Multipropriedade: Atraso na Entrega Permite Rescisão

O atraso na entrega de um empreendimento de multipropriedade dá ao comprador o direito de rescindir o contrato e receber de volta tudo o que pagou, sem desconto de multa, corretagem ou taxa administrativa. Esse direito nasce quando a incorporadora ultrapassa o prazo de entrega somado ao período de tolerância previsto em contrato, normalmente de 180 dias. A regra vale mesmo que o empreendimento seja inaugurado depois: o atraso já configurado não se apaga.

Esse pedido é o que o mercado chama de distrato de multipropriedade por culpa da vendedora, e ele não se confunde com a simples desistência do comprador. Quando quem descumpriu o contrato foi a incorporadora, a devolução é integral e em parcela única, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.

Neste artigo:

• O que é multipropriedade imobiliária
• O que a Justiça decidiu no caso de Extremoz/RN
• Quando o atraso na entrega autoriza a rescisão
• Devolução integral e a Súmula 543 do STJ
• Quanto você recebe de volta no distrato por atraso
• Caso fortuito e força maior: por que a alegação costuma cair
• Documentos e provas necessários para pedir a rescisão
• Erros comuns de quem compra multipropriedade
• O que fazer se o seu empreendimento atrasou

O que é multipropriedade imobiliária

Multipropriedade é o regime em que várias pessoas são donas do mesmo imóvel, cada uma com direito de usá-lo em períodos determinados do ano. O comprador não adquire o apartamento inteiro, e sim uma fração de tempo, uma ou duas semanas anuais, por exemplo, com direito real sobre o bem, registrado na matrícula.

O regime foi disciplinado pela Lei nº 13.777/2018, que inseriu os artigos 1.358-B a 1.358-U no Código Civil. Antes dela, a chamada cota imobiliária circulava no mercado sem moldura legal clara, o que gerava insegurança sobre a natureza do direito adquirido. Hoje, a multipropriedade tem contornos definidos:

• Cada fração de tempo não pode ser inferior a sete dias, seguidos ou intercalados (art. 1.358-E do Código Civil);
• A instituição do regime se dá por ato entre vivos ou testamento, com registro no cartório de imóveis;
• Cada multiproprietário responde proporcionalmente pelas despesas de manutenção e pela cota condominial;
• A fração pode ser vendida, doada, alugada ou herdada, como qualquer bem imóvel.

Vale separar desde já dois produtos que o mercado costuma embaralhar. A multipropriedade gera direito real sobre fração de tempo de um imóvel específico, com registro em matrícula. Já os clubes de férias e sistemas de pontos são contratos de prestação de serviços: o consumidor compra o direito de reservar hospedagens, não uma parcela do imóvel. A diferença muda tudo na hora de discutir o cancelamento, porque o regime jurídico aplicável é outro.

Na prática, quase toda venda de multipropriedade envolve empreendimentos em construção, resorts e hotéis de praia vendidos na planta. É aí que mora o problema mais recorrente: o comprador paga durante anos por uma fração de tempo em um imóvel que ainda não existe. Quando a obra atrasa, aplica-se ao caso a mesma proteção do Código de Defesa do Consumidor que ampara qualquer comprador de imóvel na planta, algo que um advogado especialista consegue avaliar já na leitura do contrato.

O que a Justiça decidiu no caso de Extremoz/RN

Uma decisão do Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública de Extremoz, no Rio Grande do Norte, ilustra bem como esses casos vêm sendo resolvidos. O juízo rescindiu um contrato de multipropriedade e condenou a incorporadora a devolver integralmente os valores pagos, porque o empreendimento não foi entregue no prazo contratual nem dentro do período de tolerância de 180 dias.

Os compradores adquiriram, em julho de 2022, uma fração de tempo vinculada a um resort de praia. Pelo contrato, a conclusão deveria ocorrer em junho de 2024, já computado o prazo extra de tolerância. Ao ajuizar a ação, informaram ter desembolsado R$ 23.471,80 e pediram a rescisão do negócio (processo nº 0801719-78.2026.8.20.5162).

A incorporadora apresentou três linhas de defesa. Sustentou que a ação teria perdido o objeto porque o empreendimento já fora inaugurado. Atribuiu o atraso a caso fortuito e força maior. E defendeu a validade das cláusulas que previam retenção de valores em caso de desfazimento. Nenhuma delas prosperou.

