Venda Direta em Execução Fiscal: o Que Muda com a Recomendação CNJ 171/2026

A venda direta de imóvel penhorado em execução fiscal é a alienação por iniciativa particular prevista no art. 880 do Código de Processo Civil: em vez de ir a leilão, o bem é vendido por proposta captada pelo próprio credor, por corretor ou por leiloeiro credenciado, e a venda só se completa depois que o juiz a homologa. Em junho de 2026, o Conselho Nacional de Justiça editou a Recomendação 171, orientando os tribunais a dar prioridade a esse caminho nas execuções fiscais.

Para quem compra, isso abre uma porta nova para adquirir imóveis penhorados por dívidas tributárias, muitas vezes por valor inferior ao da avaliação. Para quem teve o imóvel penhorado, significa que o bem pode ser vendido sem a disputa de lances que, no leilão, ajuda a puxar o preço para cima. Este artigo explica, em linguagem direta, o que muda para os dois lados.

Neste artigo:

• O que é a venda direta de imóvel penhorado
• O que diz a Recomendação CNJ 171/2026
• Recomendação não é lei: o que isso muda na prática
• Por que a execução fiscal ficou fora da Consolidação do CNJ
• O sistema Comprei: a venda direta que a União já pratica
• Como funciona a venda direta, passo a passo
• Dá para comprar abaixo do valor da avaliação?
• Comissão: quem paga o corretor ou o leiloeiro
• O que acontece com o IPTU e os demais tributos do imóvel
• Dívida de condomínio não segue a mesma regra
• Quando mais de um ente público cobra o mesmo imóvel
• Venda direta e leilão judicial: as diferenças que importam
• Riscos e pontos de atenção para quem quer comprar
• O que o devedor pode fazer quando o imóvel entra na venda direta
• Onde encontrar imóveis em venda direta
• Depois da homologação: carta, registro, ITBI e posse
• Checklist antes de fazer uma proposta
• Perguntas frequentes

O que é a venda direta de imóvel penhorado

A alienação por iniciativa particular, popularmente chamada de venda direta, é uma das formas que a lei oferece para transformar um bem penhorado em dinheiro e pagar o credor. Ela está no art. 880 do Código de Processo Civil e funciona como uma venda negociada, sem a disputa de lances típica do leilão.

Para entender onde ela se encaixa, vale lembrar a sequência que o CPC estabelece depois que um bem é penhorado e avaliado:

• Adjudicação: o próprio credor, ou outro legitimado, fica com o bem pelo valor da avaliação, abatendo o correspondente da dívida.
• Alienação por iniciativa particular: se ninguém adjudicar, o credor pode pedir para vender o bem diretamente, por conta própria ou por meio de corretor ou leiloeiro público credenciado no tribunal.
• Leilão judicial: se as opções anteriores não derem resultado, o bem vai a leilão, hoje quase sempre eletrônico, na forma do art. 881 do CPC.

A execução fiscal é o processo que a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios usam para cobrar tributos e outras dívidas inscritas em dívida ativa. Ela é regida pela Lei 6.830/1980, a Lei de Execuções Fiscais, cujo desenho original gira em torno do leilão público. O art. 1º dessa lei, porém, manda aplicar o Código de Processo Civil de forma subsidiária, e é por essa porta que a venda direta entra no processo tributário.

O ponto central para quem compra é que a natureza do negócio não muda. O bem continua sendo vendido pela Justiça, sob controle do juiz, e a aquisição é originária: o comprador não recebe o imóvel "do devedor", recebe do processo. O que muda é o caminho até ele. Em vez de edital com data marcada e lances em plataforma, há uma proposta apresentada nos autos e submetida ao juiz.

O que diz a Recomendação CNJ 171/2026

A Recomendação 171 foi editada pelo Conselho Nacional de Justiça em 26 de junho de 2026, subscrita pelo ministro Edson Fachin. O texto orienta juízes e tribunais com competência em execução fiscal a priorizar a alienação por iniciativa particular em relação ao leilão judicial, como forma de dar mais efetividade à cobrança da dívida ativa, sempre respeitados os requisitos legais e garantidas a publicidade e a transparência.

