Fim da Sonegação de Aluguel: Nova Tributação da Receita Federal em 2026

A locação de imóveis é uma das atividades econômicas mais relevantes do país e representa fonte de renda para milhões de brasileiros, especialmente em cidades turísticas. No entanto, uma parte significativa dessas transações ainda ocorre sem a devida declaração à Receita Federal, o que caracteriza sonegação de aluguel e resulta na falta de recolhimento dos impostos devidos.

Com a Reforma Tributária e as novas políticas de fiscalização, a Receita Federal anunciou que a tributação dos aluguéis será atualizada a partir de 2026, com mecanismos tecnológicos capazes de identificar automaticamente operações não declaradas.

Neste artigo, você vai entender como a nova tributação de aluguéis em 2026 pode impactar o mercado imobiliário e de que forma a criação de uma holding patrimonial pode ser uma estratégia legal eficaz para reduzir a carga tributária e evitar problemas fiscais. Continue a leitura e descubra como se preparar para as novas regras.

O que muda em 2026: fim da informalidade no aluguel de imóveis?

Você já deve ter ouvido falar sobre a Reforma Tributária, certo? Pois bem. Em 16 de janeiro de 2025 foi sancionada a Lei Complementar (LC) 214, a primeira regulamentação desta grande reforma.

A alteração mais significativa introduzida pela nova legislação tributária refere-se à instituição do Imposto sobre Valor Agregado (IVA), cujo modelo tem como fundamento a tributação apenas sobre o valor agregado em cada etapa da cadeia produtiva, com a possibilidade de compensação dos tributos pagos nas fases anteriores.

No contexto brasileiro, o IVA será adotado em formato dual, isto é, composto por dois tributos distintos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), cuja arrecadação será destinada aos entes subnacionais — estados e municípios —, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência da União. Esses novos tributos substituirão o ICMS, o ISS, o PIS, a Cofins e o IPI, consolidando uma profunda reformulação na estrutura tributária sobre o consumo e promovendo uma ampla reorganização econômica com impactos diretos na gestão fiscal pública e privada.

Atualmente, os rendimentos provenientes da locação de imóveis auferidos por pessoa física são tributados pelo Imposto de Renda (IR), observando-se o limite de isenção previsto na lei.

Contudo, é importante destacar que a incidência dos novos tributos não será generalizada. Nos termos da Lei Complementar nº 214, de 2025, publicada em janeiro do corrente ano, a tributação adicional incidirá apenas sobre pessoas físicas que se enquadrem cumulativamente nas seguintes condições:

– Possuírem mais de três imóveis destinados à locação; e

– Atingirem receita bruta anual superior a R$240.000,00 (equivalente a R$20.000,00 mensais).

Aqueles que não se enquadrarem nesses critérios serão dispensados da nova incidência. Importa ressaltar que as regras aqui tratadas se aplicam exclusivamente a pessoas físicas. No caso de rendimentos recebidos por intermédio de pessoa jurídica, a sistemática tributária é distinta e será abordada oportunamente.

Adicionalmente, a mesma norma prevê que, mesmo que o contribuinte possua apenas um ou dois imóveis, a tributação será obrigatória caso a receita anual decorrente da locação ultrapasse R$288.000,00 (ou R$24.000,00 mensais). Nesse caso, o critério determinante será o valor global dos rendimentos, e não a quantidade de bens locados.

Diante desse novo cenário, é fundamental que os contribuintes acompanhem atentamente as mudanças legislativas, promovendo os ajustes necessários para garantir a regularidade fiscal e a eficiência na gestão patrimonial.

Como a Receita Federal vai identificar os aluguéis não declarados

Para entender como a Receita Federal poderá identificar os alugueis não declarados, precisamos voltar um pouco no tempo. No ano de 2021, o Governo Federal editou uma instrução normativa criando o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).

Com a edição da LC 214/2025, os cartórios de registro de imóveis deverão atualizar seus sistemas, no prazo de 12 meses, para integrar e alimentar as informações no CIB, criando uma espécie de cadastro único de imóveis. Isso fará, na prática, com que a partir de 2026 tenhamos um banco nacional de informações sobre todos os imóveis urbanos e rurais, o que possibilita o cruzamento de dados compartilhados com a Receita Federal. Isso faz com que haja uma maior fiscalização em relação ao pagamento do imposto de renda e do IBS e CBS, a depender do caso.

Quais os riscos reais para o locador e inquilino?

Hoje, com o atual sistema, é possível que locador e locatário ajustem o pagamento do aluguel em espécie, sem declarar o pagamento nem o recebimento. Como se trata de uma transação, de certa maneira informal, a Receita Federal não tomará conhecimento, e não poderá tributar.

Com a criação do CIB e a possibilidade de cruzamento de dados, duas situações diferentes podem surgir para o locador e para o inquilino, em relação à tributação dos alugueis.

No caso do inquilino, é possível que a Receita Federal identifique através do cruzamento de dados que ele não possui nenhum imóvel em seu nome, ou que possui em um domicílio diferente daquele declarado como o seu domicílio fiscal. Isso representará um alerta para a Receita Federal de que essa pessoa está alugando um imóvel, e ela terá que prestar esclarecimentos sobre esse fato.

Em relação ao locador, a lógica é similar. Se o CIB indicar que ele possui mais de um imóvel de sua propriedade terá que prestar esclarecimentos sobre a destinação daquele ou daqueles que não são utilizados como moradia.

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Como se proteger desta Mudança com a Holding Patrimonial Imobiliária?

