Arrematação sem assinatura do juiz: Quem recebe o aluguel?

A arrematação judicial de um imóvel não se completa quando o martelo bate no leilão. Ela só produz efeitos depois que o auto de arrematação é assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, como determina o artigo 903 do Código de Processo Civil. Até que essa assinatura ocorra, a propriedade, a posse e o direito de receber os aluguéis continuam integralmente com o dono original, ainda que o leilão já tenha sido realizado e o lance vencedor definido.

Neste artigo:

• O que é a arrematação judicial e quando ela se considera concluída
• Por que a assinatura do juiz é indispensável
• Antes e depois da assinatura do auto: o que muda na prática
• Quem tem direito aos aluguéis enquanto a arrematação não é formalizada
• O caso julgado: banco deixou de pagar aluguel após arrematação incompleta
• Consequências do inadimplemento: rescisão do contrato e despejo
• E depois que a arrematação se completa? O inquilino precisa sair?
• Checklist prático para locador, locatário e arrematante
• Erros comuns em arrematações judiciais de imóveis alugados
• Perguntas Frequentes

O que é a arrematação judicial e quando ela se considera concluída

Arrematação judicial é a venda de um bem penhorado em leilão, dentro de um processo de execução, para pagar uma dívida. Ela só se considera concluída quando todas as etapas previstas em lei são cumpridas, e não no instante em que o martelo bate.

Muita gente acredita que, encerrado o leilão e definido o vencedor, a propriedade muda de mãos automaticamente. Não é o que acontece.

O procedimento percorre uma sequência de atos encadeados:

• publicação do edital, com a descrição do imóvel e das condições da venda;
• realização do leilão, presencial ou eletrônico;
• apuração do lance vencedor;
• pagamento do preço pelo arrematante;
• lavratura do auto de arrematação, que é o documento que registra formalmente o negócio;
• assinatura desse auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro.

Por essa razão os tribunais tratam a arrematação como um ato complexo: um negócio que não se forma de uma só vez, mas pela soma de várias etapas. Enquanto a última delas não se cumpre, o negócio ainda está em formação.

Antes disso, o que o vencedor do leilão tem é uma expectativa de direito, expressão que descreve a situação de quem provavelmente terá um direito no futuro, mas ainda não o tem hoje. Ele não pode agir como dono, e isso inclui cobrar aluguel do inquilino que ocupa o imóvel.

A distinção pesa especialmente quando o imóvel leiloado está alugado, porque é a conclusão desse rito que define quem tem o direito de receber os aluguéis.

Por que a assinatura do juiz é indispensável

Porque é ela que a lei elegeu como o marco de aperfeiçoamento da arrematação. O artigo 903 do Código de Processo Civil estabelece que, qualquer que seja a modalidade de leilão, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável quando o auto for assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro.

A expressão legal merece tradução. Perfeita significa que o negócio está completo em seus requisitos. Acabada, que não faltam etapas a cumprir. Irretratável, que nenhuma das partes pode simplesmente voltar atrás por vontade própria.

Faltando a assinatura, nenhum desses três atributos existe. O negócio permanece reversível, e a titularidade do imóvel continua exatamente onde estava.

Foi esse o raciocínio aplicado pelo juiz Gerson Fernandes Azevedo, da 3ª Vara Cível de Gurupi (TO), no caso analisado neste artigo. Para o magistrado, a realização do leilão e a existência de um lance vencedor não transferem, por si sós, a propriedade nem o direito de posse e de percepção dos frutos civis, categoria jurídica que designa a renda produzida por um bem sem que ele se altere, e na qual os aluguéis se enquadram.

O Superior Tribunal de Justiça segue a mesma linha. Ao julgar caso sobre execução hipotecária em 2022, a Terceira Turma reafirmou a natureza de ato complexo da arrematação e admitiu que o devedor pode quitar a dívida e recuperar o bem até o momento da assinatura do auto, justamente porque, antes disso, a venda ainda não se aperfeiçoou.

