Dívida de condomínio pode levar o apartamento a leilão?

Sim, a dívida de condomínio pode levar o apartamento a leilão, mesmo quando ele é o único imóvel da família. A cota condominial é uma obrigação ligada ao próprio imóvel, e a lei permite que a unidade devedora seja penhorada e vendida para pagar o condomínio. A partir de 16 de fevereiro de 2027, com o Provimento CNJ 255/2026, essa venda passa a seguir um fluxo nacional padronizado e mais rápido.

Não existe número mínimo de parcelas em atraso para que a cobrança comece, não é preciso processo prévio de conhecimento e a proteção do bem de família não funciona como escudo. O que normalmente separa o atraso do leilão não é a lei, é o tempo de tramitação da execução, e é exatamente esse tempo que a nova consolidação do CNJ pretende encurtar.

Neste artigo:

• A dívida de condomínio em números no cenário de 2026
• O que acontece quando o condômino deixa de pagar
• Como a cobrança chega à penhora da unidade
• Do primeiro atraso ao leilão: a linha do tempo da execução
• Bem de família não protege da dívida de condomínio
• Imóvel com alienação fiduciária: o ponto ainda em aberto
• Avaliação, preço vil e o saldo que volta para o devedor
• O que o Provimento CNJ 255/2026 muda na venda da unidade
• Calendário de transição até 2027
• O que muda para quem arremata a unidade em leilão
• Orientações para condomínios e para condôminos em atraso
• Erros que travam a execução condominial
• Conclusão
• Perguntas frequentes

A dívida de condomínio em números no cenário de 2026

A inadimplência condominial brasileira está no ponto mais alto desde que passou a ser medida de forma sistemática. Levantamento da uCondo divulgado em setembro de 2026 apontou que 12,50% das cotas ficaram mais de 30 dias sem pagamento no primeiro semestre do ano, contra 11,95% no mesmo período de 2025 e 9,72% em 2022, início da série.

O contexto macroeconômico explica a curva. Em agosto de 2026, 82% das famílias brasileiras declararam ter algum tipo de dívida, maior patamar da série histórica da Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic), da Confederação Nacional do Comércio. Quando o orçamento aperta, a cota condominial costuma ser uma das primeiras contas a sair da fila de prioridades, justamente porque o morador não enxerga consequência imediata.

O tamanho do universo afetado ajuda a dimensionar o problema. O Censo Condominial 2025/2026, que cruza dados do IBGE, da Receita Federal e da base da uCondo, mapeou 327.248 condomínios ativos no país, com cerca de 39 milhões de moradores. O valor médio da cota na base analisada chegou a R$ 538.

A distribuição regional não é uniforme, o que importa para quem administra carteiras de cobrança em mais de um estado:

Para o síndico, esses números têm um efeito direto: o condomínio tem orçamento fixo, aprovado em assembleia, e pouca margem para absorver queda de arrecadação. Cada unidade inadimplente é recomposta, na prática, por quem paga em dia, muitas vezes por meio de rateio extraordinário. É esse desequilíbrio que empurra a cobrança para a via judicial.

O que acontece quando o condômino deixa de pagar

Quando um condômino deixa de pagar a cota, a dívida passa a acumular multa de até 2% e juros, conforme o art. 1.336, § 1º, do Código Civil. Mais do que isso, ela fica vinculada ao imóvel, e não apenas à pessoa que mora nele.

Essa característica tem nome técnico: obrigação propter rem, expressão em latim que significa "por causa da coisa". Na prática, ela produz três efeitos importantes:

• A dívida acompanha a unidade: quem adquire o imóvel responde pelos débitos do antigo dono, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil).
• O imóvel é a garantia natural do crédito: a unidade que gerou a dívida pode ser penhorada para quitá-la.
• Os demais moradores arcam com o rombo: enquanto a cobrança não termina, o caixa do condomínio é recomposto por quem paga em dia, muitas vezes com rateios extras.

Multa de 2%: o limite que muitas convenções ignoram

A multa moratória condominial é limitada a 2% sobre o débito. Convenções antigas, redigidas antes do Código Civil de 2002, às vezes ainda preveem 10% ou 20%, percentual herdado da Lei 4.591/1964. Esse patamar não prevalece: o teto legal em vigor é de 2%, e a cobrança acima disso pode ser reduzida na própria execução.

Os juros seguem o que a convenção estabelecer. No silêncio, aplica-se 1% ao mês. A correção monetária não é acréscimo punitivo, é apenas recomposição do valor, e incide desde cada vencimento.

