Imóvel Quitado Sem Escritura: Responsabilidade da Construtora e Seus Direitos

Quando o comprador quita integralmente um imóvel mas a construtora não providencia a escritura definitiva, ela descumpre uma obrigação legal e pode ser responsabilizada por danos morais, materiais e compelida judicialmente — ou mesmo extrajudicialmente — a regularizar o registro. Recente decisão da 14ª Câmara Cível do TJMG (Processo nº 1.0000.25.139043-1/001) reafirma essa proteção ao consumidor em Minas Gerais e esclarece os limites do prazo prescricional.

Neste artigo:

• O que é o problema da escritura não entregue?
• Aplicação do CDC na compra de imóveis
• Prazo prescricional: quando começa a contar?
• Responsabilidade objetiva da construtora
• Qual ação judicial mover?
• Documentos necessários para ingressar com a ação
• Como o comprador pode se proteger preventivamente?
• Conclusão

O que é o problema da escritura não entregue?

Muitos compradores quitam o financiamento ou o valor total do imóvel e acreditam que a propriedade está assegurada — mas, na prática, sem a escritura definitiva registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador não é, em sentido estrito, o proprietário legal do bem.

Essa situação ocorre com frequência quando a construtora ou incorporadora enfrenta problemas como:

• Hipotecas ou penhoras sobre o terreno originário;
• Conflitos com os proprietários que permutaram o terreno;
• Indisponibilidades decorrentes de ações judiciais contra a empresa;
• Irregularidades no memorial de incorporação ou no habite-se.

Em todos esses casos, a lei protege o adquirente de boa-fé que cumpriu suas obrigações contratuais.

Aplicação do CDC na compra de imóveis

A relação entre comprador e construtora é uma relação de consumo, regulada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). O adquirente é a parte vulnerável da relação, e essa vulnerabilidade justifica a proteção especial conferida pela lei.

Na prática, isso significa que:

• A inversão do ônus da prova pode ser aplicada em favor do consumidor;
• Cláusulas abusivas que transfiram ao comprador riscos que deveriam ser da construtora são nulas de pleno direito;
• A responsabilidade da construtora por vício ou fato do produto/serviço independe de culpa (responsabilidade objetiva).

O TJMG consolidou esse entendimento ao reconhecer, no acórdão do Processo nº 1.0000.25.139043-1/001, que a ausência de escritura definitiva após a quitação configura vício do serviço prestado pela incorporadora.

A Corte mineira reforça, assim, o alinhamento entre a jurisprudência estadual e os princípios do CDC, conferindo ao consumidor imobiliário em Minas Gerais um arcabouço sólido de proteção processual e material.

Prazo prescricional: quando começa a contar?

Uma das estratégias mais utilizadas pelas construtoras é arguir a prescrição da pretensão do comprador, alegando que o prazo já teria se esgotado desde a data da quitação. Esse argumento, no entanto, não encontra amparo no entendimento atual dos tribunais.

Conforme o art. 27 do CDC, o prazo prescricional para reparação de danos causados por fato do serviço é de cinco anos. O ponto central — e que desfaz a tese das construtoras — é o termo inicial desse prazo: ele não começa a correr da data do pagamento, mas sim do momento em que o consumidor toma ciência inequívoca do dano e de sua autoria.

Entendimento do TJMG (Processo nº 1.0000.25.139043 1/001): O relator do caso no TJMG, Desembargador Luiz Carlos Gomes da Mata, foi preciso ao fixar esse entendimento: o prazo quinquenal do CDC tem início a partir da ciência do dano e de sua autoria — não da quitação do imóvel. No caso concreto julgado pela 14ª Câmara Cível, o comprador quitou o imóvel em 2009, mas só tomou ciência das restrições registrais em 2020. A ação, ajuizada em 2023, foi considerada tempestiva.

Na prática, isso quer dizer que, mesmo que a quitação tenha ocorrido há mais de cinco anos, o comprador ainda pode ajuizar a ação se descobriu a irregularidade dentro desse período.

Responsabilidade objetiva da construtora

A construtora tem a obrigação de entregar o imóvel livre de ônus — não apenas com a entrega das chaves, mas com toda a documentação necessária para o registro da propriedade em nome do comprador. Essa obrigação decorre diretamente do contrato de compra e venda e das normas de proteção ao consumidor.

A responsabilidade por não cumpri-la é objetiva, ou seja, independe de dolo ou culpa. Para que o comprador obtenha reparação, basta demonstrar:

• Que pagou integralmente o preço ajustado;
• Que não consegue registrar o imóvel em seu nome;
• O nexo de causalidade entre a conduta da construtora e o impedimento documental.

Conflitos internos da construtora com terceiros — como disputas com permutantes do terreno ou credores da empresa — são questões alheias ao comprador e não afastam a responsabilidade perante quem adquiriu o imóvel de boa-fé.

Qual ação judicial mover?