Na prática, quem venceu o leilão mas ainda não tem o auto assinado pelo juiz não pode se apresentar ao inquilino como novo proprietário, não pode exigir o aluguel para si e não pode praticar atos de disposição sobre o bem. O contrato de locação em vigor continua vinculado ao proprietário anterior. E, se o arrematante desistir do negócio antes da assinatura, a situação volta integralmente ao ponto de partida.

Antes e depois da assinatura do auto: o que muda na prática

A tabela a seguir resume os efeitos de cada momento e ajuda locadores, locatários e arrematantes a identificar em que fase o negócio se encontra.

O ponto de virada, portanto, é sempre documental e verificável nos autos do processo. Não depende de aviso informal, de conversa com o leiloeiro nem de notícia sobre o resultado do leilão.

Quem tem direito aos aluguéis enquanto a arrematação não é formalizada

O proprietário que constava no contrato de locação antes do leilão. Enquanto o auto não é assinado, é ele quem mantém o direito de cobrar e receber os aluguéis.

Isso vale mesmo que o inquilino já tenha sido informado do leilão, e mesmo que haja incerteza sobre quem virá a ser o titular do crédito. A obrigação de pagar aluguel não se suspende automaticamente porque existe uma execução em andamento. O locatário deve continuar cumprindo o contrato com o locador vigente, salvo se uma decisão judicial determinar o contrário.

Quando a dúvida sobre a quem pagar é legítima, a resposta jurídica não é parar de pagar. É ajuizar uma ação de consignação em pagamento, procedimento que permite depositar em juízo o valor devido quando o devedor não sabe com segurança quem é o credor. O depósito extingue a obrigação daquele período e afasta a mora, isto é, o atraso culposo que autoriza a cobrança e o despejo.

A consignação, contudo, só protege o que ela efetivamente cobre. Depositar alguns meses e deixar outros em aberto não neutraliza a inadimplência, como o caso a seguir demonstra com clareza. Diante de cenários assim, vale procurar assessoria jurídica antes de alterar a rotina de pagamentos.

O caso julgado: banco deixou de pagar aluguel após arrematação incompleta

O litígio foi decidido pela 3ª Vara Cível de Gurupi (TO) em julho de 2026 e envolveu uma agência do Banco do Brasil que interrompeu o pagamento de aluguel de R$ 3 mil mensais devido a um espólio, entre março de 2024 e novembro de 2025. O contrato tinha vigência prevista até março de 2029.

O banco sustentou que suspendeu os repasses depois de saber que o imóvel havia sido arrematado em leilão judicial, o que geraria dúvida sobre quem deveria receber o crédito locatício.

O espólio demonstrou que a arrematação nunca se aperfeiçoou. O juiz responsável pela execução jamais assinou o auto, e o próprio arrematante depois desistiu da aquisição, pedido homologado judicialmente em março de 2025. Com a desistência homologada, o imóvel e o direito aos aluguéis permaneceram integralmente com o espólio.

Durante a controvérsia, o Banco do Brasil ajuizou ação de consignação em pagamento e depositou judicialmente parte dos valores. A quitação, porém, alcançou apenas o período entre julho de 2024 e setembro de 2025. Ficaram descobertos os aluguéis de março, abril, maio e junho de 2024 e todos os vencidos a partir de outubro de 2025.

Foi essa cobertura parcial que selou o desfecho. O depósito judicial funcionou para os meses efetivamente depositados e não produziu qualquer efeito sobre os demais.

Vale registrar que se trata de sentença de primeira instância, ainda sujeita aos recursos previstos em lei. O valor do precedente está no raciocínio jurídico adotado, que acompanha o texto do artigo 903 do CPC e a orientação dos tribunais superiores, e não em uma definitividade que a decisão ainda não possui.

