Construção em Terreno Inadimplido: Cabe Indenização ao Comprador?

Uma construção em terreno inadimplido pode não gerar direito a indenização alguma. Foi o que decidiu a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo. O colegiado afastou condenação de mais de R$ 146 mil imposta a uma incorporadora.

A decisão tem dois fundamentos. Primeiro, a obra é acessão, e não benfeitoria. Segundo, a má-fé do comprador inadimplente afasta o dever de ressarcimento previsto no artigo 1.255 do Código Civil. O julgado, no entanto, não encerra a discussão. O Superior Tribunal de Justiça já assentou que a regra de indenização da Lei 6.766/1979 alcança também as acessões. Além disso, outros tribunais chegaram a conclusões opostas em situações próximas.

Neste artigo:

• O que decidiu o TJ-SP sobre a construção em terreno inadimplido
• Acessão ou benfeitoria: por que a classificação importa
• O que diz o artigo 34 da Lei 6.766/1979 por inteiro
• Por que a posse foi considerada de má-fé
• Quando a construção em terreno inadimplido gera indenização
• Divergência entre tribunais: decisões em sentido oposto
• Construção em terreno inadimplido e o alvará municipal
• Quanto a loteadora pode reter dos valores pagos
• Erros comuns em contratos de compromisso de compra e venda
• O que fazer diante da inadimplência em contrato de compra de imóvel

O que decidiu o TJ-SP sobre a construção em terreno inadimplido

O TJ-SP afastou o dever de uma incorporadora de indenizar dois compradores pela casa erguida em lote com mais de duas décadas de inadimplência. Assim, a construção em terreno inadimplido ficou sem ressarcimento.

O caso teve início em abril de 2002, com a assinatura do termo de compra e venda de um lote. A partir de 25 de agosto de 2003, os compradores deixaram de pagar as prestações. Acumularam, então, 48 parcelas em atraso. Mesmo inadimplentes, construíram uma residência no terreno e nela permaneceram por mais de vinte anos.

A incorporadora ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por danos materiais. Em primeira instância, o contrato foi rescindido e a reintegração foi determinada. O juízo também autorizou a retenção de 30% dos valores pagos. Além disso, fixou taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do imóvel.

Na reconvenção, porém, o juízo condenou a incorporadora a pagar cerca de R$ 146 mil pela obra. O valor foi apurado por perícia de engenharia. Foi exatamente esse capítulo que o tribunal reformou, em julgamento relatado pela desembargadora Débora Brandão.

O que a perícia examinou na construção em terreno inadimplido

Os compradores sustentaram três teses. Alegaram que não agiram de má-fé. Atribuíram a inadimplência à omissão da própria incorporadora em cumprir decisão proferida em ação revisional anterior sobre índices de correção. Por fim, defenderam que a obra valorizou o terreno, de modo que a ausência de indenização geraria enriquecimento sem causa da vendedora.

Nenhuma delas prevaleceu. Segundo o tribunal, o laudo de engenharia foi decisivo. Ele apontou ausência de projeto, de aprovação municipal e de supervisão profissional. Na prática, a prova técnica pesou mais do que a tese jurídica.

Acessão ou benfeitoria: por que a classificação importa

A distinção entre acessão e benfeitoria organiza o raciocínio jurídico sobre obras em terreno de terceiro. No entanto, ela não decide isoladamente o direito à indenização.

Benfeitoria é a obra ou despesa realizada em bem que já pertence a quem a executa. A finalidade é conservar, melhorar ou embelezar. O Código Civil a divide em necessária, útil e voluptuária. Cada categoria, por sua vez, recebe tratamento distinto quanto ao ressarcimento e à retenção.

Acessão, por outro lado, é o acréscimo incorporado a um bem cuja titularidade ainda é de outra pessoa. A casa erguida em terreno nu é o exemplo doutrinário clássico de acessão artificial por construção. No caso julgado, o TJ-SP entendeu que a edificação configurava acessão. Isso porque o domínio do lote permanecia com a incorporadora enquanto o preço não fosse integralmente pago.