Três fundamentos da decisão têm alcance que vai muito além daquele processo:

• Inauguração não é entrega. A abertura comercial do empreendimento não se confunde com a disponibilização da fração adquirida nas condições prometidas e dentro do cronograma assumido.
• O atraso consumado gera direito à resolução. Vencido o prazo de tolerância sem entrega, o consumidor passa a ter a faculdade de rescindir, e a incorporadora não neutraliza esse direito concluindo a obra depois.
• O ônus da prova é da incorporadora. Cabia a ela demonstrar a conclusão regular no prazo ajustado, ou os fatos capazes de justificar o atraso. Não fez nem uma coisa nem outra.

Ao final, a sentença determinou a devolução de todos os valores comprovadamente pagos, em parcela única, sem retenção de multa, comissão de corretagem, taxa administrativa ou qualquer outro abatimento. Os valores foram corrigidos pelo INCC-DI desde cada desembolso, com juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. A decisão ainda declarou inexigíveis as parcelas vincendas a partir do ajuizamento da ação e proibiu cobranças, protestos ou inscrição dos compradores em cadastros de inadimplentes por causa do contrato rescindido.

Decisões no mesmo sentido têm aparecido em outros estados ao longo de 2025 e 2026, inclusive em segunda instância. Vale notar que o atraso na obra é apenas uma das causas que autorizam o desfazimento do negócio: as demais hipóteses de cancelamento de contrato de multipropriedade seguem lógica própria quanto a prazos e retenções. O argumento de que a multipropriedade teria uma obrigação de entrega diferente da incorporação comum, por causa do uso escalonado entre vários proprietários, vem sendo rejeitado: o dever de concluir a obra e disponibilizar unidade apta em prazo certo permanece o mesmo.

Quando o atraso na entrega autoriza a rescisão

O direito à rescisão surge quando a incorporadora ultrapassa a data contratual de entrega somada ao prazo de tolerância, sem justificativa comprovada. Enquanto o prazo de tolerância corre, não há mora; depois dele, há inadimplemento da vendedora.

O prazo de tolerância de 180 dias corridos é expressamente autorizado pelo art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Ele é válido, mas tem limites claros:

• É improrrogável. Não existe tolerância da tolerância. Cláusula que preveja período superior a 180 dias é considerada abusiva, e os dias excedentes são desconsiderados.
• Precisa estar escrito de forma clara e destacada. A lei exige pactuação expressa. Se o contrato não previr o período extra, vale a data original de entrega.
• Conta a partir da data prevista em contrato. Não começa a correr do dia em que a construtora comunica o atraso, nem de qualquer aviso posterior.
• Abre duas alternativas ao comprador. Rescindir com devolução integral, ou manter o negócio e pleitear indenização pelo período de atraso.
• Não depende de aviso prévio da construtora. O vencimento do prazo já basta para configurar o descumprimento.

A escolha entre desfazer ou manter o contrato pertence ao consumidor, nunca à vendedora. E as duas rotas têm consequências financeiras bem diferentes.

Quem prefere aguardar a entrega tem direito à indenização prevista no §2º do art. 43-A: 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculado pro rata die, corrigido pelo índice do contrato e devido por ocasião da entrega da unidade. É uma escolha que costuma fazer sentido quando a obra está visivelmente próxima da conclusão e o empreendimento continua interessando ao comprador.

Quem prefere sair recorre ao §1º do mesmo artigo, e é aí que está a maior parte dos casos de multipropriedade com obra parada. A avaliação depende do valor já desembolsado, do estágio real da obra e da saúde financeira da incorporadora, e merece análise caso a caso junto a uma assessoria jurídica antes de qualquer notificação formal.

Devolução integral e a Súmula 543 do STJ

Quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata. É exatamente o que determina a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, editada em 2015 pela Segunda Seção e aplicada corriqueiramente nesses litígios.

A súmula distingue duas situações que costumam ser confundidas:

• Rescisão por culpa da vendedora, como no atraso da obra: devolução integral do que foi pago, em parcela única.
• Desistência por iniciativa do comprador: devolução parcial, admitida a retenção de percentual razoável a título de despesas administrativas.