Quem responde quando o imóvel foi vendido ou está alugado

A dívida é do imóvel, mas a execução precisa ser dirigida a alguém. Em imóvel alugado, a cota continua sendo obrigação do proprietário perante o condomínio, ainda que o contrato de locação atribua o pagamento ao inquilino. Esse repasse vale entre locador e locatário, não contra o condomínio.

Quando há contrato de compra e venda não registrado, a definição de quem responde (vendedor ou comprador) segue o Tema 886 do STJ, hoje em revisão no Tema 1.349. Explicamos esse ponto em detalhes no artigo sobre quem paga a dívida de condomínio, vendedor ou comprador.

O prazo de cinco anos corre parcela a parcela

O prazo para o condomínio cobrar é de cinco anos contados do vencimento de cada parcela, entendimento fixado pelo STJ no Tema 949 com base no art. 206, § 5º, I, do Código Civil. Parcelas mais antigas do que isso deixam de poder ser exigidas judicialmente.

A contagem individual por parcela tem uma consequência operacional pouco percebida: a dívida nunca prescreve inteira de uma vez. Ela vai perdendo as pontas mais antigas mês a mês, enquanto o devedor segue acumulando novas cotas. Condomínio que demora a ajuizar costuma perder valor sem perceber, e quanto maior o atraso acumulado, maior a fatia já prescrita.

Como a cobrança chega à penhora da unidade

A cobrança judicial da cota condominial é rápida porque dispensa a fase de discussão sobre a existência da dívida. Desde o CPC de 2015, a contribuição prevista na convenção ou aprovada em assembleia, comprovada por documento, é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC).

Isso significa que o condomínio entra diretamente com a execução. O caminho típico é este:

1. Citação para pagamento: o devedor é chamado a quitar o débito em três dias (art. 829 do CPC).
2. Penhora: sem pagamento, o juiz determina a constrição de bens. Embora o dinheiro venha primeiro na ordem legal, o art. 835, § 1º, do CPC permite adaptar a ordem dos demais bens ao caso concreto, e a própria unidade devedora costuma ser o alvo mais lógico.
3. Avaliação: um avaliador ou oficial de justiça define o valor de mercado do imóvel.
4. Expropriação: o condomínio pode adjudicar a unidade pelo valor da avaliação (art. 876), pedir a alienação por iniciativa particular (art. 880) ou levar o imóvel a leilão judicial (art. 881).

Um detalhe que reduz o número de processos: as cotas que vencem durante a execução podem ser incluídas no mesmo processo, sem nova ação, desde que sejam parcelas da mesma natureza, aplicando-se o art. 323 do CPC. O STJ admite essa inclusão, garantindo ao devedor a oportunidade de se defender quanto aos valores acrescidos.

O que o devedor pode discutir e em que momento

Como se trata de execução, a defesa não suspende o processo automaticamente. O devedor tem dois caminhos principais:

• Embargos à execução: prazo de 15 dias a partir da citação (art. 915 do CPC). Servem para discutir prescrição, excesso de cobrança, multa acima de 2%, rateios não aprovados em assembleia e vícios na convenção.
• Impugnação à avaliação: apresentada quando o laudo chega aos autos. É a oportunidade de evitar que o imóvel seja avaliado abaixo do mercado, o que reduz o preço mínimo do leilão.

O efeito suspensivo nos embargos depende de decisão do juiz e, em regra, exige garantia do juízo. Por isso a defesa raramente paralisa a marcha da execução: ela corre em paralelo enquanto a penhora e a avaliação avançam.

Na prática, o gargalo nunca foi ganhar o processo, mas transformar o direito em dinheiro. A fase de execução é historicamente a mais congestionada do Judiciário, e é exatamente esse ponto que o Provimento 255/2026 tenta atacar.

Do primeiro atraso ao leilão: a linha do tempo da execução

Não existe prazo legal uniforme entre o primeiro atraso e a arrematação. O que existe é uma sequência de atos, cada um com seu tempo próprio, que varia muito conforme a vara, o estado e a qualidade da documentação apresentada. A tabela abaixo organiza a sequência típica, com as faixas de tempo observadas na prática forense.

Duas leituras saem dessa tabela. Para o condomínio, o tempo total raramente é inferior a dois anos, e processos mal instruídos passam facilmente de cinco. Para o condômino, o intervalo é uma janela real de negociação: até a assinatura do auto de arrematação ainda é possível remir a execução e manter o imóvel.

