Airbnb em condomínio: STJ exige aprovação de dois terços

O aluguel por temporada em condomínio residencial passou a depender de autorização coletiva. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que oferecer a unidade para estadias de curta duração em plataformas como o Airbnb exige alteração da destinação do imóvel aprovada em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos. Sem essa aprovação, o uso é vedado em prédios de destinação estritamente residencial.

A decisão foi tomada no REsp 2.121.055, por cinco votos a quatro, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, e manteve o acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que já havia rejeitado o pedido de uma proprietária. O julgamento alinhou as duas turmas de direito privado do tribunal, mas, por não ter sido proferido em recurso repetitivo, orienta as instâncias inferiores sem vinculá-las.

Neste artigo:

• O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínios
• Placar de cinco a quatro: a decisão orienta, mas não vincula
• Por que a estadia curta não é locação nem hotelaria
• O que o Código Civil diz sobre destinação residencial
• Como aprovar o aluguel por temporada em assembleia: o quórum de dois terços
• O que muda para quem já anuncia o imóvel
• O que o condomínio pode fazer contra o uso não autorizado
• Erros comuns que geram multa e processo
• Convenção, município e tributos: as três camadas da análise
• Reforma do Código Civil: o que o PL 4 de 2025 pode mudar
• Próximos passos
• Perguntas frequentes

O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínios

A Segunda Seção do STJ firmou que o uso de unidades residenciais para contratos de estadia de curta temporada, quando explorado de forma reiterada e profissional, configura exploração econômica do imóvel e, por isso, descaracteriza a destinação residencial do prédio. Como consequência, esse uso depende de alteração formal da destinação das unidades, aprovada em assembleia por pelo menos dois terços dos condôminos.

O julgamento partiu de um caso concreto: a proprietária de um apartamento pretendia ter reconhecido o direito de destinar a unidade a estadias curtas sem passar por assembleia. O condomínio sustentou que essa destinação não estava prevista na convenção e afastava o caráter residencial do edifício. Ao final, o colegiado negou provimento ao recurso especial da proprietária e manteve a decisão mineira.

Um detalhe do voto vencedor merece atenção. Para a relatora, os elementos centrais que definem o caráter comercial da atividade são a frequência e a habitualidade das locações. Não é a existência de um único aluguel de temporada que muda a natureza do uso, mas a exploração contínua e profissionalizada da unidade.

A relevância prática é grande porque o entendimento passou a ser convergente dentro do STJ. Antes, decisões conflitantes de turmas diferentes criavam insegurança tanto para proprietários que investiram em imóveis para renda de temporada quanto para síndicos que tentavam conter a rotatividade nos prédios. Com a posição consolidada, os tribunais estaduais tendem a seguir a mesma linha, e um escritório especializado em direito imobiliário passa a ter um parâmetro claro para orientar as duas pontas do conflito.

A dimensão econômica ajuda a explicar a repercussão do caso. Estudo da FGV Projetos aponta que o mercado de hospedagem por plataformas movimentou cerca de R$ 99,8 bilhões no Brasil em 2024, sustentou aproximadamente 627,6 mil empregos diretos e indiretos e gerou cerca de R$ 8 bilhões em tributos diretos. A discussão condominial, portanto, não é apenas uma disputa de vizinhança.

Placar de cinco a quatro: a decisão orienta, mas não vincula

A decisão não é um precedente obrigatório. Como não foi proferida sob o rito dos recursos repetitivos, ela consolida o entendimento das duas turmas de direito privado e tem forte peso persuasivo, mas não vincula juízes e tribunais. Da decisão, ainda cabe recurso.

O placar apertado explica parte dessa cautela. Cinco ministros formaram a maioria (Nancy Andrighi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira) e quatro divergiram (Antonio Carlos Ferreira, Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e Luis Carlos Gambogi).

A divergência sustentou que a locação por temporada não transforma automaticamente o imóvel em atividade comercial e que eventual restrição ao direito de propriedade deveria constar expressamente da convenção do condomínio. É uma tese ainda viva na doutrina e nos tribunais estaduais, o que recomenda prudência a quem pretende tratar o assunto como definitivamente encerrado.

Há, além disso, um desdobramento recente e relevante: em junho de 2026 a Segunda Seção afetou a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos, cadastrada como Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo, e determinou a suspensão dos processos pendentes em todo o país. A tese a ser fixada definirá se a cláusula de destinação residencial da convenção basta, por si só, para impedir a locação por curto período, mesmo sem proibição expressa. Só então o entendimento passará a ser vinculante.

