Como Evitar que Seu Imóvel Seja Levado a Leilão: Dicas legais essenciais

Você sabia que muitos imóveis vão a leilão por motivos que poderiam ser evitados? Neste artigo, vamos explicar como evitar que seu imóvel seja levado a um leilão, detalhando as principais causas que levam à perda de um bem e quais medidas o proprietário pode adotar para evitar essa situação.

Se você está com dívidas ou simplesmente quer entender melhor o funcionamento dos leilões de imóveis, continue lendo. Aqui, você vai encontrarinformações jurídicas essenciais e orientações que podem fazer a diferença para manter seu patrimônio seguro.

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Quais os principais motivos que levam um imóvel a leilão?

São diversos os motivos que podem fazer com que um imóvel seja levado a leilão, mas o principal deles está relacionado ao inadimplemento de algum débito. A seguir, falaremos de maneira mais específica sobre cada um deles, com uma linguagem simples e didática, para que qualquer um possa compreender, mesmo que esteja iniciando neste assunto dos leilões.

Alienação fiduciária

A primeira razão, e mais comum, é a inadimplência no financiamento do imóvel. E sobre isso, precisamos conhecer o que diz a Lei 9.514/97, que regula a dinâmica dos financiamentos imobiliários e da alienação fiduciária. Mas o que é alienação fiduciária?

A alienação fiduciária é uma forma de garantia em que o devedor, denominado fiduciante, transfere a propriedade de um bem, seja ele móvel ou imóvel, ao credor, o fiduciário, como forma de assegurar que uma dívida será paga. O credor então se torna o proprietário do bem, e permanecerá nessa condição até que o devedor pague a dívida integralmente. O devedor fica na posse do bem, podendo usar o imóvel livremente, mas no documento de registro contará o nome do credor como sendo o proprietário. Vejamos o que diz a Lei 9.514/97 sobre isso:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

O artigo 22 da lei traz o conceito de alienação fiduciária, o qual foi explicado acima, e os artigos seguintes definem o procedimento. Vejamos:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
[…]
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

Quando o devedor terminar de pagar a dívida, a propriedade do bem será transferida a ele. Caso não cumpra com a obrigação, a propriedade irá se consolidar em favor do credor, que então se tornará definitivamente o dono do imóvel. Exemplo prático é no contrato de financiamento imobiliário em um banco. O banco será o proprietário do imóvel até que o cliente definitivamente pague todas as parcelas do empréstimo.

A consequência do inadimplemento vem prevista no Art. 26, da Lei 9.514/97:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constitu-ídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Mas o que irá fazer o banco com o imóvel? Irá promover o seu leilão, porque o que interesse para os agentes bancários é a quantia financeira que ele representa, e não o manter em sua propriedade. O procedimento, neste caso, pode ser feito de maneira extrajudicial, sem que seja necessária a intervenção judicial. O devedor será intimado, e se mesmo assim não quitar o débito, ou as parcelas pendentes, poderá então o credor promover o leilão do bem imóvel.

A alienação fiduciária é semelhante à hipoteca, que é outra forma de garantia. A diferença é que na hipoteca o devedor permanece como proprietário do imóvel, e para que ele seja levado a leilão, o credor precisa ingressar com uma ação judicial.

Dívidas de IPTU

O Imposto Territorial e Predial Urbano (IPTU) é um tributo de competência municipal, cujo fato gerador, ou seja, a razão de cobrar, é a posse de um bem imóvel.

O procedimento de leilão de imóveis por dívidas relacionadas ao IPTU é desencade-ado quando o proprietário do imóvel não paga o tributo. Nesse caso, o valor será incluído como dívida ativa, e a sua cobrança pela administração municipal será por meio de uma ação de execução fiscal. Neste sentido, vejamos o que dispõe o Código Tributário Nacional (CTN):

Art. 201. Constitui dívida ativa tributária a proveniente de crédito dessa natureza, regularmente inscrita na repartição administrativa competente, depois de esgotado o prazo fixado, para pagamento, pela lei ou por decisão final proferida em processo regular.

A partir daí, o processo será regulado pela Lei de Execuções Fiscais, a Lei Federal 6.830/80. O procedimento se inicia com a citação do devedor para que em 5 dias efetue o pagamento, ou garanta a dívida em juízo. Caso não cumpra a ordem judicial, a fazenda pública poderá buscar meios de expropriação dos bens do devedor, entre eles o leilão de imóveis de sua propriedade, conforme disposto na lei:

Art. 23 – A alienação de quaisquer bens penhorados será feita em lei-lão público, no lugar designado pelo Juiz.