Bem de família não protege da dívida de condomínio

A proteção do bem de família não impede a penhora do imóvel por dívida de condomínio. A Lei 8.009/1990 torna impenhorável o imóvel residencial da família, mas o art. 3º, IV, cria uma exceção expressa para impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel.

O STF e o STJ consolidaram há anos o entendimento de que a cota condominial se enquadra nessa exceção. A lógica é simples: se a dívida nasce do imóvel e serve para mantê-lo (portaria, limpeza, elevadores, seguro), não faz sentido que o próprio imóvel fique imune a ela.

Alguns pontos merecem atenção:

• A exceção vale para a unidade que gerou a dívida. Outro imóvel do devedor que seja bem de família continua protegido contra essa cobrança.
• Ser a única moradia não muda a regra. Mesmo o único imóvel residencial pode ser penhorado e vendido.
• A vaga de garagem com matrícula própria tem regra distinta. Quando a vaga é unidade autônoma registrada, a jurisprudência do STJ afasta a proteção do bem de família sobre ela, conforme a Súmula 449.
• O saldo pertence ao devedor. Depois de pagos o condomínio, as custas e eventuais credores com preferência, o que sobrar da arrematação é devolvido ao antigo proprietário.

Há um ponto que costuma gerar expectativa equivocada: a situação social do devedor não cria uma nova exceção. Idade avançada, doença, desemprego ou renda limitada são argumentos relevantes para negociar prazo e parcelamento, mas não transformam a cota condominial em dívida impenhorável. O que esses fatores costumam alcançar, na prática, é tempo e condição melhor de acordo, não a extinção da cobrança.

Imóvel com alienação fiduciária: o ponto ainda em aberto

Quando o apartamento está financiado com alienação fiduciária, a possibilidade de penhorar o próprio imóvel por dívida de condomínio ainda não tem resposta definitiva no STJ. Nesse tipo de contrato, a propriedade fica com o banco até a quitação, e o morador detém apenas a posse e o direito de adquirir o bem ao final.

As turmas de direito privado do STJ divergiram por anos. Uma corrente entendia que só os direitos do comprador poderiam ser penhorados, já que o imóvel pertence ao banco. Outra admitia a penhora do próprio imóvel, em razão da natureza propter rem da dívida, desde que o banco fosse chamado ao processo. Em 2025, a Segunda Seção acompanhou esta segunda posição, por maioria apertada e em julgamento que não seguiu o rito dos recursos repetitivos, ou seja, sem efeito vinculante.

Para pacificar o tema com efeito obrigatório, o STJ afetou o Tema 1.266, de relatoria do ministro João Otávio de Noronha na Segunda Seção, que vai definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial antes da consolidação da propriedade em nome do credor. Até o momento, o tema permanece afetado e sem tese fixada.

Por que o resultado interessa além do condomínio

A controvérsia extrapola o direito condominial. Quem defende a impenhorabilidade sustenta que o imóvel não integra o patrimônio do devedor fiduciante, e que a Lei 9.514/1997 já cuidou do crédito condominial dentro da própria estrutura da garantia: o art. 26-A, § 3º, prevê que, no segundo leilão extrajudicial, o lance aceito deve cobrir a dívida garantida acrescida de encargos, tributos e contribuições condominiais.

Quem defende a penhorabilidade argumenta que a natureza propter rem acompanha o bem independentemente do regime de propriedade, e que recusar a penhora deixaria o condomínio sem garantia real justamente no segmento mais financiado do mercado residencial.

O desfecho afeta precificação de crédito imobiliário, securitização de recebíveis e a própria arquitetura da alienação fiduciária. Por isso o julgamento vem sendo acompanhado de perto por entidades do setor imobiliário e financeiro.

Como agir enquanto a tese não é fixada

Como não houve determinação de suspensão nacional dos processos, as execuções seguem tramitando e os tribunais estaduais ainda decidem de formas diferentes. Alguns recursos individuais já afetados ao tema vêm sendo sobrestados por decisão específica, o que não paralisa a execução na origem.

Enquanto isso, a estratégia mais segura para o condomínio combina duas medidas:

• Penhorar os direitos aquisitivos do comprador, possibilidade que não é contestada por nenhuma das correntes.
• Intimar o banco credor fiduciário, como exigem os arts. 799, I, e 889, V, do CPC, para que ele participe do processo e possa, se quiser, quitar a dívida condominial e cobrá-la depois do mutuário.

