Saiba tudo sobre Due Diligence Imobiliária

Você sabe o que é Due Diligence Imobiliária? Sabe como é importante uma análise prévia de um imóvel antes da compra? Aquele que compra um imóvel desconhecendo a existência de débitos do vendedor pode alegar a boa-fé em qualquer circunstância? Essas são questões relacionadas a Due diligence, que ficaram claras para você neste artigo.

Afinal, os negócios imobiliários são muito frequentes no dia a dia das pessoas. Alguém que adquire um terreno para expandir a produção agrícola, outro que busca um investimento e também o tão almejado sonho da casa própria.

Hoje iremos trazer algumas informações de extrema importância na hora de adquirir um bem imóvel. Cuidados a serem observados para não se tornar personagem de um cenário de fraude contra credores e acabar perdendo o bem e até mesmo tendo prejuízo financeiro.

O que é a Due Diligence Imobiliária?

A Due Diligence consiste na prática de reunir e analisar a documentação do alienante do bem imóvel e de seus sucessores para verificar a regularidade da negociação. É um processo carregado de detalhes, que demanda extrema atenção por parte do advogado especializado que irá realizá-lo.

Neste artigo, você conhecerá algumas peculiaridades desse processo e dos negócios imobiliários que passam desapercebidos por muitas pessoas e a importância deste processo.

Qual a importância da realização da Due Diligence Imobiliária?

Agora vamos entender um pouco sobre a importância da due diligence Imobiliária, trazendo alguns aspectos do Direito Civil e do Direito Processual Civil, que serão fundamentais para a compreensão do tema.

Entendendo a fraude contra credores e a fraude à execução

A regra no direito brasileiro é de que os bens respondem pelas dívidas de seu proprietário, com algumas ressalvas na lei. Sempre que alguém não cumpre com uma obrigação de maneira espontânea, o credor poderá realizar o procedimento de expropriação dos bens para buscar a satisfação do débito.

Ele pode pegar o bem como pagamento ou então levá-lo à leilão para levantar dinheiro suficiente para tanto.

A fraude se configura quando o devedor aliena seus bens com a intenção de que não sejam atingidos pela regra da responsabilidade patrimonial. Não significa que ele fique impedido de vender os bens que possui, mas terá que fazê-lo de modo a ficar com patrimônio suficiente para o pagamento das dívidas.

Contudo, o alcance patrimonial não se limita a bens que estejam em propriedade do devedor. A execução atinge os bens que ele houver alienado na pendência do débito, então, atingindo então, a figura do terceiro adquirente.

Quando o devedor aliena bens fraudando credores, é possível que, judicialmente, se busque a anulação do negócio jurídico para a satisfação coercitiva dos débitos.

Há circunstâncias em que se pode proteger os direitos do terceiro de boa-fé, que adquiriu a propriedade do bem desconhecendo a existência de dívidas do vendedor. Contudo, é possível que, mesmo psicologicamente desconhecendo, o bem retorne ao proprietário anterior e seja alcançado pela responsabilidade patrimonial.

A fraude à execução ocorre quando o devedor aliena seus bens na pendência de um processo judicial, assim como previsto no Código de Processo Civil:

Art. 792. A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução:
I – quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver;
II – quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828 ;
III – quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude;
IV – quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
V – nos demais casos expressos em lei.

Pode haver mais casos considerados como fraude sem que estejam expressamente previstos neste artigo. E é importante mencionar que a lei confere ao comprador o ônus de buscar as informações sobre a situação financeira do vendedor:

Art. 792, § 2º No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem.

Por isso, as informações constantes neste artigo são de suma importância àquele que está querendo adquirir um bem imóvel.

Posso perder meu bem imóvel mesmo sendo terceiro de boa-fé?

Respondendo à pergunta feita no início deste artigo: aquele que compra um imóvel desconhecendo a existência de débitos do vendedor pode alegar a boa-fé em qualquer circunstância?

O terceiro de boa-fé é aquele que adquire o bem do devedor em um estado de ignorância quanto à situação financeira debilitada e às eventuais obrigações existentes. Ele mantém uma condição psicológica de ignorância em relação à inadimplência do vendedor e compra o imóvel acreditando estar ele livre de qualquer impedimento.

