Condomínio Após Leilão de Imóvel: Quem Paga, Segundo o STJ

Quem paga o condomínio após leilão de imóvel? A dívida pode ser cobrada do arrematante e também do antigo proprietário. Não se trata de escolha do credor entre um ou outro: são dois vínculos distintos que convivem. Perante o condomínio, a cota condominial acompanha o imóvel por força do artigo 1.345 do Código Civil e alcança quem passou a ser titular do bem. Perante o patrimônio de quem deixou a dívida vencer, ela continua existindo como obrigação pessoal, e essa segunda face não desaparece com a arrematação.

Foi exatamente esse ponto que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça enfrentou no REsp 2.197.699/SP, relatado pela ministra Nancy Andrighi e julgado em 2 de setembro de 2025. O tribunal assentou que a assunção do débito pelo novo titular do direito real não produz exoneração automática do titular anterior. A obrigação deixa de ser ambulatória, isto é, deixa de caminhar junto com a coisa em relação àquele devedor, mas permanece exigível dele em caráter pessoal. Na prática, quem teve o imóvel leiloado não se livra do saldo remanescente. E quem arrematou tem caminho para reaver o que pagou. Essa dupla face é a chave para entender a cobrança de condomínio após leilão.

Neste artigo:

• O que significa dizer que a dívida de condomínio é obrigação propter rem
• O artigo 1.345 do Código Civil e seu alcance na arrematação
• O que decidiu a Terceira Turma do STJ no REsp 2.197.699
• A natureza híbrida da obrigação: ao mesmo tempo real e pessoal
• Quando o arrematante responde pelo condomínio após leilão
• Condomínio e IPTU seguem regras opostas no leilão
• A sub-rogação do débito no preço da arrematação
• O critério da posse e a revisão do Tema 886
• Ação de regresso: como o arrematante recupera o que pagou
• Leilão judicial e leilão extrajudicial: o que muda na análise de risco
• Passo a passo da análise de risco antes do lance
• Documentos essenciais para avaliar o passivo condominial
• Erros comuns de quem arremata imóvel com dívida de condomínio
• O que o antigo proprietário precisa saber
• Conclusão

O que significa dizer que a dívida de condomínio é obrigação propter rem

Obrigação propter rem é aquela que nasce em razão da coisa e se prende a ela. Quem responde pelo pagamento não é apenas a pessoa que contraiu o débito, mas quem ocupa, em determinado momento, a posição de titular do direito real sobre o bem. A dívida, nesse desenho, viaja com o imóvel.

A cota condominial é o exemplo clássico dessa categoria no direito brasileiro. Ela existe para custear a conservação de um bem coletivo do qual a unidade é parte indissociável. Se a obrigação ficasse presa apenas à pessoa do devedor original, o condomínio ficaria refém da solvência de quem já não tem mais qualquer vínculo com o prédio, e a manutenção do edifício inteiro seria inviabilizada.

Daí decorre a consequência prática que explica a cobrança de condomínio após leilão e interessa a quem participa desses certames: ao adquirir a unidade, o novo titular passa a figurar como devedor perante o condomínio, ainda que as cotas se refiram a competências anteriores à aquisição. Essa é a regra de partida, e não a regra final, porque a arrematação tem particularidades que os tribunais tratam de modo próprio.

Vale registrar uma distinção conceitual que costuma ser ignorada. Obrigação propter rem não é sinônimo de garantia real. O condomínio não tem hipoteca sobre a unidade. O que ele tem é um crédito cuja legitimidade passiva se define pela titularidade ou pela relação material com o bem, o que abre espaço para a coexistência de devedores em períodos diferentes.

O artigo 1.345 do Código Civil e seu alcance na arrematação

O fundamento legal está no artigo 1.345 do Código Civil, segundo o qual o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. O dispositivo é curto e categórico, e sustenta toda a construção jurisprudencial sobre o tema.

Três observações são necessárias para aplicar o artigo corretamente.

