Usucapião de imóvel alugado, emprestado ou financiado?

Uma dúvida comum é sobre a possibilidade de aquisição de imóvel alugado, emprestado ou cedido através da Usucapião.

Por isso, de início, destacamos a necessidade do exercício da posse mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição ao longo dos anos exigidos em lei. Além disso, é necessário que o possuidor do imóvel possua o animus domini, que significa: agir como dono e senhor da coisa.

Ou seja, além de cumprir os requisitos indispensáveis para a configuração da posse ao longo dos anos, é necessário que o possuidor também tenha a intenção de possuir o imóvel para si e se comporte como se dono do imóvel fosse, arcando com todas as despesas e custos pela manutenção do local.

Assim, a simples detenção, que nasce da mera permissão ou tolerância por parte do verdadeiro proprietário, não induz a existência do animus domini. Portanto, podemos concluir que a posse de um imóvel alugado, cedido ou emprestado, configuram mera tolerância para o uso, sendo o caso do detentor, do locatário e do comodatário de um imóvel. O que não autoriza a prescrição aquisitiva da propriedade para fins de Usucapião.

Mas, afinal, quem é detentor, locatário ou comodatário de um imóvel?

A detenção é caracterizada pela conservação da posse de um imóvel a mando do seu proprietário, para o estrito cumprimento de suas ordens. Um exemplo de detentor é o caseiro, que cuida de determinado imóvel a mando do proprietário e, para isso, o utiliza o imóvel, como a sua residência.

Neste caso, mesmo que o caseiro resida por vários anos no local, mantendo a posse mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, seria impossível a realização da Usucapião, em virtude da ausência de animus domini. Isso porque, como visto, a mera detenção da coisa, decorrente de permissão do proprietário, não configura a posse ad usucapionem.

Já a locação é caracterizada por um contrato oneroso e bilateral. Nesse caso, o locador cede a posse direta do imóvel ao locatário, por tempo determinado, mediante pagamento de aluguel mensal. Assim, ainda que o locatário exerça a posse mansa pacífica e ininterrupta por vários anos, arcando com todas as despesas e cuidados com a manutenção do imóvel, a sua posse não será configurada como posse ad usucapionem.

O prévio acordo entre as partes para restituição do imóvel após o término do contrato, afasta a possibilidade da Usucapião em todas as suas modalidades.

Por fim, o contrato de comodato consiste em um empréstimo gratuito do bem, no caso imóvel. Assim, o comodatário, deverá restituir o imóvel ao comodante (proprietário) no prazo firmado entre as partes. No caso do comodato, o comodatário também não detém a posse com o animus domini. A sua posse decorrerá de mera tolerância do proprietário do imóvel através do empréstimo gratuito. Portanto, caberá ao comodatário devolver o imóvel ao seu legítimo possuidor , ao término do acordo,

O animus domini e a posse ad usucapionem

Logo, a posse exercida pelo detentor, pelo locatário e pelo comodatário de um imóvel não possui o animus domini, que é um requisito essencial para configuração da posse ad usucapionem, que autoriza a Usucapião.

Portanto, para que existia a possibilidade de Usucapião, não basta o exercício da posse do imóvel por vários anos, de forma mansa, pacífica e ininterrupta. Outro requisito primordial para a posse ad usucapionem é o exercício da posse como dono senhor da coisa.

Portanto, o imóvel alugado, emprestado ou cedido não é passível de Usucapião.

Você quer saber se é possível fazer Usucapião do seu Imóvel?

Como sabemos, cada caso possui suas particularidades. Assim, recomendamos sempre a realização de uma consulta jurídica com um profissional especializadoprofissional especializado, para a correta análise das possibilidades de Usucapião.

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