O que fazer quando meu imóvel está sendo levado a leilão?

Quem nunca enfrentou momentos de instabilidade financeira? Situações como essa podem evoluir a ponto de levar um imóvel a leilão, algo que assusta qualquer pessoa. No entanto, entender como suspender um leilão pode ser a chave para evitar a perda do patrimônio construído com tanto esforço e dedicação.

Embora o credor tenha o direito legal de buscar a quitação da dívida por meio da penhora de bens — incluindo valores em contas bancárias e imóveis como casas, terrenos e apartamentos — existem medidas legais e estratégias que podem ser adotadas para impedir que o imóvel vá a leilão.

Neste artigo, você vai descobrir dicas valiosas sobre como suspender um leilão, evitar prejuízos maiores e garantir o direito à moradia. Se você quer saber quais são seus direitos e quais caminhos legais seguir, continue a leitura até o final.

Primeiros passos ao receber uma notificação de leilão do seu imóvel

O que fazer ao receber uma notificação de leilão de um imóvel seu? Pode parecer obvio o que vamos dizer inicialmente, mas muitas pessoas se mantem omissas, e deixam sua situação já delicada em razão das dívidas, se tornar ainda pior: procure um advogado especialista em direito imobiliário e em leilões. Se você não tomar uma atitude, vão leiloar a sua casa e você será obrigado a sair dela. Então, siga essa primeira dica! Combinado?

Agora vamos falar sobre alguns pontos a serem observados por você e pelo profissional da advocacia nos primeiros passos para impedir que o seu imóvel seja levado a leilão.

Primeiramente, é preciso analisar a notificação, verificando a sua autenticidade e os detalhes que ela traz, como prazos e motivos do leilão. Além disso, será possível identificar a origem da dívida, e qual o seu credor.

Para cada doença há um medicamento recomendado, e no mundo jurídico , por analogia, , por analogia, essa lógica pode ser aplicada. Para cada situação há um ou alguns procedimentos que precisam ser adotados. Está vendo como é importante a assistência de um advogado especializado em leilão? Ele identificará a origem do leilão, e irá orientá-lo a tomar a medida mais adequada ao seu caso, além de atuar judicialmente, se necessário, para proteger o seu patrimônio.

Como regularizar dívidas de financiamento para suspender o leilão

A primeira opção ao receber uma notificação de que seu imóvel está indo a leilão é tentar regularizar o débito para evitar que ele se concretize. Então, os passos iniciais devem ser direcionados a procurar o credor diretamente, e tentar uma renegociação.

É importante nesse ponto que essa negociação, que pode evitar o leilão do seu imóvel, seja intermediada por um advogado especialista nesse tipo de ação. Isso porque na maioria das vezes o que o banco irá lhe oferecer é um novo financiamento, para cobrir o antigo, o que de renegociação tem apenas o nome. Com o auxílio de um advogado, você conseguirá melhores condições de pagamento, e ficará longe das cláusulas e dos juros abusivos.

Uma alternativa a ser adotada para que o seu imóvel não seja levado a leilão é o pagamento das parcelas em atraso, o que se denomina no direito como purgação da mora. A purgação da mora é o ato pelo qual o devedor paga as parcelas atrasadas, regularizando o que deve. Esse pagamento precisa incluir os custos adicionais, como juros, multa e correção monetária. Isso irá evitar que o procedimento do leilão do imóvel seja concluído.

Sobre a purgação da mora, vejamos o que diz o Código Civil:

Art. 401. Purga-se a mora:
I – por parte do devedor, oferecendo este a prestação mais a importância dos prejuízos decorrentes do dia da oferta;

Outra forma de purgação da mora está prevista no Art. 916 do Código de Processo Civil (CPC):

Art. 916. No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exequente e comprovando o depósito de trinta por cento do valor em execução, acrescido de custas e de honorários de advo-gado, o executado poderá requerer que lhe seja permitido pa-gar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês.

Importante ressaltar que o pagamento na forma do Art. 916 do CPC somente é possível de ser realizado em determinado momento processual. Quando o proces-so está em fase mais adiantada, outras medidas precisam ser adotadas.
A Lei 9.514/97, que trata do sistema de financiamento imobiliário prevê também a possibilidade de purgação da mora em seu Art. 26: que contempla a seguinte redação:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
[…]
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o ca-so, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satis-fazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aque-las que vencerem até a data do pagamento, os juros convencio-nais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os en-cargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condomi-niais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de in-timação.

Para o caso em que você tenha sido intimado de que um imóvel de sua pro-priedade está levado a leilão, mas que você identifique que o valor cobrado está incorreto, ou que há alguma abusividade, é possível o manejo de uma ação de consig-nação em pagamento.
Vejamos que dispõe o CC a este respeito:

Art. 334. Considera-se pagamento, e extingue a obrigação, o depósito judicial ou em estabelecimento bancário da coisa de-vida, nos casos e forma legais.
Art. 335. A consignação tem lugar:
I – se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;
II – se o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e condição devidos;
III – se o credor for incapaz de receber, for desconhecido, declarado ausente, ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil;
IV – se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento;
V – se pender litígio sobre o objeto do pagamento.