A diferença entre os dois cenários é o ponto que mais gera disputa, e ela define quanto o comprador recupera: quando a iniciativa é do próprio adquirente, o cálculo obedece aos limites de retenção discutidos no distrato de imóvel na planta. Muitos contratos de multipropriedade trazem cláusulas que impõem retenções pesadas independentemente de quem deu causa ao desfazimento: multa penal, comissão de corretagem, taxa de adesão, taxa de manutenção. Não é raro que a soma dessas rubricas consuma metade do valor pago. Diante de atraso comprovado da incorporadora, porém, essas cláusulas não se sustentam. Elas retêm valores de quem não descumpriu nada e configuram vantagem exagerada, vedada pelo art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.

Outra tese recorrente das incorporadoras é a do patrimônio de afetação, mecanismo que separa os recursos de cada empreendimento do restante do caixa da empresa. Ele existe justamente para proteger o adquirente, e não serve como fundamento para reduzir o que deve ser devolvido a quem sofreu o atraso.

Quanto você recebe de volta no distrato por atraso

No distrato por culpa da incorporadora, o comprador tem direito à devolução da integralidade dos valores pagos, acrescida da multa prevista em contrato, com pagamento em até 60 dias corridos contados da resolução. Esse é o comando do §1º do art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, e ele costuma ser subestimado pelos próprios compradores.

Vale abrir o cálculo em partes, porque cada uma tem fundamento próprio:

• Tudo o que foi efetivamente pago. Entrada, parcelas, taxa de adesão, comissão de corretagem e demais valores desembolsados na operação, sem qualquer abatimento.
• Correção monetária desde cada desembolso. Corrigir apenas a partir da sentença transferiria ao comprador a perda inflacionária de anos de pagamento. No caso potiguar, aplicou-se o INCC-DI, índice setorial da construção civil, desde cada pagamento.
• Juros de mora. Incidem em regra a partir da citação, no percentual legal, e se somam à correção.
• A multa contratual estabelecida. A lei diz expressamente que a devolução integral ocorre sem prejuízo da multa prevista no contrato. Se o instrumento fixa penalidade para o descumprimento, ela é devida também contra a incorporadora.
• Prazo de 60 dias corridos para pagamento. Contados da resolução do contrato. Devolução parcelada ou condicionada à revenda da fração é prática abusiva.

Somadas, essas rubricas explicam por que a diferença entre um pedido bem formulado e um mal formulado pode alcançar milhares de reais em contratos que muitas vezes giram na casa das dezenas de milhares. Um pedido que se limita a requerer "a devolução dos valores pagos" deixa na mesa a correção pelo índice correto, os juros e a multa contratual.

Situação diferente, mas frequente no mesmo mercado, é a do comprador que já quitou a fração e mesmo assim não recebe a documentação. Aí a discussão passa a ser a responsabilidade da construtora pelo imóvel sem escritura, com fundamento e prazos próprios.

Há ainda um efeito acessório relevante: reconhecida a mora da vendedora, as parcelas vincendas deixam de ser exigíveis e a incorporadora não pode protestar o contrato nem negativar o nome do comprador em razão dele. Quando há cobrança em curso, esse pedido costuma ser formulado em caráter de urgência.

Caso fortuito e força maior: por que a alegação costuma cair

Alegações genéricas de caso fortuito ou força maior não afastam a responsabilidade da incorporadora. Para que o argumento funcione, ela precisa provar um evento concreto, imprevisível e inevitável, e demonstrar o nexo direto entre esse evento e o atraso específico da obra.

Os tribunais brasileiros já consolidaram que fazem parte do risco normal da atividade da construtora, e por isso não caracterizam força maior:

• Chuvas sazonais e condições climáticas previsíveis para a região;
• Escassez de mão de obra ou de insumos e alta de preços de materiais;
• Demora na obtenção de licenças e alvarás administrativos;
• Dificuldade de financiamento, crise econômica ou desequilíbrio no fluxo de caixa da incorporadora;
• Problemas com fornecedores e prestadores contratados pela própria construtora.

