Multipropriedade com atraso na entrega: como rescindir

Sim: quando a incorporadora não entrega o empreendimento de multipropriedade no prazo contratual, nem mesmo após a tolerância de 180 dias, o comprador pode pedir a rescisão do contrato e receber de volta 100% do que pagou, em parcela única e sem descontos de multa, corretagem ou taxa administrativa. Esse é o entendimento da Súmula 543 do STJ, aplicado recentemente pela Justiça do Rio Grande do Norte em um caso envolvendo um resort no litoral potiguar.

Neste artigo:

• O que é multipropriedade imobiliária
• O caso: Justiça do RN rescinde contrato por atraso
• Prazo de tolerância de 180 dias: o que diz a lei
• Atraso na entrega garante devolução integral?
• Inauguração não é entrega, e "força maior" genérica não basta
• Como pedir a rescisão: passo a passo
• Erros comuns que podem custar caro
• Conclusão: o que fazer agora
• Perguntas frequentes

O que é multipropriedade imobiliária

Multipropriedade é o regime em que várias pessoas são donas do mesmo imóvel, mas cada uma usa a unidade com exclusividade durante uma fração de tempo por ano. O modelo é muito comum em resorts e empreendimentos turísticos, vendidos como "cotas" ou "frações" de uma ou mais semanas.

A multipropriedade ganhou regras próprias com a Lei 13.777/2018, que incluiu os arts. 1.358-B a 1.358-U no Código Civil. Entre os pontos principais:

• Fração mínima de 7 dias: cada multiproprietário tem direito a, no mínimo, sete dias por ano, seguidos ou intercalados (art. 1.358-E, §1º, do Código Civil);
• Direito real: a fração de tempo é registrada em matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, e o comprador pode vendê-la, alugá-la ou deixá-la de herança;
• Despesas proporcionais: cada titular arca com os custos de manutenção na proporção da sua fração de tempo.

Na prática, porém, grande parte desses contratos é assinada na planta, ou seja, antes de o empreendimento ficar pronto. O comprador paga parcelas durante anos confiando em uma data de entrega. Quando essa data não é cumprida, surge a dúvida: é possível desfazer o negócio e recuperar o dinheiro?

Como a venda é feita por uma empresa a um consumidor final, que vai usar o imóvel para lazer, aplica-se também o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Isso reforça a proteção do comprador contra cláusulas abusivas e atrasos injustificados.

O caso: Justiça do RN rescinde contrato por atraso

O Juizado Especial Cível, Criminal e da Fazenda Pública de Extremoz, no Rio Grande do Norte, rescindiu um contrato de multipropriedade e condenou a incorporadora a devolver integralmente os valores pagos pelos compradores (processo nº 0801719-78.2026.8.20.5162, noticiado pelo portal Migalhas em junho de 2026).

Os consumidores compraram, em julho de 2022, uma fração de tempo em uma unidade do empreendimento Pitangui Beach Resort. Segundo eles, a obra deveria estar concluída até junho de 2024, já considerado o prazo de tolerância do contrato. Como isso não aconteceu, pediram a rescisão e a devolução dos cerca de R$ 23,4 mil que já haviam pago.

A incorporadora se defendeu com três argumentos:

• o empreendimento já teria sido inaugurado, o que tornaria a ação sem objeto;
• o atraso teria sido causado por caso fortuito e força maior;
• as cláusulas que previam retenção de parte dos valores seriam válidas.

O juízo rejeitou todas as teses. A sentença reconheceu a mora da vendedora e determinou:

• devolução de todos os valores pagos, em parcela única;
• nenhuma retenção de multa, comissão de corretagem, taxa administrativa ou qualquer outro desconto;
• correção pelo INCC-DI desde cada pagamento e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;
• inexigibilidade das parcelas que venceriam após o ajuizamento da ação;
• proibição de cobranças, protestos ou negativação dos compradores por causa do contrato rescindido.

A decisão não é isolada. Tribunais de diversos estados, incluindo o TJSP, vêm adotando o mesmo raciocínio em casos de multipropriedade entregue com atraso.

Prazo de tolerância de 180 dias: o que diz a lei

A incorporadora pode atrasar a entrega em até 180 dias sem sofrer penalidade, desde que essa tolerância esteja prevista no contrato de forma clara e destacada. Passado esse prazo, o comprador ganha o direito de rescindir.