Consequências do inadimplemento: rescisão do contrato e despejo

Sem justificativa para o não pagamento integral, o juiz decretou a rescisão do contrato de locação e o despejo da instituição financeira, com prazo de 30 dias para desocupação voluntária, além da condenação em custas e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

A decisão se apoiou em dois dispositivos da Lei de Locações (Lei 8.245/1991):

• Artigo 9º, inciso III, que autoriza a rescisão da locação em caso de infração legal ou contratual;
• Artigo 23, inciso I, que impõe ao locatário o dever de pagar pontualmente o aluguel.

O magistrado destacou que o locatário só pode presumir a efetivação da arrematação depois de cumpridas todas as etapas exigidas pela lei processual. No caso concreto, nem o próprio arrematante levou o negócio adiante.

O recado para inquilinos é direto: suspender pagamentos com base em suposição sobre a titularidade do imóvel é uma aposta cara. Sem confirmação formal da mudança de propriedade, a inadimplência não se justifica e pode custar o próprio imóvel, somada à cobrança integral do que ficou em atraso, das custas do processo e dos honorários da parte contrária.

E depois que a arrematação se completa? O inquilino precisa sair?

Não necessariamente, e é aqui que muita gente erra na direção oposta. Assinado o auto, o arrematante passa a ser o proprietário, mas isso não extingue o contrato de locação de forma automática nem autoriza a retirada imediata do inquilino.

A regra está no artigo 8º da Lei 8.245/1991: se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente pode denunciar o contrato, concedendo prazo de 90 dias para a desocupação. Denunciar, nesse contexto técnico, significa comunicar formalmente a intenção de encerrar o contrato, e não fazer acusação de irregularidade.

A lei não distingue entre alienação voluntária, como a venda comum, e alienação compulsória, categoria que abrange a arrematação e a adjudicação. A regra alcança as duas.

Há duas limitações relevantes a esse direito:

• Cláusula de vigência averbada na matrícula. Se a locação for por prazo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e essa cláusula estiver averbada na matrícula do imóvel, o adquirente não pode denunciar o contrato. Ele terá de respeitá-lo até o fim do prazo.
• Prazo para exercer a denúncia. O direito deve ser exercido em 90 dias contados do registro da aquisição. Passado esse período em silêncio, presume-se que o adquirente concordou com a manutenção da locação, e ele passa a ocupar a posição de locador, com direito aos aluguéis e sujeito ao contrato.

O Superior Tribunal de Justiça acrescenta um temperamento importante em favor do inquilino. Mesmo sem a averbação, se ficar demonstrado que o adquirente tinha ciência inequívoca da locação e da cláusula de vigência, a denúncia pode ser afastada, sob pena de violação da boa-fé objetiva. Em outras palavras, quem arremata sabendo que o imóvel está alugado sob contrato protegido não pode depois alegar desconhecimento apoiado apenas na falta de registro.

Para quem investe em leilões, a leitura é prática: a existência de locação e a averbação de cláusula de vigência precisam entrar na análise de risco antes do lance, não depois. Uma consulta a advogados especializados na fase de estudo do edital costuma custar menos do que um contrato que se descobre inoponível depois da arrematação.

Checklist prático para locador, locatário e arrematante

Os três lados dessa relação têm deveres distintos, mas um ponto de partida comum: confirmar documentalmente em que fase está a arrematação antes de tomar qualquer decisão.

Se você é o locador (proprietário)

• Acompanhe o processo de execução e verifique se o auto de arrematação foi assinado pelo juiz.
• Enquanto não houver assinatura, continue cobrando e recebendo os aluguéis normalmente.
• Comunique o inquilino por escrito sobre a real situação do imóvel, evitando que ele suspenda pagamentos por informação desencontrada.
• Diante de atraso sem justificativa, notifique formalmente antes de partir para a ação de despejo.
• Se houver desistência do arrematante, guarde cópia da decisão que a homologou.

Se você é o locatário (inquilino)

• Não interrompa pagamentos apenas por suspeitar de mudança de titularidade.
• Exija comprovação documental antes de pagar a quem se apresenta como novo proprietário.
• Havendo dúvida real sobre o credor, ajuíze ação de consignação em pagamento cobrindo todo o período em disputa, sem deixar meses descobertos.
• Mantenha os depósitos em dia enquanto a consignação tramita.
• Verifique se o seu contrato tem cláusula de vigência averbada na matrícula, porque ela pode assegurar sua permanência no imóvel.