• A norma alcança multas e juros, não apenas o valor nominal das cotas. O passivo real costuma ser bem superior ao somatório das taxas em atraso.
• A norma fala em adquirente, sem distinguir a forma de aquisição. Compra e venda, doação, dação em pagamento e arrematação em hasta pública produzem, em princípio, o mesmo efeito. Para a hipótese de alienação comum, tratamos do tema em dívida de condomínio: quem paga, vendedor ou comprador.
• A norma cria responsabilidade do adquirente, mas em nenhum momento declara extinta a responsabilidade do alienante. Esse silêncio é o ponto de apoio do entendimento firmado pelo STJ em 2025.

É nesse terceiro item que residia a controvérsia sobre condomínio após leilão decidida pela Terceira Turma. Durante anos, parte da advocacia sustentou que a transferência do imóvel operaria uma espécie de novação subjetiva, substituindo integralmente o devedor. A leitura não prevaleceu.

O que decidiu a Terceira Turma do STJ no REsp 2.197.699

O caso analisado no REsp 2.197.699/SP tem contornos que ajudam a compreender o alcance da decisão. Um condomínio ajuizou ação de cobrança de cotas condominiais ainda nos anos 1990. Após o trânsito em julgado, iniciou-se o cumprimento de sentença, com penhora do apartamento e posterior leilão eletrônico. O próprio condomínio exequente arrematou o imóvel gerador do débito por R$ 606.032,01, valor inferior ao crédito executado.

A antiga proprietária apresentou exceção de pré-executividade para afastar sua responsabilidade pelas parcelas vencidas antes da arrematação. O argumento era direto: sendo a obrigação propter rem, o arrematante teria assumido integralmente o passivo pretérito, e como o arrematante era o próprio condomínio credor, o crédito estaria extinto por confusão. O juízo de primeiro grau rejeitou a exceção, o Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a decisão e a questão chegou ao STJ.

A ministra Nancy Andrighi, relatora, partiu da jurisprudência consolidada da Corte para reconhecer que o arrematante realmente assume a dívida condominial, inclusive quando ela não figura expressamente no edital, desde que tivesse conhecimento prévio de sua existência. Em seguida, porém, separou os dois planos da obrigação. O caráter real do vínculo, que permite alcançar o novo titular, não implica exoneração automática do titular anterior. O que ocorre é a perda da natureza ambulatória da dívida em relação a ele, e não a sua extinção.

O resultado prático foi a continuidade da execução contra a antiga proprietária pelo saldo não coberto pelo produto da arrematação. O recurso especial não foi provido. É esse julgado que hoje orienta a discussão sobre condomínio após leilão nos tribunais estaduais.

Dois cuidados de leitura são importantes aqui. O primeiro é que o cenário fático envolvia arrematação pelo próprio condomínio credor, o que torna a discussão sobre confusão de credor e devedor particularmente aguda. O segundo é que a fundamentação empregada, ancorada na dualidade entre débito e responsabilidade, tem alcance mais amplo e vem sendo invocada também em hipóteses de arrematação por terceiros.

A natureza híbrida da obrigação: ao mesmo tempo real e pessoal

A melhor síntese do entendimento é a ideia de natureza híbrida. A cota condominial é, simultaneamente, uma obrigação que se prende à coisa e uma obrigação que se prende à pessoa que a fez vencer.

Compreender essa dualidade evita dois erros simétricos. De um lado, o arrematante que supõe estar comprando um imóvel limpo porque a dívida seria problema do antigo dono. De outro, o antigo proprietário que supõe estar liberado porque perdeu o bem no leilão. Nenhuma das duas premissas se sustenta diante da orientação atual do STJ sobre condomínio após leilão.

Quando o arrematante responde pelo condomínio após leilão

A responsabilidade do arrematante por cotas anteriores à arrematação não é automática nem incondicionada. A jurisprudência da Terceira Turma trabalha com dois requisitos alternativos: a previsão do ônus no edital ou a ciência inequívoca da obrigação por parte de quem arremata.

Em julgamento realizado em sessão virtual encerrada em 15 de dezembro de 2025, a Terceira Turma reafirmou essa orientação, consignando que o arrematante responde pelos débitos condominiais anteriores à arrematação quando houver previsão no edital ou ciência inequívoca da obrigação, dada a natureza propter rem do crédito. O acórdão registra ainda que a transferência da propriedade se opera com a lavratura do auto de arrematação.