As duas figuras têm bases legais distintas. Ao tratar das benfeitorias, o Código Civil recorre ao artigo 96 e aos artigos 1.219 e 1.220. Para as acessões, por sua vez, a disciplina está nos artigos 1.253 a 1.259. Na rotina prática, a reforma de um telhado ou a troca da instalação elétrica são benfeitorias. Já uma construção em terreno inadimplido, ou em lote ainda não quitado, é acessão.

A condição da indenização também difere. Nas benfeitorias, o possuidor de boa-fé é ressarcido das necessárias e das úteis. Ainda na má-fé, conforme o artigo 1.220, subsiste o ressarcimento das necessárias. Nas acessões, o artigo 1.255 condiciona todo o ressarcimento à boa-fé do construtor. Quanto ao direito de retenção, ele é expressamente previsto para as benfeitorias e foi estendido pelo STJ ao possuidor de boa-fé que realizou acessões.

Por que a distinção afeta o direito à indenização

A relevância prática da classificação está no dispositivo aplicável. Conforme o artigo 1.255 do Código Civil, quem semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde as construções em proveito do proprietário. Só terá direito a indenização, portanto, se procedeu de boa-fé. É essa condição, e não o nome dado à obra, que costuma definir o desfecho da disputa. Por isso, a análise de um escritório de advocacia especializado começa pelo exame do caráter da posse.

O que diz o artigo 34 da Lei 6.766/1979 por inteiro

O artigo 34 da Lei 6.766/1979 é frequentemente citado apenas pela sua exceção. Isso inverte o sentido da norma. De fato, o ponto de partida do dispositivo é a proteção do adquirente.

O caput estabelece uma regra clara. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis deverão ser indenizadas. Além disso, é de nenhum efeito qualquer disposição contratual em sentido contrário. Trata-se, portanto, de norma cogente: cláusula de renúncia prévia à indenização é nula em contrato de loteamento.

O parágrafo 1º, com a redação dada pela Lei 13.786/2018, traz a exceção. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Já o parágrafo 2º, também incluído em 2018, obriga o loteador a alienar o imóvel em leilão judicial ou extrajudicial. O prazo é de 60 dias contados da constituição em mora, nos termos da Lei 9.514/1997.

Cada um desses comandos produz um efeito prático próprio. Pelo caput nasce a regra geral favorável ao adquirente, que torna nula a cláusula em sentido contrário. Já o parágrafo 1º abre a exceção, embora ela dependa de prova concreta da irregularidade. Por fim, o parágrafo 2º impõe ao loteador uma obrigação raramente explorada nas ações de rescisão.

O Código Civil completa o desenho. Pelo artigo 1.255, o ressarcimento da acessão depende do exame do caráter da posse. Já o artigo 1.220 preserva um mínimo indenizatório mesmo diante da má-fé, restrito às benfeitorias necessárias e sem direito de retenção.

A leitura conjunta desses dispositivos revela algo importante. A supressão integral da indenização é resultado excepcional. Ou seja, ela depende de fundamentação específica e não decorre automaticamente da inadimplência.

Por que a posse foi considerada de má-fé

A posse foi qualificada como de má-fé por um motivo objetivo. Os compradores sabiam, desde o início do inadimplemento, que não detinham título definitivo sobre o imóvel. Sabiam também que a incorporadora poderia retomá-lo.

O critério legal está no artigo 1.201 do Código Civil. É de boa-fé a posse quando o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa. O artigo 1.202 complementa a regra. A posse de boa-fé perde esse caráter no momento em que as circunstâncias fazem presumir que o possuidor não ignora possuir indevidamente.

Aplicado ao caso, o marco temporal é a inadimplência. Quem interrompe o pagamento e permanece no lote por mais de vinte anos não pode alegar desconhecimento da precariedade da posse. Assim, a relatora consignou que a permanência prolongada sem pagamento do preço caracteriza simultaneamente a má-fé e a precariedade.

Por que o argumento da ação revisional não prevaleceu

Os compradores alegaram que a inadimplência decorreria de descumprimento da incorporadora em ação revisional anterior. O argumento foi rejeitado. Segundo o tribunal, a discussão sobre índices de correção não autoriza a suspensão unilateral integral dos pagamentos.

