Quais imóveis podem usufruir da Usucapião?

Para fins de pretensão aquisitiva do imóvel pela USUCAPIÃO, já é sabido que existe a necessidade de uma posse mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição ao longo dos anos. Mas quais são os imóveis que podem usufruir desta ação?

Preparamos um artigo que esclarece todas as dúvidas sobre quais imóveis podem ser usucapidos e quem não pode utilizar-se da Usucapião!

Posso usar a Usucapião em imóvel de Herança?

Se tratando de imóveis objetos de herança, destaca-se que estes também são passíveis de pretensão aquisitiva através da USUCAPIÃO.

Estabelece o Código Civil que, com advento da morte, abre-se, desde logo a sucessão e, conforme dispõe o artigo 1.784 do mesmo Diploma Legal, aberta a sucessão, a herança transmite-se de imediato aos herdeiros.

Com a transmissão da herança aos herdeiros, é necessário que seja realizado Inventário do de cujus, para formalização da partilha e eventual transferência da propriedade.

Atualmente é comum que não seja realizado inventário após o falecimento do de cujus, sendo que, os herdeiros passam a exercer a posse sobre bens imóveis herdados, sem que se concretizem os atos de transferência, partilha ou registro da propriedade imobiliária.

Neste sentido, é possível que um dos herdeiros, que já exerça a posse sobre o imóvel, venha adquirir também sua propriedade e registro por meio da USUCAPIÃO, sem a necessidade de partilha ou inventário judicial e, desde que, preenchidos os requisitos necessários previstos em lei.

Acompanhe este exemplo:

Um exemplo prático seria de um filho que após a morte de seu pai, recebe juntamente com dois irmãos, um imóvel de herança. Neste caso, os outros dois filhos abandonam o imóvel e, apenas este filho, passa a residir no local com sua família, estabelecendo moradia, cuidando da manutenção do imóvel e, arcando sozinho, com todas as despesas incluindo água, energia elétrica e IPTU.

Desta feita, 15 (quinze) anos se passam, sem que nenhuns dos outros dois herdeiros realize o inventário do imóvel, ajudem no custeio ou manutenção do local, nem mesmo manifestem oposição à permanência do herdeiro que seguiu residindo sozinho no imóvel.

Neste caso, o herdeiro que permaneceu residindo no imóvel por 15 anos com sua família, cuidando sozinho do local, arcando com todas as despesas e, exercendo a posse mansa, pacífica, ininterrupta, com aparência de dono e sem oposição dos demais irmãos, poderá pleitear para si, a pretensão aquisitiva do imóvel por meio da USUCAPIÃO, tendo em vista que preencheu os requisitos necessários previstos em lei.

Ou seja, aquele irmão que residiu e cuidou do imóvel sozinho por anos, mesmo sem a realização de inventário ou partilha de bens com os demais herdeiros, poderá pleitear para si, a exclusividade e totalidade do imóvel, tornando-se, portanto, O ÚNICO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL por meio da Usucapião.

Lembrando que, o prazo necessário para a pretensão aquisitiva do imóvel pode variar de 05 (cinco) a 15 (quinze), a depender da modalidade de Usucapião pretendida e dos requisitos legais preenchidos pelo herdeiro.

É possivel usar a Usucapião em Imóveis públicos?

Estabelece o artigo 98 do Código Civil, que bens públicos são os bens do domínio nacional pertencente às pessoas jurídicas de direito público interno, podendo ser Federais, Estaduais ou Municipais.

Os bens públicos podem ser de uso comum do povo como rios, mares, estradas, rodovias, praças e ponto turísticos ou de uso do Estado, tais como; prédios do poder público, escolas, hospitais e prefeituras.

Além disso, os bens públicos não podem ser vendidos, nem penhorados, não podem ser cedidos como garantia em favor de terceiros, não sofrem pretensão e nem podem ser objeto de USUCAPIÃO.

Vale ressaltar, que a impossibilidade legal de usucapir bens públicos tem como fundamento a preponderância dos direitos coletivos sobre os interesses individuais e, mesmo sendo constitucionalmente garantido aos indivíduos direitos fundamentais como propriedade e moradia, neste caso, levam-se em consideração os interesses da coletividade frente aos particulares, visando o bem estar social.

Na vida prática, nos deparamos diariamente com pessoas residindo em praças, viadutos, prédios públicos abandonados, rodovias, acostamentos e propriedades que pertencem ao Município ou ao Estado.

Em alguns casos, os moradores estabelecem residência em terrenos públicos, constroem suas casas, realizam instalações elétricas e redes de esgoto, além de arcarem com todas as despesas e manutenção do local ao longo dos anos.

Ocorre que, independentemente do lapso temporal, ou mesmo que preenchido todos os requisitos necessários para a pretensão aquisitiva pela USUCAPIÃO, a lei veda expressamente a aquisição de imóveis e propriedades públicas, já estando pacificado nos Tribunais de Justiça Estaduais e Instâncias Superiores quanto à impossibilidade de usucapião de bens públicos.

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No caso dos bens públicos, a lei considera a posse exercida pelo particular sobre o imóvel como mera detenção, não se configurando a posse necessária para a pretensão aquisitiva do imóvel.

Ademais, é importante frisar, ainda, que os imóveis construídos em terrenos públicos além de não serem usucapidos, são passíveis de desapropriação sempre que necessário, de acordo com os critérios de oportunidade e conveniência do ente estatal.