A consequência prática é relevante para o cálculo do lance. O marco de responsabilidade do arrematante, nessa linha, é a arrematação, e não a entrega das chaves ou o registro da carta no cartório de imóveis. Quem planeja o investimento contando com meses de imissão de posse sem custo condominial trabalha com premissa arriscada.

Note que a tabela descreve tendências jurisprudenciais, não uma tabela legal fechada. A análise permanece sensível às circunstâncias do caso concreto, especialmente à prova da ciência, que é matéria de fato.

Condomínio e IPTU seguem regras opostas no leilão

Aqui está a distinção que mais gera prejuízo a quem calcula o custo de condomínio após leilão sem separar as naturezas de cada débito. Dívida de condomínio e dívida tributária seguem regimes opostos no leilão judicial, e tratá-las como um bloco único leva a erro de precificação.

O Tema Repetitivo 1.134 tem como caso paradigma o REsp 1.914.902/SP, relatado pelo ministro Teodoro Silva Santos na Primeira Seção, com acórdão publicado em 24 de outubro de 2024. Nele, o STJ fixou tese vinculante. Diante do disposto no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão que atribua ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários já incidentes sobre o imóvel na data de sua alienação.

A lógica da tese é a prevalência da lei complementar tributária sobre a cláusula editalícia. O crédito tributário se sub-roga no preço pago pelo bem, não na pessoa do adquirente. Nem a ciência nem a concordância prévia do arrematante alteram esse desenho, porque obrigação tributária decorre de lei e não de adesão a edital.

O julgamento veio acompanhado de modulação de efeitos. A tese deve ser observada pelos editais publicados após a publicação da ata de julgamento, ressalvadas as ações judiciais e os pedidos administrativos pendentes de apreciação, para os quais a aplicação é imediata. Quem arrematou sob edital anterior precisa verificar sua situação específica.

A leitura conjunta das duas teses revela um ponto de política judiciária. No campo tributário, o STJ privilegiou a segurança do arrematante e a literalidade do CTN. No campo condominial, privilegiou a efetividade da cobrança pelo condomínio, que não conta com a estrutura arrecadatória do Fisco. São escolhas diferentes para problemas diferentes, e não uma incoerência.

A sub-rogação do débito no preço da arrematação

O Código de Processo Civil oferece o mecanismo que costuma resolver boa parte dos conflitos: a sub-rogação do débito no preço. Pelo artigo 908, parágrafo 1º, do CPC, no caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.

Em termos práticos, isso significa que o valor arrecadado no leilão deve ser utilizado, antes de qualquer levantamento pelo exequente, para quitar os ônus que pesavam sobre o imóvel. O arrematante paga o lance e recebe o bem. O passivo de condomínio após leilão é liquidado com o próprio dinheiro do lance, dentro do processo.

Esse é o caminho tecnicamente correto e o que o arrematante deve postular no juízo da execução, com pedido expresso de reserva de crédito. Quando o produto da arrematação é suficiente, o problema se resolve integralmente. Quando não é, reaparece o saldo remanescente, e é justamente aí que a responsabilidade pessoal do antigo proprietário assume relevância, como decidido no REsp 2.197.699/SP.

O critério da posse e a revisão do Tema 886

Um segundo eixo de análise é o momento da posse. O Tema Repetitivo 886 do STJ fixou um critério diferente do registro. O que define a responsabilidade pelas obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel. Essa relação é representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

A tese nasceu no contexto de compromisso de compra e venda não registrado, e não de arrematação. Mesmo assim, seu raciocínio é frequentemente transposto para o leilão, sob o argumento de que quem não tem posse não usufrui do condomínio e não deveria custeá-lo.

É preciso dizer com clareza que esse ponto não é pacífico. Existem decisões que responsabilizam o adquirente pelas cotas a partir da arrematação, ainda que anteriores à imissão na posse. A própria Segunda Seção, ao julgar o REsp 1.910.280/PR em abril de 2025, reconheceu a legitimidade concorrente entre alienante e adquirente mesmo diante da ciência inequívoca do condomínio, o que evidenciou a divergência e motivou a abertura da revisão. E existem decisões que reservam o produto da arrematação para cobrir o período entre a arrematação e a efetiva entrega das chaves. Isso ocorre sobretudo quando o antigo proprietário permaneceu no imóvel usufruindo das áreas comuns. Apresentar um único critério como regra consolidada seria impreciso.