Além disso, o adquirente dispunha de instrumentos próprios para preservar a regularidade contratual enquanto litigava. A consignação em pagamento das parcelas incontroversas é o principal deles. Não utilizá-la, portanto, enfraqueceu a tese de boa-fé.

Reconhecida a má-fé, cai o direito de retenção previsto no artigo 1.219. O ressarcimento se restringe ao que o artigo 1.220 assegura, ou seja, apenas as benfeitorias necessárias, sem retenção. O tribunal também rejeitou a tese de enriquecimento sem causa. Não há vantagem indevida da vendedora quando o ocupante usufruiu do imóvel por mais de duas décadas sem pagar o preço ajustado.

Quando a construção em terreno inadimplido gera indenização

A construção em terreno inadimplido gera indenização quando o construtor está de boa-fé e a obra é regular. Também quando a irregularidade constatada é sanável.

Essa é a síntese que se extrai da combinação entre o Código Civil e a Lei 6.766/1979. O artigo 1.255 condiciona o ressarcimento à boa-fé. O artigo 34, caput, impõe a indenização como regra na rescisão por inadimplemento. Já o parágrafo 1º a exclui quando a obra desrespeita a lei ou o contrato.

• Obra regular e construtor de boa-fé: indenização devida, com direito de retenção até o pagamento.
• Irregularidade sanável, com boa-fé reconhecida: indenização em regra devida, admitido o abatimento do custo de regularização.
• Vício insanável na edificação: indenização afastada, ainda que a boa-fé seja reconhecida.
• Má-fé do construtor: perda da obra, ressalvadas as benfeitorias necessárias, sem direito de retenção.

Há ainda uma hipótese pouco lembrada. Segundo o parágrafo único do artigo 1.255, se a construção exceder consideravelmente o valor do terreno, quem edificou de boa-fé adquire a propriedade do solo. Paga, para tanto, indenização fixada judicialmente, se não houver acordo. A regra inverte a lógica ordinária. No entanto, exige boa-fé e, por isso, não socorreu os compradores do caso analisado.

Divergência entre tribunais: decisões em sentido oposto

A decisão do TJ-SP não representa entendimento pacificado. Sobre a mesma questão, tribunais estaduais e o STJ têm adotado três soluções distintas. Essa divergência, de fato, é o dado mais relevante para quem avalia riscos antes de litigar.

A posição do STJ

No REsp 1.643.771/PR, julgado pela Terceira Turma em 18 de junho de 2019 sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, a Corte firmou duas premissas. A casa construída em terreno nu constitui acessão artificial por construção. Além disso, a regra indenizatória do artigo 34 da Lei 6.766/1979 se aplica às acessões, e não apenas às benfeitorias. Assim, o direito à indenização e à retenção foi reconhecido. A condição é a prova da regularidade da edificação ou a demonstração de que a irregularidade é sanável.

O precedente que sustenta essa orientação é anterior. No REsp 1.191.862/PR, a Quarta Turma decidiu, sob a relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, com acórdão publicado em 22 de maio de 2014. O relator registrou que o dispositivo da chamada Lei Lehmann abarca tanto benfeitorias quanto acessões. A finalidade, segundo o voto, é evitar enriquecimento ilícito de qualquer das partes.

O teste da irregularidade sanável

Esse mesmo julgado de 2014 fixou o critério hoje decisivo. Antes de afastar a indenização por obra erguida sem licença municipal, é necessário apurar se a irregularidade é insanável. O acórdão consignou ser temerário afirmar de forma categórica que a ausência de alvará não obsta a condenação ao ressarcimento.

Na prática, a Corte determinou uma sequência de apuração. Primeiro, verificam-se as multas incidentes pela construção sem alvará. Depois, examina-se a eventual necessidade de demolição da obra. Somente então se decide sobre o dever de indenizar. Segundo o STJ, as sanções administrativas decorrentes da obra clandestina não podem ser imputadas ao promitente vendedor, já que a posse e o direito de construir haviam sido transmitidos ao comprador.