A regra está no art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato). O dispositivo prevê dois caminhos para o comprador que não deu causa ao atraso:

Alguns cuidados importantes sobre a tolerância:

• Ela é contada a partir da data prevista no contrato, e não de uma data posterior informada pela empresa por e-mail ou aviso;
• Se o contrato não prevê a tolerância de forma clara e destacada, o atraso pode ser considerado desde o primeiro dia após a data prometida;
• Prorrogações sucessivas, sem aditivo assinado pelo comprador, não "esticam" o prazo legalmente.

No caso de Extremoz, o próprio contrato previa que, ultrapassados os 180 dias, o comprador poderia rescindir com devolução integral. A incorporadora não conseguiu demonstrar a entrega regular dentro desse limite.

Atraso na entrega garante devolução integral?

Sim. Quando o contrato é desfeito por culpa exclusiva da vendedora, a devolução deve ser integral e imediata. É o que estabelece a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

A diferença entre as duas situações é enorme no bolso do consumidor:

• Desistência do comprador (sem culpa da empresa): a vendedora pode reter parte do valor pago. Nos contratos de incorporação, a Lei 13.786/2018 admite retenção de até 25%, ou até 50% quando o empreendimento está sob patrimônio de afetação, além de outros abatimentos. Em multipropriedade, os tribunais costumam examinar caso a caso se a retenção é abusiva à luz do CDC.
• Atraso da incorporadora (culpa da empresa): a devolução é de 100% do valor pago, com correção monetária e juros, sem qualquer retenção.

Por isso, a forma como o comprador encerra o contrato faz toda a diferença. Quem simplesmente "desiste" pode perder uma fatia relevante do que pagou. Quem demonstra o atraso e pede a rescisão por culpa da incorporadora tem direito ao reembolso completo, incluindo valores que muitas vezes as empresas tentam reter, como a comissão de corretagem e taxas de intermediação.

Além da devolução, dependendo do caso, o comprador pode pedir a multa contratual prevista para atraso e, em situações excepcionais, indenização por danos morais, quando o atraso causa transtornos que vão além do mero aborrecimento.

Inauguração não é entrega, e "força maior" genérica não basta

Duas defesas aparecem com frequência nas ações contra incorporadoras de multipropriedade, e a decisão do RN afastou ambas com fundamentos que valem para outros casos.

1. "O empreendimento já foi inaugurado." Inaugurar um resort não é o mesmo que entregar a fração vendida ao consumidor. A entrega regular exige que a unidade esteja disponível nas condições prometidas: com a estrutura anunciada, com documentação regular e dentro do cronograma assumido. Além disso, se o atraso já se consumou antes da inauguração, o direito do comprador de rescindir já nasceu e não desaparece porque a obra terminou depois.

2. "O atraso foi causado por caso fortuito ou força maior." O art. 393 do Código Civil isenta o devedor de responsabilidade por fatos imprevisíveis e inevitáveis. Mas a empresa precisa provar concretamente qual foi o evento e como ele impediu a obra. Alegações genéricas não bastam.

Além disso, a jurisprudência distingue o chamado fortuito interno, que faz parte do risco normal da atividade de construir, do fortuito externo, que é realmente alheio ao negócio. Em regra, são considerados riscos do próprio empreendedor e não justificam atraso:

• chuvas acima da média;
• falta de mão de obra ou de materiais;
• demora na obtenção de licenças e alvarás;
• dificuldades financeiras da incorporadora ou baixa venda de cotas.

Como se trata de relação de consumo, a responsabilidade do fornecedor é objetiva (art. 14 do CDC), e é dele o ônus de demonstrar o fato que o isentaria. Sem essa prova, prevalece o direito do consumidor.

Como pedir a rescisão: passo a passo

O caminho mais seguro é documentar o atraso, notificar a incorporadora e, se não houver acordo justo, ingressar com ação judicial pedindo a rescisão por culpa da vendedora.