O contexto ajuda a entender a medida. Sucessivas edições do relatório Justiça em Números apontam a fase de execução como o maior gargalo do Judiciário brasileiro, concentrando o maior acervo de processos, os maiores tempos de tramitação e as mais altas taxas de congestionamento. Dentro desse universo, as execuções fiscais respondem por uma parcela expressiva do estoque. Buscar um caminho mais rápido do que o leilão para transformar bens penhorados em dinheiro é, portanto, uma resposta compreensível a um problema real de gestão judiciária.

O texto é curto. Praticamente se resume a essa orientação e à cláusula de vigência. Não cria procedimento novo, não altera o CPC, não altera a Lei de Execuções Fiscais e não estabelece regras nacionais sobre preço mínimo, comissão ou escolha do intermediário.

Essa concisão é, ao mesmo tempo, a virtude e o problema da norma. Virtude porque não invade competência legislativa. Problema porque joga para cada juízo a definição de todas as variáveis que realmente afetam comprador e devedor. O resultado previsível é que a venda direta em execução fiscal funcione de um jeito em uma vara e de outro jeito na vara vizinha, pelo menos até que surja regulamentação própria.

Recomendação não é lei: o que isso muda na prática

Essa distinção parece técnica, mas tem três consequências bem concretas.

Primeira: o juiz não está obrigado a seguir. Recomendação é diretriz de política judiciária, não norma vinculante. O magistrado continua livre para entender que, naquele caso, o leilão protege melhor os interesses em jogo. Se você é o devedor e discorda da venda direta, esse é um argumento disponível.

Segunda: quem pede a venda direta é o credor, não o juiz. O art. 880 do CPC é expresso ao dizer que, não efetivada a adjudicação, o exequente poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro credenciado. Na execução fiscal, o exequente é a Fazenda Pública, que atua vinculada à lei e às suas normas internas. Ou seja, a recomendação se dirige ao Judiciário, mas depende de uma iniciativa que cabe à procuradoria. Sem que cada Fazenda regulamente o tema, a orientação tende a ter pouco efeito prático.

Terceira: não há padrão nacional. Enquanto o leilão judicial tem edital, prazos, regras de lance e fiscalização razoavelmente uniformes, a venda direta em execução fiscal depende inteiramente da decisão proferida em cada processo. Por isso, nesse modelo, ler a decisão judicial deixa de ser uma formalidade e passa a ser o passo mais importante do negócio.

Por que a execução fiscal ficou fora da Consolidação do CNJ

Em agosto de 2026, a Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento 255/2026, que instituiu a Consolidação Nacional da Execução Efetiva e criou a Plataforma Nacional de Alienações Judiciais, a PNAJ, pensada para concentrar em um único ambiente oficial a divulgação e a realização dos leilões judiciais eletrônicos do país.

Acontece que o art. 1º, §3º, desse provimento afasta expressamente a aplicação da Consolidação às execuções penais e às execuções fiscais, ressalvadas as hipóteses previstas em lei ou em ato próprio do CNJ. Além disso, a entrada em vigor da Consolidação foi adiada pelo Provimento 256/2026 para fevereiro de 2027, e a obrigatoriedade da plataforma ainda depende de etapas posteriores de homologação e prazo.

O resultado é um descompasso que vale a pena ter em mente. De um lado, a Recomendação 171 manda priorizar a venda direta justamente na execução fiscal. De outro, a norma que criaria plataforma única, publicidade padronizada e controle centralizado para as alienações judiciais não alcança a execução fiscal. A modalidade mais flexível foi estimulada exatamente no campo em que o arcabouço de transparência não se aplica.

Esse é o ponto que separa o comprador informado do comprador apressado. Se você acompanha o tema das alienações judiciais, vale ler também nossa análise sobre o que muda para quem arremata durante a transição da PNAJ e sobre o adiamento das regras de execução do CNJ para 2027.