Por isso, quando a irregularidade é passível de regularização perante o município, os tribunais têm mantido a indenização, admitido o abatimento do custo estimado de correção. A supressão integral do ressarcimento fica reservada ao vício insanável.

A linha do TJMT

Em janeiro de 2026, a Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso manteve, por unanimidade, a condenação de uma empresa imobiliária. Ela deveria indenizar as melhorias realizadas em lote após a rescisão do contrato. O fundamento foi direto: o vendedor não pode retomar o imóvel já edificado sem pagar pela obra. Isso valeu mesmo tendo o comprador sido revel no processo.

Construção em terreno inadimplido: como os resultados se comparam

Reunidos, esses julgados desenham três resultados possíveis para o comprador. Pelos dois precedentes do STJ, a indenização é preservada quando a obra é regular ou quando o vício pode ser corrigido, admitido o abatimento do custo de regularização. Pela orientação da 6ª Câmara do TJ-SP, a má-fé decorrente da inadimplência prolongada afasta o ressarcimento por inteiro. Já pela linha do TJMT, a vedação ao enriquecimento sem causa do vendedor sustenta a manutenção da indenização pela obra incorporada ao lote.

O que distingue os casos não é o rótulo atribuído à obra. É o conjunto probatório. Pesam o momento em que a construção foi erguida em relação à constituição em mora, a existência de projeto e licença, e a possibilidade de regularização perante o município. Em disputas dessa natureza, portanto, a prova técnica costuma decidir.

Construção em terreno inadimplido e o alvará municipal

A construção em terreno inadimplido analisada pelo TJ-SP era irregular e inacabada. Não tinha projeto aprovado nem licença municipal. Essa circunstância, além da má-fé, reforçou a negativa de indenização.

O laudo pericial de engenharia foi categórico. A edificação não contava com projeto, aprovação municipal ou supervisão profissional. Segundo a relatora, a obra não era sequer passível de comercialização lícita no estado em que se encontrava.

Esse ponto amplia o alcance da decisão. A edificação executada sem licença é considerada clandestina. Sujeita, portanto, o responsável a sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. A base está na legislação urbanística e no artigo 1.299 do Código Civil, que subordina a liberdade de construir aos regulamentos administrativos e ao direito de vizinhança.

Na prática, a regularidade da obra funciona como requisito autônomo. Mesmo em cenário de boa-fé reconhecida, a ausência de alvará pode reduzir ou eliminar o ressarcimento. Por isso, documentar projeto aprovado, alvará e habite-se é medida de preservação patrimonial. Não se trata, de fato, de mera formalidade burocrática.

Há, porém, uma distinção que favorece o comprador. Conforme o REsp 1.191.862/PR, a ausência de licença não obsta automaticamente a indenização. É preciso verificar se o vício pode ser sanado perante a prefeitura. Nesse caso, a obra permanece indenizável, ainda que o valor seja reduzido pelo custo da regularização.

Quanto a loteadora pode reter dos valores pagos

O percentual de retenção admitido depende da data do contrato. A Lei 13.786/2018 estabeleceu limites objetivos que antes não existiam. Esses limites, no entanto, não se aplicam retroativamente aos ajustes anteriores.

Retenção e fruição na construção em terreno inadimplido

Para contratos de loteamento firmados a partir de dezembro de 2018, aplica-se o artigo 32-A da Lei 6.766/1979. A cláusula penal somada às despesas administrativas, incluídas arras ou sinal, fica limitada a 10% do valor atualizado do contrato. A fruição, por sua vez, é limitada a 0,75% sobre esse mesmo valor. O prazo é contado da transmissão da posse até a devolução ao loteador. Além disso, são dedutíveis encargos moratórios, tributos e taxas vinculados ao lote, bem como a comissão de corretagem integrada ao preço.

Para contratos anteriores, aplica-se a construção jurisprudencial. Segundo a Súmula 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata na resolução de compromisso de compra e venda submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Será integral quando a culpa é exclusiva do vendedor e parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento. A Corte, por outro lado, admite oscilação do percentual de retenção entre 10% e 25% do total pago.