Sobre a cobrança de IPTU há uma situação muito importante de ser mencionada, e que mais adiante falaremos de uma forma mais aprofundada, é que a impenhorabilidade do bem de família não é oponível no caso de dívidas desse tributo.

Dívidas em geral

Outra razão pela qual um imóvel pode ser levado a leilão é a existência de dívidas do seu proprietário e que não tenham necessariamente relação com o imóvel. Isso porque há no direito civil uma norma que diz que os bens respondem pelos débitos do seu proprietário. Neste sentido, dispõe o Código Civil (CC):

Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.

Este artigo traz o princípio da responsabilidade patrimonial, que estabelece uma regra que diz que o patrimônio do devedor serve como garantia para o cumprimento de suas obrigações perante os credores, mesmo que nenhum deles tenha sido diretamente vinculado à dívida. Mais adiante falaremos sobre as exceções, ou seja, os bens que não poderão ser levados à penhora, que estão protegidos pela lei.

A importância de manter as parcelas do financiamento em dia

É extremamente importante que as parcelas de um financiamento sejam mantidas em dia, pelos motivos que a seguir vamos expor. Passar por dificuldades financeiras é normal na vida de qualquer pessoa, e são nesses momentos que o planejamento e a assessoria jurídica se tornam mais importantes, para que a situação não fique ainda pior.

A primeira consequência do atraso no financiamento é o crescimento da dívida, com juros, multa, correção monetária e honorários de advogado. Além disso, os contratos de financiamento geralmente preveem uma cláusula que diz que o atraso de um determinado número de parcelas implica o vencimento antecipado de toda a dívida, e autoriza o banco a cobrar a integralidade do valor. Então, quanto mais tempo com o financiamento em atraso, maior será o valor da dívida.

Conforme vimos acima, o patrimônio responde pelas dívidas do seu dono. Então, o inadimplemento de um financiamento pode fazer com que você venha a perder parte do seu patrimônio, seja em dinheiro, bens móveis ou imóveis.

Além do mais, quando ocorrer o atraso o banco irá notificar os órgãos de proteção ao crédito e o Banco Central de que o cliente está inadimplente. Isso impede não somente o acesso a novos financiamentos, mas também a um simples crediário em uma loja, ou mesmo a possibilidade de utilização ou solicitação de um cartão de crédito. Como dito no jargão popular: o seu nome irá ficar sujo na praça.

O que acontece é que muitas pessoas diante do atraso de algumas parcelas se colocam em uma situação muito complicada, não procurando auxílio de um advogado, e deixando a dívida crescer cada vez mais. A prática jurídica nos mostra que a atuação no início desses problemas evita uma série de complicações futuras, e uma economia de recursos considerável. Neste artigo falaremos sobre a importância, e a forma como os nossos profissionais poderão te auxiliar.

Como evitar que seu imóvel seja levado a leilão ao negociar dívidas de IPTU e condomínio

A renegociação das dívidas do IPTU começa pela busca do setor tributário na prefeitura para manifestar o interesse em realizar o pagamento, evitando assim que isso se torne uma ação judicial.

É de interesse da administração pública que o contribuinte pague os tributos em dia, pois os recursos para manutenção de programas sociais, pagamento dos servidores, investimentos, são todos originados dos impostos, das taxas, etc.

Isso pode variar de um município para outro, mas geralmente são oferecidas diversas possibilidades de renegociação da dívida, com parcelamento, e até mesmo com desconto nos juros e demais acréscimos. Mas para isso, é necessário que o cidadão seja proativo e mostre interesse em adimplir com suas obrigações fiscais.

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Como evitar que seu imóvel seja levado a leilão através de uma assessoria jurídica na prevenção

Mesmo para a expropriação dos bens do devedor, há uma série de normas e formalidades que precisam ser respeitadas. O importante é que você saiba que o endividamento não é um caminho sem volta, e com a assessoria jurídica certa você pode evitar que o seu imóvel seja leiloado.

O primeiro passo da assessoria jurídica será a análise documental, para verificar possíveis distorções no valor que está sendo cobrado, ou mesmo a existência de cláusulas contratuais abusivas. Não é incomum que os contratos de financiamento contemplem cláusulas ilegais ou juros abusivos, o que faz com que o valor cobrado na verdade seja muito superior ao que o contratante efetivamente deve.