O sistema Comprei: a venda direta que a União já pratica

A venda direta em execução fiscal não é uma novidade de 2026. A Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional opera desde 2022 o programa Comprei, regulamentado pela Portaria PGFN 3.050/2022 e detalhado pela Instrução Normativa CGR/PGDAU/PGFN 40/2022. É o exemplo mais maduro de como a alienação por iniciativa particular funciona quando o credor é o Fisco.

No Comprei, bens penhorados em execuções fiscais da União, ou oferecidos em acordos administrativos, são incluídos em uma plataforma pública após autorização judicial. O anúncio é feito por corretores e leiloeiros credenciados, e o comprador apresenta proposta pelo próprio sistema, com acesso por conta gov.br. A compra é tratada como forma originária de aquisição da propriedade, o que significa que o imóvel é transferido livre de ônus registrados.

Dois detalhes do modelo ajudam a entender o que a Recomendação 171 pretende generalizar. O primeiro é que a venda depende sempre de decisão judicial que a autorize e que fixe as condições, inclusive o patamar mínimo. O segundo é que, antes de o bem ir à venda, a Fazenda abre caminho para o devedor regularizar a dívida: o pagamento integral ou a negociação do débito pode interromper o processo de alienação.

Para o devedor, essa é uma informação prática relevante. A inclusão do bem em venda direta não é o fim da linha. Enquanto a venda não se efetiva, a quitação ou o acordo ainda podem retirar o imóvel da plataforma.

Como funciona a venda direta, passo a passo

A venda direta segue um roteiro definido pelo juiz antes de qualquer proposta ser aceita. O art. 880, §1º, do CPC determina que o magistrado fixe o prazo para a venda, a forma de divulgação, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem.

1. Pedido do credor. A Fazenda exequente requer a alienação por iniciativa particular nos autos da execução fiscal.
2. Decisão do juiz. O juízo defere o pedido e fixa prazo, publicidade, preço mínimo, forma de pagamento, garantias e comissão. Essa decisão é o documento que rege todo o negócio.
3. Busca de interessados. O credor, o corretor ou o leiloeiro divulga o bem e capta propostas, pelos meios que a decisão autorizou.
4. Apresentação da proposta. A oferta que atende às condições fixadas é levada ao processo.
5. Manifestação das partes. Credor e devedor podem se pronunciar sobre a proposta antes da homologação.
6. Termo nos autos. A venda é formalizada por termo assinado pelo juiz, pelo exequente, pelo comprador e, se estiver presente, pelo executado, conforme o art. 880, §2º.
7. Carta de alienação e imissão na posse. No caso de imóvel, o comprador recebe a carta de alienação, que é levada a registro no cartório de imóveis, e o mandado de imissão na posse.

Há um ponto de atenção que muda bastante a estratégia de quem compra. Como não existe disputa de lances, a primeira proposta que alcança o preço mínimo tende a ser a levada à homologação. Na prática, o modelo se aproxima de uma venda ao primeiro interessado que cumprir as condições, e não de uma concorrência. Quem localiza a oportunidade primeiro leva.

Sobre os profissionais envolvidos, o CPC exige que corretores e leiloeiros sejam credenciados pelo tribunal e tenham pelo menos três anos de atuação profissional, conforme o art. 880, §3º. Só onde não houver profissional credenciado é que o credor pode escolher livremente quem fará a intermediação, segundo o art. 880, §4º. Na execução fiscal, essa escolha recai sobre um ente público e, por isso, precisa respeitar a impessoalidade e a moralidade que o art. 37 da Constituição impõe à Administração.

Dá para comprar abaixo do valor da avaliação?

Sim. É possível comprar por valor inferior ao da avaliação na venda direta, desde que o preço não seja considerado vil. O art. 880, §1º, do CPC manda o juiz fixar o preço mínimo observando o art. 891, cujo parágrafo único considera vil o preço inferior a 50% da avaliação quando o juiz não tiver fixado outro patamar.

Na prática, o juiz pode definir como mínimo 60%, 70% ou 80% do valor avaliado, e uma proposta nesse patamar será válida. No programa Comprei, os editais da PGFN chegam a anunciar bens com desconto de até 50% sobre a avaliação.