Acontece que não basta ao terceiro o desconhecimento sobre a existência de débitos contra o vendedor, mas que demonstre que diligenciou de todas as maneiras possíveis para verificar a regularidade do bem e evitar a ocorrência de fraude.

É um erro muito comum aos mais desatentos pensar que basta olhar a Matrícula do Imóvel. Se lá não houver nenhuma averbação, acreditam que imóvel esteja completamente desimpedido e que nenhuma circunstância poderá ensejar a nulidade do contrato. Ledo engano.

Você verá, nos próximos tópicos deste artigo, que os cuidados ao adquirir um bem imóvel precisam ser muito maiores do que apenas consultar a matrícula.

Ainda com dúvidas?

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Princípio da concentração dos atos da matrícula

A matrícula é uma espécie de ficha corrida imóvel. Nesse documento, estarão registrados todos os eventos a ele relacionados, como transferência de propriedade, restrições e informações dos seus proprietários.

O Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula diz que qualquer negócio relacionado ao bem somente terá eficácia em relação a terceiros se for levado a registro no registro de imóveis competente para averbação.

Negócios jurídicos não averbados na matrícula têm eficácia apenas entre as partes nele envolvidas, mas não em relação a terceiros.

A validade jurídica de alguns atos necessita de que haja a averbação na matrícula do imóvel, uma vez que tem a sua existência condicionada à publicidade.

Quer dizer que, se não houver nenhuma restrição na matrícula, o negócio está garantido, certo? Errado! Há inúmeras situações jurídicas relacionadas ao proprietário do bem que podem não estar averbadas na matrícula e que podem ser opostas ao comprador de boa-fé pelos credores do vendedor, ou seja, é fundamental a análise da matrícula feita por um advogado especialista em diligência imobiliária.

A due diligence é indispensável!

Entendemos que, pelo princípio da concentração dos atos na matrícula, qualquer negócio envolvendo o bem imóvel em questão que não for nela averbado não tem eficácia contra terceiros. O erro é acreditar que, a verificação da matricula, basta para tornar o negócio jurídico perfeito e livre de qualquer oposição.

Essa é uma crença falsa e que leva inúmeras pessoas a terem prejuízos consideráveis, perdendo seus imóveis para credores do antigo proprietário.

A existência de um débito de natureza fiscal no momento da compra e venda do bem inscrito em dívida ativa, ainda que sem menção na matrícula do imóvel, pode ocasionar a anulabilidade do negócio.

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O caso da pequena empresária que perdeu a casa por conta de uma dívida fiscal do antigo proprietário

Para a melhor compreensão da importância da realização da due diligence, vamos expor um exemplo de uma situação observada na prática jurídica, muito comum por conta da falta de diligência no momento da compra de um bem imóvel.

Havia uma pequena empresária morando no interior do Estado que ganhava a vida trabalhando em seu salão de beleza como cabeleireira. A muito custo, conseguiu guardar um bom dinheiro para dar como entrada e comprar uma casa própria.

Encontrou o anúncio e viu que o valor poderia se encaixar no seu orçamento se usasse as economias como um sinal e fizesse um financiamento do restante.

Dirigiu-se com o proprietário até o registro de imóveis da cidade para fazer a transferência da propriedade do bem, com averbação do contrato de compra e venda na matrícula. Não constava no registro nenhuma restrição e nada que impedisse a transmissão da casa. A escrivã, então, efetuou a averbação, e na matrícula do bem, a empresária passou a constar como titular.

Um tempo depois, foi surpreendida com a notificação acerca de um processo de execução fiscal contra o devedor, uma averbação de penhora no bem, e a tentativa do fisco de anular o negócio jurídico para usar o bem como pagamento de um débito fiscal do antigo proprietário de mais de R$ 200 mil reais.

Pensou ela que bastaria alegar a sua boa-fé no momento da compra, porque, na matrícula não havia qualquer menção à dívida do então proprietário perante a Fazenda Pública.