Atualmente, é muito comum que famílias estabeleçam residências em acostamentos de estradas e rodovias, ou em terrenos públicos abandonados pelo Estado ou Município, contudo, tendo em vista a expressa vedação legal, essas famílias jamais poderão obter o registro imobiliário ou a propriedade daquele local e, diariamente, correm risco de sofrerem a desapropriação do imóvel.

Desta feita, orientamos muito cuidado ao adentrar em terrenos ou imóveis e ali estabelecer moradia ou efetuar investimentos. Antes de qualquer coisa, é necessário tomar conhecimento se aquele imóvel não pertence ao ente público, para não ser impedido de registrar seu imóvel, ou se ver desapropriado a qualquer momento e perder a tão sonhada casa própria.

Posso usar a Usucapião em Apartamentos?

Sim é possível a pretensão aquisitiva de um apartamento através da USUCAPIÃO.

Isto, pois, a lei faz previsão da possibilidade de usucapião em imóveis, não havendo distinção entre casas, apartamentos ou terrenos.

Neste sentido, encontra-se previsto no art. 1.238 que “aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade (…)”.

Ou seja, uma vez que o possuidor do apartamento detenha a posse do imóvel de forma mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição, sendo responsável pelos cuidados e manutenção do imóvel com aparência de dono, poderá também ingressar com uma ação de USUCAPIÃO para adquirir a pretensão aquisitiva no imóvel.

Destaque-se que, o prazo de 15 anos, descrito no art. 1.238 do Código Civil, acima transcrito, corresponde à hipótese de Usucapião Extraordinária.

Contudo, existe, ainda, a possibilidade de enquadramento nas demais hipóteses de Usucapião previstas em lei, podendo-se reduzir o prazo para 10 anos através da Usucapião Ordinária, 05 anos para Usucapião Especial Urbana ou até mesmo 02 anos para a Usucapião Familiar, desde que preenchido os requisitos necessários em cada uma das espécies de Usucapião acima descritas.

Como Locatário posso usar a usucapião no imóvel?

Além dos requisitos é necessário por parte do possuidor do imóvel, a existência do ANIMUS DOMINI, que significa: aparência de dono do imóvel e senhor da coisa.

Ou seja, além de cumprir os requisitos indispensáveis para a configuração da posse ao longo dos anos, é necessário que o possuidor também tenha a intenção de possuir o imóvel para si e se comporte como se dono do imóvel fosse, arcando com todas as despesas e custos pela manutenção do local.

A LOCAÇÃO, é caracterizada por um contrato oneroso bilateral, onde o locador cede a posse direta do imóvel ao LOCATÁRIO por tempo determinado e mediante pagamento de aluguel mensal.

Neste passo, ainda que o locatário exerça a posse no imóvel por vários anos, de forma mansa pacífica, ininterrupta e sem oposição, arcando com todas as despesas e cuidando da manutenção do local, sua posse não configura a posse ad usucapionem, pois, fora previamente acordado entre as partes que o imóvel seria restituído ao proprietário ao término do contrato, não possuindo o locatário o animus domini necessário para pleitear o imóvel por meio da Usucapião.

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Como comodatário é possível usucapir imóveis?

O contrato de COMODATO consiste em um empréstimo a título gratuito do bem, no caso imóvel, ao COMODATÁRIO, que deverá restituir o imóvel ao comodante (proprietário) no prazo firmado entre as partes.

No caso do comodato, o comodatário também não detém a posse com o animus domini, pois, sua posse decorre de mera tolerância do proprietário do imóvel através de empréstimo, cabendo ao comodatário, ao término do acordo, devolver o imóvel emprestado ao seu legítimo possuidor.

Caseiro pode usar a Usucapião?

A resposta é Não, o Caseiro é o detentor da propriedade. A DETENÇÃO é caracterizada pela conservação da posse a mando de outro e para o estrito cumprimento de suas ordens. O detentor cuida de determinado imóvel a mando do proprietário e naquele imóvel, firme sua residência. Neste caso, mesmo que o caseiro resida por vários anos no local, mantendo a posse mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, seria impossível a pretensão aquisitiva do imóvel por USUCAPIÃO, em virtude da ausência de animus domini, pois, a mera detenção da coisa, decorrente de permissão do proprietário, não configura a posse ad usucapionem.

Logo, a posse exercida pelo detentor, pelo locatário e pelo comandatário de um imóvel, não possui o animus domini, requisito essencial para que se configure a posse ad usucapionem.

Por conseguinte, nota-se que para que existir a possibilidade da Usucapião Imobiliária, não basta apenas à posse no imóvel através do tempo e por vários anos, de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, sendo também requisito primordial na posse ad usucapionem a aparência de dono e senhor da coisa por parte do possuidor.

É claro que cada caso possui suas particularidades, sendo necessária a consulta jurídica a um profissional especializado para que se confirmem os requisitos necessários para a pretensão aquisitiva do imóvel pela Usucapião.

Isto posto, cumpre salientar que, o Escritório Daniel Frederighi Advogados, possui ampla atuação em Usucapião, uma vez preenchidos os requisitos necessários da ação, nosso escritório pode te auxiliar a regularizar a situação do seu imóvel de forma simples e rápida.

Solicite uma Reunião conosco, estamos à disposição para atendê-lo e traçar a melhor estratégia jurídica para a sua ação de Usucapião.

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