Esse é, porém, um dos pontos mais debatidos da nova orientação, e o motivo é simples. No leilão judicial, o desconto sobre a avaliação só aparece depois de uma etapa de disputa:

• no primeiro leilão, a referência é o valor da avaliação;
• no segundo leilão, admitem-se lances menores, desde que não sejam vis, na forma dos arts. 886, 891 e 895 do CPC;
• na execução fiscal, a Súmula 128 do STJ já determinava a realização de segundo leilão quando o primeiro não alcançasse lanço superior à avaliação.

Ou seja, no leilão o desconto é testado pelo mercado, com vários interessados competindo. Na venda direta, sem concorrência, um preço mínimo baixo pode levar o bem a ser vendido por menos do que ele realmente valeria. Isso prejudica o devedor, que continua respondendo pelo saldo da dívida, e também o próprio Fisco, que arrecada menos. Parte da doutrina processual sustenta, por isso, que quando a venda direta é deferida antes do leilão o preço mínimo deveria ser a avaliação atualizada, reservando o deságio para o leilão posterior, em que a competição de lances legitima o desconto.

Para quem pretende comprar, a conclusão é direta: o preço mínimo é sempre o que está na decisão judicial, não um percentual presumido. Leia a decisão antes de formular qualquer proposta.

Comissão: quem paga o corretor ou o leiloeiro

A lei não diz quem paga a comissão na venda direta nem em qual percentual. O CPC apenas determina que o juiz a fixe, se for o caso. Como a Recomendação 171/2026 também silencia sobre o tema, cada juízo pode decidir de um jeito.

A definição importa para os dois lados. Se a comissão sai do valor da venda, sobra menos dinheiro para abater a dívida e o devedor permanece devendo mais. Se é cobrada do comprador sem aviso claro, a chance de discussão judicial e até de anulação do negócio aumenta.

Um parâmetro útil vem do Tema 938 do STJ, firmado no REsp 1.599.511/SP em 2016. O tribunal considerou válida a cláusula que transfere ao comprador o pagamento da comissão de corretagem, desde que o preço total e o valor da comissão sejam informados com antecedência e de forma destacada. O caso tratava de compra de imóvel na planta, mas a lógica da informação prévia e destacada se aplica por analogia: a comissão pode ficar a cargo do comprador se isso constar, de forma clara, da divulgação da oferta.

Há ainda um efeito que passa despercebido e merece atenção especial. Se a comissão for descontada do produto da venda em um negócio já fechado por metade da avaliação, o valor efetivamente destinado ao pagamento da dívida pode cair abaixo do piso legal, o que aproxima a operação do preço vil que o art. 891 do CPC veda. Vale conferir, na decisão, se a comissão incide sobre o preço ou é somada a ele.

Para quem quer comprar, a recomendação prática é somar a comissão ao preço da proposta antes de calcular se o negócio compensa, e exigir que essa informação esteja por escrito.

O que acontece com o IPTU e os demais tributos do imóvel

Quem compra um imóvel por venda direta em execução fiscal recebe o bem livre dos tributos anteriores ligados à propriedade, como IPTU e taxas, porque esses débitos passam a ser pagos com o dinheiro da venda. É o que determina o art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, que trata da chamada sub-rogação no preço.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento no Tema Repetitivo 1.134, julgado pela Primeira Seção em 9 de outubro de 2024, nos REsps 1.914.902/SP, 1.944.757/SP e 1.961.835/SP, sob relatoria do ministro Teodoro Silva Santos. A tese fixada é a de que, diante do art. 130, parágrafo único, do CTN, é inválida a previsão em edital de leilão que atribua ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data da alienação. Como a alienação por iniciativa particular produz os mesmos efeitos da arrematação, a regra se estende à venda direta.

Existe, porém, uma ressalva que muitos materiais sobre o tema omitem e que pode fazer diferença real. A Primeira Seção aprovou, no próprio acórdão, a modulação dos efeitos da decisão, com fundamento na segurança jurídica, na proteção da confiança e na isonomia. A tese alcança os editais publicados a partir da data de publicação da ata de julgamento. Quem adquiriu imóvel sob edital anterior não está automaticamente amparado pela tese e precisa analisar a situação concreta.