A partir disso, é possível iniciar uma negociação com os credores. Mas, e por que não negociar sozinho? Muitas vezes os bancos usam de artimanhas para aumentar a dívida, e ganhar ainda mais dinheiro. Isso faz com que a proposta de renegociação apresentada de negociação só tenha o nome.

Negociar é quando as partes envolvidas cedem reciprocamente, cada uma fazendo a renúncia de alguma coisa, recuando um pouco, para que todos saiam satisfeitos. O que o banco chama de renegociação na maioria das vezes é na verdade um novo financiamento para quitar o antigo, aumentando o valor das parcelas e do valor final. Concorda comigo que isso não é uma renegociação?

A assessoria jurídica vai identificar isso e buscar uma renegociação quando você estiver em uma melhor posição perante o credor, com cláusulas e condições de pagamento que sejam justas, e de acordo com a sua capacidade financeira.

Quando a dívida é judicializada é que a assessoria jurídica se torna indispensável. Não cometa o erro de não constituir um advogado para acompanhar o processo e defender os seus interesses. É direito do credor buscar o pagamento da dívida, mas a lei protege também o devedor, sobretudo para que seja mantida a sua dignidade. Visto que é compreensível que nem todo mundo deve por uma questão de má fé, mas por situações de instabilidade financeira, normais na vida de qualquer um.

Medidas judiciais para impedir o leilão do seu imóvel

Caso a dívida seja origem diversa a alienação fiduciária ou outras que o imóvel não foi dado como garantia e a renegociação da dívida não deu certo, se chegamos à fase em que o imóvel está sendo levado a leilão, é hora de agir com inteligência e planejamento! O advogado terá então que tomar medidas para proteger o seu imóvel do leilão.

Quanto ao procedimento, ou a ferramenta jurídica a ser utilizada, depende do caso em concreto e da fase processual em que se encontra. Então, o profissional da advocacia terá que identificar se é o caso, por exemplo, de embargos à execução, impugnação à penhora, ajuizamento de uma ação autônoma buscando a revisão do contrato de financiamento, um incidente processual, ou até um recurso direcionado a um tribunal superior.

Dentre os argumentos a serem usados para evitar que seu imóvel seja levado a leilão, o mais comum talvez seja o da impenhorabilidade, que é uma exceção à regra da responsabilidade patrimonial do devedor. A Lei 8.009/90 dispõe sobre a impenhorabilidade do imóvel considerado como bem de família, prevendo o seguinte:

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

É impenhorável também a pequena propriedade rural desde que trabalhada pela família, conforme preceitua a Constituição Federal:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
[…]
XXVI – a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família, não será objeto de penhora para pagamento de débitos decorrentes de sua atividade produtiva, dispondo a lei so-bre os meios de financiar o seu desenvolvimento;

A impenhorabilidade da pequena propriedade rural também está prevista no Código de Processo Civil (CPC):

Art. 833. São impenhoráveis:
[…]
VIII – a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família;

Não há no ordenamento jurídico uma lei específica que defina o conceito de pequena propriedade rural. Por isso, os tribunais pegaram emprestado a delimitação estabelecida pela Lei 8.629/1993, que regulamenta aspectos da reforma agrária:

Art. 4º Para os efeitos desta lei, conceituam-se:
[…]
II – Pequena Propriedade – o imóvel rural:
a) de área até quatro módulos fiscais, respeitada a fração mínima de parcelamento;

A dimensão de um módulo fiscal varia conforme o estado e a região, e é definida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).

Outro aspecto a ser analisado é a regularidade do processo no qual há tentativa de levar o imóvel a leilão. Há uma série de procedimentos que precisam ser cumpridos, sob a pena de nulidade.

Como nosso escritório pode ajudar a proteger seu imóvel de leilões

Neste artigo trouxemos algumas informações sobre como evitar que um imóvel seja levado a leilão, um assunto que está diariamente na rotina do nosso trabalho.

O nosso escritório dispõe de profissionais especializados nesta área, com formação específica e anos de experiência. Significa que dispomos do conhecimento e das ferramentas para auxiliar na resolução dos problemas que se nos são apresentados. E junto com o cliente, traçar estratégias para evitar que o leilão realmente aconteça, e ele venha a ser privado de seus bens.

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