Construiu no Imóvel Alugado? Veja se Tem Direito a Indenização

Sim, pode alcançar. Em agosto de 2026, ao julgar o REsp 1.899.963, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu por 3 votos a 2 que a cláusula de renúncia de benfeitorias em contrato de locação também abrange as acessões, ou seja, as construções inteiramente novas erguidas pelo locatário, quando o contexto do negócio mostra que ambas as partes contavam com essas obras desde a assinatura.

A decisão, porém, não encerrou a discussão. A 3ª Turma do mesmo tribunal já havia decidido em sentido oposto, e as duas orientações continuam a coexistir. Na prática, o destino do investimento feito em imóvel de terceiro depende menos da etiqueta técnica dada à obra e mais de três fatores: o que o contrato escreveu, em que estado o imóvel foi entregue e o que as partes documentaram ao longo da relação.

Neste artigo:

• Benfeitorias e acessões: o que a lei realmente distingue
• O que a 4ª Turma do STJ decidiu no REsp 1.899.963
• Por que o STJ ainda não pacificou o tema
• Como funciona a cláusula de renúncia de benfeitorias
• Indenização e retenção são direitos distintos
• As obras do locatário podem aumentar o aluguel
• Quando o locatário ainda pode ser indenizado
• Como redigir a cláusula para evitar litígio
• Erros comuns em locações que envolvem obras
• Checklist antes de construir em imóvel alugado
• Perguntas Frequentes

Benfeitorias e acessões: o que a lei realmente distingue

Benfeitoria é a obra feita em um bem que já existe, com a finalidade de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. Acessão artificial é a criação de algo novo sobre o solo, uma construção ou plantação que antes não estava lá. A distinção parece acadêmica, mas é ela que decide quem absorve o custo da obra quando a locação termina.

O artigo 96 do Código Civil divide as benfeitorias em três espécies, e cada uma recebe tratamento próprio na Lei do Inquilinato:

• Necessárias: têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Exemplos são a substituição de um telhado comprometido, o reparo de uma rede elétrica com risco de incêndio ou a recuperação de uma estrutura com infiltração ativa. São indenizáveis ainda que o locador não as tenha autorizado.
• Úteis: aumentam ou facilitam o uso do bem, como a abertura de uma nova porta, a construção de vaga de garagem coberta ou a instalação de portão automático. Só são indenizáveis se houver autorização do locador.
• Voluptuárias: servem ao mero deleite ou recreio e não aumentam o uso habitual do bem, como uma piscina decorativa ou um jardim ornamental. O artigo 36 da Lei 8.245/1991 diz que não são indenizáveis, mas podem ser levantadas pelo locatário ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

As acessões seguem outro caminho legislativo. O artigo 1.248 do Código Civil lista suas modalidades, entre elas as plantações e construções, tratadas em detalhe nos artigos 1.253 a 1.259. A regra central está no artigo 1.255: quem edifica em terreno alheio perde a construção em proveito do proprietário, mas tem direito a indenização se agiu de boa-fé. É exatamente esse dispositivo que o locatário invoca quando ergue um galpão, uma quadra ou um prédio inteiro no imóvel que alugou.

Há ainda o artigo 1.219, que garante ao possuidor de boa-fé a indenização das benfeitorias necessárias e úteis e o direito de retenção pelo valor delas. Esse conjunto de normas forma o repertório de argumentos usado nos litígios sobre obras em imóvel locado.

Fora dos manuais, quase nenhum contrato faz essa separação. O mercado imobiliário usa a palavra "benfeitoria" para descrever qualquer intervenção física no imóvel, de uma pintura a uma edificação completa. Essa realidade de linguagem, e não a taxonomia do Código Civil, foi o que pesou na decisão mais recente do STJ.

O que a 4ª Turma do STJ decidiu no REsp 1.899.963

A tese que prevaleceu é objetiva: quando o contexto do contrato não recomenda a distinção técnica entre benfeitoria e acessão, a renúncia genérica alcança tudo o que o locatário construiu. O locatário que buscava indenização teve o recurso negado e não recebeu nada pelas obras.

