Quem tem direito à usucapião? Entenda como solicitar
A usucapião é um dos temas mais interessantes dentro do Direito Imobiliário, e responsável também por levantar um série de dúvidas. No artigo de hoje iremos falar sobre esse instituto, quais os seus requisitos, explicando de forma simples e clara, para que o leitor consiga sanar todas as suas dúvidas sobre a usucapião.
Agora, vamos inciar nosso estudo e entender o que é a usucapião e quais são os seus requisitos.
O que é a usucapião?
A usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade. Significa que preenchendo os requisitos da lei, a pessoa passa a ser proprietária do bem sem que exista nenhum vínculo jurídico com o antigo proprietário, nenhuma relação contratual. A propriedade, na usucapião, não é adquirida do antigo proprietário, mas contra ele.
Uma das consequências mais importantes da aquisição originária é que o bem ingressa plenamente no patrimônio do adquirente, livre de qualquer vício ou direito real anteriormente existente. Se houver uma hipoteca sobre o bem, por exemplo, ela será extinta em vista do nascimento da nova propriedade.
Ela está fundamentada na posse prolongada, mansa, pacífica e sem interrupções do bem, com o comportamento de dono. Isso quer dizer que se você utiliza um bem imóvel há um certo tempo e sem nenhuma oposição ou interrupção, é possível que os requisitos da usucapião estejam presentes, e você possa se tornar efetivamente o seu proprietário, inclusive com registro formal por meio de escritura pública.
Requisitos da usucapião
Cada modalidade de usucapião possui requisitos específicos, mas para fins de estudo é possível que individualizemos cada um deles, proporcionando uma melhor compreensão do tema.
O decurso do tempo o requisito comum a todos os tipos de usucapião. Porém, nem sempre é o mesmo em todas as modalidades. A depender do contexto, da destinação do imóvel, e mesmo da sua extensão, o legislador concedeu algumas benesses ao possuidor, reduzindo o prazo do período de aquisição.
Outro requisito muito importante é a posse com anumus domini. A importância de se falar sobre a posse está principalmente em diferenciá-la da mera detenção, que não induz à usucapião. Deve o requerente possuir a propriedade, de modo que demonstre exercer sobre ela todos os direitos e deveres que seriam reservados ao seu legítimo dono.
O animus domini é justamente o conhecimento de que o possuir tem sobre a propriedade não ser sua, que não lhe pertencem, conjugado com o desejo de se converter em seu legítimo proprietário. No entanto é preciso que se investigue as circunstâncias que deram origem à posse, para verificar se não existe algum obstáculo que a transforme em mera detenção, como por exemplo uma relação de locação, de comodato ou de usufruto. Aquele que pretende usucapir deverá comprovar que não utilizava o imóvel por mera tolerância dos proprietários.
O animo de dono pode se manifestar de diversas formas, como, por exemplo, cuidados empreendidos para a conservação do imóvel, ou sua utilização efetiva com outra finalidade. Podem servir como indicativos comprovantes de pagamento de tributos, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) pelo possuidor.
O Código Civil ainda vai exigir que a posse seja mansa, pacífica e contínua. Isso representa na continuidade dessa posse sem que ocorra uma oposição formal do proprietário.
Em alguns casos é necessário ainda se verificar o justo título. O justo título se expressa por meio de um documento ou um fato que façam o possuidor acreditar que possui a condição de proprietário, mas, ao mesmo tempo, há algum impedimento de natureza formal que não possibilita a transferência no registro de imóveis.
Um exemplo de um documento que pode ser considerado como justo título é o contrato de promessa de compra e venda. Havendo o justo título, a boa-fé é presumida como decorrência lógica.
A boa-fé é um estado de espírito, uma crença do possuidor de que realmente é o proprietário daquele bem. Veja que pode haver animus domini e não haver boa-fé. No primeiro caso o possuidor sabe que não é proprietário, mas pretende se tornar. No segundo, ele acredita efetivamente que aquele imóvel é seu, se traduzindo numa falsa percepção de ser o dono da propriedade.
Tipos de usucapião e seus requisitos
Primeiramente é preciso que compreendamos cada uma das modalidades de usucapião existentes, e quais são os requisitos de cada uma delas. A falta de informação faz com que muitos acredito que para adquirir o direito de propriedade por meio da usucapião seja sempre necessário um período de 10 ou 15 anos, o que não é verdade. Conforme veremos, há uma espécie de usucapião que exige o transcurso de apenas 5 anos.
A usucapião extraordinária é aquela modalidade prevista no Art. 1.238 do Código Civil (CC):
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Vamos analisar este artigo em seus aspectos principais, sobre os requisitos para aquisição da propriedade por meio da usucapião extraordinária.
O primeiro requisito é o transcurso do tempo, e no caso são exigidos mais de 15 anos de posse sem interrupção, nem oposição. Se a qualquer momento durante este período o proprietário do imóvel se opor ao possuidor, e reivindicar a possa, estará descaracterizado o direito de usucapi-lo.
Outro requisito muito importante é o ânimo de dono. Ele se apresenta na forma de agir do possuidor, que deve adotar um comportamento como se o proprietário fosse. Nesta modalidade, usucapião extraordinária, é dispensável a prova de justo título e boa-fé, cabendo ao requerente comprovar apenas os demais requisitos. Veremos que em outras modalidades, justo título e boa-fé podem ser relevantes.