Por que a estadia curta não é locação nem hotelaria

No voto que prevaleceu, a ministra Nancy Andrighi explicou que os contratos intermediados por plataformas digitais não se encaixam propriamente na locação residencial nem na hospedagem hoteleira. São contratos atípicos, com características próprias das duas modalidades sem se identificar plenamente com nenhuma delas.

Um ponto do voto merece atenção especial de quem investe no setor: o meio pelo qual o imóvel é ofertado não define a natureza jurídica do negócio. A ministra registrou que é irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta ocorreu por plataforma digital, por imobiliária, por panfleto na portaria ou por anúncio em classificados. Ou seja, não existe uma "regra do Airbnb". O que importa é o tipo de uso que se dá à unidade, não o aplicativo usado para anunciá-la.

Vale separar duas figuras que o debate público costuma embaralhar. A locação por temporada tradicional, prevista nos artigos 48 a 50 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), admite prazo de até 90 dias e continua plenamente válida. O que a decisão alcança é a hospedagem atípica: a oferta habitual, profissional e de alta rotatividade, que se aproxima de um serviço e se afasta da moradia.

A relatora também observou que a popularização das plataformas intensificou a celebração desses contratos e facilitou o contato direto entre proprietários e hóspedes. O efeito colateral é o aumento da rotatividade de pessoas nas áreas comuns, com impacto direto na segurança e no sossego dos moradores, exatamente o ponto que passou a gerar litígios em todo o país.

O que o Código Civil diz sobre destinação residencial

A decisão se sustenta em dois dispositivos do Código Civil. O artigo 1.336, inciso IV, impõe ao condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação da edificação como um todo e de não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais. Em termos práticos: se o condomínio é residencial, os apartamentos precisam ser usados para moradia.

Já o artigo 1.351 estabelece o quórum qualificado: a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária depende da aprovação de dois terços dos condôminos. Foi a combinação desses dois artigos que levou o STJ à conclusão final. Na ausência da aprovação qualificada, a utilização pretendida está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.

Vale registrar o que a decisão não diz. Ela não proíbe a estadia de curta duração em si, nem declara ilegal a atividade. O que ela faz é submeter esse uso à vontade coletiva do condomínio, expressa em quórum qualificado. Prédios que já nasceram com destinação mista ou de flat ou apart-hotel na convenção seguem em outra situação jurídica, e a leitura correta desse documento é o primeiro passo de qualquer assessoria jurídica antes de qualquer decisão.

Como aprovar o aluguel por temporada em assembleia: o quórum de dois terços

Para liberar as estadias curtas em um prédio residencial, é preciso alterar a destinação das unidades em assembleia, com aprovação de dois terços dos condôminos, e levar essa alteração à convenção. Não basta uma decisão do síndico, nem maioria simples dos presentes na reunião.

O caminho usual envolve os seguintes passos:

• Análise prévia da convenção e do regimento interno: verificar qual destinação está registrada e se já há alguma cláusula sobre locação por temporada.
• Convocação formal da assembleia: o edital precisa indicar expressamente a pauta de alteração de destinação, com a antecedência prevista na convenção. Pauta genérica é motivo frequente de anulação.
• Apuração do quórum sobre o total de condôminos: os dois terços são calculados sobre o conjunto de condôminos, e não apenas sobre os presentes.
• Redação da alteração e registro: a mudança deve ser lavrada em ata e levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis para produzir efeitos contra todos.
• Regras de convivência: mesmo aprovada a destinação, é recomendável disciplinar cadastro de hóspedes, acesso a áreas comuns, limite de ocupação por unidade e responsabilidade do proprietário por danos.

A recíproca também vale: condomínios que desejam vedar expressamente a prática precisam de deliberação válida e bem documentada, sob pena de terem a restrição derrubada judicialmente por vício formal.

Na prática, os condomínios que enfrentam o tema costumam escolher entre dois modelos. O primeiro é a proibição expressa, que reforça o padrão sugerido pela decisão. O segundo é a liberação condicionada, com regras objetivas de cadastro, controle de acesso e responsabilização do proprietário. Os dois caminhos exigem o mesmo quórum de dois terços.

O que muda para quem já anuncia o imóvel

Quem já explora estadias curtas em prédio de destinação residencial, sem autorização em assembleia, passa a estar em situação de descumprimento do dever previsto no artigo 1.336, IV, do Código Civil, e sujeito às sanções condominiais e a ação judicial para cessar o uso.