Vale reconstruir os fatos, porque o resultado depende deles. O objeto da locação era um terreno sem qualquer edificação. Para viabilizar sua atividade, o locatário executou a terraplanagem completa da área e ergueu quadra poliesportiva, vestiários, loja, depósito, sala de controle e dois sanitários. O contrato continha cláusula de renúncia de benfeitorias, e as obras estavam descritas no próprio instrumento. Ao fim da relação, o locatário pediu para permanecer no imóvel até ser indenizado, exercendo o direito de retenção.

O julgamento opôs duas regras de interpretação do Código Civil, ambas legítimas. O relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, apoiou-se no artigo 114, segundo o qual os negócios jurídicos benéficos e a renúncia se interpretam estritamente. Se o contrato falou apenas em benfeitorias, não se pode ler nele uma renúncia a acessões que ninguém escreveu. Ele propôs devolver o processo ao tribunal de origem para apurar quais acessões existiam de fato. Foi acompanhado pelo desembargador convocado Luis Carlos Gambogi.

A divergência vencedora, aberta pela ministra Isabel Gallotti e acompanhada por João Otávio de Noronha e Raul Araújo, partiu do artigo 113, que manda interpretar os negócios jurídicos conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. O raciocínio foi este: se o imóvel locado estava vazio e as obras constavam do contrato, as duas partes sabiam desde o primeiro dia que haveria construções e que elas não seriam indenizadas. Afastar a cláusula apoiando-se apenas na diferença conceitual entre os institutos equivaleria a reescrever o que foi livremente pactuado. A ministra observou ainda que se consolidou o costume de chamar genericamente de benfeitorias todas as obras do locatário, seja qual for sua classificação técnica.

Um detalhe de fato reforçou o resultado: o locatário retirou parte substancial das construções ao desocupar o imóvel. Isso indicou que as obras atendiam à sua própria atividade empresarial e não representavam acréscimo patrimonial efetivo ao terreno. Situações com esse grau de detalhe contratual pedem a leitura de um escritório especializado em direito imobiliário antes de qualquer decisão sobre reter ou devolver o bem.

Por que o STJ ainda não pacificou o tema

O tema não está pacificado. Em outubro de 2023, no REsp 1.931.087, a 3ª Turma do STJ chegou à conclusão inversa: a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias não se estende às acessões. As duas orientações convivem hoje dentro do mesmo tribunal.

Naquele caso, relatado pelo ministro Marco Aurélio Bellizze, o locatário construiu uma academia no imóvel alugado, com anuência do proprietário, e o negócio não prosperou por falta de regularização que dependia da locadora. O tribunal reconheceu o direito à indenização, sustentando que benfeitoria e acessão são institutos que não podem receber o mesmo tratamento, e aplicando o artigo 114 do Código Civil junto com o artigo 1.255, que ampara quem edifica de boa-fé em terreno alheio.

Comparar os dois julgados é mais útil do que escolher um deles, porque a diferença está nos fatos:

Lidas em conjunto, as decisões apontam para um critério comum, ainda que os resultados divirjam: o que o tribunal busca é a vontade real das partes no momento da contratação. Quando o contrato silencia sobre as obras e o imóvel já era edificado, a interpretação estrita da renúncia tende a favorecer o locatário. Quando o imóvel era um terreno vazio e as obras foram previstas por escrito, a renúncia tende a alcançá-las.

Enquanto a questão não for uniformizada pela Segunda Seção, o mesmo contrato pode receber soluções diferentes conforme a turma que o julgue. A consequência prática é direta: quem quer previsibilidade não a encontrará na jurisprudência, e sim na redação do contrato.

Como funciona a cláusula de renúncia de benfeitorias

A cláusula de renúncia de benfeitorias é a previsão contratual pela qual o locatário abre mão, de antemão, de ser indenizado pelas obras que fizer no imóvel e de retê-lo até receber esse valor. Sua validade é reconhecida em lei e em súmula.

