Doação de imóvel aos filhos no divórcio: o resguardo que evita disputas no inventário

A doação de imóvel no divórcio funciona assim: em vez de dividir a casa ou o apartamento entre os dois que estão se separando, o casal passa o bem para os filhos já dentro do acordo de divórcio e guarda para si o direito de continuar morando lá ou de receber o aluguel enquanto viver. Quando o juiz homologa esse acordo, o imóvel muda de dono e deixa de fazer parte do patrimônio dos pais. Ou seja, ele não vai precisar ser dividido em inventário no futuro.

O resguardo, porém, não se completa só com a assinatura do acordo. Ele depende de três cuidados: levar a decisão do juiz ao cartório de imóveis logo depois do divórcio, escrever no acordo como fica a questão da herança dos outros filhos e saber que o imposto será cobrado duas vezes, não uma. Se algum desses cuidados falta, a doação continua valendo no papel, mas o imóvel pode ser questionado anos depois, quando resolver o problema custa muito mais caro.

Neste artigo:

• Partilhar entre os ex-cônjuges ou doar aos filhos
• O que é usufruto e como ele funciona na prática
• A sentença do divórcio já vale como escritura
• Registrar no cartório: o passo que quase todo mundo esquece
• Quanto custa: o imposto cobrado duas vezes
• Colação: o que a doação não resolve
• O que precisa estar escrito no acordo
• Perguntas frequentes

Partilhar entre os ex-cônjuges ou doar aos filhos

O divórcio costuma ser encarado apenas como o fim de uma vida em comum e a divisão do que foi construído junto. Existe ali, no entanto, uma oportunidade de organizar a herança que se fecha no momento em que o juiz aprova a partilha. Depois disso, mudar o que ficou decidido exige nova escritura e novo imposto.

Quando há imóvel para dividir, o casal tem basicamente dois caminhos. No primeiro, cada um fica com a sua parte ou com bens diferentes, e cada um desses bens vai passar por inventário no futuro. No segundo, o imóvel vai direto para os filhos, e os pais continuam com o direito de usar ou de alugar enquanto estiverem vivos.

Se o imóvel for dividido entre os ex-cônjuges, cada um fica com a parte combinada e passa a usar ou alugar o que lhe couber. Só que cada uma dessas partes vai precisar de inventário quando o titular falecer, e o imposto naquele momento será calculado sobre o valor cheio do bem. É também o caminho que mais expõe o imóvel a uma discussão futura com um novo cônjuge, principalmente se o segundo casamento acontecer em comunhão de bens.

Se o imóvel for doado aos filhos com reserva de usufruto, eles passam a ser os donos e o pai ou a mãe que guardou o usufruto continua morando lá ou recebendo o aluguel pela vida toda. Esse imóvel não entra em inventário, e o imposto que faltava recai apenas sobre a fatia correspondente ao usufruto, não sobre o valor todo. Com o registro em ordem, o risco de disputa com um novo cônjuge cai bastante.

Existe ainda uma diferença de prazo que costuma pesar na decisão. A divisão entre os ex-cônjuges pode ser revista mais tarde, no que se chama de sobrepartilha. A doação aos filhos não tem essa flexibilidade: ela precisa estar escrita no acordo antes de o juiz homologar o divórcio.

Esse segundo caminho resolve a divisão do divórcio e adianta parte da herança no mesmo ato. Ele costuma fazer sentido quando o casal já sabe que aquele imóvel vai ficar com os filhos e quer evitar que, mais tarde, um novo casamento traga outras pessoas para a disputa. Vale conversar com um advogado de direito de família antes de assinar, porque as duas contas, a do imposto e a da herança, mudam bastante de um caminho para o outro.

O que é usufruto e como ele funciona na prática

Usufruto é o direito de usar uma coisa que pertence a outra pessoa e de ficar com o que ela rende. Na doação com reserva de usufruto, a propriedade do imóvel se divide em duas partes. Os filhos ficam com o título de donos, o que os advogados chamam de nua-propriedade. O pai ou a mãe fica com o usufruto, ou seja, com o direito de morar no imóvel ou de receber o aluguel.

Na prática, quase nada muda no dia a dia de quem doou. Quem tem o usufruto continua morando lá, continua alugando e continua recebendo. O que muda é que o nome na certidão do imóvel passa a ser dos filhos.