Feita essa ressalva, as consequências práticas são duas:

• Para o comprador, é uma vantagem real. Os tributos anteriores ligados ao imóvel não passam para ele, e a aquisição é originária.
• Para o devedor e os demais credores, o valor da venda passa a ser a única fonte para quitar esses tributos. Quanto menor o preço, menor o montante disponível para pagar todos.

Dívida de condomínio não segue a mesma regra

Esse é o erro mais caro que um comprador de imóvel penhorado pode cometer. A regra do art. 130 do CTN fala de tributos. A cota condominial não é tributo: é obrigação propter rem, que acompanha o imóvel por força do art. 1.345 do Código Civil e alcança quem passa a ser titular do bem.

A Terceira Turma do STJ enfrentou o tema no REsp 2.197.699/SP, relatado pela ministra Nancy Andrighi e julgado em setembro de 2025, assentando que a assunção do débito pelo novo titular do direito real não exonera automaticamente o titular anterior. São dois vínculos que convivem: a dívida acompanha a coisa perante o condomínio e permanece exigível, em caráter pessoal, de quem a deixou vencer.

Traduzindo para a decisão de compra: antes de propor, levante a dívida de condomínio e verifique como a decisão judicial a trata. Dependendo do caso, ela entra na conta do comprador. Tratamos do tema em detalhe em quem paga o condomínio após o leilão do imóvel, segundo o STJ.

Quando mais de um ente público cobra o mesmo imóvel

É comum que um imóvel penhorado em execução fiscal federal tenha, simultaneamente, IPTU atrasado com o Município e eventualmente débitos estaduais. A pergunta natural é quem recebe primeiro.

Desde 24 de junho de 2021, quando o Supremo Tribunal Federal julgou a ADPF 357, sob relatoria da ministra Cármen Lúcia, não existe mais hierarquia entre os entes federados nessa fila. O Plenário declarou a não recepção, pela Constituição de 1988, do parágrafo único do art. 187 do CTN e do parágrafo único do art. 29 da Lei de Execuções Fiscais, que davam preferência à União sobre Estados e Municípios, e cancelou a Súmula 563 do STF. O fundamento foi o princípio federativo e a isonomia entre os entes.

O IPTU, que já está vinculado ao preço por força do art. 130 do CTN, deve ser reservado e pago com o produto da venda. O que a jurisprudência ainda não pacificou é o critério de rateio quando o dinheiro da venda não basta para quitar todos os tributos incidentes sobre o imóvel. Esse é um ponto em aberto que a Recomendação 171 não enfrenta e que tende a gerar incidentes processuais à medida que a venda direta se massifique.

Para o comprador, a boa notícia é que esse é um problema da divisão do dinheiro entre credores, e não dele. Para o devedor, é o oposto: enquanto a divisão não se resolve, débitos podem permanecer em aberto em seu nome.

Venda direta e leilão judicial: as diferenças que importam

A venda direta pode ser mais rápida e flexível. O leilão judicial oferece mais concorrência e um rito mais padronizado. A escolha entre os dois afeta o preço final, a segurança do negócio e a transparência do processo.

Críticos da recomendação apontam que o leilão eletrônico atual já é rápido, barato para o processo e auditável, e que substituí-lo por negociações sem regras nacionais sobre escolha do intermediário, comissão e preço pode significar menos concorrência e mais litígio. Esse debate não está encerrado.

Riscos e pontos de atenção para quem quer comprar

A venda direta não é um negócio ruim. Bem conduzida, com profissional credenciado, preço mínimo adequado, comissão definida de antemão e divulgação ampla, ela pode ser vantajosa para todos os envolvidos. Mas há riscos específicos que o leilão não apresenta.