A lógica é a do art. 393 do Código Civil combinado com a responsabilidade objetiva do fornecedor, prevista no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor: o empreendedor responde pelos riscos do negócio que escolheu explorar, e não pode transferi-los a quem confiou nele e pagou em dia. Em contratos de multipropriedade, essa lógica se reforça, porque o comprador sequer tem posse ou controle sobre o andamento da obra. É aí que a atuação de advogados especializados faz diferença na hora de desmontar a tese defensiva.

Vale um registro sobre a pandemia de covid-19, ainda invocada em contestações. A tese só tem chance quando o cronograma atingido coincide efetivamente com o período de restrições e a empresa demonstra a paralisação concreta do canteiro. Para contratos firmados depois de 2021, o argumento perdeu praticamente toda a força, porque o risco já era conhecido no momento da contratação.

Documentos e provas necessários para pedir a rescisão

A ação de rescisão se apoia em dois blocos de prova: o que foi prometido e o que foi pago. Reunir esses documentos antes de qualquer contato com a incorporadora é o passo que mais encurta o processo.

Separe, sempre que possível:

• Contrato completo e aditivos, incluindo anexos, quadro-resumo e memorial descritivo. É ali que estão a data de entrega, o prazo de tolerância e as cláusulas de rescisão;
• Comprovantes de todos os pagamentos: entrada, parcelas, boletos, comprovantes de PIX, extratos e recibos de taxas;
• Material publicitário recebido na venda, como folders, apresentações, mensagens de WhatsApp do corretor e publicações em redes sociais com a data prometida. A publicidade vincula o fornecedor, por força do art. 30 do CDC;
• Provas do atraso: fotos atuais da obra, notícias, comunicados da própria incorporadora, prints do site do empreendimento;
• Notificações e respostas trocadas com a empresa, além de eventual reclamação registrada no Procon ou na plataforma consumidor.gov.br.

Dois documentos públicos costumam reforçar bastante o pedido e são frequentemente esquecidos. O primeiro é a certidão da matrícula do imóvel, que mostra se o memorial de incorporação e o regime de multipropriedade foram efetivamente registrados. O segundo é a consulta ao habite-se junto à prefeitura, que demonstra objetivamente se a obra foi ou não concluída na data alegada pela empresa.

A leitura técnica do instrumento é o que revela se o prazo de tolerância foi validamente pactuado e se as cláusulas de retenção se sustentam, razão pela qual contar com advogado para analisar o contrato costuma mudar o rumo da negociação.

Uma notificação extrajudicial formal, com prazo para resposta, costuma anteceder a ação. Ela documenta a tentativa de solução amigável, marca a constituição em mora e, em muitos casos, já provoca uma proposta de acordo antes do ajuizamento.

Erros comuns de quem compra multipropriedade

A maior parte dos conflitos de multipropriedade nasce na assinatura, não na obra. Conhecer as armadilhas mais frequentes ajuda tanto quem ainda vai comprar quanto quem já está em contrato e precisa avaliar sua posição.

Os erros que mais aparecem na prática:

• Assinar na abordagem do resort. Boa parte das vendas ocorre em salas de apresentação, com pressão de tempo, brindes e sessões longas. O contrato raramente é lido por inteiro naquele momento.
• Ignorar as despesas recorrentes. Além do preço da fração, o multiproprietário paga taxa anual de manutenção e cota condominial, que sobem com o tempo e independem do uso.
• Confundir multipropriedade com clube de férias. São produtos distintos, com regimes jurídicos distintos.
• Não verificar o registro do memorial de incorporação. Sem esse registro, a comercialização é irregular.
• Continuar pagando por anos após o atraso, na esperança de que a obra ande, o que aumenta o valor em risco sem melhorar a posição jurídica.
• Aceitar troca por outro empreendimento sem análise, o que muitas vezes reinicia prazos e quitações já vencidos.
• Acreditar que a fração se paga com aluguel. A renda de locação das semanas costuma ficar bem abaixo do prometido na venda e, em muitos casos, não cobre sequer a taxa de manutenção.

Boa parte desses erros se repete em qualquer aquisição imobiliária, e os cuidados ao celebrar um contrato de compra e venda valem integralmente para a compra de fração de tempo.