A consignação em pagamento ainda encontra respaldo no CPC:

Art. 539. Nos casos previstos em lei, poderá o devedor ou ter-ceiro requerer, com efeito de pagamento, a consignação da quantia ou da coisa devida.

A consignação em pagamento tem o efeito de quitação da dívida, e, portanto, de suspender o leilão, até que você discuta eventual irregularidade na cobrança.

É necessário que se diga que cada processo pode ter suas próprias particu-laridades, e que seja preciso adotar outras medidas. Por isso, sempre ressaltamos a importância do acompanhamento por um advogado especialista em leilões.

A importância de verificar possíveis irregularidades no processo de leilão

O leilão de imóveis é um procedimento formal que deve respeitar a uma série de exigências da lei, sob a pena de ser anulado. Neste capítulo vamos trazer alguns dos principais erros procedimentais que podem ser usados a seu favor, para evitar que seu imóvel seja levado a leilão.

Essas irregularidades passam muitas vezes despercebidas pelos olhos menos atentos. Por isso, em nosso escritório contamos com profissionais especializados em leilão de imóveis, para que esse tipo de situação possa ser identificada e o cliente não saia prejudicado.
Tratando-se de imóvel financiando na sistemática da alienação fiduciária, regida pela Lei 9.514/97, em que o leilão pode ser feito por meio extrajudicial, é importante que se analise se esse procedimento ocorreu respeitando todas as normas aplicáveis. Constatada alguma irregularidade, é possível que o devedor venha a questionar a sua validade por meio de uma ação judicial, suspendendo-se o leilão, ou mesmo levando ao seu cancelamento.

Muitos vícios procedimentais, tanto no extrajudicial como no judicial, são relacionados à citação ou à intimação de alguém que deveria ter sido notificado de al-gum ato processual, e não foi corretamente. Então, esse é um ponto interessante a ser verificado pelo advogado que prestará assessoria no caso de seu imóvel ser levado à leilão.

A Lei 9.514/97 estabelece que o devedor deverá ser intimado pessoalmente sobre a data da realização do leilão extrajudicial, para que a ele seja conferida a pos-sibilidade de purgação da mora, até a assinatura do auto de arrematação. Se não ocorrer a notificação do devedor, nos termos estabelecidos pela lei, é possível que seja determinada a suspensão do leilão, e mesmo o seu cancelamento ou anulação.
No caso do leilão judicial, o procedimento está previsto nos artigos 880 ao 903 do Código de Processo Civil (CPC). Se houver qualquer irregularidade nessa fase processual, relacionada a intimações, à avaliação ou mesmo ao edital, é possível que o devedor busque suspender o leilão.

Outro vício muito comum está relacionado ao preço de avaliação do imóvel muito abaixo do valor de mercado, caracterizando o denominado preço vil. Os tribu-nais superiores possem entendimento consolidado no sentido de que se o imóvel for vendido a menos de 50% do seu valor de avaliação, poderá ocorrer a anulação do leilão do imóvel.

Neste sentido, o CPC prevê algumas hipóteses de anulação do leilão:

Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
§ 1º Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:
I – invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;
II – considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804;
III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.

Como um processo judicial pode apresentar grande complexidade, é preciso uma boa análise para identificar possíveis vícios.

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Procedimentos legais para contestar  e suspender um leilão imobiliário

Agora vamos falar sobre as possíveis medidas a serem adotadas para proteger o seu bem imóvel, impedindo que ele seja levado a leilão. É bom que se diga que a depender do caso a solução aplicável é diferente, e que esse artigo é meramente didático, então o seu caso em específico pode demandar uma ação judicial diferente.

Tratando-se de um leilão extrajudicial, sempre que houver vícios no procedimento ou irregularidade no edital, é possível que o devedor ingresse com uma ação de anulação de edital. A intervenção judicial servirá para, constatado o vício, determinar a anulação do leilão.
Na hipótese de o imóvel ser levado a leilão por conta de um contrato de financiamento, é possível questionar a abusividade de suas cláusulas mesmo com o processo de expropriação em curso.

A análise sobre a abusividade do contrato demanda conhecimento especializado, de modo que a simples alegação genérica não vai colar perante o juiz. Por isso, a importância de se estar bem assessorado juridicamente com um advogado especialista em leilões.
A depender do caso, ainda é possível a interposição de Embargos à Execução, Impugnação à Penhora, Exceção de pré-executividade, ou mesmo um recurso aos tribunais.

Como nosso escritório pode auxiliar na suspensão ou anulação do leilão

O nosso escritório é atuante na área dos leilões, e conta com profissionais especializados para ajudar na solução do seu problema. A começar por uma consultoria preventiva, analisando previamente seus contratos e dívidas, para evitar o leilão. Atuamos ainda na defesa judicial e extrajudicial, fazendo o acompanhamento completo, desde a negociação até a fase final do processo.

A experiência e a credibilidade da nossa equipe fazem com que tenhamos a habilidade necessária para criar uma estratégia personalizada para o seu caso, uma vez cada situação é única e demanda uma solução jurídica específica.

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