• O usufruto acaba com a morte de quem o guardou, como determina o art. 1.410, I, do Código Civil. Basta apresentar a certidão de óbito ao cartório de imóveis para dar baixa.
• Se pai e mãe guardaram o usufruto juntos, a morte de um encerra apenas a parte dele. O outro continua com o direito intacto.
• Quando o usufruto acaba, os filhos se tornam donos plenos automaticamente. Não é preciso fazer nenhum documento novo de transferência.
• Como o imóvel já era dos filhos, ele não passa por inventário, desde que o registro no cartório tenha sido feito na época.
• O acordo pode ainda proibir que os filhos vendam o imóvel, impedir que ele seja penhorado por dívidas deles ou evitar que entre na divisão de um divórcio futuro dos filhos. São cláusulas úteis quando eles são jovens ou já casados.

É uma estrutura que atende dois objetivos ao mesmo tempo: garantir moradia ou renda para quem ficou com o usufruto e deixar definido, desde já, quem serão os donos do imóvel.

A sentença do divórcio já vale como escritura

Uma dúvida muito comum é se, além da decisão do juiz que aprova o divórcio, ainda seria necessário ir a um cartório de notas fazer uma escritura de doação. A resposta dos tribunais é que não. Quando o juiz aprova um acordo que contém a doação, a própria decisão dele já serve como documento de transferência.

A decisão mais citada nesse sentido é o REsp 1.537.287/SP, julgado pela Terceira Turma do STJ em 18 de outubro de 2016, com relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. No caso analisado, um dos pais havia falecido antes de o registro ser feito. O tribunal reconheceu que a sentença do divórcio tem a mesma força de uma escritura pública, dispensou a abertura de inventário e permitiu que o registro fosse feito com autorização judicial.

A lei confirma esse raciocínio. O art. 221, IV, da Lei de Registros Públicos (lei 6.015/73) diz que cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados tirados de um processo estão entre os documentos que o cartório de imóveis deve aceitar para registro.

Vale registrar que esse entendimento não briga com uma decisão mais recente do STJ. Em 3 de março de 2026, divulgada pelo tribunal em abril, a Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu que a divisão de bens no divórcio precisa ser feita por processo judicial ou por escritura pública, e que um contrato particular entre marido e mulher não basta. É a exigência do art. 733 do Código de Processo Civil. As duas decisões se completam: a lei pede um documento formal, e o acordo aprovado pelo juiz é exatamente isso. Cobrar uma escritura em cima de uma decisão judicial que já existe é pedir duas vezes a mesma formalidade.

Registrar no cartório: o passo que quase todo mundo esquece

Se a doação já vale desde a decisão do juiz, por que tantos imóveis doados em divórcio voltam a ser disputados anos depois? Porque valer entre as pessoas que assinaram o acordo é uma coisa. Constar como dono na certidão do imóvel é outra.

O art. 1.245 do Código Civil diz que o imóvel só troca de dono com o registro no cartório de imóveis. E o parágrafo primeiro desse mesmo artigo é ainda mais direto: enquanto o registro não é feito, quem doou continua sendo considerado o dono. Ou seja, uma certidão desatualizada informa ao mundo inteiro que o imóvel ainda pertence aos pais, mesmo que o acordo diga o contrário.

Foi justamente isso que gerou a disputa julgada pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro em 2026. Um casal havia doado o imóvel aos filhos em um acordo de divórcio aprovado em 2001, com o usufruto ficando para a ex-esposa. O documento, porém, nunca foi levado ao cartório de imóveis. Quando o pai faleceu, a viúva do segundo casamento incluiu a casa entre os bens a dividir no inventário. O juiz do caso chegou a dar prazo para que os filhos provassem a doação, sob pena de o imóvel entrar na partilha. Eles recorreram e o tribunal, por unanimidade, mandou excluir o bem, reconhecendo que a decisão de 2001 bastava. Foram mais de vinte anos e duas instâncias de processo para confirmar um direito que já era deles desde o começo.

O caso deixa duas lições práticas. A primeira é que alguns cartórios ainda devolvem a carta de sentença do divórcio pedindo escritura de doação, uma recusa que contraria o art. 221, IV, da Lei de Registros Públicos e pode ser contestada. A segunda é que registrar o imóvel logo depois do divórcio custa uma fração do que se gasta em um processo lá na frente. O acompanhamento de um advogado na hora do registro é tão importante quanto na redação do acordo.