Há um dado adicional que reforça a cautela. O próprio Tema 886 encontra-se em revisão. A Segunda Seção afetou o Tema Repetitivo 1.349, sob relatoria da ministra Maria Isabel Gallotti. Os paradigmas são os REsps 2.100.395/SP e 2.015.740/SP. A questão é definir se há legitimidade concorrente entre promitente vendedor e promitente comprador para figurar no polo passivo da cobrança de débitos posteriores à imissão na posse, independentemente de ciência inequívoca do condomínio. Houve suspensão do processamento de recursos especiais e agravos sobre questão idêntica, nos termos do artigo 1.037, inciso II, do CPC e do artigo 256-L do Regimento Interno do STJ. O tema permanece afetado e ainda não teve tese firmada, de modo que o critério de 2015 segue aplicável enquanto a revisão não é julgada. Até a definição, qualquer estratégia construída exclusivamente sobre o critério da posse carrega risco.

Ação de regresso: como o arrematante recupera o que pagou

Se o arrematante acaba pagando cotas vencidas em período no qual não tinha qualquer relação com o imóvel, ele não fica sem saída. A via é a ação de regresso contra o antigo proprietário.

O raciocínio é coerente com a dualidade já explicada. Perante o condomínio, a responsabilidade se define pelo vínculo com a coisa, o que protege a arrecadação do edifício. Entre as partes privadas, prevalece a lógica de que quem deu causa ao débito deve, ao final, suportá-lo. A obrigação pessoal reconhecida no REsp 2.197.699/SP é precisamente o título que sustenta essa cobrança regressiva.

Alguns pontos práticos merecem atenção na estratégia de regresso.

• A prova do pagamento deve ser inequívoca e discriminada por competência, separando o que é anterior e o que é posterior à arrematação.
• A viabilidade econômica da ação depende da existência de patrimônio penhorável do antigo proprietário, frequentemente escasso justamente porque ele perdeu o imóvel em execução.
• Em muitos casos, a reserva de crédito no próprio processo de execução, com base no artigo 908 do CPC, é solução mais eficiente do que ajuizar demanda autônoma depois.
• A pretensão de regresso está sujeita a prazo prescricional, o que recomenda avaliação tempestiva.

Leilão judicial e leilão extrajudicial: o que muda na análise de risco

A jurisprudência citada até aqui foi construída majoritariamente em leilões judiciais, modalidade que comparamos em comprar imóvel em leilão ou da forma convencional. No leilão extrajudicial, típico da execução de dívidas garantidas por alienação fiduciária regida pela Lei 9.514/1997, a moldura é diferente e merece tratamento próprio.

No leilão extrajudicial não há juízo conduzindo a alienação nem processo no qual se possa pedir reserva de crédito sobre o produto do lance. A quitação de débitos pendentes depende do que o edital estabelece e da negociação com o credor fiduciário. O mecanismo de sub-rogação do artigo 908 do CPC, pensado para a expropriação judicial, não tem aplicação direta.

Por isso, a leitura do edital nessa modalidade concentra ainda mais importância. O documento é a principal fonte de definição de quem suporta o passivo condominial, e a ausência de um juízo para dirimir a controvérsia na própria execução transfere o conflito para uma ação autônoma posterior.

Passo a passo da análise de risco antes do lance

A análise de risco antes do lance é o momento em que o prejuízo com condomínio após leilão se evita. Depois da arrematação, restam apenas remédios processuais mais lentos e incertos. Se o certame já ocorreu, veja quais são os próximos passos após arrematar.

