O que é a adjudicação compulsória para registrar imóveis?

Você já se deparou com a seguinte situação: adquirir um imóvel com o pagamento parcelado, e ao concluir a quitação o vendedor não assinar a escritura pública de compra e venda? Sabia que a adjudicação compulsória pode ser a solução para resolver esse problema?

Pois bem, se você está enfrentando este problema, ou quer buscar mais informações sobre os seus direitos ao adquirir um bem imóvel, veio ao lugar certo.

O que é adjudicação compulsória?

A adjudicação compulsória é uma ferramenta jurídica à disposição do comprador para que lhe seja garantida a transferência da propriedade de um bem imóvel, quando o vendedor não o queira fazer de maneira voluntária. Ou seja é uma excelente ferramenta para quem deseja registrar seu imóvel.

É preciso que se tenha em mente que a propriedade de um bem imóvel somente é transmitida com o registro em sua matrícula, conforme a exigência do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Geralmente os negócios jurídicos envolvendo bens imóveis são feitos por meio da celebração de um contrato de promessa de compra e venda. Por meio deste instrumento, que pode ser público ou particular, o promitente vendedor assume a obrigação de vender ao promissário comprador um determinado bem imóvel, mediante pagamento, e de transferir-lhe a propriedade do bem quando houver o adimplemento integral do contrato.

Deste modo, é direito do comprador que, uma vez pago o contrato, a propriedade do bem imóvel lhe seja efetivamente transferida, assim como está expresso no Código Civil, que da mesma forma lhe confere a faculdade de demandar em juízo caso o vendedor se recuse:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
[…]
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Assim, a adjudicação compulsória é um procedimento judicial destinado a compelir o vendedor a que faça a transferência da propriedade de um bem imóvel ao comprador, quando houver o adimplemento contratual e a recusa não for justificada.
O mesmo se pode concluir da leitura dos artigos 15 e 16 do Decreto Lei 58 de 1937:

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
[…]
Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

Desta forma, aquele que pagou pelo imóvel tem o direito subjetivo de que lhe seja dada a propriedade, e a lei coloca a sua disposição mecanismos de assim o fazer.

Quando cabe a adjudicação compulsória?

É cabível a adjudicação compulsória quando o comprador cumpriu com a parte do contrato que lhe cabia, ou seja, com o pagamento do valor ajustado, e mesmo assim o vendedor se recusa a transmitir a propriedade do bem imóvel.
A decisão do juiz irá suprir a vontade do vendedor, realizando a transferência da propriedade do bem imóvel ao comprador, quando a recusa da transferência for injustificada.

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É possível a realização da adjudicação compulsória por meio extrajudicial?

Além da possibilidade de ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, é possível que o seu legitimado realize o procedimento de maneira extrajudicial, ou seja, diretamente no cartório.
A Lei 6.015/73 prevê:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

O pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

• Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;
• Prova do inadimplemento;
• Ata notarial lavrada por tabelião de notas;
• Certidões que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
• Comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

O inadimplemento é caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 dias, contados da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial de registro de imóveis.

A ata notarial é um documento elaborado pelo tabelião de notas, no qual irão contar obrigatoriamente a identificação do imóvel o nome e a qualificação do promitente comprador, a prova do pagamento do preço estabelecido no contrato e a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade.

O procedimento extrajudicial, como regra, possui uma série de vantagens, principalmente no critério cerelidade. Mesmo assim, conforme o Art. 216-B, da Lei 6.015/73, é indispensável que o requerente esteja acompanhado por advogado especialista, mesmo quando a adjudicação compulsória for feita de forma administrativa.

O que muda com a derrubada do veto ao art. 11 da Lei 14.382?

A Lei 14.383, chamada Lei dos Sistema Eletrônico de Registros Públicos, foi publicada em 22 de dezembro de 2022, e contou com uma série de vetos por parte do então Presidente da República, os quais vieram a ser derrubados posteriormente pelo Congresso Federal.