Quanto custa: o imposto cobrado duas vezes

A doação com usufruto não é isenta de imposto. O tributo que incide é o ITCMD, sigla para Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, cobrado pelo estado. O ponto que mais confunde é este: nessa operação, ele é cobrado em dois momentos diferentes, com contas diferentes.

Antes de ver os três momentos, um esclarecimento que evita muito erro de cálculo. Quando se fala em um terço e dois terços, esses números não são o imposto. Eles definem o valor sobre o qual o imposto vai ser calculado. A alíquota do estado é aplicada só depois.

1. Na doação, antes de sair a carta de sentença do divórcio. O imposto é calculado sobre dois terços do valor do imóvel, e em regra quem recolhe são os filhos que estão recebendo o bem.
2. Quando o usufruto acaba e os filhos se tornam donos plenos. Agora o imposto recai sobre o terço restante, calculado pelo valor que o imóvel tiver naquela data futura, e não pelo valor de hoje. Quem paga são os filhos.
3. Ou tudo de uma vez, já na origem. A lei permite recolher o imposto sobre o valor inteiro do imóvel no momento da doação, o que garante a base de cálculo e a alíquota atuais e encerra o assunto.

Um exemplo ajuda a visualizar. Imagine um apartamento avaliado hoje em R$ 900 mil, em São Paulo, onde a alíquota é de 4%. Na doação, o imposto recai sobre dois terços desse valor, ou seja, R$ 600 mil, o que dá R$ 24 mil. Vinte anos depois, se o imóvel estiver valendo R$ 1,8 milhão quando o usufruto acabar, o imposto do segundo momento recai sobre um terço desse novo valor, R$ 600 mil, resultando em outros R$ 24 mil, sem contar uma eventual mudança de alíquota. Os números são hipotéticos e servem apenas para mostrar a lógica da cobrança.

Em São Paulo, essas frações estão no art. 9º, §2º, itens 3 e 4, da lei estadual 10.705/2000. A cobrança em dois momentos está no art. 31, §3º, do regulamento aprovado pelo decreto 46.655/02, cujo item 3 permite expressamente pagar tudo já na origem. A alíquota paulista continua em 4% para qualquer valor, conforme o art. 16 da mesma lei.

Existe ainda uma armadilha que pega muitas famílias. É verdade que a lei dispensa o imposto quando o usufruto acaba, mas só na situação em que o imóvel volta a ser pleno nas mãos de quem criou aquele usufruto. A Lei Complementar 227/2026, de 13 de janeiro de 2026, tornou essa regra válida em todo o país, no art. 150, II. Em São Paulo, a mesma ideia já estava no art. 6º, I, alínea "f", da lei 10.705/2000. Só que, na doação dos pais para os filhos, quem criou o usufruto foram os pais. Os filhos são apenas donos da nua-propriedade. Por isso a dispensa não vale para eles, e o segundo imposto é devido.

Esse terço que fica para depois carrega dois riscos somados. Um é a valorização do imóvel, que aumenta a base de cálculo lá na frente. O outro é a alíquota que estará em vigor naquela época. A Emenda Constitucional 132/23 obrigou todos os estados a adotar alíquotas que crescem conforme o valor transmitido, pela nova redação do art. 155, §1º, VI, da Constituição, e a Lei Complementar 227/2026 fixou as regras gerais do imposto. Minas Gerais ainda cobra 5% para qualquer valor e São Paulo, 4%. Na Assembleia Legislativa paulista tramitam dois projetos com efeitos opostos: o PL 7/24, que prevê faixas de 2% a 8%, e o PL 409/25, com faixas de 1% a 4%. Em imóveis com boa chance de valorizar, vale calcular se não compensa pagar o imposto inteiro agora.

Colação: o que a doação não resolve

Tirar o imóvel do inventário resolve parte do problema, não o problema todo. E é exatamente aqui que nascem as brigas de família mais difíceis, muitos anos depois.

A lei brasileira garante a cada filho uma fatia mínima da herança, chamada de legítima, que corresponde à metade do patrimônio. Para que essa divisão saia igual, o art. 2.002 do Código Civil obriga os filhos que receberam doações em vida a informar o valor do que ganharam. Esse ato de trazer o valor para a conta da herança se chama colação. O art. 2.003 vai além e mantém a obrigação mesmo para quem já nem tem mais o bem doado.

Traduzindo para a situação real: um filho de um segundo casamento pode exigir que o valor do apartamento recebido pelos irmãos entre na conta da herança, como um adiantamento que eles já receberam.