1. Ler o edital integralmente, inclusive as notas e os anexos. Verificar se há menção a débitos condominiais, qual o valor informado, qual a data de referência e a quem o edital atribui a responsabilidade.
2. Obter certidão de débitos condominiais atualizada junto ao síndico ou à administradora, com discriminação por competência, incluindo multas, juros e eventuais rateios extraordinários.
3. Consultar os autos da execução, quando se tratar de leilão judicial, para identificar o valor atualizado do crédito exequendo, a existência de outras penhoras e a ordem de preferência entre credores.
4. Obter matrícula atualizada do imóvel para mapear ônus reais, penhoras, hipotecas, alienação fiduciária e averbações de ações em curso.
5. Verificar a situação fiscal do imóvel junto à prefeitura, lembrando que o regime do IPTU é distinto do condominial por força do Tema 1.134.
6. Apurar a situação de ocupação, porque a demora na imissão na posse afeta tanto o custo de carregamento quanto a discussão sobre o período de responsabilidade. Veja também como conseguir a posse rápida de um imóvel comprado em leilão.
7. Calcular o lance máximo somando lance, passivo estimado, custas, comissão do leiloeiro, ITBI e custo de desocupação. O preço de mercado do imóvel é o teto, não o parâmetro do lance. Sobre o lado positivo da conta, veja as vantagens de arrematar imóveis em leilão.
8. Formular, desde logo, pedido de reserva de crédito no juízo da execução, quando houver débito condominial conhecido e produto suficiente.

Documentos essenciais para avaliar o passivo condominial

As atas de assembleia costumam ser o documento mais negligenciado e o que mais surpreende. Uma obra de fachada aprovada meses antes do leilão pode representar passivo relevante que não aparece em nenhuma certidão de cotas ordinárias.

Erros comuns de quem arremata imóvel com dívida de condomínio

• Tratar condomínio e IPTU como um bloco único. As teses são opostas e o erro distorce o cálculo do lance nos dois sentidos.
• Presumir que a omissão no edital libera automaticamente o arrematante. A ciência inequívoca do débito, comprovada por outros meios, pode suprir a omissão.
• Contar com a imissão na posse como marco inicial de responsabilidade. Há orientação relevante fixando a arrematação como marco, e o Tema 886 está em revisão.
• Deixar para discutir o passivo depois de lavrado o auto. O pedido de reserva de crédito perde eficácia após o levantamento pelo exequente.
• Ignorar multas e juros. O artigo 1.345 do Código Civil os inclui expressamente e eles frequentemente superam o principal em dívidas antigas.
• Supor que arrematação pelo próprio condomínio extingue a dívida por confusão. Foi exatamente essa tese que o STJ rejeitou no REsp 2.197.699/SP.

O que o antigo proprietário precisa saber

A perspectiva de quem teve o imóvel levado a leilão costuma receber menos atenção, mas as consequências são igualmente concretas.

A perda do bem não encerra a execução quando o produto da arrematação é insuficiente. Sobre o risco que antecede o certame, veja quando o imóvel pode ir a leilão por falta de pagamento e o que fazer quando o imóvel já está sendo leiloado. A obrigação remanescente subsiste em caráter pessoal e continua sendo exigível sobre o patrimônio do devedor, com possibilidade de novas penhoras sobre outros bens, faturamento ou ativos financeiros.

Além disso, o antigo proprietário pode ser demandado em regresso pelo arrematante que tenha quitado cotas vencidas antes da arrematação. São duas frentes possíveis de cobrança, e ambas exigem controle documental preciso do período em que cada parte esteve vinculada ao imóvel.

Há, por outro lado, argumentos defensivos legítimos a examinar em cada caso, entre eles a prescrição das cotas mais antigas, a correção dos cálculos de atualização e multa, a regularidade da avaliação e do próprio leilão, e a efetiva destinação do produto da arrematação aos credores preferenciais.

Conclusão

A responsabilidade pelo condomínio após leilão de um imóvel não se resolve com uma regra única. Ela depende do que consta do edital, da prova de ciência do arrematante, do momento em que a propriedade se transfere, da suficiência do produto da arrematação e da natureza do débito, que é radicalmente diferente no caso das cotas condominiais e no caso dos tributos.

O que a decisão da Terceira Turma no REsp 2.197.699/SP acrescentou foi clareza sobre um ponto antes nebuloso: a arrematação não apaga a dívida do antigo proprietário. Ela desloca o vínculo real para o novo titular e mantém o vínculo pessoal com quem deixou a obrigação vencer. Com o Tema 886 em revisão e com a tese vinculante do Tema 1.134 já em vigor para os editais posteriores à sua publicação, o cenário exige leitura atualizada a cada operação.

Antes de dar um lance ou de responder a uma execução, a análise documental e processual específica do caso é o que separa uma oportunidade de um passivo.