O antigo proprietário sonegou impostos por um bom tempo, até que foram inscritos em dívida ativa. Existe uma previsão no Código Tributário

Nacional que afasta a boa-fé do terceiro adquirente do bem quando o proprietário possui débitos inscritos em dívida ativa. Vejamos:

Art. 185. Presume-se fraudulenta a alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, por sujeito passivo em débito para com a Fazenda Pública, por crédito tributário regularmente inscrito como dívida ativa.

A alegação de que comprou na posição de terceiro de boa-fé cai por terra, pois a lei cria uma presunção de fraude contra credores nos casos previstos neste artigo. A empresária do exemplo agora está na iminência de perder a casa, e o antigo proprietário não tem condições financeiras de devolver o dinheiro já recebido pelo bem.

Isso seria evitado se a empresária do exemplo tivesse contratado um especialista em contratos imobiliários para efetuar a due diligence e buscar uma certidão negativa junto à Receita Federal. Sendo assim, ela estaria ciente da pendência de débitos fiscais do imóvel e não faria o negócio.

Como a due diligence pode ajudar para evidenciar a boa-fé do comprador?

A boa-fé pode ser entendida como um estado mental de ignorância sobre vícios relacionados ao bem e a impedimentos existentes em relação ao seu proprietário.

O que se exige hoje pelo direito não é apenas o estado mental de desconhecimento dos vícios, é preciso que aquele que pretende adquirir um bem imóvel tenha uma atitude exterior que demonstre a sua boa-fé. Exige-se dele um padrão de conduta compatível com o elemento subjetivo.

A conduta esperada pelo terceiro de boa-fé é que ele aja de modo a diligenciar sobre a situação do imóvel e sobre a condição financeira do seu proprietário. Deve ele adotar todas as medidas possíveis para verificar se o alienante não está se desfazendo do patrimônio com a intenção de cometer fraude.

Através da due diligence orientada por um advogado especialista, o comprador adquire um comportamento ativo, exteriorizando a sua boa-fé e evitando problemas futuros.

As 4 perguntas essênciais na hora de comprar um bem imóvel e que a due diligence vai responder

Já explicamos que, ao comprar um bem imóvel, é necessário tomar uma série de precauções para que não haja uma futura invalidação do negócio.

Agora, vamos explicar os primeiros passos da compra de um imóvel. Você precisa obter a resposta para as seguintes 4 perguntas básicas:

1. A documentação do imóvel está em dia?

2. O vendedor é o proprietário do bem?

3. Como está a situação financeira do vendedor? Ele tem dívidas fiscais ou processos em andamento?

4. O proprietário pode dispor do bem que está vendendo?

A partir dessas quatro questões essenciais, é possível estabelecer maior segurança sobre a negociação. Elas ilustram as primeiras etapas do trabalho da due diligence. Vamos abordar cada uma delas e trazer quais os documentos necessários para a resposta.

A Documentação do imóvel: o que é preciso verificar na hora de adquirir um bem imóvel?

O primeiro passo é dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis do local em que o imóvel está localizado e buscar uma cópia atualizada da matrícula.

A matrícula, como já explicamos, é uma espécie de ficha corrida, de documento de identidade do bem imóvel. A partir desse documento, poderemos extrair várias informações que serão importantes para o procedimento de due diligence.

Na matrícula, estão registradas todas as informações sobre o histórico do bem, como por exemplo, contratos de compra e venda e hipotecas. Por isso, existe a necessidade de que a cópia esteja atualizada a fim de confirmar o histórico do bem e o proprietário registral.

O caso em que a loteadora X comprou um terreno do proprietário “errado”

Para exemplificar e ilustrar a importância da due diligence e da informação atualizada, vamos analisar este exemplo:

A loteadora X decidiu adquirir um terreno para a realização de um empreendimento. O proprietário apresentou uma cópia da matrícula do bem que havia sido emitida há 90 dias.

A empresa pagaria uma entrada e o restante com um certo prazo. Fizeram um contrato particular de promessa de compra e venda com a intenção de levá-lo a registro posteriormente.

Após um período, a loteadora dirigiu-se ao cartório com a intenção de realizar a transferência da propriedade por meio da averbação da compra e venda na matrícula do imóvel.