Flexibilidade procedimental ampla. Em junho de 2026, a Terceira Turma do STJ julgou o REsp 2.202.208, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, em caso de execução de título extrajudicial. O tribunal manteve a validade de uma venda direta realizada sem a estrita observância do procedimento do art. 880 do CPC, ao fundamento de que, homologado o negócio pelo juiz, eventual invalidade depende da demonstração de prejuízo. A relatora registrou que há flexibilidade do juiz para fixar as condições da alienação, adequadas às circunstâncias do caso e passíveis de revisão. Pesaram a favor da validade o fato de a venda ter superado 50% da avaliação, ter sido paga à vista e ter contado com intermediação profissional.

Esse precedente dá segurança a quem compra de boa-fé. Ao mesmo tempo, sinaliza que falhas formais tendem a não anular o negócio, o que reduz as chances do devedor que queira questionar a venda depois de concluída.

Ausência de edital padronizado. No leilão, o edital reúne descrição do bem, ônus, situação de ocupação e condições de pagamento em um documento público. Na venda direta, essas informações podem estar espalhadas entre a decisão judicial, o anúncio do intermediário e os autos. Cabe ao comprador reunir tudo.

Imissão na posse pode demorar. O imóvel pode estar ocupado pelo executado, por familiares ou por locatários. A carta de alienação resolve a propriedade; a posse pode exigir um procedimento próprio e tempo adicional.

Discussões pendentes no processo. Embargos à execução, impugnações e recursos em curso podem atrasar ou comprometer a venda. Vale verificar o estágio processual antes de propor.

O que o devedor pode fazer quando o imóvel entra na venda direta

Quem teve o imóvel penhorado não é espectador passivo nesse procedimento. Há caminhos legítimos de atuação, e eles funcionam melhor quando exercidos cedo. Muitas delas valem também antes de o bem chegar à expropriação, como mostramos em o que fazer quando seu imóvel está sendo levado a leilão.

• Acompanhar e se manifestar. O devedor pode se pronunciar sobre a proposta antes da homologação. Silêncio nessa fase enfraquece qualquer questionamento posterior, sobretudo diante do entendimento de que a invalidade depende de demonstração de prejuízo.
• Questionar preço mínimo muito baixo. O art. 805 do CPC determina que, havendo vários meios, a execução siga pelo modo menos gravoso ao executado. Preço mínimo distante do valor de mercado, sem a contrapartida da disputa de lances, é argumento concreto.
• Pedir reavaliação. Se a avaliação está desatualizada, requerer nova avaliação antes da venda costuma ser mais eficaz do que discutir o preço depois de homologado o negócio.
• Verificar o tratamento da comissão. Se a comissão for descontada do produto da venda, o valor que efetivamente abate a dívida diminui. Vale conferir como a decisão trata esse ponto.
• Conferir a destinação do dinheiro. Os tributos vinculados ao imóvel devem ser pagos com o produto da venda. Acompanhar essa destinação evita que débitos continuem sendo cobrados depois.
• Negociar enquanto há tempo. No modelo da Fazenda Nacional, o pagamento ou a negociação do débito pode suspender a venda até que ela se efetive. Parcelamentos e transações tributárias continuam disponíveis mesmo com o bem já incluído em alienação.

Onde encontrar imóveis em venda direta

Essa é a pergunta mais prática e também a de resposta mais incômoda: não existe, hoje, um lugar único onde consultar todos os imóveis em venda direta na execução fiscal. É exatamente a consequência de a execução fiscal ter ficado fora da plataforma nacional de alienações judiciais.

Na esfera federal, o caminho é razoavelmente organizado. Os bens penhorados em execuções fiscais da União aparecem no portal do programa Comprei, mantido pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, com cadastro do interessado por conta gov.br. Os anúncios também costumam ser replicados por corretores e leiloeiros credenciados em seus próprios canais, o que amplia o alcance mas dispersa a informação.

Na esfera estadual e municipal, o cenário é mais fragmentado. A divulgação segue a forma que cada juiz determinar na decisão que autoriza a venda, e varia bastante: publicação em diário, anúncio em plataforma de leilões, divulgação pelo próprio corretor ou leiloeiro, ou combinação dessas vias. Alguns tribunais mantêm cadastros de profissionais credenciados que concentram parte das ofertas.