Para o condômino, a lição é direta: o financiamento não funciona como escudo. Mesmo que a penhora recaia apenas sobre seus direitos, eles podem ser vendidos em leilão, e o arrematante passa a ocupar a posição de comprador no contrato, assumindo as parcelas restantes perante o banco.

Avaliação, preço vil e o saldo que volta para o devedor

A etapa que mais determina o resultado financeiro da execução não é o leilão, é a avaliação. Ela fixa o valor de referência do imóvel e, a partir dele, o piso abaixo do qual a venda não pode ocorrer.

O art. 891 do CPC proíbe a arrematação por preço vil, considerado, em regra, aquele inferior a 50% da avaliação, salvo se o juiz fixar outro mínimo no edital. Esse percentual não é automático: o magistrado pode estabelecer patamar diferente, e muitos editais trazem valores próprios para primeira e segunda praça.

A ordem de pagamento com o produto da arrematação segue uma fila prevista em lei:

1. Despesas do processo de execução e comissão do leiloeiro
2. Créditos com preferência legal ou garantia real sobre o bem
3. O crédito condominial em execução, com multa, juros e correção
4. Honorários advocatícios e custas remanescentes
5. O saldo restante, devolvido ao antigo proprietário

Esse último item costuma surpreender: uma dívida de algumas dezenas de milhares de reais pode resultar na venda de um imóvel de valor muito maior. O devedor recebe a diferença, mas perde o imóvel, normalmente por um preço abaixo do que conseguiria numa venda no mercado.

Para o condômino, a conclusão prática é que acompanhar a avaliação é tão importante quanto discutir o valor da dívida. Uma avaliação subestimada derruba o preço mínimo do leilão e reduz o saldo que retornaria a ele. Para o condomínio, uma avaliação realista aumenta a chance de a praça atrair interessados e cobrir o crédito integralmente.

O que o Provimento CNJ 255/2026 muda na venda da unidade

O Provimento CNJ 255/2026 não cria nenhum novo tipo de cobrança nem nova hipótese de penhora. O que ele faz é regulamentar, em nível nacional, a forma como os bens penhorados são localizados e vendidos, cumprindo uma tarefa que o próprio CPC já havia atribuído ao CNJ nos arts. 880, § 3º, e 882, § 1º.

A norma vale para todo o Judiciário, com exceção das execuções fiscais e penais. A execução de cotas condominiais, portanto, está incluída. Para o condomínio credor, as estruturas mais relevantes são:

• Plataforma Nacional de Alienações Judiciais (PNAJ): ambiente oficial e único para leilões eletrônicos e para alienações por iniciativa particular. O comprador interessado passa a encontrar todos os imóveis em um só lugar, o que tende a aumentar a concorrência e o preço final. Detalhamos o funcionamento no artigo sobre a PNAJ e a fase de transição.
• Banco Nacional de Penhoras (BNP): registro nacional de todas as constrições. Antes de pedir a penhora, o condomínio consegue saber se a unidade já responde a outra execução, evitando diligências inúteis.
• Núcleos de Pesquisa Patrimonial: unidades dos tribunais que usam cruzamento de dados para localizar bens do devedor, úteis quando a unidade não basta para quitar o débito.
• Centrais de Alienações Judiciais: com magistrado designado para acompanhar o leilão, decidir incidentes na hora e assinar o auto de arrematação logo após o pagamento.
• Fluxos automatizados: a norma prevê automação de cálculos e atos de rotina, o que deve agilizar a atualização mensal do débito.

O impacto específico sobre a execução condominial aparece em três frentes. A primeira é a visibilidade: unidades que hoje vão a leilão em portais regionais pouco conhecidos passam a disputar atenção em ambiente nacional, o que tende a elevar o preço de arrematação e, com isso, a chance de o crédito ser satisfeito por inteiro.

A segunda é o diagnóstico prévio. Com o BNP, o condomínio descobre antes de ajuizar se a unidade já está penhorada por outro credor, se há concurso de preferências à vista e se vale mais a pena executar o imóvel ou buscar outros bens do devedor.

A terceira é a redução do intervalo entre a penhora e a venda, justamente a etapa em que muitas execuções condominiais ficam paradas por anos. Para uma visão geral da norma, veja nosso guia sobre o Provimento CNJ 255/2026 e os leilões judiciais.