Só existe uma forma de afastar isso. O doador precisa declarar que aquela doação sai da metade do patrimônio que ele podia distribuir livremente, como permite o art. 2.005 do Código Civil, desde que não passe desse limite. O parágrafo único desse artigo cria uma presunção parecida, mas só para quem não era herdeiro na data da doação, o que não ajuda o filho que já era filho quando o divórcio aconteceu.

A conclusão prática é simples: essa cláusula precisa estar escrita no acordo de divórcio. Um documento assinado depois já não resolve com a mesma segurança.

O que precisa estar escrito no acordo

Juntando o que a lei e os tribunais indicam, um acordo de divórcio que inclui doação aos filhos deveria trazer os pontos abaixo. Nenhum deles dá trabalho na hora do divórcio. Todos custam caro quando são esquecidos.

1. Dizer que doa, e não que vai doar. O texto deve afirmar que os pais doam o imóvel, com o número da matrícula, a fatia de cada filho e a informação de que nada está sendo cobrado por isso.
2. Explicar o usufruto. Quem fica com ele, se é pela vida toda ou por um prazo, e quem paga IPTU, condomínio e reformas.
3. Resolver a questão da colação. Deixar escrito que a doação sai da parte disponível do patrimônio, citando o art. 2.005 do Código Civil.
4. Avaliar cláusulas de proteção. Proibição de vender, de penhorar ou de o bem entrar na divisão de um divórcio futuro dos filhos, conforme a idade e a situação de cada um.
5. Definir quem paga o imposto. E registrar se a família optou por pagar o valor cheio já na origem.
6. Marcar prazo para o registro. Com data e responsável definidos, para o documento não ficar esquecido no processo.
7. Conferir a certidão depois. Verificar se o cartório realmente anotou a doação e o usufruto na matrícula, e não apenas recebeu o pedido.

Perguntas frequentes

É possível doar um imóvel aos filhos dentro do próprio acordo de divórcio?
Sim. Em vez de dividir o bem entre os dois, o casal transfere o imóvel para os filhos já no acordo e guarda para si o direito de morar nele ou de receber o aluguel enquanto viver. Depois que o juiz homologa o acordo, a doação está feita e não pode ser desfeita por vontade de um dos pais.

A sentença do divórcio serve para registrar a doação no cartório de imóveis?
Sim. A lei 6.015/73, no art. 221, IV, lista a carta de sentença e o formal de partilha entre os documentos que o cartório de imóveis deve aceitar. O STJ também já decidiu que a sentença que homologa um acordo com doação vale o mesmo que uma escritura. Não é preciso fazer escritura separada.

O imóvel doado no divórcio entra no inventário dos pais?
Não entra, desde que a doação tenha sido registrada no cartório de imóveis. O bem já é dos filhos e não é herança. Se o registro nunca foi feito, a certidão do imóvel continua no nome de quem doou, e é comum que ele acabe listado no inventário.

Ficar fora do inventário significa que a doação não conta na herança?
Não. O imóvel sai da divisão, mas o valor dele pode ser cobrado dos filhos que receberam, para igualar a parte dos outros herdeiros. Isso se chama colação e está nos arts. 2.002 e 2.003 do Código Civil. Só não acontece se o acordo disser que a doação sai da metade que o doador podia dispor livremente.

Quantas vezes o imposto é cobrado nessa doação?
Duas. Na doação, o ITCMD incide sobre dois terços do valor do imóvel. Depois, quando o pai ou a mãe que ficou com o usufruto falece e os filhos passam a ser donos plenos, o imposto é cobrado sobre o terço restante, calculado pelo valor que o imóvel tiver naquela data futura.

Os filhos escapam da segunda cobrança do imposto?
Não. Existe uma regra que dispensa o imposto na extinção do usufruto, prevista no art. 150, II, da Lei Complementar 227/2026, mas ela só vale quando o imóvel volta para quem criou o usufruto. Na doação aos pais para os filhos, quem criou o usufruto foram os pais, então os filhos pagam.

O que acontece se a doação não for registrada no cartório de imóveis?
A doação continua valendo entre as pessoas envolvidas, mas o imóvel só muda de dono de verdade com o registro, como diz o art. 1.245 do Código Civil. Até lá, para o resto do mundo, o dono ainda é quem doou. É essa desatualização na certidão do imóvel que abre espaço para brigas décadas depois.

Está avaliando o que fazer com o imóvel na partilha do divórcio?

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