O artigo 35 da Lei 8.245/1991 determina que, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. A ressalva inicial é o que abre espaço para a renúncia. O artigo 578 do Código Civil adota a mesma lógica ao condicionar o direito de retenção à ausência de disposição em contrário.

Sobre esse alicerce, a Terceira Seção do STJ editou em 2007 a Súmula 335, que declara válida, nos contratos de locação, a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Quem assina um contrato com essa previsão e depois investe no imóvel assume o risco econômico da obra.

Dois requisitos merecem atenção. A renúncia precisa ser expressa, o que afasta interpretações por analogia ou por silêncio, e precisa constar de contrato escrito. Em locação verbal, não há cláusula de renúncia a invocar, e a regra do artigo 35 opera em sua plenitude.

Vale registrar o que a renúncia, mesmo válida, não alcança:

• Obras que o próprio locador se comprometeu contratualmente a executar ou custear, porque nesse caso ele estaria se liberando de obrigação própria
• Prejuízos causados ao locatário por vício oculto do imóvel ou por descumprimento do locador
• Bens móveis que possam ser retirados sem prejuízo ao imóvel, como equipamentos, mobiliário e maquinário
• Benfeitorias voluptuárias removíveis, que o artigo 36 permite levantar ao fim da locação desde que sem dano à estrutura
• Acordos posteriores em que o locador aceite expressamente compensar as obras, ainda que a cláusula original diga o contrário

Indenização e retenção são direitos distintos

Indenização e retenção são frequentemente tratadas como um pacote, mas o STJ as separou. É possível ter direito a ser indenizado pelas obras e, ao mesmo tempo, não poder permanecer no imóvel até receber esse valor.

Em julho de 2026, ao julgar o REsp 2.233.373, a 3ª Turma do STJ, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu que o locatário inadimplente não exerce o direito de retenção por benfeitorias necessárias e úteis. O caso nasceu de ação de despejo: a locatária estava em débito com os aluguéis, mas havia realizado reformas reconhecidas pelas instâncias inferiores como necessárias e úteis para tornar o imóvel habitável.

O fundamento é o da posse de boa-fé. A retenção é instrumento coercitivo que pressupõe posse de boa-fé, e na locação essa boa-fé se sustenta no pagamento regular dos aluguéis e encargos. Quem deixa de cumprir a obrigação principal do contrato não pode, na mesma relação jurídica, apresentar-se como credor para pressionar o locador. O direito à indenização pelas melhorias foi preservado, com possibilidade de compensação; apenas a retenção foi afastada.

A leitura prática desse julgado interessa aos dois lados. Para o locador, ele reduz o poder de barganha do inquilino em atraso que invoca reformas para retardar a desocupação. Para o locatário, ele mostra que a via da indenização e da compensação continua aberta mesmo quando a permanência no imóvel não é mais defensável, o que altera a estratégia processual a ser adotada. Definir qual caminho seguir em cada cenário é trabalho de assessoria jurídica antes do ajuizamento, não depois.

As obras do locatário podem aumentar o aluguel

Podem. Este é o outro lado da moeda, e costuma surpreender o locatário: as construções que ele custeou podem servir de base para o locador pedir aumento do aluguel, ainda que o locatário não receba nada por elas ao fim do contrato.

A questão foi uniformizada pela Corte Especial do STJ em junho de 2020, no EREsp 1.411.420-DF, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. Ficou decidido que, em ação revisional de contrato de locação comercial, o reajuste do aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, considerando em seu cálculo as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário com autorização do locador. O raciocínio é o de que a revisional busca ajustar o aluguel ao preço de mercado, e o imóvel valorizado por uma nova edificação passa a valer mais no mercado.

Combinada com a orientação da 4ª Turma sobre a renúncia, essa tese produz um cenário assimétrico que o locatário precisa antecipar: a obra pode elevar o aluguel durante a vigência do contrato e, ao final, não gerar direito a indenização. É precisamente por isso que a negociação sobre obras não pode ser tratada como detalhe acessório da minuta.