Calendário de transição até 2027

O Provimento 255/2026 ainda não está em vigor. Publicado em agosto de 2026, ele teve o prazo de vigência ampliado pelo Provimento CNJ 256/2026, e as datas que importam ficaram assim:

Esse intervalo é uma oportunidade. Os processos que estiverem com penhora, avaliação e intimações regulares em 2027 serão os primeiros a aproveitar as novas ferramentas. Já as execuções com falhas de cadastro, citação ou documentação continuarão travadas, com ou sem plataforma nacional.

O que muda para quem arremata a unidade em leilão

A unidade vendida por dívida condominial costuma atrair compradores pelo desconto, mas o cálculo de risco exige atenção a três camadas: a dívida anterior, a ocupação do imóvel e as condições específicas do edital.

Quem paga o condomínio atrasado depois da arrematação

Pelo art. 908, § 1º, do CPC, os débitos propter rem anteriores são pagos com o produto da arrematação, o que significa que, em regra, o arrematante recebe o imóvel livre desses valores. A sub-rogação sobre o preço é o mecanismo que protege quem compra em leilão judicial.

A regra tem exceções que precisam ser lidas no edital. Se o instrumento avisar expressamente que o arrematante assumirá os débitos condominiais, essa condição integra o negócio e prevalece. E se o valor da arrematação for insuficiente para quitar o débito integral, o STJ já decidiu que o antigo proprietário continua pessoalmente responsável pelo saldo remanescente, que deixa de ter natureza propter rem e passa a ser cobrado dele como dívida pessoal.

O tema é tratado em profundidade em nosso artigo sobre quem paga o condomínio após o leilão.

Checklist antes de dar o lance

• Ler o edital inteiro, com atenção à cláusula sobre débitos pretéritos, IPTU e responsabilidade por desocupação.
• Pedir matrícula atualizada e verificar penhoras, hipotecas, alienação fiduciária e averbações de indisponibilidade.
• Solicitar declaração de débito ao condomínio, com valor atualizado e indicação de rateios extraordinários aprovados.
• Checar o IPTU na prefeitura, que segue a mesma lógica propter rem e nem sempre aparece no edital.
• Confirmar se o imóvel está ocupado e se a desocupação será por imissão na posse nos próprios autos.
• Verificar se há recurso pendente capaz de levar à anulação da arrematação.

Orientações para condomínios e para condôminos em atraso

O momento pede organização tanto de quem cobra quanto de quem deve. Para o condomínio e o síndico, as medidas mais úteis são:

• Manter a documentação do título em ordem: convenção, atas de assembleia que aprovaram orçamento e rateios, e planilha de débitos atualizada.
• Atualizar o cadastro de proprietários e ocupantes: registrar compradores, locatários e a data de cada transação ajuda a definir contra quem cobrar.
• Não deixar a dívida envelhecer: o prazo de cinco anos corre parcela a parcela, e cobranças tardias perdem valores.
• Verificar a matrícula da unidade: saber se há alienação fiduciária, hipoteca ou outras penhoras define a estratégia de execução.
• Padronizar a régua de cobrança: aviso no vencimento, contato em 30 dias, notificação extrajudicial em 60 e decisão sobre ajuizamento em 90, aplicada igualmente a todos, reduz questionamento de tratamento desigual.
• Revisar os processos parados: execuções sem penhora ou sem avaliação devem ser destravadas antes de fevereiro de 2027.

Para o condômino em atraso, alguns cuidados evitam a perda do imóvel:

• Negociar cedo: acordos feitos antes da penhora costumam ter condições melhores e evitam custas e honorários do processo.
• Conferir os valores cobrados: multa acima de 2%, parcelas prescritas e rateios não aprovados podem ser contestados.
• Acompanhar a avaliação: uma avaliação abaixo do mercado reduz o preço mínimo do leilão e o saldo que retornaria ao devedor.
• Considerar a venda voluntária: vender o imóvel no mercado, quitar o débito e preservar o saldo quase sempre rende mais do que aguardar a arrematação.
• Usar o direito de remição: até a assinatura do auto de arrematação, o devedor pode quitar a dívida integral e manter o imóvel (art. 826 do CPC).

Erros que travam a execução condominial

Boa parte das execuções condominiais que passam anos sem desfecho trava por falhas evitáveis, e não por dificuldade jurídica. Os erros mais recorrentes são estes:

Conclusão

A dívida de condomínio é uma das poucas que alcançam o único imóvel da família, e o caminho até o leilão já estava aberto na lei. O que o Provimento CNJ 255/2026 traz é estrutura: plataforma nacional, banco de penhoras, pesquisa patrimonial e magistrados dedicados às vendas. Com isso, a tendência é que o tempo entre a penhora e a arrematação diminua a partir de 2027.