Perguntas frequentes

Quem paga o condomínio depois que o imóvel é arrematado em leilão?
Perante o condomínio, o arrematante pode ser cobrado pelas cotas vinculadas ao imóvel, inclusive anteriores à arrematação, quando o débito constar do edital ou quando houver ciência inequívoca de sua existência. O antigo proprietário, porém, não é exonerado de forma automática e continua pessoalmente obrigado, conforme decidiu a Terceira Turma do STJ no REsp 2.197.699/SP.

O arrematante responde por dívida de condomínio que não constava no edital?
Pode responder. A omissão no edital não gera isenção automática. A jurisprudência da Terceira Turma admite a responsabilização quando se demonstra que o arrematante tinha conhecimento efetivo do débito antes do certame, por certidões, informações do processo ou outros elementos.

O antigo proprietário fica livre da dívida depois que o imóvel é leiloado?
Não. O STJ assentou que a assunção da dívida pelo novo titular do direito real não produz exoneração automática do anterior. A obrigação perde a natureza ambulatória em relação a ele, mas subsiste como obrigação pessoal e pode ser executada sobre outros bens do seu patrimônio.

O arrematante paga o IPTU atrasado do imóvel leiloado?
Não, quanto aos fatos geradores anteriores à alienação. No Tema Repetitivo 1.134, com caso paradigma no REsp 1.914.902/SP, o STJ fixou que é inválida a previsão de edital que atribua ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários já incidentes sobre o imóvel na data da alienação, diante do artigo 130, parágrafo único, do CTN.

Por que o condomínio e o IPTU seguem regras diferentes no leilão?
Porque as bases normativas são distintas. A cota condominial se apoia no artigo 1.345 do Código Civil, que atribui ao adquirente a responsabilidade pelos débitos do alienante. O crédito tributário se apoia no artigo 130, parágrafo único, do CTN, que determina a sub-rogação sobre o preço e não sobre a pessoa do adquirente.

O valor arrecadado no leilão pode ser usado para quitar o condomínio em atraso?
Sim, e esse é o caminho tecnicamente adequado. O artigo 908, parágrafo 1º, do CPC determina que os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o preço, observada a ordem de preferência. O pedido de reserva de crédito deve ser formulado no juízo da execução.

A responsabilidade do arrematante começa na arrematação ou na entrega das chaves?
O ponto não é pacífico. Há orientação da Terceira Turma no sentido de que a propriedade se transfere com a lavratura do auto de arrematação, o que aponta a arrematação como marco. Há também decisões que reservam o produto do leilão para o período anterior à imissão na posse. A definição depende das circunstâncias do caso.

O que é o Tema 886 do STJ e por que ele importa aqui?
O Tema 886 fixou que a responsabilidade pelas obrigações condominiais se define pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência inequívoca do condomínio, e não pelo registro do compromisso de compra e venda. Ele foi construído para o compromisso não registrado, mas seu raciocínio é invocado em leilões. Atualmente o tema está em revisão na Segunda Seção.

Como o arrematante recupera o valor pago por dívidas anteriores à arrematação?
Por ação de regresso contra o antigo proprietário, com base na obrigação pessoal que subsiste após a arrematação. Em muitos casos, porém, é mais eficiente pedir a reserva de crédito no próprio processo de execução, antes que o exequente levante o produto do leilão.

A arrematação do imóvel pelo próprio condomínio extingue a dívida?
Não necessariamente. No REsp 2.197.699/SP, o condomínio exequente arrematou o imóvel por valor inferior ao crédito e o STJ manteve a execução contra a antiga proprietária pelo saldo remanescente, rejeitando a tese de extinção integral do débito.

Multas e juros também são transferidos ao adquirente?
Sim. O artigo 1.345 do Código Civil menciona expressamente multas e juros moratórios. Em dívidas antigas, esses acessórios costumam representar parcela significativa do passivo total e precisam entrar no cálculo do lance.

Existe diferença entre leilão judicial e leilão extrajudicial nesse tema?
Sim. No leilão extrajudicial, típico da alienação fiduciária regida pela Lei 9.514/1997, não há juízo conduzindo a alienação nem processo no qual se possa requerer a reserva de crédito prevista no artigo 908 do CPC. O edital e a relação com o credor fiduciário assumem peso ainda maior na definição do passivo.

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