O próprio STJ registrou, nesse julgamento, que a autonomia privada permite às partes desenhar a solução que preferirem. Entre os arranjos admitidos:

• Descontar os gastos com a acessão do valor do aluguel por prazo determinado, amortizando o investimento
• Atribuir a obra ao investimento exclusivo de uma das partes, com indenização correspondente ao final do contrato
• Custear a obra por uma das partes com renúncia expressa à indenização, que é o sentido da Súmula 335
• Congelar a base de cálculo do aluguel, excluindo da revisional a valorização decorrente das obras custeadas pelo locatário

Essa última alternativa é a menos usada e uma das mais eficazes para equilibrar a relação, porque enfrenta os dois efeitos ao mesmo tempo.

Quando o locatário ainda pode ser indenizado

Mesmo diante da orientação da 4ª Turma, há situações em que o locatário preserva o direito à indenização pelas construções. O elemento decisivo é sempre o contexto: o que as partes combinaram e o que era previsível quando assinaram.

Os cenários mais favoráveis ao locatário são estes:

• Contrato sem cláusula de renúncia. Aplica-se a regra geral do artigo 35 da Lei do Inquilinato, com indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias e pelas úteis autorizadas.
• Imóvel já edificado e obra de natureza claramente distinta do previsto. Quando o objeto locado não era um terreno vazio e a construção foge por completo do que se projetou, o argumento da interpretação estrita do artigo 114 ganha força, como se viu no REsp 1.931.087.
• Obra autorizada por escrito com promessa de compensação. Termos aditivos, autorizações formais e trocas de mensagens documentadas podem prevalecer sobre uma cláusula genérica de renúncia.
• Acréscimo patrimonial real e permanente aproveitado pelo locador. Se a edificação valoriza objetivamente o imóvel e permanece à disposição do proprietário ou de novo inquilino, o enriquecimento sem causa entra na discussão, como ocorreu no caso da academia julgado pela 3ª Turma.
• Obra que o locador deveria ter feito. Se o locatário custeou aquilo que era obrigação contratual ou legal do proprietário, a renúncia não cobre esse dispêndio.

Todos esses cenários dependem de prova documental produzida antes do conflito, não depois. Contrato, aditivos, projetos aprovados, licenças, notas fiscais, laudo de vistoria e registros fotográficos com data são o que transforma um argumento razoável em tese sustentável.

A exceção do imóvel público

Há um cenário em que nada disso se aplica, e ele apanha muitos empreendedores de surpresa. Quem ocupa área pública sem título formal não exerce posse, mas mera detenção de natureza precária. Sem posse, não há como invocar o artigo 1.219 do Código Civil, que condiciona a indenização e a retenção à condição de possuidor de boa-fé.

A Súmula 619 do STJ consolidou essa orientação: a ocupação indevida de bem público configura mera detenção, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias. O efeito é severo. Ainda que a obra tenha custado alto e valorizado o terreno, quem construiu em área pública sem autorização formal não recupera o investimento nem retém o bem.

A consequência prática é que, em imóveis de titularidade pública, a verificação da cadeia dominial e do título que autoriza a ocupação precede qualquer discussão sobre benfeitorias. É uma diligência anterior ao contrato, não posterior à obra.

Como redigir a cláusula para evitar litígio

A forma mais eficaz de evitar essa discussão é redigir a cláusula mencionando expressamente benfeitorias e acessões, com descrição das obras previstas. O litígio do REsp 1.899.963 nasceu justamente de uma cláusula que falava só em benfeitorias, e chegou ao STJ dividido em 3 a 2.