A Holding é uma empresa constituída com o objetivo de administrar bens, incluindo outras empresas. Uma das finalidades pelas quais é criada é a administração de imóveis, gerenciando a compra e venda e também o aluguel destes bens.

Como parte desta estratégia, o proprietário dos bens cria a empresa Holding e coloca os imóveis como parte do seu capital social, de modo que os alugueis serão considerados tecnicamente rendimentos da pessoa jurídica, e não mais da pessoa física.

Geralmente as empresas Holding que atuam no ramo imobiliário optam pela tributação com base no lucro presumido, e isso, no final das contas vai representar uma considerável redução da carga tributária, a partir de uma estratégia que pode ser acompanhada pelos nossos profissionais do início ao fim.

Além dos benefícios fiscais, a criação de uma Holding Patrimonial pode ser uma excelente estratégia de planejamento sucessório, fugindo dos conflitos familiares, da burocracia e dos altos custos envolvidos em um processo de inventário. A estruturação de uma Holding possibilita que o proprietário de imóveis tenha uma organização financeira mais adequada, e uma gestão mais profissional do seu patrimônio.

Quais os benefícios fiscais de alugar imóveis por uma holding?

Já percebemos que a Reforma Tributária, que entrará em vigor em 2026, trará mudanças significativas sobre os rendimentos provenientes da locação de imóveis. Isso faz com que a constituição de uma holding patrimonial se torne uma estratégia de destaque, tendo em vista as vantagens que oferece.

Voltemos um pouco ao assunto. Atualmente, a renda da locação de imóveis pode ser tributada de duas formas: 1) diretamente na pessoa física do proprietário; ou 2) por meio de uma pessoa jurídica, geralmente uma holding patrimonial.

Vamos a um exemplo prático: imagine um portfólio de 12 imóveis, com uma renda média anual de R$360.000 (ou seja, R$2.500 por mês por imóvel). Na pessoa física, esse montante entra na faixa mais elevada da tabela progressiva do Imposto de Renda, incidindo 27,5%, o que gera uma tributação de aproximadamente R$99.000 ao ano. Com a dedução prevista na legislação atual (cerca de R$11.000), o imposto líquido pago gira em torno de R$88.000.

Se os mesmos imóveis estiverem registrados em uma holding patrimonial sob o regime de lucro presumido, o cenário muda drasticamente. Considerando PIS e COFINS de 3,65% sobre os R$360.000, temos R$13.140.

A base de cálculo para IRPJ (8%) e CSLL (12%) será R$28.800 e R$43.200, respectivamente. Aplicando as alíquotas de 25% sobre o IRPJ e 9% sobre a CSLL, temos uma carga total de R$7.200 (IRPJ) e R$3.888 (CSLL), resultando em uma tributação de aproximadamente R$24.228.

Comparativo pré-reforma:

Pessoa Física: R$ 88.000

Holding (PJ): R$ 24.228

Economia tributária: R$ 63.772 por ano

A principal mudança trazida pela reforma é a ampliação da tributação para pessoas físicas que obtêm rendimentos com locação em valores relevantes. Se o contribuinte tiver renda anual superior a R$264.000, e mais de dois imóveis alugados, passará a ser contribuinte da CBS e IBS, tributos que substituirão o PIS/COFINS, ICMS e ISS.

A alíquota cheia desses tributos será reduzida em 70% para locações residenciais, passando de 28% para 8,4%. Além disso, haverá um redutor social de R$600 por imóvel por mês, que será abatido da base de cálculo.

Aplicando esse novo modelo ao exemplo dos 12 imóveis com R$ 2.500 mensais cada:

Renda mensal por imóvel: R$ 2.500

Redutor: R$ 600

Base de cálculo: R$ 1.900 por imóvel

Total mensal de base: R$ 22.800

Alíquota de 8,4%: R$ 1.915,20/mês, ou R$ 22.982,40/ano

Somando aos tributos federais (IRPJ e CSLL), que continuam existindo, mantemos o valor de R$11.088. Portanto, a carga tributária total anual pós-reforma será de aproximadamente R$34.070,40.

Comparativo pós-reforma:

Pessoa Física: IRPF (R$ 88.000) + CBS/IBS (R$ 22.982) = R$ 110.982

Holding (PJ): R$ 34.070

Economia tributária: R$ 76.912 por ano

A reforma tributária reforça o que já é uma realidade no planejamento patrimonial e tributário: utilizar uma holding para gerir imóveis destinados à locação é, via de regra, mais vantajoso. Além da economia tributária significativa, a holding oferece benefícios em termos de planejamento sucessório, proteção patrimonial e organização jurídica.

Portanto, quem ainda possui imóveis alugados em nome da pessoa física deve considerar com urgência a migração para uma estrutura societária. A preparação antecipada pode significar não apenas economia financeira, mas segurança jurídica para o futuro.

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Como se preparar agora para evitar problemas em 2026?

Com o advento da Reforma Tributária uma boa dica é não perder tempo. Procure um profissional da advocacia, e entenda mais sobre como funciona a constituição de uma Holding Patrimonial, e quais as vantagens aplicáveis ao seu caso específico.

A falta de planejamento pode ensejar a necessidade de responder a um processo administrativo perante a Receita Federal, ou mesmo uma ação judicial. E tenha em mente que, em matéria fiscal, a rigidez da lei costuma ser mais intensa que em outros casos.

Se tiver alguma dúvida sobre as Holdings Patrimoniais, nossa equipe de advogados está à sua disposição para eventuais esclarecimentos, e para entrarmos juntos no caminho de um planejamento patrimonial mais eficiente.

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