Contudo, deparou-se com uma situação inesperada: havia na matrícula, o registro de venda do imóvel a outra pessoa 30 dias antes da celebração do acordo com a loteadora X, portanto, o prorpietário que realizou o acordo não era mais o proprietário do bem.

Ao buscar um esclarecimento com o vendedor, não foi possível localizá-lo, deixando a loteadora X com um grande prejuízo.

Como tudo isso poderia ter sido evitado?

Certamente, uma due diligence guiada por advogados capacitados e experientes teriam identificado e apontado, na situação hipotética acima, o risco à loteadora X, uma vez que, nesse caso, a solução era bem simples: Solicitar uma cópia atualizada da matrícula do bem na serventia do Cartório.

Com isso, a loteadora X poderia ter verificado a existência da compra e venda a outra pessoa, e que não aparecia na versão mais antiga apresentada pelo vendedor.

Análise da matrícula do imóvel

Recomenda-se que a análise da matrícula do imóvel seja feita por um profissional com conhecimento técnico para tanto, de preferência um advogado.

Vejamos algumas informações que podem ser extraídas a partir da análise da matrícula e que são relevantes para a due diligence:

Quem é o proprietário do bem imóvel?

Conforme o exemplo acima, vimos que essa é uma informação muito importante. Parece simples, mas muitas pessoas fazem negócios na informalidade e acabam cometendo esses erros facilmente evitáveis.

Existem situações em que uma mesma matrícula contém a informação de diversos imóveis ou frações de um imóvel maior. É necessário, então, que se faça a cadeia sucessória a partir das informações ali contidas.

O proprietário dispõe da quantia que está vendendo?

Pode acontecer de que o vendedor transacione um imóvel de uma determinada extensão, contudo, não seja proprietário da dimensão indicada. Isso é comum em imóveis rurais e imóveis que se originam de processos de inventário e partilha de bens.

A análise da matrícula por um profissional capacitado dirá se o vendedor é efetivamente o proprietário da área que está vendendo, evitando que o comprador pague por uma área que não lhe será entregue.

Qual o estado civil do proprietário?

Se o vendedor for casado, é necessária a participação do cônjuge na celebração do negócio, sob a pena de invalidação. A exceção é se ele for casado sob o regime da separação universal de bens.

Existe hipoteca ou penhora sobre o bem imóvel?

Pode pairar sobre o bem a averbação de uma hipoteca ou de uma penhora. Essas informações estarão expressas na matrícula e podem ser facilmente constadas.

Quais outras informações poderão estar contidas na matrícula?

Há uma infinidade de situações jurídicas que podem gerar desde problemas até a anulação do negócio, mas que podem ser conferidas pela análise da matrícula do imóvel.

Por exemplo, a existência de um usufruto em relação ao bem, que impedirá que o comprador tome posse por conta deste direito real. Ou um contrato de locação, se existem cláusulas restritivas, etc.

É bom que se verifique ainda se não existe nenhuma relação jurídica que conceda a um terceiro o direito de preferência de aquisição do bem imóvel, como por exemplo, um contrato de locação ou um arrendamento. Se o vendedor não notificar aquele que tem preferência, o negócio pode ser facilmente invalidado.

Certidões negativas

Existem obrigações chamadas de propter rem. Significa que elas são inerentes ao bem imóvel e o acompanham independente da mudança de titularidade.

Então, ao comprar um imóvel vinculado a alguma dívida propter rem, o comprador terá de efetuar o pagamento.

Na pré-analise de due diligence imobiliária, recomenda-se a emissão de algumas certidões que podem evitar transtornos e surpresas, como por exemplo:

1. Certidão negativa de tributos municipais: os impostos municipais são uma espécie de obrigações propter rem, que acompanham o bem independente de seu proprietário.

2. Certidão negativa de dívidas de condomínio: deve-se buscar junto ao síndico, que emitirá a certidão.

Salvo outras certidões específicas, essas são as principais.

Documentação e certidões referentes ao proprietário

Para a realização da análise contratual due diligence, são necessários diversos documentos que, certamente, irão variar caso a caso, a depender do tipo de negociação pretendida, do tipo de imóvel negociado, da natureza jurídica das partes envolvidas, dentre outros.