No que se refere ao procedimento da adjudicação compulsória feita por meio extrajudicial, com a derrubada dos vetos o procedimento muda em basicamente três aspectos:

1) o requerimento deverá ser instruído com um documento denominado “ata notarial”, a ser lavrado pelo tabelião de notas;

2) tornou-se dispensável o registro prévio do contrato de compra e venda;

3) não há necessidade de que se comprove a regularidade fiscal do promitente vendedor.

Quais os requisitos para a ação de adjudicação compulsória?

Para que seja possível o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, alguns requisitos precisam estar preenchidos, que são basicamente os seguintes:

1) Existência de um contrato de compra e venda;
2) Adimplemento das obrigações contratuais pelo comprador, sobretudo no que se refere ao pagamento do valor ajustado no contrato;
3) Recusa imotivada do vendedor em transferir a propriedade do bem imóvel ao comprador.

Existe alguma discussão em relação à necessidade de que o compromisso de compra e venda esteja registrado em cartório para que seja possível o ajuizamento da adjudicação compulsória. Contudo, o entendimento dos tribunais superiores é firme no sentido de ser dispensável este requisito.

A Súmula 239 do STJ diz: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Neste mesmo sentido, é a redação do Enunciado 95 do CJF: “O direito à adjudicação compulsória […], quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário”.

Quanto à recusa, é preciso se atentar para a necessidade de que ela seja inequívoca. Portanto, incumbe ao comprador que notifique o vendedor do cumprimento do pagamento do valor do imóvel, requerendo que lhe seja transferida a propriedade. Diante da negativa, então poderá ajuizar a ação.

Quem possui legitimidade para ingressar com a adjudicação compulsória?

Embora tenhamos dado foco especial à situação em que o vendedor omite-se ao transferir a propriedade do bem imóvel, é bom que se deixe registrado sobre a possibilidade de que o promitente vendedor ingresse com o procedimento judicial ou extrajudicial de adjudicação compulsória quando a recusa for por parte do promitente comprador.
Segundo a redação do artigo 216-B, § 1º, da Lei 6.015/73, possuem legitimidade para dar início à adjudicação compulsória:

• O promitente comprador;
• Cessionários ou promitentes cessionários do comprador;
• Sucessores do promitente comprador;
• Promitente vendedor.

É importante se ressaltar que, conforme o dispositivo supracitado, qualquer dos legitimados deverá estar assistido por um advogado especialista, mesmo quando o procedimento for extrajudicial.

É possível a adjudicação compulsória de um imóvel irregular?

Conforme já ressaltamos em outras oportunidades, a aquisição de um imóvel deve ser precedida de um procedimento de diligência, preferencialmente acompanhado por um advogado, para que o adquirente não jogue fora o sonho de uma vida e venha a sofrer prejuízos por conta da falta de cuidado.

Fala-se isso, pois a situação do imóvel é um fator importante a ser considerado quando da proposição da adjudicação compulsório. Uma vez que tal procedimento somente pode ser intentado quando o imóvel estiver plenamente regularizado. Se o imóvel estiver de alguma forma pendente de regularização imobiliário, não será possível o ajuizamento da ação.

É possível propor a adjudicação compulsória se o promitente vendedor já tiver falecido?

Acima já falamos sobre os requisitos para o ajuizamento da adjudicação compulsória, que são, em resumo, a existência de um contrato de compra e venda, o pagamento pelo comprador e a recusa injustificada de transferir a propriedade por parte do vendedor.

Não há óbice ao comprador que ajuíze a ação se entre a conclusão do contrato e a transferência da propriedade houver o falecimento do vendedor, devendo apenas observar que será o polo passivo da demanda.

Se o inventário estiver em andamento, cabe ao promissário comprador solicitar a concessão de alvará, para a averbação na matrícula do imóvel, habilitando-se nos autos do inventário. Caso o inventário ainda não tenha sido aberto, o promissário comprador possui legitimidade para iniciar o procedimento.

E se o imóvel tiver sido adquirido de pessoa que não é o proprietário constante na Matrícula do bem?

Não é raro na prática a realização de sucessivas transações envolvendo um bem imóvel sem que nenhuma delas tenha sido levada a registro. Ainda que os contratos, mesmo que particulares, tenha eficácia jurídica essa é uma ocorrência que coloca o comprador em uma posição vulnerável. Pois, como diz o velho ditado “só é dono quem registra”.