Vale lembrar o direito de arrependimento. Quando a compra é feita fora do estabelecimento comercial, em estande, sala de apresentação ou por telefone, o art. 49 do CDC garante sete dias para desistir sem qualquer ônus. Na mesma linha, o art. 67-A, §10, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, assegura prazo de reflexão de sete dias para contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador.

Passado esse prazo, o arrependimento puro e simples deixa de ser um caminho. Mas isso não significa que o consumidor esteja preso ao contrato: atraso na obra, publicidade enganosa e falha de informação continuam autorizando o cancelamento a qualquer tempo, com efeitos bem mais favoráveis do que a desistência voluntária.

O que fazer se o seu empreendimento atrasou

Se a data de entrega e os 180 dias de tolerância já passaram, você tem duas escolhas legítimas: rescindir o contrato com devolução integral ou manter a compra e cobrar a indenização mensal pelo atraso. A decisão depende do valor pago, do estágio real da obra e da saúde financeira da incorporadora.

Um caminho prático, na ordem:

• Confira no contrato a data de entrega e a existência do prazo de tolerância expressamente pactuado;
• Reúna comprovantes de pagamento e todo o material de venda;
• Consulte a matrícula do imóvel e verifique junto à prefeitura se houve expedição de habite-se;
• Suspenda decisões precipitadas. Deixar de pagar sem orientação pode gerar cobrança e negativação;
• Notifique a incorporadora formalmente, com prazo de resposta;
• Avalie o cenário com apoio técnico e, não havendo solução, ajuíze a ação de rescisão cumulada com restituição.

A tendência dos tribunais é firme: atraso comprovado da incorporadora leva à devolução integral, sem retenções, com correção desde cada pagamento. O que separa um bom resultado de um acordo desvantajoso costuma ser a qualidade da prova reunida e a forma como o pedido é construído.

Perguntas Frequentes

Quanto tempo de atraso permite cancelar o contrato de multipropriedade?
Basta ultrapassar a data de entrega prevista no contrato somada ao prazo de tolerância, normalmente de 180 dias corridos, autorizado pelo art. 43-A da Lei nº 4.591/1964. Vencido esse período sem entrega regular, o comprador já pode pedir a rescisão com devolução integral.

Tenho direito a receber tudo o que paguei de volta?
Sim, quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora. A Súmula 543 do STJ determina a restituição integral e imediata das parcelas pagas, sem retenção de multa, comissão de corretagem ou taxa administrativa. A lei ainda prevê o acréscimo da multa contratual e pagamento em até 60 dias corridos.

A incorporadora inaugurou o empreendimento depois. Ainda posso rescindir?
Sim. A inauguração posterior não apaga o atraso já configurado nem retira o direito do consumidor à resolução do contrato. Inauguração comercial não equivale à entrega regular da fração adquirida nas condições prometidas.

Posso parar de pagar as parcelas enquanto a obra está atrasada?
Não é recomendável interromper os pagamentos por conta própria, porque isso pode gerar cobrança, protesto e negativação. O caminho seguro é notificar formalmente a incorporadora e buscar a suspensão das parcelas por decisão judicial ou acordo escrito.

Multipropriedade é a mesma coisa que time sharing ou clube de férias?
Não. A multipropriedade regida pela Lei nº 13.777/2018 gera direito real sobre fração de tempo do imóvel, registrado na matrícula. Clubes de férias e sistemas de pontos são contratos de prestação de serviços, sem propriedade sobre o bem.

Vale mais a pena rescindir ou esperar a entrega?
Depende do caso. Quem aguarda tem direito a 1% do valor pago por mês de atraso, calculado pro rata die e devido na entrega. Quem rescinde recebe tudo de volta em parcela única, corrigido desde cada desembolso. O estágio real da obra e a situação financeira da incorporadora pesam muito nessa escolha.

Preciso de advogado para pedir a rescisão?
Em ações de valor superior a 20 salários mínimos no Juizado Especial e em qualquer ação na Justiça Comum, a representação por advogado é obrigatória. Mesmo nos casos em que seria dispensável, a análise contratual e a construção da prova influenciam diretamente o valor recuperado.

Precisa resolver uma questão de multipropriedade ou atraso na entrega de imóvel?

Os advogados do escritório Daniel Frederighi Advogados Associados estão prontos para orientar você. Entre em contato pelo WhatsApp e tire suas dúvidas com um especialista.

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