelo Código Civil como forma de aquisição originária da propriedade, no artigo 1.248, inciso V.

A cláusula de renúncia de benfeitorias é válida no Brasil?
Sim. A Súmula 335 do STJ estabelece que, nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. A discussão atual não é sobre a validade da cláusula, mas sobre o seu alcance.

A cláusula de renúncia de benfeitorias cobre novas construções?
Não há resposta única. A 3ª Turma do STJ entendeu que não, aplicando a interpretação estrita das renúncias prevista no artigo 114 do Código Civil. A 4ª Turma, em julgamento de 2026, entendeu que sim quando o contexto do contrato indicava que haveria construções. O resultado depende fortemente dos fatos e da redação do contrato.

O que o STJ decidiu no REsp 1.899.963?
A 4ª Turma, por três votos a dois, negou indenização ao locatário de um terreno vazio que ali edificou estruturas para atividade esportiva. Prevaleceu o entendimento de que, naquele contexto, o termo benfeitorias usado no contrato abrangia todas as obras realizadas.

O locatário pode retirar as construções ao devolver o imóvel?
As benfeitorias voluptuárias podem ser levantadas pelo locatário ao final da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel, conforme o artigo 36 da Lei do Inquilinato. Quanto às construções de maior porte, o ideal é que o contrato defina expressamente se haverá obrigação ou faculdade de remoção.

O que diz o artigo 114 do Código Civil sobre renúncia?
O artigo 114 determina que os negócios jurídicos benéficos e a renúncia se interpretam estritamente. Foi o fundamento da decisão da 3ª Turma e também do voto vencido na 4ª Turma, no sentido de que a renúncia não pode ser ampliada para além do que foi expressamente pactuado.

Quem constrói em terreno alheio perde a construção?
Pelo artigo 1.255 do Código Civil, quem constrói em terreno de outra pessoa perde a construção em proveito do proprietário, mas tem direito a indenização se agiu de boa-fé. Esse dispositivo foi usado pela 3ª Turma do STJ ao reconhecer o direito do locatário no caso da academia.

Como evitar disputa sobre indenização por construções no aluguel?
A forma mais segura é redigir a cláusula mencionando expressamente benfeitorias e acessões, descrever as obras previstas, documentar o estado do imóvel antes e depois e definir desde o início quem fica com as construções ao final. Revisão jurídica antes da assinatura custa menos do que a discussão judicial posterior.

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