Diante da recusa ou omissão da construtora em providenciar a escritura, o instrumento processual adequado é a Ação de Obrigação de Fazer, que pode ser cumulada com pedidos indenizatórios. Os pedidos típicos incluem:

• Obrigação de regularizar o registro: sentença que determine à construtora a prática dos atos necessários para sanar as irregularidades e outorgar a escritura definitiva;
• Indenização por danos morais: a frustração da legítima expectativa de propriedade, somada à insegurança jurídica prolongada, configura dano extrapatrimonial indenizável, conforme reconhecido pelo TJMG;
• Ressarcimento de danos materiais: reembolso de eventuais custas, impostos ou outras despesas que o comprador teve de arcar para viabilizar uma regularização que competia à construtora.

Em casos urgentes — como risco de penhora do imóvel ou iminente alienação a terceiros — é possível requerer tutela de urgência (medida liminar) para suspender atos que possam prejudicar o comprador.

Documentos necessários para ingressar com a ação

Para que o advogado possa avaliar o caso e construir a estratégia processual, o comprador deve reunir, preferencialmente:

• Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda;
• Comprovantes de pagamento das parcelas (boletos quitados, extratos, recibos);
• Comprovante de quitação total (declaração de débito zerado ou termo de quitação emitido pela construtora);
• Matrícula atualizada do imóvel (obtida no Cartório de Registro de Imóveis);
• Correspondências trocadas com a construtora sobre a escritura;
• Certidões de ônus reais do imóvel (para verificar hipotecas, penhoras ou indisponibilidades registradas);
• Documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência).

Quanto mais completa a documentação, mais rápida e eficaz será a análise jurídica do caso.

Como o comprador pode se proteger preventivamente?

Antes de assinar qualquer contrato imobiliário, algumas medidas reduzem significativamente o risco de enfrentar esse tipo de problema:

• Verifique a matrícula do terreno: confira se há hipotecas, ônus reais ou indisponibilidades registradas antes de fechar negócio;
• Pesquise a construtora: consulte certidões de protestos, processos judiciais e situação fiscal da empresa;
• Inclua cláusula de prazo no contrato: estipule prazo máximo para a outorga da escritura após a quitação, com multa pelo descumprimento;
• Acompanhe o registro da incorporação: o memorial de incorporação deve estar registrado antes do lançamento — exija o número do registro;
• Exija a Certidão Vintenária do imóvel: esse documento revela o histórico de vinte anos da matrícula, permitindo identificar eventuais pendências que possam obstaculizar a futura escritura;
• Consulte um advogado especializado antes de assinar: a análise prévia do contrato e da documentação do imóvel pode evitar litígios futuros.

Conclusão

A jurisprudência do TJMG reforça o que a lei já estabelece: a regularização documental do imóvel é uma obrigação inafastável da construtora, que não pode ser transferida ao comprador nem postergada indefinidamente em razão de conflitos internos da empresa.

O comprador que quitou o imóvel e não consegue obter a escritura definitiva tem direito à tutela judicial — e esse direito está preservado mesmo anos após a quitação, desde que a ciência da irregularidade tenha ocorrido dentro do prazo legal.

Cada caso possui particularidades que exigem análise individualizada. Consulte um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar a melhor estratégia para a sua situação.

Perguntas Frequentes

Paguei o imóvel integralmente mas não recebi a escritura. O que fazer?
O primeiro passo é notificar formalmente a construtora exigindo a regularização em prazo determinado. Se não houver resposta satisfatória, o comprador pode optar pela via extrajudicial (adjudicação compulsória diretamente no cartório de registro de imóveis, conforme a Lei 14.382/2022) ou pela via judiciale ajuizar uma Ação de Obrigação de Fazer, que pode incluir pedido de indenização por danos morais e materiais. Um advogado especializado em direito imobiliário poderá orientar a estratégia mais adequada ao seu caso.

A construtora faliu. Ainda consigo a escritura?
Sim, em muitos casos é possível. O comprador pode habilitar seu crédito no processo de falência ou, dependendo das circunstâncias, buscar a adjudicação compulsória do imóvel diretamente no Registro de Imóveis, com base no contrato quitado. A análise da situação específica por um advogado especializado é fundamental.

Quanto tempo tenho para entrar com a ação após descobrir o problema?
Conforme o art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, o prazo prescricional é de 5 anos, contados a partir do momento em que o comprador toma ciência inequívoca do dano e de sua autoria — não da data da quitação. Esse entendimento foi confirmado pelo TJMG no Processo nº 1.0000.25.139043-1/001.

A construtora pode alegar que o problema é culpa de terceiros (ex: donos do terreno)?
Não como fundamento para se eximir de responsabilidade perante o comprador. A responsabilidade da construtora é objetiva: conflitos internos com permutantes do terreno ou outros terceiros são questões a serem resolvidas entre eles, sem prejudicar o adquirente que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais.

É possível receber indenização por danos morais nesse caso?
Sim. O TJMG reconhece que a frustração da legítima expectativa de propriedade, aliada à insegurança jurídica prolongada decorrente da ausência da escritura, configura dano extrapatrimonial passível de indenização. O valor varia conforme a gravidade do caso e os critérios da corte.

Preciso de advogado para ingressar com ação contra construtora?
Sim. A Ação de Obrigação de Fazer exige representação por advogado habilitado. Dada a complexidade técnica envolvida — análise de prescrição, responsabilidade objetiva, prova do nexo causal — a atuação de um especialista em direito imobiliário é essencial para maximizar as chances de êxito.

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