Forma de restituição e indenização pelas acessões

A forma de devolver o dinheiro também mudou. Sob a Súmula 543, a restituição deve ser imediata e feita de uma só vez. Pelo artigo 32-A, ela pode ser fracionada em até 12 parcelas mensais, iniciadas após um período de carência. Esse prazo varia: em loteamentos com obras em andamento, chega a 180 dias após a data contratual de conclusão; em loteamentos já concluídos, até 12 meses depois da formalização da rescisão.

Um ponto, porém, não mudou. A indenização pelas acessões continua regida pelo artigo 34 da Lei 6.766/1979 e pelo artigo 1.255 do Código Civil, nos dois regimes. O que a reforma de 2018 fez foi apenas explicitar a vedação do parágrafo 1º quanto às obras executadas em desconformidade com a lei ou com o contrato. Ou seja, os tetos de retenção e fruição são independentes da discussão sobre o ressarcimento da construção.

No caso julgado, o contrato de 2002 ficou fora do regime da Lei 13.786/2018. Isso explica a retenção de 30% e a fruição de 0,5% ao mês fixadas em primeira instância. Sob a lei atual, portanto, os percentuais teriam de observar os tetos legais.

Erros comuns em contratos de compromisso de compra e venda

O caso reúne falhas recorrentes em compromissos de compra e venda de lotes. Combinadas, elas agravam substancialmente a posição do comprador.

• Fazer uma construção em terreno inadimplido antes de regularizar o pagamento, presumindo que a posse já assegura proteção patrimonial.
• Suspender integralmente os pagamentos por discordar de índices de correção, em vez de recorrer à consignação das parcelas incontroversas.
• Erguer a obra sem projeto aprovado nem licença municipal, o que compromete o direito à indenização de forma autônoma.
• Deixar de formalizar o descumprimento da outra parte em ação revisional anterior, o que enfraquece a tese de boa-fé.
• Permitir que o inadimplemento se prolongue por anos sem buscar renegociação documentada.
• Não conservar comprovantes de gastos, notas fiscais e projetos, elementos essenciais à perícia de engenharia.
• Ignorar que o decurso do tempo, em vez de consolidar a posse, reforça a má-fé e o valor da taxa de fruição.

Esses fatores pesam simultaneamente sobre dois planos do julgamento. De um lado, a aferição da boa-fé. De outro, a regularidade da obra. Cada um deles, portanto, é suficiente por si só para reduzir ou afastar a indenização. Uma assessoria jurídica preventiva costuma identificar essas falhas antes que se consolidem.

O que fazer diante da inadimplência em contrato de compra de imóvel

Diante de dificuldade para honrar as parcelas, o caminho mais seguro é agir antes que a inadimplência se consolide. Ou seja, antes que a ação de rescisão seja ajuizada.

1. Levantar a situação contratual. Identificar parcelas em atraso, saldo devedor atualizado e eventual notificação para constituição em mora.
2. Buscar renegociação formal. Registrar por escrito toda proposta e resposta, preservando prova da tentativa de composição.
3. Discutir judicialmente apenas o ponto controvertido. Se o litígio é sobre índices, ajuizar revisional específica sem interromper o pagamento do incontroverso.
4. Utilizar a consignação em pagamento. O depósito judicial das parcelas incontroversas preserva a boa-fé e evita a mora.
5. Regularizar a obra existente. Providenciar projeto, alvará e habite-se, ainda que tardiamente, já que a irregularidade sanável tem tratamento distinto da insanável.
6. Reunir a prova do investimento. Notas fiscais, contratos com prestadores, projetos e fotografias datadas sustentam a perícia de avaliação.
7. Evitar nova construção em terreno inadimplido. Obra iniciada após a constituição em mora é o cenário mais desfavorável à tese de boa-fé.
8. Avaliar a rescisão por iniciativa própria. O comprador inadimplente pode pleitear a resolução e a restituição parcial, o que às vezes preserva mais valor do que resistir à reintegração.

Documentar cada etapa reduz de forma significativa o risco de perda integral do capital aplicado. Evitar a autotutela produz o mesmo efeito. Por isso, a atuação técnica desde o primeiro sinal de inadimplência amplia o leque de alternativas contratuais. Esse leque, no entanto, se estreita à medida que o processo avança. Contar com advogados especializados em direito imobiliário nessa fase inicial faz diferença concreta no resultado.