Em relação ao prazo de 15 anos, o Parágrafo Único do Art. 1.238 prevê a redução para 10 anos quando o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou tiver nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
A usucapião ordinária reduz o tempo de aquisição, mas acrescenta outros requisitos, conforme se vê da leitura do Código Civil:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
O período para aquisição da propriedade por meio da usucapião ordinária é de 10 anos. Porém, deverá o requerente comprovar que a posse é contínua e incontestada, com boa-fé, e se origina de justo título.
A usucapião especial urbana está prevista no Código Civil, e também na Constituição Federal (CF), que assim dispõe:
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
No caso da usucapião especial urbana, o requisito de tempo é diminuído, porém exige-se além disso a limitação do imóvel, que pode ser de até 250 m², que a utilização seja para moradia, e que o usucapiente não possua outro imóvel urbano ou rural em sua propriedade.
Da mesma forma como a especial urbana, a usucapião especial rural está prevista no texto constitucional:
Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Nessa hipótese da usucapião especial rural, também há redução do prazo exigido, mas limita-se à imóvel de até 50 hectares, e com a condicionante da destinação produtiva e moradia, e ainda que o requerente não possua outro imóvel em seu nome.
Agora falaremos sobre uma modalidade de usucapião muito peculiar, que é a usucapião por abandono de lar. Vejamos o que o Código Civil diz a respeito:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1 o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
É preciso ter em mente a clareza de que se trata de uma situação muito específica, e que os requisitos devem estar todos preenchidos. Tanto o tempo de posse exclusiva, como a metragem do imóvel, a sua destinação e o fato de não ser proprietário de nenhum outro imóvel. Saiba que não basta que o cônjuge saia da residência para perder seus direitos patrimoniais sobre o imóvel do casal. É necessário instrução de um processo com provas dos fatos, e uma decisão judicial concedendo a propriedade ao cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
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Quem pode solicitar a usucapião?
Além de falarmos sobre quem pode pedir a usucapião, é importante mencionar quem não pode. Ou seja, aquelas situações em que a posse, mesmo que contínua, não induz a usucapião por conta das relações pessoais existentes entre o proprietário e o possuidor.
Para isso, é preciso a leitura e compreensão de alguns artigos do CC, a começar pelo seguinte:
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
O Art. 1.244 nos remete aos dispositivos que falam sobre a prescrição, ou seja, os Art. 197 a Art. 201 do Código Civil. Por força dessa combinação, não pode, por exemplo, um pai pedir usucapião de um imóvel de propriedade do filho na constância do poder familiar. Nem se pode usucapir imóvel que seja propriedade de pessoa absolutamente incapaz, pois nesse caso o prazo somente começará a ser computado a partir da data em que completarem 16 anos de idade.
Sobre quem pode ingressar com um pedido de usucapião deve-se observar as mais possíveis situações, como por exemplo a pessoa sem escritura ou registro, mas que ocupa o imóvel pelo tempo que exige a lei, o herdeiro que continua a posse do falecido sobre o bem, pessoas que adquiriram o imóvel por contrato de gaveta e precisam regularizar, vizinho ou confrontante que ocupe a área por engano ou acordo informal, etc. Em todos os casos, é preciso se atentar para qual espécie de usucapião é, e se estão preenchidos os requisitos.
Como solicitar a usucapião?
O pedido de usucapião pode ser feito de duas formas: judicial ou extrajudicial.
A usucapião judicial é a mais comum. O interessado deve ingressar com uma ação, por meio de um advogado, e no curso da ação comprovar que preenche os requisitos exigidos para a usucapião, conforme o tipo pleiteado.
A via extrajudicial se refere ao pedido de usucapião feito em Cartório. Tende a ser um procedimento mais rápido, mas os critérios são um pouco mais rigorosos, além de limitar a dilação probatória. Na ação judicial, é possível que ocorra a oitiva de testemunhas, enquanto no extrajudicial inexiste esta possibilidade.
Para pedir a usucapião é necessário que o possuidor que pretende se tornar proprietário prove que preenche os requisitos exigidos pela lei. Isso pode ser feito através de documentos, como conta de luz e água há bastante tempo, comprovante de pagamento de tributos relacionados ao imóvel, e, se for um processo de usucapião judicial, por meio da produção de prova testemunhal.
É necessário ter advogado para solicitar usucapião?
Sim, é indispensável a presença de um advogado para solicitar a usucapião, seja pela via judicial ou extrajudicial. A complexidade da matéria, a necessidade de comprovar os requisitos legais, a elaboração da petição inicial ou do requerimento em cartório, a análise de documentos e a representação nos trâmites processuais ou administrativos exigem o conhecimento técnico de um profissional do direito.
Um advogado especializado em direito imobiliário poderá analisar seu caso, identificar o tipo de usucapião mais adequado, levantar a documentação necessária e conduzir todo o processo da forma mais eficiente para garantir o reconhecimento do seu direito à propriedade.
A usucapião é um direito fundamental para muitos brasileiros que, por diversos motivos, ocupam imóveis sem a devida formalização da propriedade. Com a orientação correta e o cumprimento dos requisitos legais, é possível regularizar a situação e garantir a segurança jurídica sobre o seu bem.
Nossa equipe é composta por especialistas em Direito Imobiliário, que poderão proporcionar o acompanhamento técnico jurídico adequado ao seu caso. Por isso, se tiver alguma dúvida, entre em contato.