Do lado do locador, um contrato bem construído prevê:

• Renúncia expressa à indenização e à retenção quanto a benfeitorias de qualquer natureza e a acessões, construções, edificações e melhoramentos, com essas palavras
• Descrição das obras autorizadas, com anexo de projeto quando houver
• Definição clara do destino das construções ao término: incorporação ao imóvel sem indenização ou remoção pelo locatário, às suas custas, com restituição do estado original
• Vistoria inicial detalhada, com laudo e fotografias datadas, fixando o estado do bem
• Exigência de licenças, alvarás e ART ou RRT, com responsabilidade integral do locatário por danos, embargos e passivos decorrentes da obra
• Previsão sobre averbação das construções na matrícula e sobre quem responde pelos reflexos de IPTU e taxas

Do lado do locatário, a negociação preventiva importa ainda mais, porque é ele quem imobiliza capital. Os pontos a perseguir são:

• Prazo de locação compatível com a amortização do investimento, evitando obra pesada em contrato curto
• Cláusula de compensação do valor investido em aluguéis, com cronograma definido
• Direito de preferência na aquisição do imóvel e previsão de renovação
• Autorização escrita e específica para cada obra, com aceite formal do locador
• Multa ou indenização em caso de rescisão antecipada por iniciativa do locador antes de amortizado o investimento
• Direito expresso de remover equipamentos e instalações removíveis ao fim da locação

Contratos de longo prazo com investimento elevado, típicos de galpões logísticos, escolas, clínicas e centros esportivos, pedem a atuação de um advogado especialista desde a minuta, e não apenas no momento da saída.

Erros comuns em locações que envolvem obras

O erro mais frequente é começar a construir confiando em autorização verbal. Sem registro escrito, a alegação do locatário tem peso probatório baixo, e a cláusula de renúncia assinada continua produzindo efeitos.

Outras falhas que aparecem com regularidade:

• Assinar contrato padrão sem ler as disposições finais. A renúncia costuma estar em cláusula genérica, no meio das disposições gerais.
• Contar com a distinção técnica como escudo. O REsp 1.899.963 mostra que sustentar "isso é acessão, não benfeitoria" pode não bastar quando o contexto contratual aponta em sentido contrário.
• Não documentar o antes e o depois. Sem vistoria inicial, provar o que foi efetivamente acrescentado é tarefa árdua.
• Remover as construções e depois pedir indenização. No caso julgado pela 4ª Turma, a remoção enfraqueceu a tese do locatário, por indicar que a obra servia à sua atividade e não ao imóvel.
• Reter o imóvel por conta própria. Permanecer no bem sem amparo pode gerar ação de despejo, multa e cobrança de aluguéis pelo período, e o REsp 2.233.373 mostra que a inadimplência afasta a retenção.
• Deixar de averbar as construções na matrícula. Obras não averbadas criam problemas registrais, fiscais e de financiamento para as duas partes.
• Confundir manutenção com benfeitoria indenizável. A conservação ordinária do imóvel durante a locação é dever do locatário e não gera crédito.

Checklist antes de construir em imóvel alugado

Antes de investir em obra em imóvel que não é seu, o passo mais importante é a leitura técnica do contrato, com atenção à cláusula de benfeitorias, ao prazo e às condições de devolução do bem. Esse exame custa uma fração do valor de uma construção perdida.

Um roteiro objetivo:

1. Verifique se o contrato tem cláusula de renúncia e se ela menciona acessões e construções, não apenas benfeitorias.
2. Confira em que estado o imóvel foi entregue, porque terreno vazio e imóvel edificado recebem leituras diferentes nos tribunais.
3. Negocie termo aditivo específico sobre a obra, definindo autorização, destino final e eventual compensação em aluguel.
4. Faça vistoria documentada, com laudo e fotografias datadas, antes de qualquer intervenção.
5. Guarde notas fiscais, projetos, alvarás, licenças e comprovantes de responsabilidade técnica.
6. Ajuste o prazo contratual ao tempo necessário para amortizar o investimento.
7. Mantenha os aluguéis rigorosamente em dia, porque a inadimplência compromete o direito de retenção.
8. Averbe as construções na matrícula quando cabível, alinhando isso com o locador.
9. Consulte um advogado antes de assinar e novamente antes de desocupar.