Isso cria uma assimetria de informação que merece ser dita com clareza. Como a venda direta não tem disputa de lances e a primeira proposta válida tende a prevalecer, quem acompanha os processos de perto, ou conta com quem acompanha, chega antes. O investidor que depende apenas de portais agregadores tende a ver a oportunidade quando ela já foi levada à homologação.

Dois hábitos ajudam a reduzir essa assimetria. O primeiro é monitorar diretamente as decisões proferidas em execuções fiscais nas comarcas de interesse, já que é a decisão que autoriza a venda que inaugura o prazo. O segundo é verificar sempre a autenticidade da oferta nos autos antes de qualquer pagamento, porque anúncios de venda de imóveis judiciais são terreno conhecido de fraudes. Nenhum pagamento deve ser feito a conta de pessoa física ou a intermediário não identificado no processo. Os cuidados de verificação são os mesmos que tratamos em é seguro participar de um leilão pela internet.

Se o seu interesse é mais amplo do que a execução fiscal, reunimos as vias de busca em como encontrar imóveis em leilão.

Depois da homologação: carta, registro, ITBI e posse

Fechar o negócio não encerra o processo de aquisição. A etapa seguinte costuma consumir mais tempo e mais dinheiro do que o comprador inexperiente projeta, e vale conhecer a sequência antes de propor. O roteiro é próximo ao da arrematação, detalhado em comprei um imóvel em leilão, qual o próximo passo.

Termo de alienação e carta. Homologada a venda, ela se formaliza por termo nos autos, assinado pelo juiz, pelo exequente, pelo comprador e, se presente, pelo executado. Em seguida é expedida a carta de alienação, documento que instrui o registro no cartório de imóveis. É a carta, e não o contrato particular, que transfere a propriedade.

Registro na matrícula. A propriedade só se consolida com o registro. Até lá, o comprador tem um direito, não o domínio. Vale conferir se a carta traz a descrição do imóvel compatível com a matrícula, porque divergências de descrição são causa frequente de exigência cartorária e de atraso.

ITBI. O imposto de transmissão incide sobre a aquisição e é custo do comprador. Ele não se confunde com os tributos anteriores do imóvel, esses sim sub-rogados no preço. A sub-rogação do art. 130 do CTN alcança o passado do bem, não o imposto gerado pela própria transferência. Some o ITBI, as custas e os emolumentos de registro à conta antes de decidir.

Imissão na posse. O juízo da execução expede mandado de imissão na posse. Se o imóvel estiver desocupado, a etapa é rápida. Se estiver ocupado pelo executado, por familiares ou por locatário, pode haver resistência, pedidos de prazo e discussões sobre a existência de contrato de locação ou de proteção da moradia. É o item que mais desorganiza o cálculo de retorno de quem compra imóvel judicial. Reunimos as estratégias para encurtar essa etapa em como conseguir a posse rápida de um imóvel comprado em leilão.

Dívidas não tributárias. Condomínio, contas de consumo em atraso e eventuais obrigações contratuais vinculadas ao imóvel seguem lógica própria e precisam ser verificadas antes, não depois. É nesse ponto que a economia obtida no preço costuma evaporar.

Checklist antes de fazer uma proposta

Se você pretende comprar um imóvel em venda direta na execução fiscal, percorra estes pontos antes de assinar qualquer coisa:

1. Leia a decisão que autorizou a venda direta e anote preço mínimo, prazo, forma de pagamento e garantias exigidas.
2. Confirme quem paga a comissão, qual o percentual e se ela incide sobre o preço ou é somada a ele.
3. Obtenha matrícula atualizada do imóvel e verifique penhoras, hipotecas, usufrutos e outros ônus registrados.
4. Levante as dívidas de condomínio e veja como a decisão judicial as trata.
5. Verifique a situação de ocupação do imóvel e estime o tempo até a imissão na posse.
6. Consulte o andamento processual e identifique embargos, impugnações ou recursos pendentes.
7. Confirme se o intermediário é credenciado no tribunal e se a divulgação atendeu ao que a decisão determinou.
8. Faça a conta final somando preço, comissão, custos de registro, ITBI, eventual dívida de condomínio e o custo de desocupação.