Se você é o arrematante

• Antes do lance, leia o edital e a matrícula para identificar locação em curso e eventual cláusula de vigência averbada.
• Não cobre aluguel nem exija desocupação antes da assinatura do auto.
• Depois de assinado o auto e registrada a aquisição, comunique o inquilino por escrito, com comprovação da titularidade.
• Se pretende retomar o imóvel, exerça a denúncia dentro dos 90 dias, sob pena de se presumir a manutenção da locação.
• Se pretende manter a locação, formalize a sub-rogação no contrato e documente o estado de conservação do imóvel.

Em qualquer das posições, solicitar certidão atualizada do processo de execução é o passo que separa decisão informada de suposição.

Erros comuns em arrematações judiciais de imóveis alugados

Alguns equívocos se repetem com frequência nesses processos, e reconhecê-los antecipadamente evita litígios como o analisado aqui.

• Presumir que o leilão, por si só, transfere a propriedade. A transferência depende da assinatura do auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro.
• Interromper o pagamento do aluguel sem confirmação formal. A dúvida sobre o credor não suspende a obrigação.
• Não consultar os autos da execução. A certidão processual mostra exatamente em que fase está a arrematação.
• Consignar apenas parte do período. O depósito judicial só produz efeito sobre os meses efetivamente cobertos.
• Ignorar a cláusula de vigência averbada na matrícula. Ela pode impedir o arrematante de retomar o imóvel antes do fim do contrato.
• Perder o prazo de 90 dias para a denúncia. O silêncio do adquirente faz presumir concordância com a manutenção da locação.
• Confundir posse com propriedade. Ocupar o imóvel e ser dono dele são situações jurídicas distintas, com consequências distintas.

O tema cruza direito processual, execução e locação, três campos com regras próprias que precisam ser lidas em conjunto. Contar com um escritório especializado em direito imobiliário desde o início preserva direitos em qualquer das posições envolvidas.

Perguntas Frequentes

A realização do leilão já transfere a propriedade do imóvel arrematado?
Não. Conforme o artigo 903 do Código de Processo Civil, a arrematação só é considerada perfeita, acabada e irretratável quando o auto é assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro. Antes disso, a propriedade permanece com o titular original.

Quem tem direito aos aluguéis enquanto a arrematação não é formalizada?
O proprietário que constava no contrato de locação antes do leilão. Os aluguéis são frutos civis do imóvel e acompanham a propriedade, que só se transfere com a assinatura do auto de arrematação.

O locatário pode parar de pagar aluguel por dúvida sobre a titularidade do imóvel?
Não. A solução correta é ajuizar ação de consignação em pagamento e depositar em juízo os valores devidos até que a titularidade seja esclarecida. A consignação precisa cobrir todo o período em disputa, porque meses não depositados continuam caracterizando inadimplência.

O que acontece se o locatário deixar de pagar aluguel sem justificativa?
O inadimplemento pode levar à rescisão do contrato e ao despejo, com base nos artigos 9º, inciso III, e 23, inciso I, da Lei 8.245/1991, além da cobrança dos valores atrasados, das custas processuais e dos honorários advocatícios.

O que acontece se o arrematante desistir da compra do imóvel?
Homologada judicialmente a desistência, a situação retorna ao estado anterior. O proprietário original recupera integralmente seus direitos sobre o imóvel, incluindo o recebimento dos aluguéis.

Depois que a arrematação se completa, o inquilino é obrigado a sair do imóvel?
Não automaticamente. Pelo artigo 8º da Lei 8.245/1991, o arrematante pode denunciar o contrato concedendo 90 dias para a desocupação, e deve exercer esse direito em até 90 dias contados do registro da aquisição. Se a locação for por prazo determinado e houver cláusula de vigência averbada na matrícula, o contrato deve ser respeitado até o fim do prazo.

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