O saldo das duas decisões do STJ é uma lição direta: nos contratos de locação, a vontade real das partes e o contexto do negócio prevalecem sobre a etiqueta técnica dada às obras. Locadores e locatários que tratam esse ponto com seriedade no momento da assinatura raramente precisam discuti-lo em juízo. Os advogados especializados do escritório atuam tanto na elaboração dessas cláusulas quanto na discussão de direitos ao fim da locação.

Perguntas Frequentes

A cláusula de renúncia de benfeitorias é válida?
Sim. A Súmula 335 do STJ reconhece a validade da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação, com apoio na ressalva inicial do artigo 35 da Lei 8.245/1991. A renúncia precisa ser expressa e constar de contrato escrito.

Qual a diferença entre benfeitoria e acessão?
Benfeitoria é a obra realizada em bem que já existe, para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. Acessão artificial é a construção de algo novo sobre o solo, como um galpão erguido em área antes vazia. As benfeitorias estão no artigo 96 do Código Civil e as acessões nos artigos 1.248 e 1.253 a 1.259.

A renúncia a benfeitorias alcança as novas construções?
Depende do contexto do contrato. Em agosto de 2026, no REsp 1.899.963, a 4ª Turma do STJ decidiu que alcança, no caso de terreno vazio cujas obras estavam descritas no instrumento. A 3ª Turma, no REsp 1.931.087, havia decidido que não alcança, aplicando a interpretação estrita da renúncia. O tema não está uniformizado.

Se eu construir em terreno alugado, tenho direito a indenização?
Depende do contrato e das circunstâncias. Havendo cláusula de renúncia e sendo o imóvel um terreno vazio com obras previstas por escrito, a orientação da 4ª Turma do STJ é de que não há indenização. Sem cláusula de renúncia, aplica-se a regra geral do artigo 35 da Lei do Inquilinato.

O locatário pode ficar no imóvel até ser indenizado pelas obras?
Esse direito de retenção existe na regra geral do artigo 35 da Lei do Inquilinato e do artigo 578 do Código Civil, mas é afastado por cláusula de renúncia válida. Além disso, no REsp 2.233.373 o STJ decidiu que o locatário inadimplente não exerce a retenção, porque ela pressupõe posse de boa-fé.

Indenização e direito de retenção são a mesma coisa?
Não. São direitos distintos e podem ter destinos separados. O STJ admitiu que o locatário tenha direito à indenização pelas melhorias, com possibilidade de compensação, sem que isso assegure a permanência no imóvel até o pagamento.

As obras que eu custeei podem aumentar o meu aluguel?
Podem. No EREsp 1.411.420-DF, a Corte Especial do STJ decidiu que, em ação revisional de locação comercial, o reajuste do aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel, inclusive as benfeitorias e acessões feitas pelo locatário com autorização do locador. É possível afastar esse efeito por negociação contratual.

Quem constrói em imóvel público tem direito a indenização?
Não, quando a ocupação é indevida. A Súmula 619 do STJ estabelece que a ocupação irregular de bem público configura mera detenção, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias, porque não há posse a amparar esses direitos.

Autorização verbal do locador serve para garantir a indenização?
Não é prudente confiar nela. Sem prova escrita, a autorização verbal dificilmente supera uma cláusula de renúncia assinada, e o ônus de demonstrar o acordo recai sobre o locatário.

Como o locatário pode se proteger antes de investir na obra?
Negociando termo aditivo escrito que autorize a obra e defina seu destino ao fim da locação, ajustando o prazo contratual ao tempo de amortização do investimento, prevendo compensação em aluguel e documentando o estado original do imóvel por vistoria com laudo e fotografias datadas.

Precisa revisar a cláusula de benfeitorias do seu contrato de locação?

Os advogados do escritório Daniel Frederighi Advogados Associados analisam contratos de locação com obras, elaboram cláusulas de renúncia e acessões e orientam locadores e locatários na devolução do imóvel. Entre em contato pelo WhatsApp e converse com um especialista.

👉 Falar com um advogado