A leitura técnica desses documentos é o que separa uma boa oportunidade de um problema caro. O escritório acompanha o tema de perto: Daniel Frederighi preside a Comissão Estadual de Leilões da OAB/MG, atuando na discussão das regras que estruturam as alienações judiciais no país.

Perguntas frequentes

O que é alienação por iniciativa particular?
É a venda de um bem penhorado fora do leilão, feita pelo credor ou por corretor ou leiloeiro credenciado, com base em proposta aprovada pelo juiz. Está prevista no art. 880 do Código de Processo Civil.

A Recomendação CNJ 171/2026 acabou com o leilão na execução fiscal?
Não. Ela apenas orienta os tribunais a priorizar a venda direta. Não altera a lei nem obriga o juiz. Se a venda direta não se concretizar, o bem continua podendo ir a leilão judicial.

Recomendação do CNJ é obrigatória?
Não. Recomendação é diretriz de política judiciária, sem força vinculante. O juiz pode seguir ou não, de acordo com as circunstâncias do processo.

Posso comprar um imóvel abaixo da avaliação na venda direta?
Pode, se o juiz fixar preço mínimo inferior à avaliação. Sem fixação judicial de outro patamar, considera-se vil o preço inferior a 50% da avaliação, conforme o art. 891 do CPC.

Quem compra por venda direta paga o IPTU atrasado do imóvel?
Não. Pelo art. 130, parágrafo único, do CTN e pelo Tema 1.134 do STJ, os tributos anteriores ligados ao imóvel são pagos com o produto da venda. Atenção à modulação de efeitos do Tema 1.134, que alcança editais publicados a partir da publicação da ata de julgamento.

E a dívida de condomínio, passa para o comprador?
Pode passar. A cota condominial não é tributo e acompanha o imóvel como obrigação propter rem, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. É preciso verificar o caso concreto e o que diz a decisão judicial.

Quem paga a comissão do corretor na venda direta?
Depende da decisão do juiz, pois a lei não define. Ela pode ser atribuída ao comprador, desde que informada de forma clara e antecipada na divulgação da oferta.

A venda direta vale para qualquer execução fiscal?
Em tese sim, por aplicação subsidiária do CPC à Lei 6.830/1980, mas depende de requerimento do credor e de deferimento judicial. Na prática, o modelo é mais estruturado na esfera federal, por meio do sistema Comprei da PGFN.

A Plataforma Nacional de Alienações Judiciais se aplica à execução fiscal?
Não. A Consolidação Nacional da Execução Efetiva, instituída pelo Provimento CNJ 255/2026, exclui expressamente as execuções fiscais e penais do seu âmbito, ressalvadas hipóteses previstas em lei ou em ato próprio do CNJ. Para os leilões que a plataforma alcança, veja o que muda nos leilões judiciais com o Provimento CNJ 255/2026.

O devedor é intimado da venda direta?
O devedor pode se manifestar sobre a proposta antes da homologação e assina o termo de alienação quando presente. Falhas de intimação, porém, nem sempre anulam o negócio: o STJ exige demonstração de prejuízo concreto.

A compra em venda direta é aquisição originária?
Sim. A alienação por iniciativa particular produz os mesmos efeitos da arrematação, transferindo o bem pela via judicial, e não por negócio entre particulares.

Dá para pagar parcelado?
Depende das condições fixadas pelo juiz na decisão que autoriza a venda, que define forma de pagamento e garantias exigidas.

Precisa de orientação sobre leilão ou venda direta de imóvel em execução fiscal?

A análise da decisão judicial, da matrícula e das dívidas do imóvel antes da proposta evita surpresas e ajuda a identificar riscos que não aparecem à primeira vista. Os advogados do escritório Daniel Frederighi Advogados Associados atuam em leilões judiciais e execuções fiscais em todo o país, sob a condução de Daniel Frederighi, presidente da Comissão Estadual de Leilões da OAB/MG.

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