Na prática, há três cenários:

• Convenção autoriza uso comercial ou misto: o proprietário segue tranquilo, porque a atividade é compatível com a destinação registrada.
• Convenção é silente: o proprietário pode tentar a aprovação em assembleia, e é aí que a decisão do STJ pesa contra quem argumentava que o silêncio equivalia a permissão.
• Convenção veda expressamente: o caminho da regularização é bem mais estreito, e insistir no uso tende a gerar multas progressivas e condenação judicial.

A plataforma manifestou-se publicamente depois do julgamento, afirmando que a decisão se refere a um caso específico, não é definitiva e não determina a proibição geral da locação em condomínios, e que adotará as medidas legais cabíveis ao lado dos anfitriões. Essa posição não altera o quadro jurídico atual, mas sinaliza que o tema continuará em disputa.

Para quem investe em imóveis com foco em renda de temporada, o recado é direto: a checagem da convenção e da ata de assembleia deixou de ser detalhe e passou a ser condição de viabilidade do investimento. Consultar advogados especializados antes da compra costuma custar uma fração do prejuízo de um imóvel adquirido para uma finalidade que o condomínio não permite.

O que o condomínio pode fazer contra o uso não autorizado

O condomínio que identifica uso não autorizado pode notificar o proprietário, aplicar as multas previstas na convenção e, se a conduta persistir, ingressar com ação judicial para determinar a cessação da atividade. Foi exatamente esse o caminho validado pelo STJ no caso julgado.

Alguns cuidados aumentam muito a chance de êxito:

• Prova do uso econômico: anúncios em plataformas, registros de portaria com alta rotatividade, reclamações formalizadas de moradores.
• Prova da habitualidade: como a decisão valoriza a frequência do uso, o histórico de entradas e saídas ao longo dos meses vale mais do que um episódio isolado.
• Notificação escrita e com prazo: antes de multar, dar ao condômino oportunidade de se manifestar reduz o risco de anulação da penalidade.
• Gradação das multas: aplicar as sanções na ordem e nos limites da convenção e do Código Civil, sem inventar valores.
• Coerência: condomínio que tolera a prática de alguns e persegue apenas um condômino tende a perder em juízo por tratamento desigual.

Também é importante distinguir o problema jurídico do problema de convivência. Muitas vezes o incômodo real é ruído, festa ou uso indevido da área de lazer, questões que podem ser resolvidas por regimento interno, independentemente da discussão sobre destinação.

Um alerta sobre o método de fiscalização: abordagens excessivamente rígidas ou constrangedoras na portaria já vêm gerando condenações por dano moral quando o tratamento é considerado hostil ou discriminatório. Controlar o acesso é legítimo; expor ou humilhar hóspedes e moradores não é.

Erros comuns que geram multa e processo

A maior parte dos conflitos sobre estadia curta em condomínio nasce de erros formais evitáveis, tanto do proprietário quanto da administração. Conhecer esses pontos costuma resolver a disputa antes de ela virar processo.

• Confiar no silêncio da convenção: assumir que, se não há proibição, o uso está liberado. A decisão do STJ caminha no sentido oposto.
• Aprovar a mudança por maioria simples: deliberação sem os dois terços do artigo 1.351 é vulnerável à anulação.
• Não registrar a alteração da convenção: a mudança aprovada e não registrada gera discussão sobre eficácia perante terceiros e novos adquirentes.
• Convocação com pauta genérica: assembleia convocada para "assuntos gerais" não sustenta alteração de destinação.
• Aplicar multa sem previsão na convenção: sanção sem base documental é derrubada com facilidade.
• Ignorar a legislação municipal: além da esfera condominial, o uso pode envolver regras urbanísticas e tributárias próprias do município.
• Tratar a decisão como proibição automática: síndico que suspende contratos sem deliberação válida assume o risco de responder pela restrição indevida.

Convenção, município e tributos: as três camadas da análise

Depois do julgamento, a viabilidade da estadia curta deixou de ser uma pergunta única e passou a exigir três verificações simultâneas. Ignorar qualquer uma delas produz uma falsa sensação de segurança.

• Camada condominial: o que diz a convenção registrada, o regimento interno e as atas de assembleia, e se houve deliberação válida por dois terços.
• Camada municipal: a legislação urbanística local pode restringir uso não residencial em determinadas zonas e exigir licenciamento para atividade de hospedagem, além de repercutir em tributos municipais.
• Camada tributária: a forma de exploração influencia o enquadramento da receita, tema que ganhou complexidade adicional com a regulamentação da reforma tributária sobre consumo.

Nos empreendimentos novos, a definição da destinação já na convenção de incorporação é o instrumento mais eficiente para evitar litígio futuro. Nos prédios em operação, a transição gradual e bem documentada protege o condomínio, inclusive contra responsabilização perante terceiros de boa-fé que contrataram antes da mudança de regra.