Utilizemos um exemplo: José comprou um apartamento na capital de Minas Gerais de Fernando, por um valor determinado. Após efetuar o pagamento, descobriu que a matrícula do bem na verdade estava registrada em nome de João, já falecido.

Fernando não pode lhe transferir a propriedade do apartamento, uma vez que não consta registro de seu nome na matrícula, e José também não pode fazê-lo porque já é falecido.
A complexidade do caso se apresenta, pois Fernando não pode ser parte no processo pois não é o legítimo proprietário do bem, e João, representado por seu espólio, também não, porque não há entre ele e José nenhuma relação jurídica.

José terá que fazer uma coisa que deveria ter feito lá no início, antes de comprar o apartamento: encontrar um advogado em Belo Horizonte de sua confiança, e feito uma diligência antes da celebração do contrato.

O que é melhor: adjudicação compulsória ou usucapião?

A usucapião é uma maneira de aquisição originária de propriedade, por meio da qual o possuidor converte a sua posse em propriedade. São diversas as modalidades de usucapião, sendo que cada uma delas exige requisitos formais e temporais distintos. É importante que se diga ainda que pode ser feita a usucapião judicial e a usucapião extrajudicial, ambos os procedimentos que tornam indispensável a assistência jurídica.

Como a questão é sobre a comparação entre usucapião e adjudicação compulsória, vamos supor que exista um contrato de compra e venda, para que seja possível essa análise.
Primeiramente é preciso que se verifique o requisito do decurso do tempo, para verificarmos se a situação preenche os requisitos que autorizem o ajuizamento da usucapião, ou a sua realização na esfera administrativa. Se a posse não contemplar o lapso temporal necessário para a usucapião, não há que se cogitar essa modalidade de regularização imobiliária.

A usucapião prevê a possibilidade de sua realização em lapsos temporais que vão de 5 até 15 anos. Em linhas gerais, conforme os artigos 1.238 e seguintes do Código Civil:

• Pode requerer a usucapião com 5 anos de posse quem possua área rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho e tendo nela sua moradia;
• Pode requerer a usucapião com 5 anos de posse, aquele que possuir imóvel em área urbana com no máximo 250 m², desde que não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano;
• Pode requerer a usucapião com 10 anos de posse, aquele que possuir imóvel e nele fixar sua moradia, ou realizar obras e serviços de caráter produtivo;
• Pode requerer a usucapião com 15 anos de posse, que possuir a posse de imóvel, independente de justo título.

Quando a posse for amparada em justo título, como por exemplo um contrato de promessa de compra e venda, outras possibilidades aparecem:

• Pode requerer a usucapião com 10 anos de posse aquele cuja posse for amparada em justo título e boa-fé;
• Pode requerer a usucapião com 5 nos de posse, se o imóvel for adquirido onerosamente, com base constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que nele tiver estabelecido sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Muito da análise sobre a possibilidade de requerimento de propriedade por meio da usucapião vai das especificidades do caso concreto. Por isso, torna-se indispensável consultar um advogado para que o caso concreto seja avaliado, e a melhor medida seja adotada.

Sob o ponto de vista do comprador que quer converter a sua posse em propriedade, a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória não é tão relevante. Existem sim detalhes técnicos, mas que ficam reservados ao advogado especialista contratado, e aos servidores do cartório, do tabelionato ou da Justiça.

É importante que se diga que a usucapião apresenta uma enorme vantagem de ordem fiscal, no que tange ao recolhimento do ITBI.

Por meio da adjudicação compulsória ocorre a transmissão da propriedade do bem imóvel, portanto, fato gerador do referido tributo. Já na usucapião o que ocorre é uma aquisição originária de propriedade, gerando como custo apenas os emolumentos e taxas de registro.

Portanto, antes desse optar pela adjudicação compulsória ou pela usucapião, recomenda-se a consulta a um advogado especialsta em usucapião para que o caso concreto seja analisado, e a melhor solução seja adotada.

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