Com a inadimplência condominial no maior patamar da série histórica e um calendário de transição definido, a janela até fevereiro de 2027 funciona como período de ajuste para os dois lados. Condomínios ganham ao destravar processos parados e organizar títulos antes que as novas ferramentas entrem em operação. Condôminos em atraso ganham ao negociar enquanto a execução ainda está longe da fase de venda.

Para os condomínios, isso significa recuperar créditos com mais previsibilidade, desde que a execução esteja bem instruída. Para os condôminos em atraso, significa menos tempo para negociar antes que a unidade seja vendida. Nos dois casos, a orientação jurídica no momento certo faz diferença no resultado.

Perguntas frequentes

O condomínio pode leiloar o único imóvel do morador
Sim. A Lei 8.009/1990, no art. 3º, IV, abre exceção à proteção do bem de família para taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel. Por isso, a unidade que gerou a dívida condominial pode ser penhorada e levada a leilão, ainda que seja a única moradia do devedor.

Quantas parcelas atrasadas são necessárias para o condomínio cobrar na Justiça
A lei não fixa número mínimo de parcelas. Uma única cota vencida e comprovada já autoriza a execução, porque a contribuição condominial aprovada em convenção ou assembleia é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC). Na prática, muitos condomínios aguardam algumas parcelas e tentam um acordo antes de ajuizar.

Quanto tempo leva até o apartamento ir a leilão
Não existe prazo legal único. Somando citação, penhora, avaliação, edital e praça, uma execução condominial bem instruída raramente se conclui em menos de dois anos, e processos com falhas documentais ou dificuldade de citação passam facilmente de cinco.

Apartamento financiado pode ir a leilão por dívida de condomínio
Depende do desfecho do Tema 1.266 do STJ, que ainda vai definir com efeito vinculante se o imóvel alienado fiduciariamente pode ser penhorado por dívida condominial. Enquanto isso, a penhora dos direitos do comprador sobre o imóvel é pacífica, e há decisões admitindo a penhora do próprio bem com a participação do banco credor no processo.

A dívida de condomínio prescreve
Sim, em cinco anos contados do vencimento de cada parcela, conforme o Tema 949 do STJ e o art. 206, § 5º, I, do Código Civil. Como a contagem é individual, a dívida nunca prescreve inteira de uma vez: vai perdendo as parcelas mais antigas enquanto novas cotas vencem.

A multa de condomínio pode passar de 2%
Não. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil limita a multa moratória a 2% sobre o débito. Convenções anteriores a 2002 que preveem percentuais maiores não prevalecem nesse ponto, e o excesso pode ser reduzido na própria execução.

Quem compra o imóvel em leilão herda a dívida de condomínio
Em regra, os débitos condominiais anteriores são pagos com o dinheiro da arrematação, conforme o art. 908, § 1º, do CPC. Se o edital avisar expressamente que o arrematante assumirá dívidas, a situação muda. Quando o valor arrematado não cobre o débito integral, o antigo proprietário segue pessoalmente responsável pelo saldo. Por isso, a leitura do edital é indispensável antes de dar qualquer lance.

O inquilino responde pela dívida de condomínio
Perante o condomínio, a obrigação é do proprietário, ainda que o contrato de locação transfira o pagamento ao inquilino. Esse repasse vale na relação entre locador e locatário, e o proprietário que pagar pode cobrar do inquilino depois, mas a execução condominial é dirigida contra o titular da unidade.

O Provimento CNJ 255/2026 já está em vigor
Ainda não. O Provimento 256/2026 ampliou o prazo de vigência e a nova consolidação passa a valer em 16 de fevereiro de 2027. Até lá, os leilões judiciais seguem a Resolução CNJ 236/2016 e os portais de leiloeiros já credenciados nos tribunais.

Fazer um acordo com o condomínio suspende o leilão
Um acordo homologado pelo juiz normalmente suspende a execução enquanto as parcelas estiverem sendo pagas. Se o devedor deixar de cumprir o acordo, o processo retoma do ponto em que parou, podendo voltar rapidamente para a fase de venda do imóvel.

Ainda dá para salvar o imóvel depois de marcado o leilão
Sim. O art. 826 do CPC permite a remição da execução até a assinatura do auto de arrematação: pagando o valor integral da dívida, com juros, custas e honorários, o devedor encerra o processo e mantém o imóvel. Depois da assinatura do auto, essa possibilidade se encerra.

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