Reforma do Código Civil: o que o PL 4 de 2025 pode mudar

A tendência legislativa acompanha o entendimento do tribunal. Tramita no Senado o Projeto de Lei nº 4/2025, que propõe atualização ampla do Código Civil e trata expressamente do tema.

Na redação em discussão para o artigo 1.336, os titulares de unidades em condomínios residenciais não poderão utilizá-las para hospedagem atípica, seja por plataformas digitais, seja por outras modalidades de oferta, salvo autorização expressa na convenção ou deliberação da assembleia. Aprovado o texto, o que hoje é entendimento jurisprudencial passa a ser regra legal escrita.

Para proprietários e síndicos, a leitura prática é a mesma nos dois cenários: a autorização coletiva tende a se consolidar como o eixo da discussão. Quem quer explorar a unidade precisa buscá-la; quem quer impedir precisa documentá-la corretamente.

Próximos passos

Se você é proprietário, comece obtendo a convenção registrada e as atas das últimas assembleias antes de qualquer anúncio. Se você é síndico ou administrador, o passo inicial é verificar a destinação registrada e avaliar se o tema deve ser levado formalmente à assembleia, porque pacificar a regra internamente evita anos de litígio.

Em ambos os casos, a análise documental antecipada é o que separa uma solução simples de um processo longo. Um advogado especialista em direito imobiliário e condominial consegue apontar, em poucas horas de leitura de documentos, se o uso pretendido é viável, se a assembleia foi validamente realizada e qual estratégia tem maior chance de êxito no seu caso concreto.

Enquanto o Tema 1.443 não for julgado, o cenário permanece o atual: em prédio de destinação residencial, o Airbnb em condomínio depende de aprovação de dois terços dos condôminos, e a decisão sobre aluguel por temporada em condomínio se resolve, antes de tudo, na leitura da convenção.

Perguntas frequentes

O STJ proibiu o Airbnb em condomínios?
Não. O STJ decidiu que o uso da unidade para estadias de curta duração em condomínio de destinação residencial depende de aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia. Havendo autorização, o uso é possível.

Qual o quórum necessário para liberar estadias de curta duração?
Dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil, que exige esse quórum qualificado para alteração da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. O cálculo é feito sobre o total de condôminos, não sobre os presentes na assembleia.

A decisão do STJ é obrigatória para todos os juízes?
Não. Como não foi proferida em recurso repetitivo, ela orienta as instâncias inferiores com força persuasiva, mas não vincula. A tese vinculante será fixada no julgamento do Tema 1.443, que suspendeu os processos sobre o assunto em todo o país.

Se a convenção do meu condomínio não fala nada sobre locação por temporada, posso alugar?
O silêncio da convenção não equivale a autorização. Se a destinação registrada é residencial, prevalece o dever do artigo 1.336, IV, do Código Civil, e o uso econômico habitual depende de deliberação em assembleia.

Alugar o apartamento uma única vez por temporada também é proibido?
O voto vencedor valorizou a frequência e a habitualidade da exploração como elementos que definem o caráter comercial. Um aluguel isolado tem peso diferente da oferta contínua e profissionalizada, embora a análise dependa da convenção e do caso concreto.

A decisão vale para aluguel por temporada anunciado fora de aplicativos?
Sim. Segundo o voto vencedor, o meio de divulgação, seja plataforma digital, imobiliária, panfleto ou classificados, não altera a natureza jurídica do negócio nem afasta a exigência de autorização.

Que multa o condomínio pode aplicar por uso não autorizado?
As multas devem seguir o que está previsto na convenção e nos limites do Código Civil, aplicadas de forma gradual e após notificação do condômino. Sanções sem previsão documental costumam ser anuladas judicialmente.

Prédios de flat ou apart-hotel também precisam de autorização?
Não necessariamente. Se a convenção já prevê destinação mista, comercial ou de hospedagem, a atividade é compatível com a destinação do empreendimento e não exige nova deliberação.

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Fontes: Superior Tribunal de Justiça, REsp 2.121.055/MG, Segunda Seção, relatoria da ministra Nancy Andrighi, julgado em 07/05/2026; afetação do Tema 1.443 ao rito dos recursos repetitivos, relatoria do ministro Raul Araújo; Código Civil, artigos 1.336, IV, e 1.351; Lei 8.245/1991, artigos 48 a 50; Projeto de Lei nº 4/2025 (Senado Federal). Conteúdo informativo; não substitui a análise jurídica de um caso concreto.