1. Reúna os documentos: contrato e aditivos, comprovantes de todos os pagamentos (inclusive corretagem e taxas), material publicitário, e-mails, mensagens e comunicados da empresa sobre a obra.
2. Confira as datas: identifique a data de entrega prevista no contrato e verifique se há cláusula de tolerância clara e destacada. Some os 180 dias, se houver.
3. Registre a situação atual da obra: fotos, vídeos e notícias ajudam a comprovar que o empreendimento não estava pronto no prazo.
4. Envie uma notificação extrajudicial: comunique formalmente à incorporadora a intenção de rescindir por atraso e solicite a devolução integral. Isso também marca a posição do comprador.
5. Não assine distrato sem análise: propostas de acordo de distrato costumam prever retenções que a Súmula 543 não admite em caso de atraso.
6. Ajuíze a ação, se necessário: o advogado pode pedir, já no início do processo, a suspensão das parcelas futuras e a proibição de negativação do nome do comprador.

Causas de até 40 salários mínimos podem tramitar no Juizado Especial Cível (Lei 9.099/1995), que costuma ser mais rápido. Valores maiores, ou casos que exigem perícia, seguem para a Justiça comum. A escolha do caminho depende do valor envolvido e da complexidade da prova, e deve ser feita com orientação jurídica.

Erros comuns que podem custar caro

Muitos compradores perdem dinheiro não por falta de direito, mas por decisões tomadas sem orientação. Os erros mais frequentes são:

• Pedir "desistência" em vez de rescisão por atraso: ao formalizar o pedido como desistência, o comprador pode abrir espaço para retenções que não seriam devidas se o fundamento fosse a culpa da empresa.
• Parar de pagar por conta própria: suspender as parcelas sem notificação ou decisão judicial pode gerar alegação de inadimplência do próprio comprador e negativação do nome.
• Aceitar novo prazo sem formalização: concordar informalmente com uma nova data pode enfraquecer a prova do atraso.
• Assinar distrato com retenção: uma vez assinado e quitado, desfazer o acordo é muito mais difícil.
• Perder comprovantes: a devolução alcança os valores comprovadamente pagos. Sem recibos e extratos, parte do dinheiro pode ficar para trás.
• Esperar demais: a demora pode dificultar a produção de provas sobre o estado da obra na data prometida.

Conclusão: o que fazer agora

O atraso na entrega de multipropriedade é uma das situações em que o direito do consumidor está mais consolidado. Esgotado o prazo de tolerância, o comprador pode rescindir o contrato e receber tudo o que pagou, com correção e juros, sem descontos. Inauguração tardia e alegações genéricas de força maior não afastam esse direito.

O ponto decisivo é a estratégia: fundamentar corretamente o pedido, reunir as provas e evitar acordos que transformem uma rescisão por culpa da empresa em uma simples desistência. Antes de assinar qualquer documento ou suspender pagamentos, vale uma análise jurídica do contrato.

Perguntas frequentes

Posso rescindir o contrato de multipropriedade se a obra atrasar?
Sim. Se a entrega ultrapassar a data prevista no contrato e o prazo de tolerância de até 180 dias, o comprador que não deu causa ao atraso pode pedir a rescisão, conforme o art. 43-A da Lei 4.591/1964 e a Súmula 543 do STJ.

A incorporadora pode reter parte do valor pago se a culpa pelo atraso for dela?
Não. Quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora, a devolução deve ser integral, em parcela única, sem retenção de multa, corretagem ou taxa administrativa, com correção monetária e juros.

Se o resort já foi inaugurado, ainda posso pedir a rescisão?
Em regra, sim. A Justiça tem entendido que a inauguração posterior não apaga o atraso já configurado e que inaugurar o empreendimento não equivale a entregar a fração nas condições prometidas ao comprador.

Preciso continuar pagando as parcelas durante o processo?
Não é recomendável parar por conta própria. O advogado pode pedir ao juiz a suspensão das parcelas futuras e a proibição de negativação do nome do comprador logo no início da ação.

Se eu quiser manter o contrato, tenho direito a indenização pelo atraso?
Sim. Pelo art. 43-A, §2º, da Lei 4.591/1964, o comprador adimplente que opta por aguardar a entrega tem direito a indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso, além da tolerância contratual.

Posso entrar com a ação no Juizado Especial?
Sim, se o valor da causa for de até 40 salários mínimos. Acima de 20 salários mínimos, a presença de advogado é obrigatória no Juizado. Em casos de maior valor ou que exijam perícia, a ação deve ser proposta na Justiça comum.

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