Perguntas Frequentes

Quem constrói em terreno alheio sempre perde o direito à indenização?
Não. Conforme o artigo 1.255 do Código Civil, quem edifica de boa-fé em terreno de outra pessoa tem direito a indenização. A perda depende do reconhecimento judicial de má-fé. Segundo o TJ-SP, é o caso de quem faz uma construção em terreno inadimplido ciente de que pode perder a posse.

Qual a diferença entre acessão e benfeitoria?
Benfeitoria é a obra realizada em bem que já pertence a quem a executa. Serve para conservar, melhorar ou embelezar. Acessão, por outro lado, é o acréscimo incorporado a um bem cuja propriedade ainda é de terceiro. A doutrina trata a casa erguida em lote não quitado como acessão artificial por construção.

A classificação como acessão afasta automaticamente a indenização?
Não. O Superior Tribunal de Justiça já firmou que a regra de indenização do artigo 34 da Lei 6.766/1979 alcança também as acessões. Ou seja, o que afasta o ressarcimento é a má-fé do construtor ou a irregularidade insanável da obra. O rótulo técnico atribuído à construção, portanto, não decide a questão.

O que caracteriza a má-fé na posse de um lote financiado?
A má-fé se configura quando o possuidor deixa de ignorar o vício de sua posse, nos termos do artigo 1.202 do Código Civil. No caso analisado, o marco foi a inadimplência prolongada. Assim, quem para de pagar e permanece por décadas no imóvel sabe que sua posse é precária.

O possuidor de má-fé perde absolutamente tudo?
Não. Conforme o artigo 1.220 do Código Civil, o possuidor de má-fé é ressarcido das benfeitorias necessárias, aquelas indispensáveis à conservação do bem. No entanto, ele não tem direito de retenção sobre o imóvel nem pode levantar as benfeitorias voluptuárias.

Quanto a loteadora pode reter dos valores pagos?
Em contratos firmados a partir de dezembro de 2018, o artigo 32-A da Lei 6.766/1979 limita a cláusula penal e as despesas administrativas a 10% do valor atualizado do contrato. A fruição, por sua vez, fica limitada a 0,75% sobre esse mesmo valor. Já em contratos anteriores, o STJ admite retenção entre 10% e 25%.

Construção sem alvará impede a indenização mesmo para quem está de boa-fé?
O artigo 34, parágrafo 1º, da Lei 6.766/1979 veda a indenização de obras executadas em desconformidade com a lei ou com o contrato. No entanto, o STJ decidiu no REsp 1.191.862/PR que é preciso apurar antes se a irregularidade é insanável. Segundo o REsp 1.643.771/PR, o comprador precisa comprovar a regularidade da edificação ou demonstrar que o vício é passível de correção. Ou seja, a ausência de alvará só afasta o ressarcimento de forma definitiva quando a obra não pode ser regularizada.

Existe direito de retenção do imóvel até receber a indenização?
Sim, quando reconhecida a boa-fé. Conforme o artigo 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis. O STJ estende esse raciocínio às acessões. No entanto, reconhecida a má-fé, o direito de retenção desaparece.

A construção que vale mais do que o terreno muda a solução?
Pode mudar. Segundo o parágrafo único do artigo 1.255 do Código Civil, se a construção exceder consideravelmente o valor do terreno, quem edificou de boa-fé adquire a propriedade do solo. Nesse caso, paga indenização fixada judicialmente. A regra, porém, exige boa-fé e não socorre quem construiu ciente da precariedade da posse.

A loteadora é obrigada a levar o lote a leilão depois da rescisão?
Sim. Nos termos do parágrafo 2º do artigo 34 da Lei 6.766/1979, incluído em 2018, o loteador deve alienar o imóvel em leilão judicial ou extrajudicial. O prazo é de 60 dias contados da constituição em mora, na forma da Lei 9.514/1997. Na prática, esse ponto é frequentemente ignorado nas ações de rescisão.

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