Listamos abaixo quais são os documentos que podem ser pedidos pelos profissionais incumbidos da realização da due diligence imobiliária, com a ressalva de que, na prática, a depender do caso concreto, podem ser solicitados menos ou mais informações:

– Documentos pessoais (identidade e comprovante de casamento), se pessoas físicas;

– Contrato social, cartão CNPJ e certidão simplificada expedida por junta comercial, se pessoa jurídica;

– Certidão de ações cíveis das comarcas onde residiram/foram sediados nos últimos anos;

– Certidões de ações trabalhistas da região onde residiram/foram sediados nos últimos anos;

– Certidões de juntas comerciais;

– Certidões tributárias, das esferas municipais e estaduais dos locais onde residiram/foram sediados nos últimos anos e certidão tributária federal;

– Consulta de crédito e restrições junto ao SPC e à Serasa.

– Certidão Negativa da Fazenda Pública Federal, Estadual e Municipal;

– Certidão Negativa do INSS;

– Certidão Negativa do FGTS;

– Certidão da Justiça Estadual Cível, em relação a ações judiciais e execuções fiscais;

– Certidão Negativa Criminal da Justiça Estadual, pois há a possibilidade de que os bens venham a ser usados para ressarcir prejuízos causados por delitos cometidos pelo proprietário;

– Certidão Negativa da Justiça do Trabalho;

– Certidão Negativa Cível, Criminal e de Execuções Fiscais da Justiça Federal.

Também serão analisados, na diligência imobiliária, documentos do imóvel como:

– Cópia da matrícula imobiliária atualizada;

– Certidão atualizada de ônus e ações;

– Instrumentos particulares ou públicos que conferem a propriedade ao(s) negociante(s), quando não constante registro na matrícula, como escritura pública, formal de partilha em divórcio/inventário, contratos particulares e outros;

– Certidão negativa de débitos de ITBI e IPTU, expedidos pela Prefeitura Municipal;

– Inscrição municipal, se imóvel urbano;

– Certidão de origem do lote, se aplicável;

– Comprovante de inscrição no INCRA e na base de dados para fins de cobrança do ITR, se imóvel rural;

– Certidão negativa de débitos condominiais do imóvel, se aplicável.

Em casos de projetos, construções, empreendimentos e outros, nele existentes ou pretendidos, podem ser aplicáveis os documentos técnicos e específicos:

– Convenção de condomínio;

– Projeto arquitetônico, hidráulico e elétrico de edifício, dentre outros;

– Georreferenciamento para imóvel rural, se houver;

– Certidão de baixa de construção e habite-se;

– Certidão tributária de obra negativa;

– Alvará de construção;

– Cópia de memorial de incorporação;

– Cópia de comprovantes de aprovação de projetos pela Prefeitura Municipal;

– Vistoria do Corpo de Bombeiros.

Sem prejuízo de outros, esses são os principais documentos a serem analisados pelo advogado especialista em contratos imobiliários e juntados no procedimento de due diligence imobiliária.

O que fazer quando o proprietário é empresário individual, sócio, diretor ou gerente de alguma empresa?

Uma situação que merece atenção é quando o proprietário do bem é empresário individual, sócio, diretor ou gerente de alguma empresa. Isso porque, a depender da modalidade societária, os seus bens irão responder pelos débitos da empresa.

Para isso, é necessário contatar uma advogado especialista em analise imobiliária para que ele verifique e analise a documentação da empresa a fim de evitar as complicações acima aventadas. Como por exemplo, as certidões negativas relacionadas a tributos e processos judiciais da empresa, bem como a certidão negativa de protestos.

Conclusão

A due diligence imobiliária é um procedimento realizado para verificar a regularidade do bem imóvel a ser adquirido, bem como a análise quanto aos problemas e às vantagens existentes na operação.

Há uma série de circunstâncias e relações jurídicas que podem afetar direitos do comprador por conta de obrigações inadimplidas do vendedor.

Por isso, o cuidado na análise dos documentos é fundamental para garantir a intangibilidade do negócio. É preciso ainda que seja feita por um profissional tecnicamente capacitado, de modo que o processo de torne efetivo.

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